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Einwohnermelderegister für Nebenkostenabrechnung nach Personen nutzen?

Vermieter müssen die Nebenkosten nach einem vereinbarten Umlageschlüssel abrechnen. Als Umlageschlüssel kommt die Personenzahl in Betracht. Danach kommt es darauf an, wie viele Personen in der Wohnung im Laufe der Abrechnungsperiode gewohnt haben.

Warum ist die Abrechnung nach Kräften problematisch?

Daraus ergibt die Problematik, dass der Vermieter fortlaufend feststellen müsste, zu welchem Zeitpunkt wie viele Personen in der Wohnung gewohnt haben. Es müsste unterschieden werden, ob eine Person Bewohner ist oder sich nur als Besucher in der Wohnung aufgehalten hat. Hält sich eine Person über Wochen in der Wohnung auf, überschreitet sie irgendwann die Grenze zum Bewohner. Die Frage ist allerdings wann? Die Abrechnung nach Köpfen ist in der Praxis daher wenig tauglich.

Wie urteilt die Rechtsprechung?

Der Bundesgerichtshof betrachtet es als nicht ausreichend, wenn der Vermieter das Einwohnermelderegister einsieht und nach dieser Maßgabe nach der Personenzahl die Nebenkostenabrechnung erstellt. Das Melderegister biete keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung einer wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (BGH Urteil v. 23.1.2008, Az. VIII ZR 82/07 in NJW-RR 2008, 606).

Zwar können Vermieter und Mieter als Umlageschlüssel die Abrechnung nach Köpfen ohne Weiteres vereinbaren. Es bleibt aber Aufgabe des Vermieters, die auf der Basis der Personenzahl erstellte Nebenkostenabrechnung so zu erstellen, dass er die Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen tatsächlich und nachvollziehbar feststellt. Fehlerhafte Feststellungen hätten zur Konsequenz, dass die anderen Mieter die Anteile der nicht gemeldeten oder erfassten Personen zusätzlich tragen müssten. Zweifel gingen in einem Gerichtsverfahren immer zu Lasten des Vermieters. Er alleine trägt die Beweislast, insbesondere dann, wenn der Mieter die behauptete Personenzahl bestreitet.

Der BGH verweist darauf, dass in einem Mietshaus erfahrungsgemäß eine erhebliche Fluktuation stattfindet. Bewohner werden geboren, versterben, Familienmitglieder oder alte und neue Lebensgefährten ziehen aus oder ein, Kinder beginnen ihr Studium auswärts oder Familienangehörige halten sich längere Zeit im Ausland auf. Das Einwohnermelderegister kann diese Vorgänge nur bedingt oder überhaupt nicht erfassen. Auch läuft der Vermieter das Risiko, dass der Mieter bestreitet, dass eine bestimmte Person sich ständig in der Wohnung aufgehalten hat. Ein solcher Streit wäre für jede Nebenkostenabrechnung mindestens unproduktiv.

In der Konsequenz wäre der Vermieter verpflichtet, fortlaufend, beispielsweise zum Ende eines jeden Monats, festzustellen, wie viele Personen in der Wohnung leben. Die Umlage nach Personen kommt daher allenfalls in überschaubaren Mieteinheiten in Betracht, in denen der Vermieter die Möglichkeit hat, fortlaufend die Belegungszahl zu prüfen.

Was bleibt zu tun?

Eine ideale Lösung gibt es naturgemäß nicht. Insofern stellt das Gesetz in § 556a BGB als Regelmaßstab auf die Wohnfläche der einzelnen Wohnung ab.

Passend zum Thema: Feststellung der Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung

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