Eigenbedarfskündigung des Vermieters


Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum regelmäßig nur kündigen, wenn er einen besonderen Grund hat. Der in der Praxis wichtigste Grund für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist der Eigenbedarf des Vermieters.

Merke: Eigenbedarf gilt als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

In diesem Sinne bestimmt § 573 II Nr. 2 BGB, dass der Vermieter dann ein berechtigtes Interesse hat, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er die Räume zu Wohnzwecken für sich selbst, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. In diesem Fall kann er die Eigenbedarfskündigung aussprechen. In der Praxis ergeben sich zahlreiche Fragen im Detail.

Es zählt nur das berechtigte Interesse, keine Interessenabwägung

Bei der Prüfung, ob  die Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ist, kommt es nicht auf eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und dem Mieter an, sondern ausschließlich darauf, ob ein berechtigtes Interesse besteht. Dennoch bewegt sich die Eigenbedarfskündigung immer im Spannungsverhältnis von Mieter und Vermieter. Mieter möchten in der ihnen vertrauten Umgebung bleiben, Vermieter möchten über ihr Eigentum verfügen können.

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung hat folgende Voraussetzungen:

  • Die Person, wegen der die Kündigung ausgesprochen wird, muss zum begünstigten Personenkreis gehören,
  • Nutzungswille: Der Vermieter oder die begünstigte Person müssen ernsthaft beabsichtigen, in die Wohnung einzuziehen,
  • Nutzungsinteresse: der Nutzungswille muss durch ein objektives Interesse am Einzug gerade in diese Wohnung gerechtfertigt sein.

I. Voraussetzung: Begünstigter Personenkreis

Eigenbedarf steht zunächst dem Vermieter selbst zu. Will er selbst in die Wohnung einziehen, weil er bislang in Miete gewohnt hat oder die ihm gehörige Wohnung aufgrund veränderter Familienverhältnisse oder eines veränderten Wohnbedarfs zu klein oder zu groß geworden ist, kann er ein berechtigtes Interesse begründen.

Das Gleiche gilt für den Käufer einer Wohnung. Dieser kann, nachdem er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde, Eigenbedarf anmelden.

Steht auf der Vermieterseite eine GmbH, AG, oHG, KG oder ein Verein, kann kein Eigenbedarf geltend gemacht werden und zwar auch dann nicht, wenn ein Gesellschafter oder Geschäftsführer die Wohnung nutzen möchte (BGH Urt.v. VIII ZR 210/10).

Anders ist es, wenn der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigenbedarf anmeldet (BGH Urt.v.23.11.2011, VIII ZR 74/11). In diesem Fall wird Eigenbedarf anerkannt.

Anerkannt wurde die Eigenbedarfskündigung auch, wenn der Vermieter als juristische Person (Evangelischer Kirchenkreis e.V.) eine Mietwohnung kündigt und den Eigenbedarf damit begründet, dass er eine Beratungsstelle der ihm nahestehenden Diakonie Düsseldorf e.V. unterbringen möchte (BGH Urt.v. 9.5.2012, VIII ZR 238/11).

Familienangehörige des Vermieters

Familienangehörige sind alle Personen, mit denen der Vermieter verwandt oder verschwägert ist. Es wird zwischen engen und entfernten Angehörigen unterschieden.

Enge Angehörige sind der Ehegatte, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum 3.Grad (Geschwister, Nichten und Neffen) sowie die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager und Schwägerin). Hier genügt das Verwandtschaftsverhältnis. (Eigenbedarf einer Nichte: BGH VIII ZR 159/09).

Entferntere Familienangehörige gehören nur zum begünstigten Personenkreis, wenn der Vermieter ihnen aus rechtlichen oder moralischen Gründen Unterhalt gewährt oder in sonstiger Weise zur Fürsorge verpflichtet ist.

Haushaltsangehörige des Vermieters

Haushaltsangehörige sind alle Personen, mit denen der Vermieter seit längerem und dauerhaft in seinem Haushalt zusammenlebt. Ein Verwandtschaftsverhältnis wird nicht gefordert. Daher können auch die Haushälterin, ein Lebensgefährte oder eine Pflegekraft Eigenbedarf anmelden.

II. Voraussetzung: Nutzungswille

Eigenbedarf setzt auf Seiten des Vermieters den ernsthaften Willen voraus, die Wohnung künftig für eigene Zwecke zu nutzen oder die Wohnung einer begünstigten Person zu überlassen. Es muss die Absicht bestehen, in diese Wohnung einzuziehen.

Fehlt die Einzugsabsicht, täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor. Zieht der Mieter wegen der Kündigung aus, obwohl der Vermieter tatsächlich keinen Eigenbedarf begründen kann, ist der Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet und muss ihm die Umzugskosten sowie die eventuelle Differenz zwischen der Miete für die neue Wohnung und der bisherigen Miete ersetzen. Ist die gekündigte Wohnung noch nicht bezogen, kann der Mieter verlangen, dass er wieder einziehen darf.

III: Voraussetzung: Nutzungsinteresse

Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben, dass er selbst oder eine begünstigte Person die Wohnung künftig nutzen wollen. Nicht Voraussetzung ist, dass sich der Vermieter in einer unzureichenden Wohnungssituation oder gar in einer Notlage befindet. Ein solches Nutzungsinteresse wird anerkannt, wenn

  • der bisher zur Miete wohnende Vermieter selbst “in den eigenen vier Wänden“ wohnen möchte,
  • der Vermieter eine größere Wohnung benötigt, z.B. weil jedes Kind ein eigenes Kinderzimmer haben soll,
  • die bisherige Wohnung dem Vermieter zu groß geworden ist,
  • der Vermieter einem seiner Kinder die Wohnung überlassen will,
  • der Weg zum Arbeitsplatz für den Vermieter kürzer oder günstiger ist als von der bisherigen Wohnung,
  • sich Eheleute trennen oder scheiden und ihre häusliche Gemeinschaft aufheben.

Dramatisiert der Vermieter die Gründe für seinen Eigenbedarf, führt dies nicht deshalb zur Unwirksamkeit der Kündigung (BGH Urt.v. 17.3.2010, VIII ZR 70/09).

Alternativwohnung

Könnte der Vermieter eine andere vergleichbare Wohnung beziehen, besteht an der vermieteten Wohnung kein Nutzungsinteresse. Will der Vermieter in die Wohnung des Mieters einziehen, muss er eine frei stehende Alternativwohnung dem Mieter anbieten, aber auch nur bis zum Ende der Kündigungsfrist und wenn sich die Alternativwohnung im selben Gebäude befindet (BGH Urt.v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10).

Kenntnis des Eigenbedarfs bei Mietvertragsabschluss

Konnte der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages bereits absehen, dass er irgendwann Eigenbedarf anmelden wird, kann er sich nur dann noch auf Eigenbedarf berufen, wenn er einen entsprechenden Vorbehalt in den Mietvertrag aufgenommen hat.

Eigenbedarf aus beruflichen Gründen

Benötigt der Vermieter eine vermietete Wohnung für berufliche Zwecke, kann er Eigenbedarf anmelden (BGH Urt.v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11). In diesem Fall hatte der Vermieter den eigenen Bedarf damit begründet, dass seine Ehefrau in der Mietwohnung eine Anwaltskanzlei einrichten wollte. Die Berufsfreiheit dürfe dabei nicht geringer bewertet werden als der Eigenbedarf zu Wohnzwecken. Umso mehr gelte dieses, wenn die vom Vermieter selbstgenutzte Wohnung und die vermietete Wohnung im selben Haus gelegen sind.

In diesem Sinne hatte der BGH die Eigenbedarfskündigung auch schon zugelassen, wenn der Vermieter die Mieträume teilweise für eigene Wohnzwecke und überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke nutzen wollte (BGH Urt.v. VIII ZR 127/05).

Alter und lange Mietzeit schützen nicht gegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt auch gegen langjährige und  hochbetagte Mieter in Betracht. Im Fall wurde einem 84 Jahre alter Mieter, der seit 40 Jahren in dieser Wohnung lebte, wegen Eigenbedarf gekündigt. Hinzukam, dass der Vermieter  mit seiner vierköpfigen Familie in einer 54 qm² großen Wohnung wohnte und in die 68 qm² große Wohnung des Mieters umziehen wollte (LG Frankfurt 2-11S 110/11).

Formale Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

Form: Die Eigenbedarfskündigung ist in besonderer Weise formbedürftig. Der Vermieter muss wie bei jeder ordentlichen Kündigung schriftlich kündigen. Da das Gesetz die Schriftform fordert, genügen Telefax oder E-Mail nicht.

Bei Personenmehrheiten auf Vermieter- oder Mieterseite muss die Kündigung an alle Mieter gerichtet oder umgekehrt von allen Vermietern unterzeichnet sein.

Inhalt: der Vermieter muss im Kündigungsschreiben alle Umstände bezeichnen, auf die er seinen Eigenbedarf stützt. Vor allem muss der Vermieter die begünstigte Person nennen, für die er Eigenbedarf anmeldet.

Auch muss er den Sachverhalt schildern, der seinen Eigenbedarf begründet. Gegebenenfalls muss die Wohnsituation der begünstigten Person dargestellt werden.

Keinesfalls genügt es, den Gesetzestext abzuschreiben oder nur die „Kündigung wegen Eigenbedarfs“ zu erklären. Zu kurz gefasst ist auch, zu erklären, dass der Vermieter die Wohnung „für seine Tochter benötige“.

Dennoch dürfen an die Eigenbedarfskündigung keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Grundsätzlich reicht es aus, die Person zu bezeichnen, für die die Wohnung benötigt wird und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darzulegen (BGH Urt.v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10).

Kündigungsfrist: Es gelten die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Sofern die Parteien im Mietvertrag keine längeren Kündigungsfristen vereinbart haben, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats. Besteht das Mietverhältnis mehr als 5 oder 8 Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf 6 und 9 Monate.

Widerspruchsmöglichkeit des Mieters

Im Kündigungsschreiben kann der Vermieter den Mieter informieren, dass er der Kündigung spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen kann. Fehlt der Hinweis, ist die Kündigung dennoch wirksam.

Allerdings kann der Mieter seinen Widerspruch dann immer noch in einem eventuell folgenden Räumungsprozess erklären. In diesem Verfahren werden auch die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung geprüft.



Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 2 Bewertungen mit 4,00 von 5 Sternen. Loading ... Loading ...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

Telefonberatung: Fragen Sie jetzt einen Anwalt