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14 Fragen zur Nebenkostenabrechnung (+ viele hilfreiche Links)

Hier finden Sie 14 Fragen zur Nebenkostenabrechnung. Mit Hilfe dieser Fragen können sich sich auf unserem Portal besser orientieren und tiefer in bestimmte Themenbereiche einsteigen. Die Fragen werden kurz und knapp beantwortet, entscheidend sind aber die weiterführenden Links unter den Fragen.


  1. Welche Nebenkosten dürfen umgelegt werden und welche nicht?
  2. Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres bei mir sein?
  3. Was, wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet zugestellt wurde?
  4. Wo machen Vermieter typische Fehler bei der Nebenkostenabrechnung?
  5. Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung am besten überprüfen?
  6. Welche Informationen müssen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein?
  7. Nach welchen Verteilerschlüsseln dürfen Nebenkosten gelegt werden?
  8. Bis wann muss der Vermieter ein Guthaben auszahlen oder der Mieter eine Nachzahlung leisten?
  9. Auf welchen Zeitraum darf sich die Nebenkostenabrechnung beziehen (Abrechnungszeitraum)?
  10. Wie lange der Mieter Zeit, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?
  11. Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung bei einem Mieterwechsel?
  12. Welche Rolle spielt die Heizkostenverordnung und wie werden die Heizkosten abgerechnet?
  13. Was ist der Unterschied zwischen der Kalt- und Warmmiete?
  14. Was tun, wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt?

1. Welche Nebenkosten dürfen umgelegt werden und welche nicht?

Eigentlich geht das Mietrecht davon aus, dass die Nebenkosten in die Miete einkalkuliert sind. Die Praxis sieht freilich anders aus. Mietvertraglich versucht ein Vermieter, möglichst viele oder gar alle Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Die Betriebskostenverordnung setzt ihm hierbei jedoch Schranken. Nur regelmäßig und fortlaufend entstehende Aufwendungen dürfen umgelegt werden. Erhaltungsmaßnahmen und Verwaltungskosten hingegen gehen vielmehr zu Lasten des Vermieters. Die Grenzziehung ist oft schwierig. Die Beurteilung richtet sich danach, wie Nebenkosten definiert werden.

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2. Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres bei mir sein?

Mancher Mieter ist überrascht, wenn nach längerer Zeit unerwartet eine Nebenkostenabrechnung im Briefkasten liegt. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, über die Vorauszahlungen für Nebenkosten jährlich abzurechnen. Maßgebend ist der mietvertraglich vereinbarte Abrechnungszeitraum, also nicht unbedingt das Kalenderjahr. Die Jahresnebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes zugehen. Versäumt der Vermieter schuldhaft diese Frist, kann er zwar immer noch abrechnen, bleibt aber mit Nachforderungen ausgeschlossen.

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3. Was, wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet zugestellt wurde?

Die verspätete Zustellung der Nebenkostenabrechnung führt dazu, dass der Mieter eine eventuelle Nachzahlung verweigern darf. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter den Verzug nicht zu vertreten. Hat er ihn zu vertreten, bestimmt das Gesetz zugunsten des Mieters eine Ausschlussfrist. Umgekehrt bleibt der Mieter berechtigt, ein Guthaben nachzufordern.

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4. Wo machen Vermieter typische Fehler bei der Nebenkostenabrechnung?

Nebenkostenabrechnungen sind eine komplexe Angelegenheit. Sie müssen formelle und materiell-inhaltliche Anforderungen erfüllen. Fehler gehen zu Lasten des Vermieters. Typische Fehler sind ein falsch angesetzter Abrechnungszeitraum, der verspätete Zugang der Nebenkostenabrechnung, die fehlende Abrechnung von Energiekosten nach dem Verbrauch, die Angabe eines falschen Umlageschlüssels oder die Abrechnung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Als „sonstige Betriebskosten“ werden gerne Kosten abgerechnet, die überhaupt nicht vereinbart sind.

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5. Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung am besten überprüfen?

Die Nebenkostenabrechnung erscheint ein Buch mit 7 Siegeln. Im Idealfall wird sie anhand einer Checkliste überprüft. Die Nebenkostenabrechnung wird nach Maßgabe des Mietvertrages und gesetzlicher Vorgaben erstellt. Daraus ergibt sich ein gewisser logischer und insoweit nachvollziehbarer Aufbau. Einzelaspekte sind schnell übersehen. Nicht jede Vorgabe ist auf den ersten Blick erkennbar. Eine Checkliste hilft, Punkt für Punkt abzuarbeiten. Da statistisch jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, zahlt sich eine anwaltliche Überprüfung oft aus.

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6. Welche Informationen müssen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein?

Jede Nebenkostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass sie der Mieter als juristischer Laie nachvollziehen und verstehen kann. Sie muss deshalb gewisse Mindestanforderungen erfüllen und bestimmte Mindestangaben enthalten. Nebenkosten sind für den Vermieter durchlaufende Posten. Er darf daraus keinen Gewinn ziehen. Der Mieter muss in der Lage sein, diese Gegebenheiten nachzuprüfen. Ist die Abrechnung fehlerhaft, kann der Mieter widersprechen. Um den Vermieter zur Korrektur anzuhalten, kann der Mieter laufende Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zurückhalten.

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7. Nach welchen Verteilerschlüsseln dürfen Nebenkosten gelegt werden?

Regelmäßig wird mietvertraglich ein bestimmter Verteilerschlüssel vereinbart. Fehlt ein solcher, bestimmt das Gesetz die Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Alternativ kommen die Personenzahl, die Wohneinheiten im Gebäude, die Miteigentumsanteile bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder die Abrechnung nach Personentagen in Betracht. Der Vermieter ist verpflichtet, den maßgeblichen Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung zu bezeichnen. Soweit es um Energiekosten geht, muss er diese nach Vorgabe der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 % nach dem Verbrauch des Mieters abrechnen (Ausnahmen: u.a. Zweifamilienwohnhäuser).

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8. Bis wann muss der Vermieter ein Guthaben auszahlen oder der Mieter eine Nachzahlung leisten?

Im Idealfall ergibt sich zu Grenzen des Mieters aus der Nebenkostenabrechnung ein Guthaben. Der Vermieter darf ein Guthaben nicht als zinsloses Darlehen des Mieters verstehen. Vielmehr ist er verpflichtet, das Guthaben zeitnah an den Mieter auszuzahlen. Verzögert der Vermieter die Auszahlung, stehen dem Mieter gewisse Rechte zu.

Umgekehrt kann der Vermieter vom Mieter verlangen, dass er eine Nachzahlung zeitnah bezahlt. Er kann die Nachzahlung nur verweigern, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist oder solange er die Abrechnung berechtigtermaßen überprüft. Ihm steht ein Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen zu. Zahlt der Mieter nicht oder widerspricht er der Abrechnung, muss der Vermieter aktiv werden.

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9. Auf welchen Zeitraum darf sich die Nebenkostenabrechnung beziehen (Abrechnungszeitraum)?

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Nebenkostenabrechnung a.) für einen bestimmten Zeitraum und b.) in einem bestimmten Zeitraum zu erstellen. So muss der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Dabei zählt nicht das Kalenderjahr, sondern der mietvertraglich vereinbarte Abrechnungszeitraum. Lediglich bei Einzug oder Auszug kann sich dieser Abrechnungszeitraum verkürzen. Der Vermieter ist nur in Ausnahmefällen berechtigt, den vereinbarten Abrechnungszeitraum einseitig abzuändern. Ist der Abrechnungszeitraum zu lang, braucht der Mieter die Abrechnung nicht zu akzeptieren.

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10. Wie lange der Mieter Zeit, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?

Der Mieter kann nicht beliebig zuwarten, bis er der Nebenkostenabrechnung widerspricht. Will er widersprechen, muss er seine Einwendungen spätestens 12 Monate nach Zugang der Nebenkostenabrechnung vortragen. Nach Ablauf dieser Frist kann er Einwendungen allenfalls dann noch geltend machen, wenn er diese vorher noch nicht gekannt hat. Nach Fristablauf darf sich der Vermieter darauf verlassen, dass seine Nebenkostenabrechnung Bestand haben wird. Dabei ist wichtig, dass der Mieter seinen Widerspruch nachvollziehbar gestaltet. Zur Orientierung bietet sich die Verwendung einer Mustervorlage an. Streitig ist oft, nach welchen Grundsätzen der Zugang der Nebenkostenabrechnung bestimmt wird.

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11. Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung bei einem Mieterwechsel?

Der Vermieter ist bei einem Mieterwechsel verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung zeitanteilig zu erstellen. Allerdings ist er laut Gesetz nicht zu einer Teilabrechnung verpflichtet. Für den einziehenden und ausziehenden Mieter gilt es darauf zu achten, dass der Energieverbrauch bei Ein- und Auszug festgestellt wird. Der Vermieter braucht die Nebenkostenabrechnung auch bei Auszug des Mieters erst nach Ablauf des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraumes zu erstellen. Vorher braucht er auch kein eventuelles Guthaben des Mieters zu erstatten. Leerstände gehen zu Lasten des Vermieters.

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12. Welche Rolle spielt die Heizkostenverordnung und wie werden die Heizkosten abgerechnet?

Pauschalmieten inklusive aller Nebenkosten sind nur in Ausnahmefällen noch erlaubt. Um das Verbrauchsbewusstsein der Mieter zu fördern, bestimmt die Heizkostenverordnung mithin die Abrechnung der Energiekosten nach dem individuellen Verbrauch des Mieters. In der Heizkostenabrechnung und Warmwasserkostenabrechnung sind mindestens 50 % der Energiekosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Der Vermieter ist verpflichtet, entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren. In der Nebenkostenabrechnung ist der Energieverbrauch ausdrücklich darzustellen und abzurechnen.

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13. Was ist der Unterschied zwischen der Kalt- und Warmmiete?

In Zeitungsanzeigen und Mietverträgen ist meist die Rede von der Kaltmiete oder Warmmiete. Die Kaltmiete beinhaltet keine Nebenkosten. Die Warmmiete hingegen beinhaltet die Nebenkosten. Beide Begriffe bezeichnen eine Nebenkostenvereinbarung aber dennoch unvollständig. So gibt es die Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung oder mit Betriebskostenpauschale sowie die Warmmiete ausschließlich der Energiekosten.

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14. Was tun, wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt?

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, über Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Nicht unbedingt jeder Vermieter fühlt sich dazu verpflichtet. Vor allem dann, wenn der Mieter einen Erstattungsbetrag erwartet, ist er an einer Nebenkostenabrechnung interessiert. Rechnet der Vermieter nicht ab, kann der Mieter sein Recht einklagen. Er kann aber auch die laufende Nebenkostenabrechnung zurückbehalten und Druck auf den Vermieter ausüben. Ihm steht ein Zurückbehaltungsrecht zu. Gleiches gilt, wenn ihm die Belegeinsicht verwehrt wird oder die Abrechnung formell fehlerhaft ist.

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56 Antworten auf "14 Fragen zur Nebenkostenabrechnung (+ viele hilfreiche Links)"

  • Eva Krogmann
    23. Januar 2016 - 23:58 Antworten

    Ich bin Vermieterin eines Mehrfamilienhauses. Bei einem Mieter habe ich versehentlich im Mietvertrag angekreuzt: „Die Hausreinigung ist in den Nebenkosten enthalten.“ Das war aber falsch, die Hausreinigung war noch nicht in den Nebenkosten enthalten. Nun ist der Mieter nicht bereit, die Hausreinigung in Höhe von 12,00 € zu bezahlen, obwohl diese jeden Monat für jeden Mieter anfallen. In meiner letzten Nebenkostenabrechnung haben ich nämlich bei allen Mietern die Hausreinigung in die Nebenkostenabrechnung integriert. Kann ich trotzdem die jetzt durch die Hausreinigung erhöhte Vorauszahlung der Betriebskosten verlangen und sogar rückwirkend zum 01.11.2015? Muss ich den Mietvertrag erneuern? Anfechten kann ich ihn nicht mehr; die zweiwöchige Frist nach Kenntnis des Mangels ist verstrichen.

    • Dennis Hundt
      24. Januar 2016 - 01:12 Antworten

      Hallo Eva,

      es handelt sich um eine Nebenkostenvorauszahlung. Reicht die Höhe der Vorauszahlung nicht aus, kommt es zu einer Nachzahlung. Im nächsten Jahr wird die Nebenkostenvorauszahlung dann entsprechend angepasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fatma Atalan
    27. Januar 2016 - 10:55 Antworten

    Hallo, wir wohnen in einem 4-Parteienhaus, die Vermieterin wohnt unten im Erdgeschoss, wir im 1.OG. Wir haben am 26.Oktober die Kündigung persönlich runtergebracht. Sie hatte die Wohnung inzwischen inseriert und Interessenten waren auch bereits zur Besichtigung da gewesen. Wir haben auch nicht daran gedacht eine Empfangsbestätigung zu verlangen, weil wir das bisher noch nie in dieser Form hatten dass die Vermieterin mit im Haus wohnt und wir es deshalb persönlich vorbeigebracht haben. Jetzt haben wir von ihrem Anwalt einen Brief erhalten dass die Kündigung erst am 9. November eingereicht wurde. Dann behauptet sie sie hätte auch Zeugen dagehabt, was nicht wahr ist. Jetzt sind wir gezwungen eine Zusatzmiete zu bezahlen. Wie ist denn die Rechtslage?

    • Dennis Hundt
      27. Januar 2016 - 23:52 Antworten

      Hallo Fatma,

      wenn Sie auf das Datum, welches sich sicher auf Ihren Kündigungsschreien verweisen, ist die Sache geklärt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Timo
    18. Februar 2016 - 16:31 Antworten

    Hallo,

    muss ich in den Nebenkosten einen Mieterparkplatz (20 € mtl.) bezahlen, obwohl ich kein Auto besitze?

    • Dennis Hundt
      19. Februar 2016 - 01:50 Antworten

      Hallo Timo,

      haben Sie denn einen Stellplatz gemietet? Schauen Sie in den Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Timo
        21. Februar 2016 - 14:26 Antworten

        Hallo,

        der Stellplatz ist im Mietvertrag aufgeführt. Muss ich das akzeptieren, obwohl ich kein Auto habe?

        Gruß Timo

        • Dennis Hundt
          22. Februar 2016 - 03:57 Antworten

          Hallo Timo,

          warum mieten Sie eine Stellplatz, wenn Sie kein Auto haben?

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Timo
            22. Februar 2016 - 17:57

            Hallo,

            ohne den Stellplatz wäre mir die Wohnung nicht vermietet worden.

            Grüße Timo

  • Hendrik
    2. März 2016 - 21:53 Antworten

    Hallo und guten Abend,

    ich habe gut zwölf Monate ein Zimmer an eine Frau im gleichen Alter untervermietet.
    Wir haben als eine sogenannte WG zusammen gelebt, also Küche und Bad geteilt und zusammen benutzt.
    Aufgrund das Sie arbeitslos und viel Zeit in der Wohnung verbracht hat, wenig für das zusammen leben getan hat, habe ich fristgerecht gekündigt. Sie ist später als vereinbart ausgezogen, hat nicht renoviert oder gestrichen – trotzdem habe ich Ihre Kaution im vollen umfang zurück gezahlt.

    Jetzt möchte Sie nach einem halben Jahr eine Nebenkostenabrechnung von mir haben.
    Muss ich Ihr eine vorlegen (zB. meine eigene Nebenkostenabrechnung aus meinem Mietverhältnis) oder kann ich dieses verweigern und mich auf die Heizkostenverordnung (§ 11) Punkt 1. und 6. berufen.

    Deswegen hat Sie eine Miete bezahlt wo Strom, Internet usw enthalten waren…

    Um eine Antwort wäre ich dankbar.

    Beste Grüße Hendrik

    • Dennis Hundt
      3. März 2016 - 00:22 Antworten

      Hallo Hendrik,

      schauen Sie in den Mietvertrag, was haben Sie dort vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Edith
    23. März 2016 - 14:14 Antworten

    Hallo!
    Ich habe seit Januar 2013 in einem Mehrfamilienhaus in einer Einzimmerwohnung, zu einer Pauschalmiete von 515,- € für ca. 40qm gewohnt. Bei der Wohnungsübergabe habe ich nun mitbekommen, dass der Nachmieter nun eine Kalt- (350,-€) und eine Warmmiete (450,-€) zahlt. Also insgesamt 65,- weniger als ich.
    Ich dachte immer,dass die Heizkosten aus technischen Gründen nicht aufgeteit werden können und habe jetzt deshalb bei der Hausverwaltung nachgefragt warum sich die Miete mittlerweile reduziert hat und bei mir die Heizkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet wurden.
    Man sagte mir,dass eine Pauschalmiete in Ausnahmen auch in Mehrfamilienhäusern nicht abgerechnet werden müsse. Welche Ausnahme das ist, wollte man mir nicht sagen.
    Ich war in den drei Jahren häufiger einige Wochen am Stück nur sporadisch in der Wohnung und habe dementsprechend wenig geheizt und Warmwasser verbraucht….
    Kann ich von meinem Vermieter eine Heizkostenabrechnung verlangen? Und müsste mir der Vermieter eventuell etwas zurück zahlen obwohl eine Pauschalmiete vereinbart wurde?

    Vielen Dank und viele Grüße
    Edith

  • Schetter
    19. April 2016 - 17:25 Antworten

    Als Student habe ich 2013 bis 02.16. eine 1-Zi.-Wohnung gemietet. Im Vertrag sind 80,00 € als Nebenkosten-VZ aufgeführt. Trotz mehrmaliger Aufforderung wurde mir keine Abrechnung überreicht. Weder 2013/2014/2015. Kann ich auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung klagen?

  • Renate Fogarty
    27. April 2016 - 15:35 Antworten

    Hallo,
    ich bin Vermieterin und würde gerne das Haustürschloss (sehr alt) auswechseln.
    Darf ich die Kosten auf die Mieter umlegen?
    Vielen Dank,
    Renate

    • Dennis Hundt
      27. April 2016 - 22:58 Antworten

      Hallo Renate,

      in meinem Augen eine klassische Instandhaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah
    3. Mai 2016 - 19:24 Antworten

    Hallo!

    Ich bin Vermieterin eines Zimmers in einer WG.
    Nun ist mein Mitbewohner ausgezogen und möchte die Nebenkosten erstattet haben, da sein Vertrag noch drei Monate läuft.
    Im Mietvertrag haben wir nur eine Warmmiete vereinbart.
    Zudem hat er noch einen Schlüssel, sodass ich mit weiterem Verbrauch rechnen könnte.
    Bin ich dazu verpflichtet ihm irgendwelche Nebenkosten zu erstatten?

    • Dennis Hundt
      4. Mai 2016 - 01:37 Antworten

      Hallo Sarah,

      grundsätzlich müssen Mieter bis zum Mietvertragende die Kaltmiete + Nebenkosten zahlen. Ob jemand in einer Wohnung lebt oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Wenn die Wohnung frei ist, kommt es in der Regel mit der Nebenkostenabrechnung zu einer Erstattung eines Teils der Nebenkosten (verbrauchsabhängiger Teil, wie z.B. ein Teil der Heizkosten).

      Was Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, sollten Sie ggf. prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen Weingarten
    10. Juni 2016 - 15:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    im meinem Mietvertrag wird nach Personen abgerechnet.Bei Einzug war die Personenzahl pro Etage etwa gleich. Alles gut . Im Laufe der Jahre änderte sich die Personenzahl .Vor ca. 6 Jahren hat mein Vermieter die festen Kosten Gebäudeversicherung+Steuern+Strassenreinigung+Regenwasser nach Etagen abgerechnet , weil EG 2 Personen, 1.OG 7 Personen (meine Wohnung), 2.OG 3 Personen waren. Ich hätte ca. 50 % zahlen müssen, bei 1/3 Wohnfläche.Diese Änderung ist vom Vermieter ausgegangen und ca. 6 Jahre mit den anderen Parteinen abgerechnet/akzeptiert worden. Jetzt will mein Vermieter dieser Regelung nicht mehr folgen , sondern nur dem Mietvertrag.
    Kann ich mich auf die geänderte Abrechnungart berufen. Desweiteren stehen in Mietvertrag meines Nachbarn für die von mir genannten Kosten jedoch Abrechnung nach QM. Sind in 2 Mietverträgen in einem Haus 2 unterschiedliche Abrechnungsarten zulässig ? Nach welcher muß abgerechnet werden.
    Danke für Antwort

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2016 - 08:42 Antworten

      Hallo Jürgen,

      der Vermieter muss grundsätzlich den Abrechnungsschlüssel nutzen, den er im Mietvertrag vereinbart hat. Wenn er (dummerweise) zwei verschiedene Schlüssel nutzt, muss er auch mit unterschiedlichen Schlüsseln abrechnen. Für Ihre Abrechnung spielt das erstmal keine Rolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vaidas.K
    17. Juni 2016 - 10:25 Antworten

    Ich wollte um Rat zu fragen und herauszufinden, was ich als nächstes tun kann. Meine Mietwohnung verwaltet eine Hausverwaltung. Während der gesamten Mietdauer, von 2013 bis 2016, habe ich keine Nebenkostenabrechnung bekommen. Ich habe versucht, die Hausverwaltung telefonisch zu kontaktieren aber es nimmt keiner das Telefon ab. Auf meine E-Mail antwortet auch keiner. Nach meinen Berechnungen muss eine beträchtliche Menge zurück gezahlt werden. Was soll ich tun?

  • Carolin
    18. Juni 2016 - 23:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich komme gleich mit zwei Fragen auf Sie zu.
    1. Frage: Ich habe im Februar 2015 meine Wohnung (Neubau) übernommen, ab dem 01.04.2015 hatte ich diese dann Vermietet. Ich habe nun die Kostenabrechnung für das Jahr 2015 bekommen. Nun erstelle ich die Nebenkostenabrechnung für 04.2015 bis 12.2015 richtig?
    2. Frage: Meine Mieter ziehen nun zum 01.10.2016 leider wieder aus. Wie mache ich dies mit der Nebenkostenabrechnung? Stelle ich diese dann erst nächstes JAhr in REchnung für die Monate 01.2016 bis 09.2016 wo sie noch drin waren. Weil die Abrechnung werde ich wahrscheinlich erst im Jahr 2017 für 2016 bekommen oder? Ist dies dann noch rechts die Nebenkostenrechnung zu erstellen obwohl die Mieter nicht mehr drin wohnen und dies Rückwirkend für die Monate 01.2016 bis 09.2016 zu erstellen?

    Herzlichen Dank für Ihre Hilfe, ich vermiete zum ersten mal und habe Angst etwas falsch zu machen.

    Liebe Grüße
    Caro

    • Dennis Hundt
      19. Juni 2016 - 12:52 Antworten

      Hallo Caro,

      richtig, aus Ihren Hausgeldabrechunngen erstellen Sie jeweils die Nebenkostenabrechnungen für die Zeiträume eines Jahres, in denen die Wohnung vermietet war.

      Mehr auch hier zur Abrechnungsfrist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Franz.W.
    23. Juni 2016 - 11:58 Antworten

    Ich lebe in einer Siedlung die von der Schöneren Zukunft gebaut und verwaltet wird. Die Siedlung besteht aus Wohnungen und Reihenhäusern. Ich bewohne ein Reihenhaus seit März 2000, und musste bei der diesjährigen Jahresabrechung feststellen das ich für einen sogenannten Hausbesoger mit zu zahlen habe.
    Jetzt meine Frage:
    Muss ich die Kosten des HB mittragen obwohl ich als Mieter eines Reihenhauses dieser Anlage absolut keine Leistungen des HB konsumiere.

    • Dennis Hundt
      23. Juni 2016 - 17:33 Antworten

      Hallo Franz,

      das ist ein Hausbesoger?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ronny M.
    7. Juli 2016 - 23:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe eine Frage bezüglich einer Nebenkostenabrechnung.

    Am 30.04.2015 bin ich aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Der Vermieter bzw. die zwischengeschaltete Wohnungsgesellschaft sagte mir beim Auszug, dass die Kaution noch nicht ausgezahlt wird, da mit dieser mögliche Nebenkostenrückstände beglichen werden sollen.

    Die Abrechnung wurde zuletzt für den Turnus 01.01.14 – 31.12.14 gezahlt. Somit werden mir noch anteilig 4 Monate in Rechnung gestellt.

    Nun die eigentliche Frage: „Wie lang muss ich auf die Nebenkostenabrechnung warten, bevor laut Gesetz mir gegenüber keine Ansprüche mehr gestellt werden können?“

    Mit freundlichem Gruß
    Ronny M.

    • Dennis Hundt
      8. Juli 2016 - 08:59 Antworten

      Hallo Ronny,

      der Vermieter muss die 12-monatige Abrechnungsfrist beachten, hat also für das Kalenderjahr 2016 bis 31.12.2017 Zeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kallenbach, Viola
    10. Juli 2016 - 15:51 Antworten

    Ich habe festgestellt, dass es eine nicht unerhebliche Differenz in den Einzelbeträgen gibt.

    Bei einzelnen Posten ist die Abrechnung der Hausverwaltung bis zu 20 Euro niedriger als die eigentlichen Kosten die mir der Vermieter dann in Rechnung stellt.

    Beispiel Gartenpflege : Hausverwaltung 134,49 Euro – Vermieter 158,60

    In der Summe sind es dann ca. 100 Euro mehr Nebenkosten bei den vermeintlich kleinen Positionen.

    Ausserdem tauchen Positionen auf, die die Hausverwaltung (obwohl diese sämtliche Wartungs- und Reparaturarbeiten veranlassen, die die gesamte Wohnanlage betreffen – Wasser, Heizung, Dachrinne etc.) überhaupt nicht aufführt – wie z.B. die Legionellenprüfung.

    Ich habe erstmal Widerspruch eingelegt und nur einen Teil der Nebenkosten unter Vorbehalt bezahlt.

    LG Kallenbach

  • Ricky Curtis
    7. September 2016 - 10:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt, wenn im Mietvertrag steht , (Als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten oder Nebenkostenerhöhung gilt das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbart, soweit nicht ein konkreter Verbrauch durch Messgeräte erfasst wird oder ein anderer Umlagemaßstab sinnvoll ist.! ) Sonst ist nichts anderes im Mietvertrag erläutert was den Schlüssel angeht. Kann der Vermieter dadurch den Schlüssel ändern wie er möchte? 2014 bin ich mit qm berechnet wurden. 2015 und 2016 rechnet er ohne mich vorher informiert zu haben mit Personen und qm. Ist das zulässig? Mit freundlichen Grüßen . R.Curtis

  • Ricky Curtis
    8. September 2016 - 15:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    kann man aus dieser Klausel eine definition der Umlageschlüssels erkennen?
    Oder welcher Schlüssel ist gemeint?

    (Als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten oder Nebenkostenerhöhung gilt das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbart, soweit nicht ein konkreter Verbrauch durch Messgeräte erfasst wird oder ein anderer Umlagemaßstab sinnvoll ist.! )

    Danke und Gruß

    Ricky Curtis

  • Peter Bauer
    22. September 2016 - 11:03 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich bin Mieter einer Wohnung in einer größeren Eigentumswohnanlage (58 Einheiten). Die Wohnungseigentümergemeinschaft erzielt nicht unbeträchtliche Gewinne aus

    a) einer großen Antennenanlage eines Mobilfunkanbieters auf dem höchsten Gebäude der Anlage,
    b) einem Geschäftslokal, das gemäß Beschluss der Eigentümer im Gemeinschaftseigentum eingerichtet ist.

    Ist der Vermieter verpflichtet, die Einnahmen in der Nebenkostenabrechnung anzugeben und dadurch die Betriebskosten zu senken, im beschriebenen Fall geht es um ca. 10,00 Euro im Monat.

    Vielen Dank für eine kurze Auskunft und
    mit freundlichen Grüßen
    Peter Bauer

    • Dennis Hundt
      22. September 2016 - 13:15 Antworten

      Hallo Herr Bauer,

      was sollten Mieteinnahmen der Eigentümergemeinschaft mit Ihrer Nebenkostenabrechnung zu tun haben?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Bauer
        22. September 2016 - 15:23 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        herzlichen Dank für die schnelle kurze Antwort.

        … weil

        a) alle Bewohner des Objektes -also auch die Mieter-, die Nachteile aus dieser Antennenanlage (z.B. Elektrosmog, Brumm-/Störgeräusche, …) tragen müssen,

        b) Gemeinschaftseigentum, das ich als Mieter gemäß Hausordnung auch nutzen dürfte, nicht mehr nutzen kann

        Die betreffenden Entscheidungen wurde ohne Rücksprache mit den Mietern getroffen, obwohl diese auch die Nachteile tragen – warum also nicht auch die Vorteile.

        Freundliche Grüße
        Peter Bauer

        • Dennis Hundt
          22. September 2016 - 16:02 Antworten

          Hallo Herr Bauer,

          ich denke Ihren Gedanken bewegen sich eher in Richtung Mietminderung. Das wäre im Zweifel vielleicht der passendere Weg.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Günter Scheuer
    21. Oktober 2016 - 11:55 Antworten

    Hallo,
    kann ich als Vermieter eines Mehrfamilienhauses die Kosten für einen Baumschnitt auch auf mehrere Jahre verteilt umlegen oder muß der komplette Rechnungsbetrag im Jahr der Ausstellung abgerechnet werden?
    Diese Kosten treten ja nur in etwas längeren Zeitabständen auf, eine Abrechnung über mehrere Jahre verteilt würde ich daher als etwas gerechter empfinden.

    • Dennis Hundt
      21. Oktober 2016 - 14:44 Antworten

      Hallo Günter,

      es scheint zu der Frage noch keine Rechtsprechung zu geben. Fachmeinungen sagen, es gibt keine Grundlage für die Verteilung er Kosten über mehrere Jahre, wenngleich es dem Vermieter freisteht, die Kostenverteilung so vorzunehmen. Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steve Drewes
    8. November 2016 - 21:20 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    erst einmal muss ich Ihnen mitteilen, dass Ihre Web-Präsentation sehr informativ ist. Fast jede google Suche zum Thema Nebenkosten hat mich zurück auf Ihre Seite geführt.

    Ich bin seit 01.07.15 Mieter eines EFH. Nebenkosten wie Wasser, Gas und Müll beziehen wir direkt über die jeweiligen Versorger.
    Im Mietvertrag ist eine Kaltmiete in Höhe von 550,00 € vereinbart. Außerdem ist Vorauszahlung (jährliche Abrechnung) im Mietvertrag festgehalten.

    Die Nebenkosten:
    Summe der monatlichen Vorauszahlungen/ Pauschale: 50,00 €
    monatliche Heizkostenvorauszahlungen: 50,00 €

    Mir ist dabei nicht ganz klar, da wir Gas und Wasser direkt mit dem Versorger abrechnen, warum
    wir 50,00 € Heizkostenvorauszahlungen leisten müssen. Für Wartungsarbeiten erscheint mir dieser monatliche Betrag etwas hoch.

    Anteilig für das Jahr 2015 liegt uns noch keine Abrechnung vor.

    Ist es sinnvoll bei der Hausverwaltung noch vor Ablauf der Frist nachzufragen?

    Muss die Hausverwaltung mit der Betriebskostenabrechnung nachweisen, dass die Vorauszahlungen in der Summe von 100,00 € für Nebenkosten verwendet wurden?

    • Dennis Hundt
      9. November 2016 - 11:11 Antworten

      Hallo Steve,

      danke für Ihr Lob. Ich denke bei den 50 Euro auch an die Wartung – sehe es aber wie Sie, der Betrag ist relativ hoch. Es kann gut sein, dass sich die Vorauszahlungen nach der ersten Nebenkostenabrechnung auf eine korrekte Höhe einpendeln. Natürlich werden Sie in der Nebenkostenabrechnung genau sehen können, wofür Ihre Vorauszahlungen verwendet wurden (oder auch nicht).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • D. Zurheide
    23. November 2016 - 07:48 Antworten

    Ich habe folgende Frage:
    wir wohnen in einem Zweifamilienhaus auf einem Grundstück mit einem Nebengebäude, das nach Renovierung ebenfalls vermietet werden soll und einer Doppelgarage, die der Vermieter, der nicht auf dem Grundstück wohnt, genutzt wird. Weiterhin wird ein Stellplatz auf dem Grundstück für die Dritte Wohneinheit vorgehalten, der mur solange genutzt werden darf, wie das Nebengebäude nicht vermietet ist. Das nicht vermietete Nebengebäude nutzt der Vermieter als Lager für noch nicht benötigte Materialien und Werkzeuge.

    Der Vermieter legt die Nebenkosten nur auf die 2 vermieteten Wohneinheiten nach Wohnfläche um. Wie ist hier die Rechtslage. Der Vermieter zieht sich auf den Standpunkt zurück, daß das Nebengebäude z.Zt. nicht bewohnbar ist.

    Für eine Antwort wäre ich dankbar.

    • Dennis Hundt
      24. November 2016 - 10:17 Antworten

      Hallo Zurheide,

      es kommt sicherlich auf den Einzelfall an. Handelt es sich um ein „altes Wohnhaus“ das bewohnbar wäre oder um eine „Scheune“ die umgebaut werden muss, damit diese überhaupt bewohnbar wird. Die Grenzen sind m.E. fließend. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Siegfried Jeltsch
    15. Dezember 2016 - 19:16 Antworten

    Ich suche eine Information, aus der hervorgeht, ob die Grundsteuern und die Kosten der Gebäudeversicherung auch nach Anzahl der Personen umgelegt werden düfen.

    Haben sie dazu eine hilfreiche Information?

    Danke,
    siegfried jeltsch

    • Dennis Hundt
      15. Dezember 2016 - 20:13 Antworten

      Hallo Siegfried,

      Sie haben Ihre Frage jetzt unter dem dritten Artikel veröffentlicht. Schauen Sie in die anderen beiden – dort habe ich Ihnen geantwortet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schulze Frank
    26. Dezember 2016 - 22:33 Antworten

    Hallo Hr. Hundt
    Wir haben eine Mitmieterfamilie ( 2 Erwachse und 2 Kleinkinder ) in unserem Miethaus wohnen.
    Dieser hat wechselden Dauerbesuch und verbraucht auch mehr Wasser (Toilettenspühlung und bis zu
    4 Waschmaschienen täglich ). Also bis täglich 8 Personen in einer 3 zimmer, Küche, Bad Wohnung.
    Dieses wurde auch der Hausvermieterin gemeldet. Antwort: Gegen Besuch könne man nichts machen.
    Nun kommt die Nebenkostenabrechnung, natürlich Nachzahlung, kann man da was machen ?

  • Sebastian Krafzik
    28. Dezember 2016 - 02:00 Antworten

    Hallo,

    meine Vermieterin hat zum 30.11.2016 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 verschickt. Für diese habe ich Widerspruch eingelegt, da einige Punkte unklar waren. So sind Tiefgaragenkosten aufgeführt, wobei ich keinen Stellplatz laut Mietvertrag habe. Des Weiteren wurden Grundsteuer für Wohnung und Tiefgarage abgerechnet. Zusätzlich sind die anderen Posten mit dem Miteigentumsschlüssel abgerechnet worden, wobei ich davon ausgehen muss, dass auch dort die TG mit inbegriffen ist. Außerdem wurde eine Schätzung beim Wärmemengenzähler durchgeführt, da dieser in der falschen Fließrichtung eingebaut wurde.

    Heute (27.12.2016) kam per Mail vorab eine neue leicht korrigierte Abrechnung mit einer Zahlungsaufforderung bis zum 31.12.2016 – der Brief wird wohl morgen verschickt. Folgende Argumente wurden aufgeführt: Die aufgeführten TG-Kosten bleiben bestehen, da in der Tiefgarage ein gemeinschaftlicher Fahrradabstellplatz vorhanden ist, zusätzlich gab es den Hinweis, dass die aufgeführten Kosten auf eine Wartung der Lüftungsanlage in der TG zurückzuführen sind. Die TG wurde aus der Grundsteuer herausgerechnet. Die zur Abrechnung aufgeführten MEA entspricht ungefähr der Wohnungsgröße und die Tiefgarage hätte keine Wohnfläche. Eine detaillierte Teilungserklärung zwecks Aufteilung MEA habe ich nicht erhalten. Die Schätzung des Wärmemengenzählers ist eine Hochrechnung meiner Wohnfläche gegenüber dem Gesamtverbrauch und Gesamtfläche der restlichen Wohnungen.

    Jetzt zu meinen Fragen:
    Gilt die Zahlungsfrist für den Mieter von 30 Tagen jetzt immer noch für den 30.11. oder 27.12.?
    Dürfen die TG-Kosten trotzdem weiter mit diesen Argumenten berechnet werden?
    Kann überhaupt eine Schätzung erfolgen, da Wärmemengenzähler ja nicht defekt ist, sondern nur entgegen der Fließrichtung eingebaut wurde?

    Werde jetzt erst mal unter Vorbehalt zahlen, um jedenfalls die Zahlungsfrist einhalten zu können. Über vorläufige Antworten würde ich mich freuen. Vielen Dank !

  • Urs
    18. Januar 2017 - 17:04 Antworten

    Hallo,

    seit einem Jahr wohne ich mit zwei Freunden in einer WG zusammen. Wir wohnen alle drei erstmals in einem eigenständigen Haushalt und machen nun unsere ersten Erfahrungen im Bereich Nebenkostenabrechnung.

    Soweit ich weiß ist laut Heizkostenverordnung §4 der Vermieter dazu verpflichtet den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, sowie laut §6 eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung zu erstellen. Die Kostenverteilung ist allerdings nur möglich, wenn jede Partei einen separaten Zähler hat. In der Ausnahmeregelung der Heizkostenverordnung steht auch, dass wenn eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung aus technischen Gründen nicht möglich ist, eine verbrauchsunabhängige Methode erlaubt ist.

    Folgende Konstellation:
    3 Wohneinheiten
    3 Gasthermen 1 pro Wohneinheit (Heizung / Warmwasser)
    1 zentraler Gasanschluss mit einer Gasuhr
    3 Wasseruhren 1 pro Wohneinheit
    1 zentraler Stromzähler

    Jahre vor unserem Einzug wollte der Vermieter sich darum kümmern pro Wohneinheit einen Stromzähler, sowie eine Gasuhr zu installieren. Die Vorbereitungen wurden dafür schon getroffen, selbst die Gasleitungen wurden so gelegt, sodass nur noch Uhren dazwischen eingesetzt werden müssen.

    Frage 1:
    Kann ich als Vermieter darauf bestehen eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erstellen?
    Technisch ist das ganze umsetzbar, wenn die Uhren nicht fehlen würden. Wie ist die Ausnahmeregelung zu verstehen, bezogen darauf, ob es technisch möglich ist, auf die allgemeine technische Möglichkeit, oder auf die aktuellen technischen Mittel?

    Frage 2:
    Wenn eine verbrauchsunabhängige Abrechnung rechtlich ok ist, wie darf diese aussehen?

    Über eine Antwort würden wir uns sehr freuen.

    Gruß

    • Dennis Hundt
      18. Januar 2017 - 17:30 Antworten

      Hallo Urs,

      der Ursprung des Problems ist, dass Sie in eine Wohnung gezogen sind, die eine Nebenkostenabrechnung im Grunde nicht zulässt. Das ist erstmal nicht schlimm, bringt aber Schwierigkeiten mit sich. In die weit Sie den Vermieter drängen können, Gaszähler einzubauen, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela Freyer
    19. Januar 2017 - 11:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    am 17.12.2016 habe ich die Nebenkostenabrechnung erhalten für die Abrechnungsperiode Juni 2014 – Juli 2015. Zunächst nocheinaml die Bestätigung Ihrerseit, dass die Frist abgelaufen ist, richtig?
    Dann habe ich gleich die nächste Frage zu Personenabrechnung. In unserem Haushalt leben 3 Personen, darunter ein Kind von 3 Jahren. Wenn ich das Urteil AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549 auf Ihrer Seite richtig gelesen habe, sind Kinder gernerell nicht abschlagsfähig. Im Mietvertrag steht, dass der Allg.Strom nach Personentagen und die Müllkosten nach qm anteilig berechnet wird. In der tatsächlichen Nebenkostenabrechnung wurde für beide Positionen ein Umlageschlüssel von 1080 angelegt. Frage: Ist das Kind abschlagsfähig für die Positionen?

    Vielen lieben Dank

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2017 - 16:04 Antworten

      Hallo Michaela,

      wie bereits zu Ihrem zweiten Kommentar geschrieben, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel nutzen, den Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

      Korrekt ist, dass der Vermieter nach dem Abrechnungszeitraum 12 Monate Zeit zur Abrechnung der Nebenkostenabrechnung hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michaela Freyer
        19. Januar 2017 - 16:30 Antworten

        Vielen lieben Dank für Ihre Mühe

  • Konrad Weber
    17. April 2017 - 22:00 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich mache für meine Mutter die Nebenkostenabrechnung für ein 7-Parteien-Mietshaus. Dabei stellen sich folgende Fragen:
    Jede Wohnung ist individuell mit einer Heiztherme und Warmwasserspeicher ausgerüstet, Alter ca. 13 Jahre.
    1. Sind kleine Servicevorgänge durch Verschleiß an den Heizungen wie Austausch von Dichtungen oder Manometern oder ähnliches umlagefähig auf die Nebenkosten?
    2. Wenn die Wartungen und Wartungskosten nicht regelmäßig und gleichmäßig pro Wohnung anfallen (z.B. Wartung alle 2 Jahre, nicht alle Wohnungen gleichzeitig in einem Jahr), kann ich dann die pro Jahr angefallenen Gesamtwartungskosten aller Wohnungen gleichmäßig pro Jahr auf alle Wohnungen umlegen? (Der Vorteil ist, dass die NK damit für alle Mieter relativ konstant bleiben und keine großen Schwankungen auftreten).
    Danke für Ihre Antwort.

    Viele Grüße

    Konrad Weber

    • Dennis Hundt
      20. April 2017 - 08:42 Antworten

      Hallo Konrad,

      Kleinteile können im Rahmen der Wartung umgelegt werden. Hier muss aber zwischen Wartung und Reparatur unterschieden werden. Die Wartungen der Gas-Etagenheizungen werden i.d.R. für jede Wohnung separat umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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