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Fragen zur Nebenkostenabrechnung – Hier beantwortet

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Fristen:

Welche Fristen müssen Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung beachten?

Über welchen Zeitraum muss der Vermieter über die Nebenkosten abrechnen?

Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen?

Wie lange läuft die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Abrechnung?

Welche Zahlungsfristen müssen Mieter und Vermieter beachten?

Wie lange läuft die Verjährungsfrist bei einer Nebenkostenabrechnung?

Wie lange läuft die Widerspruchsfrist des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung?

Verteilerschlüssel:

Welche Verteilerschlüssel gibt es für die Nebenkostenabrechnung?

Wie erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten nach der Wohnfläche?

Wie erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten nach der Anzahl der Wohneinheiten?

Wie erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten nach der Personenanzahl?

Wie erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen?

Wie werden Nebenkosten nach Personenanzahl abgerechnet, wenn Wohnungen leerstehen?

Welche Besonderheiten gibt es bei der Nebenkostenabrechnung für Eigentumswohnungen zu beachten?

Was gibt es bei der Nebenkostenabrechnung für ein Zweifamilienhaus zu beachten?

Prüfen und überprüfen:

Auf was muss man bei der Kontrolle der Nebenkostenabrechnung achten?

Warum und wann sollte man eine Nebenkostennachzahlung unter Vorbehalt zahlen?

Wie sollte man bei einer falschen Nebenkostenabrechnung vorgehen?

Der Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung, was kann man als Mieter tun?

Wie können Nebenkosten ohne schriftlichen Mietvertrag abgerechnet werden?

Ist eine Nutzerwechselgebühr zulässig?

Wer muss den Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisen?

Was sind inhaltliche Fehler (materielle Fehler) in der Nebenkostenabrechnung?

Was sind formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung?

Welche Rechte hat der Mieter für die Einsicht von Anrechnungsunterlagen (Belegeinsicht)?

Was gibt es bei der Abrechnung zu beachten, wenn Wohnungen leer stehen?

Wie kann die Nebenkostenabrechnung nachweisbar zugestellt werden?

Darf eine Nebenkostenabrechnung mit der Mietkaution verrechnet werden?

Was passiert, wenn die Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung falsch ist?

Ist die Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?

Gibt es Besonderheiten für den Abrechnungszeitraum nach dem Auszug eines Mieters?

Gibt es eine Checkliste zum überprüfen der Nebenkostenabrechnung?

Was sind die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung?

Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung beim Mieterwechsel?

Welche formalen Vorschriften gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Wie funktionier die Abrechnung ohne Ablesung der Zählerstände?

Besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten?

Wie kann der Abrechnungszeitraum geändert werden?

Wie teilt sich der Abrechnungszeitraum beim Mieterwechsel auf?

Was passiert, wenn der Abrechnungszeitraum 12 Monate überschreitet?

Wann kann eine Nebenkostenabrechnung korrigiert werden?

Wie legt man korrekt Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung ein?

Wie kann der Vermieter auf eine Nebenkostennachzahlung klagen?

Welche Tipps sollten Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung kennen?

Wie lange darf die Kaution wegen einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten werden?

Was ist das Abflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung?

Was ist das Zuflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung?

Kosten die auf Mieter umgelegt werden dürfen:

Welche Kosten für auf den Mieter umgelegt werden?

Sind die Kosten für Instandhaltungsrücklagen und die Kosten für die laufende Instandhaltung umlegbar?

Dürfen Reparatur- und Instandhaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden?

Welche Versicherungen dürfen auf Mieter umgelegt werden?

Wie werden Balkone und Terrassen bei der Abrechnung beachtet?

Was sind sonstige Betriebskosten?

Wann darf die Dachrinnenreinigung umgelegt werden?

Welche Besonderheiten müssen bei der Nebenkostenabrechnung nach einem Mieterwechsel beachtet werden?

Darf der Vermieter Eigenleistungen über die Nebenkosten abrechnen?

Welche Nebenkosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden?

Nebenkostenvorauszahlung:

Wie kann die Nebenkostenvorauszahlung angepasst werden?

Was gibt es bei der Nebenkostenvorauszahlung zu beachten?

Was ist der Unterschied zwischen einer Nebenkostenvorauszahlung und einer Nebenkostenpauschale?

Kann man Nebenkostenvorauszahlungen zurückfordern?

Wie wird die angemessene Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ermittelt?

Wann und wie kann die Nebenkostenvorauszahlung gekürzt werden?

Wann und wie kann die Nebenkostenvorauszahlung erhöht werden?

Kann der Mieter die Nebenkostenvorauszahlung zurückbehalten?

Was passiert mit der Nebenkostenvorauszahlung bei einer Mietminderung?

Was passiert, wenn die Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt ist?

Wie ergibt sich die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung?

Heizkosten:

Wie erfolgt die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung?

Wie wirken sich Gradtagszahlen bei der Heizkostenabrechnung aus?

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20 Antworten auf "Fragen zur Nebenkostenabrechnung – Hier beantwortet"

  • Florian Schidlovski
    15. November 2016 - 09:28 Antworten

    Hallo, wir haben ein winziges Häusschen gekauft, wo nun mein damaliger Nachbar wohnt. Da wir vorher noch nie vermietet haben, haben wir schnell für das Arbeitsamt (er bezieht Harz 4) einen Mietvertrag erstellt. Dort haben wir die monatlichen Nebenkosten mit 20€ nur für Wasser angegeben, da wir noch nicht genau wussten, auf welcher Höhe sich die zukünftigen Nebenkosten belaufen und er nicht viel Geld besitzt. Geheizt wird selbst, also fallen die Heizkosten schon mal komplett raus. Nun fehlt unter den Angaben im Mietvertrag aber u.a. Abfall, Versicherung, Schornsteinfeger etc. Bleibe ich jetzt komplett auf den Nebenkosten sitzen oder wird mir das Arbeitsamt für meinen Mieter die Nebenkosten begleichen?

    Gruß und danke im Voraus

    • Dennis Hundt
      15. November 2016 - 14:52 Antworten

      Hallo Florian,

      als Vermieter können Sie nur die Nebenkosten umlegen, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Florian S.
        16. November 2016 - 14:01 Antworten

        Das wäre aber gar nicht gut 🙁 Die Frau vom Amt hatte uns halt nur gesagt, dass wenn wir die Nebenkosten pauschal angeben sie nicht ändern können, mehr hatte sie nicht erwähnt. Wie kann ich denn nun die angefallenen Kosten für Abfall und Versicherung deckeln?

        Gruß & danke im Voraus
        Florian S.

  • Andreas Hock
    24. November 2016 - 13:33 Antworten

    Hallo zusammen, wir sind im mai 2015 in ein Mehrfamilienhaus gezogen (Neubau). Nun haben wir für den Zeitraum von 01.05.15 bis 31.12.15 eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Allerdings ist mir aufgefallen das die End-Zählerstände erst am 22.02.16 abgelesen wurden. Somit ergibt sich ein Zeitraum von 10 Monaten anstatt von 08 Monaten. Es wurden uns für den Verbrauch auch nur 8 Monate Betriebskosten Vorauszahlung berechnet. Obwohl die Verbrauchsmengen ja für 10 Monate waren. Nun sollen wir einen Betrag X nachzahlen und für 2017 gleich 50 Euro mehr im Monat. Wie soll man sich da jetzt verhalten?

    Grüße Andreas

    • Dennis Hundt
      25. November 2016 - 11:51 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich würde zuerst prüfen, ob am 22.02.2016 die Ablesung der Werte vom 31.12.2015 erfolgte (die Zähler speichern die Werte in der Regel) oder ob tatsächlich die Werte vom 22. Februar verwendet wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Balke
    4. April 2017 - 22:19 Antworten

    Hallo, ich wohne in einem Mehrfamilienhaus in der 3. Etage. An die Wohnungen im Erdgeschoss grenzt ein Garten, der nur diesen Mietern zugänglich ist.
    In meinem Mietvertrag werden sämtliche umlegbaren Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung aufgelistet, Kosten für die Gartenpflege werden jedoch nicht aufgeführt.
    Nun wurden diese aber erstmalig auf alle Mieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegt. Muss ich diese zahlen ?
    Ich habe meine Vermieterin bereits informiert dass ich dies für nicht gerechtfertigt halte.
    Wer muss für die kostenpflichtige Prüfung der Rechtslage aufkommen?

    Vielen Dank vorab !

    Mit freundlichen Grüßen

    Matthias

  • Michael Kaufmann
    24. Mai 2017 - 14:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt, hallo Zusammen,

    wir bewohnen seit Juni 2014 eine von drei Mietwohnung und der Vermieter weigert sich eine Nebenkostenabrechnung durchzuführen. Wir zahlen monatlich 150,- Euro Nebenkosten wie im Mietvertrag vereinbart und trotz mehrfachen mündlicher und schriftlicher Aufforderung wird keine Abrechnung vorgenommen. Seit September 2016 haben wir jetzt die monatlichen Vorauszahlungen von 150,- mit dem Hinweis eingestellt, dass erst bei ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnung wieder eine Nebenkostenvorauszahlung unsererseits erfolgt.
    Zuvor haben wir dem Vermieter angeboten die Abrechnung selbst zu erstellen und um die entsprechenden Belege und Unterlagen gebeten. Trotz Zusage, toll dass Sie das machen wollen, seit einem Jahr Fehlanzeige.

    Jetzt sieht es aber so aus, dass ich aus den Jahren 2014 und 2015 noch mehrere 100 Euro Rückzahlung erwarten könnte. Mittlerweile ist durch die nicht mehr von uns gezahlten Vorauszahlungen ein beachtliches Sümmchen aufgelaufen. Sieht das jetzt so aus, dass ich solange keine ordnungsgemäße Abrechnung der Jahre 2014 und 2015 erfolgt, keine weiteren Nebenkosten zahlen muss?
    In unserem Fall bis 31.12.2017 keine Abrechnung d.h. 600,- Euro plus, bis 31.12.2018 keine Abrechnung 2017, 1.800,- Euro plus. Danke für eine Antwort.
    Ach übrigens. Mein Vermieter wohnt neben mir und ich möchte keinesfalls gerichtliche Schritte einleiten.

    Mit freundlichen Grüßen
    Michael

  • Lucy Schröder
    16. August 2017 - 15:08 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,

    wahrscheinlich befinde ich mich mit meiner Ansicht auf dem Holzweg, aber meinem Rechtsempfinden nach ist das eine ungehörige Vorgehensweise:
    ich bin im September 2016 aus einer Mietwohnung ausgezogen.
    Im April 2017 war Eigentümerversammlung, bei der die Nebenkostenabrechnung besprochen wurde.
    Die damalige Hausreinigung hatte eigenmächtig für die Monate Februar, März und April 2016 die Kosten um € 100,00 erhöht, obwohl der ursprünglich vereinbarte Monatspreis für ein Jahr festgeschrieben war.
    Die Hausverwaltung hat dies verkündet mit dem sofortigen Vermerk, dass die zu viel gezahlten € 400,00 wieder zurück überwiesen werden können, falls die Eigentümer nicht einverstanden sind.
    Nachdem vier Eigentümer vermietet hatten, wurde dies mehrheitlich abgesegnet.
    Ich habe nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung diese reklamiert. Wie kann ein Eigentümer über das Geld seiner Mieter “verfügen”? Das kann meines Erachtens nicht richtig sein. Nur die Eigentümer, die selbst die Wohnungen nutzen, haben natürlich widersprochen, waren aber in der Minderheit. Meine Vermieterin sieht natürlich keinen Fehler ihrerseits. Ich finde das schon eine Frechheit. Die vier Eigentümer haben zugestimmt, weil sie ja die Kosten der Hausreinigung auf ihre Mieter abwälzen können. Leider habe ich für diesen Fall nichts aussagefähiges gefunden. Können Sie mir hierzu eine Antwort senden? Mein Rechtsempfinden weigert sich, das anzuerkennen,

    • Dennis Hundt
      16. August 2017 - 16:39 Antworten

      Hallo Lucy,

      in einer Eigentümergemeinschaft entscheidet immer die Mehrheit, ob und welche Firma zu welchen Konditionen beauftrag wird. Das ist erstmal nichts besonderes. Die Eigentümer entscheiden also, ob der Gärtner teuer oder billig ist. Und Sie haben recht, der Mieter muss es bezahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ralf-H.Würzberger
    11. Januar 2018 - 19:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in unserem Haus sind 7 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten (Busfahrer-Aufenthaltsraum und Schulungsstätte). Der gewerbliche Teil macht 60 % aus. Ist der VM verpflichtet, getrennte Abrechnungen zu machen, bisher rechnet er alles gleich ab. Bei den Wohnungen rechnet er bei 6 WE mit einem einheitlichen Schlüssel
    ab, bei einer Wohnung bei den selben Gesamtkosten und Positionen aber mit einem anderen Schlüssel, sodass zB Müll 6 x nach WE und 1 x nach Wohnfläche abgerechnet wird. Danke für Ihre Antwort.

  • Severin
    12. Februar 2019 - 21:02 Antworten

    Hallo,
    Wir haben eine Rechnung vom Kaminkehrer am 03.01.2018 erhalten und diese auch in die Nebenkostenabrechnung von 2018 miteingerechnet. Allerdings war die erbracht Leistung schon im Jahr 2017.
    Kann ich trotzdem die Kosten in der Nebenkostenabrechnung von 2018 mit reinbringen?

  • Mickenbecker
    7. September 2020 - 10:35 Antworten

    Dies ist kein Kommentar, sondern eine Frage: Ob Sie mir die wohl beantworten werden?

    Kann man außerhalb des Mietvertrages mit dem Mieter eine Vereinbarung treffen,
    dass der Mieter auch die gesetzlich nicht umlagefähigen Nebenkosten trägt?
    Wäre eine solche Vereinbarung gesetzlich gültig?

    • Dennis Hundt
      8. September 2020 - 14:41 Antworten

      Hallo Mickenbecker,

      das BGB lässt abweichende Vereinbarungen vom BGB zum Nachteil des Mieter i.d.R. nicht zu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau Schmidt
    3. Januar 2023 - 15:54 Antworten

    Guten Tag, ich habe eine kurze Frage zu unserer bevorstehenden Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022: Unser Vermieter hat uns vorab mitgeteilt, dass er die Kosten für das Schneiden der Hecken (Koniferen) auf die zwei Mietparteien, mit jeweils einem Garten, umlegen wird. Die Rechnungssume der Gartenbaufirma beträgt etwas mehr als 1.600 Euro.

    Ist dies für uns als Mieter wirtschaftlich zumutbar und wie werden die Kosten umgelegt?

    Besten Dank im Voraus für Ihre Beantwortung.

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2023 - 23:57 Antworten

      Hallo Frau Schmidt,

      wenn die Gärten nur von zwei Mietern nutzbar sind, tragen diese auch die Kosten. Das ist üblich. Ob der Betrag wirtschaftlich ist, kann ich nicht beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt´

  • G.R.
    2. Juni 2023 - 09:45 Antworten

    Guten Tag, bei uns im 6er Haus kommt die Heizenkostenebenabrechnung immer zum 01.06. vom letzten jahr, somit sehe ich auch den/die Vermieter bei persönlicher Briefübergabe. Mir wurde nahegelegt, ich solle die Miete erhöhen, weil es 2023 teuerer wird.
    Ok, dachte ich mir auch schon und habe ohne Schriftstück (Rücksprache gab es mit Vermieter) die Miete (sind auch Nebendkosten enthalten) zum 01.07.2022 erhöht.
    Jetzt kam die Abrechnung 2023 f. 21-22 und mich wundert es, das die neue Rechnung genau die gleiche und selben Vorrauszahlungen hat wie die Rechnungen davor. Meine Mieterhöhung wurde in meinen Augen noch nicht angerechnet. 11 Monate mehr gezahlt und die Abbrechnungszahlen sind die gleichen wie die Jahre zuvor.
    Jetzt die Frage :
    warum wurde das nicht gleich mit in die neue Rechnung aufgenommen, gibt es da ein Termin bis wann die Erhöung vollzogen sein muss?
    Darf der Vermieter meine Mieterhöhung sparen und evtl. davon Zinsen rausholen ? (man weiß ja nie)

    mit besten dank
    grüße aus Dithmarschen

    • Dennis Hundt
      2. Juni 2023 - 20:18 Antworten

      Hallo G.R.,

      sicher ein Versehen. Weisen Sie den Vermieter auf die erhöhte Vorauszahlung hin und bitten Sie um Korrektur / Berücksichtigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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