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Ausnahmen bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten und Warmwasserkosten

Im Idealfall rechnet der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig ab. § 6 HeizkostenV bestimmt ausdrücklich die Pflicht des Vermieters zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung bei der Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Zugleich hat der Mieter das Recht, dass der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnet.

Das Gesetz bezweckt, mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung ein verbrauchsbewusstes Verhalten insbesondere auf Seiten des Mieters herbeizuführen.

In diesem Artikel geht es um die Ausnahmen bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung für die Heizkosten und Warmwasserkosten.

Mehr zur Heizkostenverordnung: Was Mieter und Vermieter über die HeizkostenV wissen müssen

Ablesung unterbleibt aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen

Unterbleibt die Abrechnung aus Gründen, die der Vermieter zu vertreten hat, bestimmt § 12 HeizkostenV das Recht des Mieters, den auf ihn anfallenden Kostenanteil um 15 % zu kürzen. In diesen Fällen wird das Risiko, dass nicht verbrauchsabhängig abgelesen und abgerechnet werden kann, dem Vermieter angelastet.

Lesen Sie dazu: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung

Mehr zur verpassten Ablesung: Ablesung der Wasser- und Heizungszähler versäumt – Was jetzt?

Was tun, wenn die Verbrauchserfassung unmöglich ist?

Da die verbrauchsabhängige Abrechnung davon abhängig ist, dass die Verbrauchserfassungsgeräte ordnungsgemäß funktionieren und die Ablesung ordnungsgemäß erfolgt, erlaubt die § 9a HeizkostenV in Sonderfällen eine andere Art der Kostenverteilung. Um das Ziel des Gesetzgebers nicht zu entwerten, kommen nur echte Ausnahmefälle in Betracht. Im Ausnahmefall stellt das Gesetz dem Vermieter dann einen weiteren Weg der Abrechnung zur Verfügung.

Was ist ein Ausnahmefall?

Ein Ausnahmefall nach § 9a HeizkostenV besteht dann, wenn der Wärme oder Warmwasserverbrauch des Mieters aus „zwingenden Gründen“ nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Als zwingender Grund kommt nur ein Grund in Betracht, dessen Folgen nicht mehr behoben werden können (BGH ZMR 2006, 1220). Es braucht kein Fall höherer Gewalt vorzuliegen. Über das, was ein wichtiger Grund ist, wird häufig gestritten.

Der Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass er die Verbrauchsermittlung nach Vorgabe des § 9a vorgenommen, insbesondere dass ein zwingender Grund vorgelegen hat (LG Magdeburg ZMR 2006, 289).

Charakteristisch für diese Vorschrift ist, dass es um Fälle geht, in denen in einem bestimmten Abrechnungszeitraum ein Erfassungshindernis aufgetreten ist, das anschließend behoben werden kann. Besteht das Abrechnungshindernis über mehrere Jahre hinweg, dürfte kein zwingender Grund bestehen, um dem Vermieter einen Ausnahmefall zuzugestehen. Dann wird er faktisch bestraft, indem der Mieter seinen Kostenanteil um 15 % kürzen kann (siehe oben).

Kann der Vermieter nach dieser Ausnahmevorschrift die verbrauchsabhängige Abrechnung unabhängig von einer Ablesung vornehmen, hat der Mieter hingegen kein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV (so auch LG Berlin DWW 1997, 152).

Was sind konkret zwingende Gründe?

Geräteausfall:

Als typisches Beispiel nennt die Verordnung selbst den Geräteausfall, also das technische Versagung eines Verbrauchserfassungsgeräts. Dem Geräteausfall ist die fehlerhafte Anbringung eines Messgerätes gleichgestellt (OLG Düsseldorf WuM 2000, 324).

Nicht vorhandene Verbrauchserfassungsgeräte:

Kein zwingender Grund besteht, wenn Verbrauchserfassungsgeräte fehlen, obwohl der Vermieter diese hätte anbringen können (OLG Hamburg ZMR 1999, 502). Gleiches gilt, wenn der Vermieter aus Kostengründen nach einer Sanierung oder im Neubau zunächst keine Erfassungsgeräte anbringt (LG Berlin ZMR 1997, 145). In diesen Fällen greift § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht des Mieters).

Fehlende Möglichkeit der Ablesung:

Kein zwingender Grund besteht, wenn die Ablesung nicht erfolgen kann, weil der Mieter die Ablesung nicht ermöglicht oder Möbel vor den Messeinrichtungen nicht entfernt (LG Berlin ZMR 1997, 145). In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter im Wege einer einstweiligen gerichtlichen Verfügung zu verpflichten, die Ablesung zu ermöglichen.

Wollte man einen Ausnahmefall erlauben, hätte es der Mieter bei einem hohen Energieverbrauch in der Hand, eine für ihn günstigere Kostenregelung herbeizuführen (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten Rd. 6203). Anders soll der Fall dann liegen, wenn der Mieter eine zeitnahe Ablesung deshalb nicht ermöglicht, weil er krank oder längere Zeit verreist ist. In diesem Fall soll ein Ausnahmefall im Sinne des § 9a HeizkostenV vorliegen (OLG Hamburg WuM 2001, 460).

Ablesefehler:

Ein zwingender Grund wird anerkannt, wenn einzelne Erfassungsgeräte versehentlich nicht oder falsch abgelesen werden (BGH ZMR 2006, 122). Gleiches gilt, wenn am Beginn des Abrechnungsjahres die Meßampullen nicht ausgetauscht wurden (OLG Hamburg ZMR 2004, 769).

Weitere zwingende Gründe:

Unverschuldeter Verlust von Ablesebelegen, Abbau eines Heizkörpers, Anbringen einer Heizkörperverkleidung durch den Mieter.

Wie erfolgt die Verbrauchsermittlung im Sonderfall?

Der Vermieter kann in Anwendung des § 9a HeizkostenV nach billigem Ermessen zwischen zwei Alternativen entscheiden (OLG Hamburg ZMR 2004, 769). In erster Linie ist auf den Verbrauch in früheren Abrechnungszeitraum abzustellen. Ist dies aufgrund erheblicher Witterungsunterschiede oder bei einem Nutzerwechsel nicht möglich, können auch andere vergleichbare Räume herangezogen werden.

Soweit auf vorhergehende Abrechnungszeiträume abgestellt wird, müssen mindestens zwei Abrechnungszeiträume einbezogen werden (LG Berlin GE 1991, 825). Daraus ist dann ein Durchschnittswert zu bilden. Frühere Abrechnungszeiträume sind nicht relevant, wenn auch in diesen Zeiträumen ebenfalls keine Messungen, sondern nur Schätzungen vorgenommen wurden (LG Berlin GE 1991, 825).

Soweit andere Räume herangezogen werden, kommt es auf deren Vergleichbarkeit an. Geschäftsräume können daher nicht mit Wohnräumen verglichen werden. Außenliegende, Dachgeschoss- oder Kellerwohnungen können mit innenliegenden Wohnungen nicht verglichen werden. Dabei sind an die Vergleichbarkeit keine überspannten Anforderungen zu stellen, um zu vermeiden, dass es dann überhaupt keine vergleichbare andere Räume gibt. Eine Vergleichbarkeit in Bezug auf die Lage, Größe und gleiche Struktur der Bewohner wäre wohl zu weitgehend.

Grenzen der geschätzten verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

Der Vermieter kann sich nicht auf einen Ausnahmefall gemäß § 9a HeizkostenV berufen, wenn er mehr als 25 % des Verbrauchs der gesamten Wohn- und Nutzfläche der Immobilie nach dieser Vorschrift ermitteln müsste. Damit wird klargestellt, dass sich die Ausnahme auf konkrete, klar umrissene Einzelfälle bezieht.

Anforderungen an die Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung des Vermieters ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, die es dem Mieter ermöglicht, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und seinen Anteil gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Allein für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ist es belanglos, ob der Kostenanteil des Mieters auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruht und ob die Schätzung des Vermieters den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht (so ausdrücklich BGH Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14).

Der Vermieter brauche im Rahmen der Heizkostenabrechnung nicht darzulegen und zu erläutern, auf welche Weise er infolge der unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gemäß § 9a HeizkostenV ermittelten Verbrauchswerte im Einzelnen ermittelt hat. Insbesondere brauche er die Vorjahresabrechnungen nicht beizufügen, noch müsse er Angaben und Erläuterungen machen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit seines Kostenanteils nachvollziehen können. Der Vermieter brauche nicht anzugeben, welche der Schätzmethoden nach § 9a HeizkostenV konkret Anwendung gefunden habe. Damit würde die Abrechnung überfrachtet (so bereits BGH VIII ZR 261/07 in NJW 2008, 2260).

Ob die Schätzung des Vermieters den Anforderungen des neuen § 9a HeizkostenV tatsächlich entspricht, ist Gegenstand der materiellen Überprüfung der Nebenkostenabrechnung. Formelle und materielle Inhalte sind streng voneinander zu trennen. In BGH-Fall hatte der Kläger offenbar versucht, die Nebenkostenabrechnung bereits im Vorfeld der formellen Prüfung zu Fall zu bringen. Dies kann dann Sinn ergeben, wenn die materielle Prüfung wenig aussichtsreich erscheint.

Lesen Sie dazu: Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Lesen Sie dazu: Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Formel genügt es, wenn der Vermieter in diesem Ausnahmefall den Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten sowie den angewandten Umlagemaßstab in Bezug auf die Grundkosten und die Verbrauchskosten sowie den auf den Mieter entfallenden Kostenanteil angibt.

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