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Abrechnungsdienstleister muss Vermieter bei fehlerhafter Abrechnung Schadensersatz leisten

Vermieter müssen jedes Jahr Nebenkostenabrechnungen erstellen. Sie bedienen sich dazu oft der Hilfe eines Abrechnungsdienstleisters, der insbesondere den Heiz- und Warmwasserverbrauch in den Wohnungen der Mieter abliest und über eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung abrechnet.

Fehler des Dienstleisters gehen im Verhältnis zu den Mietern zu Lasten des Vermieters. Allerdings kann der Vermieter den Dienstleister in Regress nehmen und Schadensersatz fordern. Ein Urteil des Landgerichts Berlin führt die Situation vor Augen.

Schadensersatz durch Abrechnungsdienstleister – Was war passiert?

Ein Abrechnungsdienstleister hatte im Auftrag eines Vermieters für dessen Wohnanlage die Heiz- und Warmwasserabrechnungen vorgenommen. Infolge mehrerer Fehler des Dienstleisters ergaben sich zu Gunsten einzelner Mieter aufgrund scheinbar zu hoher Vorauszahlungen Erstattungsguthaben und zu Lasten anderer Mieter aufgrund scheinbar zu niedriger Vorauszahlungen Nachforderungen. Erst nach Ablauf der Abrechnungsfristen wurden die Nebenkostenabrechnungen korrigiert.

Der Vermieter erstattete den Mietern, die zu hohe Heizkosten bezahlt hatten, die Beträge zurück und nahm insoweit den Dienstleister in Regress. Die anderen Mieter verweigerten die Nachzahlungsbeträge, weil der Vermieter insoweit die Abrechnungsfrist nicht eingehalten hatte. Das Landgericht Berlin verurteilte den Dienstleister zum Schadensersatz. Es ging um 60.000 EUR. Der Grund, warum der Dienstleister Schadensersatz leisten musste, ist erklärungsbedürftig.

Fehlerhafte Abrechnungen begründen Schadensersatz

Rechnet ein Dienstleister die Heizkosten fehlerhaft ab, muss er dem Vermieter den Schaden ersetzen, den dieser erleidet, weil er im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung den Mietern zu viel bezahlte Beträge erstattet und zu wenig bezahlte Beträge nicht mehr nachfordern kann (Landgericht Berlin Urteil v. 20.1.2015, Az. 22 O 187/12).

Der Dienstleister war auftragsgemäß verpflichtet, eine verbrauchsabhängige ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung zu erstellen. Diesen Auftrag hatte er nicht ordentlich erfüllt, da er Zählerstände falsch abgelesen hatte und somit Mieter zu viel und zu wenig zahlten.

A. Zuwenigzahlungen

Der Vermieter kann von den Mietern, die zu wenig gezahlt hatten und Erstattungen erhalten haben, keine Nach- oder Rückzahlung einfordern (so auch BGH Urteil v. 12.12.2007, VIII ZR 190/06).

Nach § 556 III S. 2/3 BGB muss der Vermieter den Mietern die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zustellen. Danach kann er Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Die Abrechnungsfrist ist zugleich eine Ausschlussfrist. Der Vermieter kann sein Versäumnis nur entschuldigen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. In diesem Fall hatte er den Abrechnungsfehler aber zu vertreten.

Soweit der Vermieter nämlich Dritte beauftragt, um seine Verpflichtung zur Erstellung von Nebenkostenabrechnung nachzukommen, hat er deren Fehlverhalten immer zu vertreten. Der Abrechnungsdienstleister ist nämlich Erfüllungsgehilfe des Vermieters (§ 278 BGB). Das Fehlverhalten des Erfüllungsgehilfen wird dem Auftraggeber stets zugerechnet. So wie der Vermieter selbst produzierte Fehler in der Abrechnung persönlich zu vertreten (LG Bonn WuM 2004, 266), muss er auch Fehler vertreten, die der beauftragte Dritte verursacht hat. Es ist dann Aufgabe des Vermieters, den Dienstleister auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen.

B. Zuvielzahlungen

Umgekehrt muss der Vermieter den Mietern, die zu viel Zahlungen geleistet hatten, die zu viel geleisteten Beträge erstatten. Insoweit wurde das Argument zurückgewiesen, dass die Mieter die Einwendungsfrist des § 556 Abs. III S. 5 BGB versäumt hätten. Danach müssen Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis 12 Monate nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Die korrigierten Abrechnungen wurden aber erst nach Fristablauf übermittelt.

Nach Fristablauf kann der Mieter Einwendungen nur noch erheben, falls er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. In diesem Fall hatten die Mieter die Fristversäumnis nicht zu vertreten, da sie die in den Nebenkostenabrechnungen falsch abgerechneten Warmwasser- und Heizkosten nicht erkennen konnten. Aus diesem Grunde musste der Vermieter Zuvielzahlungen erstatten.

Außerdem wurde dem Vermieter zugestanden, dass er die Zuvielzahlungen aus eigener Motivation ausgleichen durfte, bevor die Mieter überhaupt Ansprüche geltend gemacht hatten. Andernfalls würde der Vermieter das Vertrauensverhältnis riskieren, wenn er erkennbare Fehler nicht aus sich heraus korrigieren und erst auf Veranlassung des Mieters reagieren würde.

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