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Nebenkostenabrechnung: Austausch von Leuchtmitteln umlegbar?

„Glühbirne gewechselt, Treppenhausleuchten ausgetauscht“ – Das sind doch ganz typische Hausmeisterarbeiten, für die der Mieter die Kosten trägt, oder etwa nicht? So einfach ist das Ganze nicht, denn der Austausch von Leuchtmitteln wird in Miethäusern zwar regelmäßig von den Hausmeistern erledigt, die Kosten muss hier aber grundsätzlich der Vermieter tragen.

Nicht umlagefähig sind nämlich all die Kosten, die während der Mietdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Mietwohnung und des Wohnhauses aufgewendet werden müssen, um Mängel zu beseitigen, die durch Abnutzung oder Alterung entstehen. Die durchgebrannten Glühbirnen gehören nach Ansicht der Rechtsprechung dazu.

I. Auswechseln der Glühbirnen und Leuchtmittel ist Instandhaltung

Der Austausch von Leuchtmitteln gehört zu den Instandhaltungskosten: So entschieden z.B. das Amtsgericht Köpenick und das Amtsgericht Dieburg, in Fällen, in denen der Vermieter die Kosten für das Auswechseln von Glühbirnen durch den Hauswart in der Nebenkostenabrechnung geltend machen wollte. In beiden Urteilen wurde festgestellt, dass solche Tätigkeiten nicht ansatzfähig sind: weder bei den Hausmeisterkosten, noch beiden den sonstigen Betriebskosten und schon gar nicht im Rahmen eines Pauschalbetrages (AG Köpenick, Urteil vom 19. Mai 2010 – 6 C 29/10; AG Dieburg, Urteil vom 04. Mai 2009 – 23 C 23/09). Die Aufwendungen für die Leuchtmittel sind notwendige Instandhaltungskosten des Vermieters und daher allein von diesem zu tragen. Weitere Einzelheiten zu den Hausmeisterkosten finden Sie zudem in dem Beitrag: Hausmeisterkosten: Umlegbarkeit der Hausmeistertätigkeiten in den Nebenkosten.

Insoweit kann sich der Vermieter auch nicht darauf stützen, dass nach § 2 Nr. 11 BetrKV sogenannte Beleuchtungskosten in der Nebenkostenabrechnung umlegbar sind. Dies Kosten betreffen ausschließlich die Stromkosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen und der Außenbeleuchtung ansatzfähig. Eine Erneuerung der Beleuchtung durch einen Austausch der Leuchtmittel, Lichtschalter oder Sicherungen ist dabei grundsätzlich nicht umlegbar: es geht hier rein um die Stromkosten für Gemeinschaftsflächen – eine Wartung oder Erneuerung der Beleuchtung ist hier nicht erwähnt (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten, Rn. 123).

II. Leuchtmittelkosten sind nicht umlegbar

Als Instandhaltungskosten können diese Aufwendungen gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden. Genauso entschied nämlich auch das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Fall, in dem sich Mieter und Vermieter über Leuchtmittelkosten in Höhe von knapp 150,00 € (damals noch 353,00DM) stritten (Urteil vom 08. Juni 2000 – 10 U 94/99). Das OLG versagte dem Vermieter die Kosten für die Auswechslung von Lampen und 50 Osram Lumilux Glühbirnen und stellte fest, dass sogar eine entsprechende Vertragsklausel hier nicht weiterhelfe. In dem Fall hatten die Parteien nämlich im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Beleuchtungskosten zu tragen hätte. Dieser Begriff wurde dann von dem Vermieter fälschlicherweise auf die Kosten für neue Lampen und Glühbirnen ausgeweitet, anstelle allein von der Auslegung des entsprechenden Begriffs in der Betriebskostenverordnung auszugehen (vgl. oben). Diese Definition erfasst keinen Austausch der Leuchtmittel.

III. Fazit

Die Kosten für den Ausstauch von Leuchtmitteln in den Gemeinschaftsflächen /-räumen sind nicht ansatzfähig.

  • Der Vermieter darf entsprechende Ausgaben, weder „versteckt“ in einem Pauschalbetrag bei den Hausmeisterkosten, noch bei den Beleuchtungskosten oder den sonstigen Betriebskosten abrechnen.
  • Sobald der Hausmeister entsprechende Tätigkeiten erledigt, müssen diese vor dem Kostenansatz herausgerechnet werden: Gibt es keine nachvollziehbare Aufteilung von ansatzfähigen und nicht ansatzfähigen Kosten bei der Abrechnung der Hausmeistertätigkeit, sind diese im Zweifel nicht wirksam geltend gemacht und der Vermieter kann die Kosten nicht verlangen.
  • Tauchen in der Nebenkostenabrechnung nicht umlegbare Leuchtmittelkosten auf, sollte ein Widerspruch eingelegt werden – Wichtig dabei die Frist beachten. Hilfe gibt es hier: Widerspruchsfrist Nebenkostenabrechnung und Muster: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
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