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Betriebskostenspiegel für Deutschland + Relevanz für Wirtschaftlichkeitsgebot

Ein Betriebskostenspiegel erfasst statistisch die Betriebskosten bei vermieteten Wohnungen in Deutschland (Mietnebenkosten). Er dient Mietern als Orientierungshilfe, ob und inwieweit bestimmte Nebenkostenpositionen, die der eigene Vermieter in der Nebenkostenabrechnung abrechnet, angemessen sind.

Nach dem BGH ist ein solcher Betriebskostenspiegel allerdings nicht geeignet, einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung einer Nebenkostenposition zu begründen (BGH Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 340/10 in NJW 2011, 3028).

Wir erklären hier, was Mieter und Vermieter bei der Nutzung des Betriebskostenspiegels in Bezug auf das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten müssen.

1. Wer ist Herausgeber des Betriebskostenspiegels?

Der Deutsche Mieterbund (DMB) und dessen Landesverbände veröffentlichen seit dem Jahr 2004 fortlaufend jährlich den „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ für das Bundesgebiet sowie für die verschiedenen Bundesländer. Die darin enthaltenen Zahlen beruhen auf der Auswertung Tausender Betriebskostenabrechnungen bundesweit. Sie haben lediglich informatorischen Charakter und sind nichts anderes als eine Orientierungshilfe. Die Zahlen haben keinerlei rechtliche Bedeutung.

Für das Jahr 2011 stellte der DMB fest, dass Mieter bundesweit im Schnitt 2,20 €/m² Nebenkosten zahlten. Im Jahr 2011 ergab sich für eine 80 m² große Wohnung somit ein Nebenkostenbetrag von 2851,20 €. Dabei schlagen die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser mit 55 % zu Buche. Die Unterschiede zwischen westlichen und östlichen Bundesländern sind minimal. Allerdings sind die Beträge für Grundsteuern, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Versicherungen im Westen teils deutlich höher als in den östlichen Bundesländern.

Sinn und Zweck des „DMB-Betriebskostenspiegel für Deutschland“ ist es, Nebenkosten transparent und vergleichbar zu machen. Wer einen Umzug plant oder umzieht, soll durch einen Blick in den Betriebskostenspiegel feststellen können, mit welchen Nebenkosten er am neuen Wohnort rechnen muss. Auch sollen Mieter in die Lage versetzt werden, in der jährlichen Nebenkostenabrechnung eventuell überhöhte Forderungsansätze zu erkennen.

2. Was sind Heizkostenspiegel?

Zusätzlich erstellt das Bundesumweltministerium spezielle „Heizkostenspiegel“. Auch sie haben informatorische Ziele und sollen umweltbewusstes Heizen fördern und den CO2 Ausstoß senken.

3. Betriebskostenspiegel sind nicht repräsentativ

Der Bundesgerichtshof klärte grundsätzlich die Streitfrage, inwieweit der Betriebskostenspiegel für Deutschland Ansatzpunkt sein kann, eine Kostenposition in der Nebenkostenabrechnung zu beanstanden. Ein Mieter wollte den Kostenansatz für die Müllentsorgung in Höhe von 525,71 € nicht akzeptieren und verwies den Vermieter darauf, dass im Betriebskostenspiegel für Deutschland für eine vergleichbare Wohnung lediglich 185,76 € ausgewiesen waren. Er beanstandete, dass der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt habe.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot beinhaltet die Vorgabe an den Vermieter, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Dabei muss er ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behalten und haftet dem Mieter bei Verletzung dieser Pflicht auf Schadensersatz in Höhe des überhöhten Betrages.

4. Verweis auf Betriebskostenspiegel ist kein Beweis für Wirtschaftlichkeitsverstoß

Ansatzpunkt der BGH-Entscheidung ist, dass der Mieter, der einen Schadensersatzanspruch begründet, dem Vermieter nachweisen und beweisen muss, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot tatsächlich verletzt habe. Er trägt die Darlegungs- und Beweislast.

Der Mieter kann seiner Darlegungs- und Beweislast nicht dadurch Rechnung tragen, dass er wegen der Pflichtverletzung des Vermieters auf die im Betriebskostenspiegel für Deutschland ausgewiesenen Werte verweist. Eine solche Statistik trage den nach Regionen und Gemeinden unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarktes nicht hinreichend Rechnung. Die im Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Werte sind allenfalls Durchschnittswerte. Sie sind regelmäßig ungeeignet, Anhaltspunkte für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters zu begründen (so bereits BGH NJW 2010, 3363). Insbesondere wenn es um die Müllentsorgung geht, fallen die Kostenansätze von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus und sind zudem auch vom Verhalten aller Mieter in der Gemeinde im Umgang mit dem Müllanfall abhängig. Die Kostenansätze können also unmöglich verallgemeinert werden.

5. Der bessere Weg heißt Belegeinsicht

Will der Mieter den Kostenansatz in der Nebenkostenabrechnung beanstanden, muss er zunächst von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch machen. Erscheint ihm dann eine Kostenposition als unangemessen, kann er den Kostenansatz selbst überprüfen, indem er Preise vergleicht und Vergleichsangebote einholt.

Allenfalls in Ausnahmefällen, in denen es dem Mieter auch nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Ausschöpfung aller Möglichkeiten einer Überprüfung unmöglich ist, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Informationsmöglichkeiten verfügt (v.a. bei interner Kalkulation), kann der Vermieter verpflichtet werden, selbst nähere Angaben zu machen (sog. „sekundäre Darlegungslast“).

Vorlage: Hier finden Sie einen Musterbrief für die Belegeinsicht.

6. Heizkostenspiegel, wenn der Mieter Hartz IV-Bezieher ist

Ein Heizkostenspiegel spielte auch in einer Entscheidung des Bundessozialgerichts für Bezieher von Arbeitslosengeld II eine Rolle (BSG, Urteil vom 12.6.2013, B 14 AS 60/12 R). Der Träger der Grundsicherung zahlt zur Miete auch die Nebenkosten, soweit sie angemessen sind (§ 22 SGB II). Ein kommunaler oder bundesweiter Heizkostenspiegel beinhalte jedoch keine Höchstgrenze zur Bestimmung der Angemessenheit von Heizkosten. Über dem Wert liegende Heizkosten bieten allenfalls Ansatzpunkte dafür, dass die Heizkosten unangemessen sind. Ist dies ist der Fall, muss der Mieter darlegen, warum die Kosten in seiner Situation über dem Heizkostenspiegel liegen. Gelingt ihm der Nachweis, muss die Behörde die Heizkosten vollständig übernehmen.

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