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15 % Kürzungsrecht von gesamten Heizkosten oder nur von verbrauchsabhängigem Teil?

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, einen Teil der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, gewährt § 12 HeizkostenV dem Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen.

Weitere Details finden Sie in diesem Artikel: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Nebenkosten-/Heizkostenabrechnung

Wie weit geht das Kürzungsrecht?

Dabei ergibt sich die Frage, ob sich das Kürzungsrecht auf die gesamten Heizkosten bezieht oder nur auf den verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung. Die Antwort liegt nicht gerade auf der Hand.

Keine Aussagekraft: Urteil des BGH

Teils wird argumentiert, der Bundesgerichtshof (Urteil vom 30.1.1191, VIII ZR 361/91 in NJW-RR 1991, 647) habe entschieden, dass sich das Kürzungsrecht auf die dem Mieter erteilte Heizkostenabrechnung insgesamt und nicht etwa nur auf den verbrauchsabhängigen Anteil beziehe (so z.B. Berliner Mietverein). Tatsächlich ist der Bundesgerichtshof in diesem Urteil nicht im Detail auf diese Frage eingegangen. So heißt es im Urteil (Randnummer 30) lediglich pauschal, dass der Mieter den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Heizkostenanteil kürzen dürfe. Daraus lässt sich aber genauso gut der Rückschluss ziehen, dass sich das Kürzungsrecht nicht auf den gesamten Heizkostenanteil, sondern eben nur auf den verbrauchsabhängigen Teil bezieht. Offensichtlich hatte der BGH die Problematik nicht erkannt und insbesondere nicht problematisiert.

Klare Kante: Urteile des LG Berlin

In diesem Sinn hatte dann auch das Landgericht Berlin (Urteil vom 19.5.1992, 63 S 93/92 und Urteil vom 1.2.1994, 64 S 159/93) ausdrücklich diese Frage aufgegriffen und klarstellend entschieden, dass sich das Kürzungsrecht eines Mieters nicht auf die ihm insgesamt pauschal abgerechneten Kosten beziehe, sondern nur auf den nicht nach dem Verbrauch abgerechneten Teil. Für den anderen Heizkostenanteil, der typischerweise nach der Grundfläche abgerechnet werden, bestehe kein Kürzungsrecht.

Was will das Gesetz?

Wenn man darüber hinaus davon ausgeht, dass der Gesetzgeber den Vermieter insoweit in die Pflicht nimmt, als ihn über des Kürzungsrecht des Mieters faktisch dafür bestraft, dass er nicht verbrauchsabhängig abrechnet, müsste sich das Kürzungsrecht gleichsam nur auf den insoweit nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Anteil beziehen. Ist dieser Anteil im Mietvertrag nicht bezeichnet, ergibt er sich aus dem Gesetz und beträgt danach mindestens 50 Prozent der Heizkosten insgesamt. Wenn man das Kürzungsrecht als eine Art Strafklausel zu Lasten des Vermieters versteht, ist eine einschränkende Auslegung geboten, mit der Konsequenz, dass das Kürzungsrecht tatsächlich nur den nicht abgerechneten Verbrauchsanteil erfassen kann. Jede darüber hinausgehende Auslegung würde sich, da das Gesetz dafür nichts hergibt, verbieten.

Unterschied: Heizkosten und Warmwasserkosten

Der Wortlaut des § 12 HeizkostenV gibt eine Trennung zwischen den Heizkosten und Warmwasserkosten vor. Das Kürzungsrecht erfasst deshalb nur Fehler in der jeweiligen Abrechnungsart. Wurden nur die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, besteht nur ein Kürzungsrecht für die Heizkosten.

4 Antworten auf "15 % Kürzungsrecht von gesamten Heizkosten oder nur von verbrauchsabhängigem Teil?"

  • Rosemarie Bluhm
    21. Januar 2017 - 20:44 Antworten

    Hallo, wir haben ein Mehrfamilienhaus, in dem noch kein Wärmemengenzähler für die Warmwasserbereitung montiert ist. Nun möchte ein Mieter die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten, sowie die Betriebskosten um 15% kürzen. Ich finde nirgends einen Beitrag der erklärt, welches Kürzungsrecht der Mieter im Falle des fehlenden Wärmemengenzählers hat. Wo finde ich einen Artikel, die ich dem Mieter in die Hand geben kann, um weitere Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen.

    • Dennis Hundt
      22. Januar 2017 - 16:14 Antworten

      Hallo Rosemarie,

      wenn Sie alleine mit der Recherche nicht weiterkommen, würde ich an Ihrer Stelle einen Anwalt mit Ihren Einzelfall beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank Schrör
    24. Februar 2018 - 14:31 Antworten

    Ich wohne seit 1995 in einem privaten 9-Parteien-Mietshaus (Baujahr 1973, Nordrhein-Westfalen) wo das Warmwasser, in einem großen Behälter, von der Heizungsanlage produziert wird (Glaube das nennt man „Verbundene Anlage“). Auf der Heizungsabrechneung wird die Heizung zu je 50% (Wohnfläche / Verdunsterröhrchen) abgerechnet. Die Kosten für den Warmwasser-Anteil aber werden nach Personen und nach einer Formel, welche nicht den tatsächlichen Verbrauch berücksichtigt abgerechnet. Eine Wasseruhr im Zu- oder Ablauf des Kessels, welche den tatsächlichen Verbrauch erfassen würde gibt es nicht. Glaube aber gelesen zu haben, das die Vermieter VERPFLICHTET sind WENIGSTENS eine Wasseruhr zu installieren da dies zumutbare Kosten sind. Bin ich berechtigt 15% von den gesamten Warmwasserkosten abzuziehen, oder 15% von denen, durch die Formel ermittelten.

    Mit freundlichen Grüßen aus Mülheim an der Ruhr

    Frank Schrör

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