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Die Grenzen der Mieter-Gartenpflege (Baumschnitt usw.)

Die Verpflichtung des Mieters zur Gartenpflege muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Wird der Garten mitvermietet, ist es üblich und erlaubt, die Gartenpflege auf den Mieter zu übertragen (LG Köln, Urteil v. 11.1.1996 – 1 S 149/95).

Es gibt kein Gewohnheitsrecht, das den Mieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung gleichzeitig auch zur Gartenpflege verpflichtet. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter den Garten nutzen darf. Enthält der Mietvertrag eine Klausel zur Gartenpflege, kommt es darauf an, wie deren Tragweite zu verstehen ist und wo die Grenzen des Mieters zur Gartenpflege liegen.

In diesem Artikel informieren wir über die Möglichkeiten und Grenzen der Gartenpflege durch den Mieter.

1. Gartenpflege umfasst ohne weitere Vereinbarung nur einfache Arbeiten

Die Klausel „Der Mieter übernimmt die Gartenpflege“, verpflichtet den Mieter nur, einfache Arbeiten im Garten zu erledigen. Dazu gehören Tätigkeiten, die jeder Mieter ohne großen Kostenaufwand und Gartenbaukenntnisse zu erledigen kann. Beispiele: Rasenmähen, Unkrautjäten und Laub rechen (OLG Düsseldorf Az. 10 U 70/04).

Darüber hinaus gehende Arbeiten (Fällen von Bäumen, Vertikutieren und Düngen des Rasens, Neuanlage eines vermoosten Rasens) bleiben Aufgabe des Vermieters. Ist er selbst dazu außerstande, muss er einen Dritten (Gartenbaufirma) beauftragen. Soweit es sich dabei um fortlaufende wiederkehrende Aufgaben handelt (herbstlicher Baum- und Heckenschnitt), kann er den Kostenaufwand mietvertraglich auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen (§ 2 Ziffer 10 BetrKV).

Bei der Bemessung des Umfangs der Grenzen der Gartenpflege wird man auch darauf abstellen müssen, ob der Mieter ein Einfamilienhaus gemietet hat oder in einem Mehrfamilienhaus neben den anderen Mieter für die Gartenpflege verantwortlich ist. Ein EFH begründet eine höhere Verantwortung, als wenn diese auf mehrere Mieter verteilt wird.

Regelmäßig dürfte die Verpflichtung zur Gartenpflege ihren Niederschlag in der Bemessung der Miethöhe finden. Der Mieter erhält auch ein Nutzungsrecht am Garten. Er kann auch zumindest mitbestimmen, welche Optik der Garten hat und wie er ihn konkret nutzt.

Soweit der Mieter zum Ausgleich für die geringere Miete die Gartenpflege übernimmt, ist die damit einhergehende Verpflichtung im Zusammenhang mit dem Umfang der Verpflichtung strenger zu bewerten, als wenn dies nicht der Fall wäre. Dann könnte der Vermieter den Garten selbst pflegen und dem Mieter die Kosten auferlegen.

2. Grundsatz: Verwildern des Gartens ist zu vermeiden

Richtschnur ist, dass der Mieter den Garten nicht verwildern und verkommen lassen darf. Sofern der Mietvertrag keine genauen Vorgaben enthält, bleibt es dem Mieter überlassen, über die Art und den Umfang der Gartenpflegemaßnahmen nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Üblicherweise sind Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen zu pflegen und kranke oder morsche kleinere Bäume und Sträucher zu entfernen (OLG Düsseldorf WuM 2004, 603; LG Braunschweig WuM 2009, 288).

Die Neuanlage des Gartens oder eines Baumbestandes geht über diesen Rahmen sicher hinaus. Wächst ein Baum in des Nachbarn Garten, wird der Mieter verpflichtet sein, den Baum zu fällen oder zurückzuschneiden, sofern dies mit einem vertretbaren Aufwand machbar ist. Benötigt er eine Motorsäge oder muss bei hohen Bäumen eine Gartenbaufirma beauftragt werden, ist der Vermieter in der Pflicht. Solche Arbeiten gehen über einfache Pflegearbeiten hinaus. Die Grenzziehung hängt vom Einzelfall ab. Da eine klare Zuordnung in der Praxis nicht immer möglich ist, sollten sich die Parteien absprechen.

Mehr hier: Nebenkostenabrechnung: Baumfällung oder Baumschnitt umlegbar?

3. Mieter pflegt nach eigenem Ermessen

Hat der Mieter die Gartenpflege übernommen, darf ihm der Vermieter nicht ohne weitergehende Vereinbarung vorschreiben, welche Pflegemaßnahmen vorzunehmen sind (LG Wuppertal WM 2000,353). Andernfalls würde der Mieter die Stellung einer arbeitnehmerähnlichen Person erfüllen. Der Vermieter hat kein, einem Arbeitgeber vergleichbares Direktionsrecht hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Gartenpflege (OLG Düsseldorf WuM 2004, 603). Er kann nicht vorgeben, in welchen Zeitabständen der Rasen zu mähen ist oder die Hecken zu schneiden sind. Die Grenze findet sich dann, wenn der Garten zu verwahrlosen droht und damit eine Optik bietet, die sich in das allgemeine Wohnbild des Gebäudes und der Umgebung nicht mehr einfügt.

4. Pflegevorgaben des Vermieters bedürfen der Vereinbarung

Allerdings bleibt es beiden Parteien unbenommen, detaillierte Regelungen zur Gartenpflege in den Mietvertrag aufzunehmen (LG Köln Urteil v.11.1.1996 – 1 S 149/95). Es spricht nichts dagegen, wenn der Mieter sich verpflichtet, den Rasen in festgelegten Abständen zu mähen, wenn zum Beispiel der Vermieter den Rasen angelegt hat und sich Wildwuchs von Unkraut nur so verhindern lässt.

5. Mieter ist nur bedingt verkehrssicherungspflichtig

Die Gartenpflege geht nicht soweit, dass sie dem Mieter eine Verkehrssicherungspflicht auferlegt. Allerdings wird man dem Mieter eine Informationspflicht zumuten dürfen. Wenn er sehenden Auges die Gefahr eines umstürzenden Baumes ignoriert und ein anderer Mieter, Nachbar oder Passant durch den umstürzenden Baum verletzt wird, ist er mindestens in der Mitverantwortung.

6. Kostenverantwortung bei Gartenpflegemaßnahmen

Hat sich der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet, braucht er die damit verbundenen Aufwendungen nur insoweit aus eigener Tasche bezahlen, als sie üblich sind. Dazu gehört sicherlich das für die Gartenpflege notwendige Gartengerät (Rasenmäher, Rechen, Heckenschere). Er kann auch vereinbaren, dass der Vermieter diese Geräte zur Verfügung stellt.

Dabei ist die Gartenpflege als reine Instandhaltungsmaßnahme von Instandsetzungsmaßnahmen abzugrenzen. Pflege ist Instandhaltung, Ersatzarbeiten sind Instandhaltung. Muss ein Baum gefällt oder der vermooste Rasen neu angelegt werden, kann dies erhebliche Kosten verursachen. Auch die Reparatur eines verrosteten Gartenzauns dürfte Verpflichtung des Vermieters bleiben, da ein ordentlicher Zaun Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist.

Im Idealfall könnte vereinbart werden, dass der Mieter bestimmte Gerätschaften (Rasenmäher, Rechen) selbst stellt, Material (Grassamen, Kleinschere, Dünger, Unkrautbekämpfungsmittel) in einer Größenordnung von z.B. 150 € auf eigene Kosten anschafft und größere Aufwendungen nach Absprache mit dem Vermieter auf dessen Kosten beschafft.

7. Erträge des Gartens gehören Mieter

Pflegt der Mieter den Garten, steht ihm mangels entgegenstehender Vereinbarung auch das Recht zu, Obst von den Bäumen zu ernten, Blumen zu pflücken oder das Laub zu kompostieren (AG Leverkusen WuM 1994, 199).

8. Wegnahmerecht und Wegnahmepflicht bei Auszug

Kündigt der Mieter das Mietverhältnis, darf er die von ihm eingesetzten Pflanzen und mäßig große und noch umsetzbare Bäume ausgraben und mitnehmen (OLG Düsseldorf NZM 1998, 1020). Gemäß § 539 II BGB obliegt ihm sogar eine Wegnahmepflicht.

Anders ist die Situation, wenn der Mieter aufgrund seiner Verpflichtung zur Gartenpflege eine Pflanze auf unbestimmte Zeit eingepflanzt und die Pflanze infolge ihres Wuchses nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren weiteren Bestand entfernt werden kann. Solche Pflanzen werden dann „wesentlicher Bestandteil“ des Grundstückes. Der Vermieter erlangt an ihnen nach § 946 BGB Eigentum (LG Detmold Urt.v.26.3.2014 – 10 S 218/12).

Dabei kann sich der Mieter auch mit dem Vermieter über eine angemessene Entschädigung verständigen. Ist ein vom Mieter gepflanzter großer Baum nicht mehr umsetzbar, kann er eine Entschädigung nur auf Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Vermieter einfordern (BGH WuM 2007, 443).

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10 Antworten auf "Die Grenzen der Mieter-Gartenpflege (Baumschnitt usw.)"

  • M.Hofmann
    30. Juli 2016 - 17:29 Antworten

    Wir wohnen in einem Haus mit 3 Parteien und sind zur Gartenpflege verpflichtet, nur die anderen Parteien beteiligen sich nicht an der Pflege (Rasenmähen und Strauchschnitt) nun ist ein Angebot vom Vermieter gekommen das die Gartenpflege eine Firma übernehmen soll. Das hieße das wir im Jahr rund 800€ mehr an Nebenkosten zahlen müssten (laut schlüssel). Meine Frage nun kann ich darauf bestehen das mir der Vermieter einen Teil der Gartenpflege zuweist und ich diesen erledige und der Rest über die Firma und die anderen Parteien sich das teilen müssen? Oder müssen wir zahlen obwohl wir die Gartenarbeit erledigen würden zu einem Teil?
    Danke für die Antwort

  • gudrun kirschke
    23. August 2016 - 11:46 Antworten

    Wer hat der Strauch & Baumbeschnitt zur Straße und den Nachbarn zu tätigen. Nach 8 Jahren kommt der Vermieter nun und macht es uns zur Pflicht.?

    • Dennis Hundt
      23. August 2016 - 17:18 Antworten

      Hallo Gudrun,

      schauen Sie in den Mietvertrag, ob Sie zur Gartenpflege verpflichtet sind. Ich kenn die Situation vor Ort nicht, aber wenn eine Firma mit dem Rückschnitt beauftrag wird, können die Kosten i.d.R. auf die Mieter umgelegt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Name Warmbold
    29. Oktober 2016 - 07:33 Antworten

    Gibt es einen Paragraphen der die Entsorgung das abfallendes Laubs regelt?in meinem Mietvertrag steht die Gartenpflege mit drinnen (allerdings ist mein Vermieter der Meinung ich mache es ordentlich genug…) das ewige Thema ist das Laub im herbst. U.a. weil ich nicht unter die Büsche krieche und das Laub dort entferne…die Buche ist größer als das ganze Haus…und bisher bringe ich auf eigene Kosten sie Säcke mehrmals mit einem Anhänger zur Deponie. ..ist das überhaupt rechtens? Oder müßte mein Vermieter mir wenigstens einen Container zur Verfügung stellen?? Seine Aussage, dass er das machen würde, aber mir in Rechnung stellt.
    Vielen Dank für eure Hilfe.
    Liebe Grüße,
    Nadine Warmbold

    • Dennis Hundt
      29. Oktober 2016 - 14:21 Antworten

      Hallo Nadine,

      wenn Sie mietvertraglich die Pflicht zur Gartenpflege übernommen haben, dann betrifft das m.E. auch das Thema Laub. Wenn der Vermieter eine Firma schickt oder die Entsorgung über einen Container organisiert, dann sind das typische umlegbare Nebenkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthäus R.
    10. März 2017 - 14:51 Antworten

    Hallo,
    in dem zur Mietwohnung dazugehörenden Garten haben wir eine Hecke ersetzt, der Mieter wünscht sich nun beim Auszug dass wir den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.
    Bis dahin ist alles rechtlich ok.
    In einem zweiten Schreiben bekommen wir eine Anweisung jetzt eine Buchenhecke mit h=1,5m zu Pflanzen und eine Empfehlung dies über eine Baumschule machen zu lassen.
    Vorher war aber eine Zierjohannisbeere-Hecke gepflanzt die max. 1,2m hoch war. Wir haben jetzt auch diese Pflanze mit einer Höhe von 1,0m bestellt.

    Irgendwo habe ich gelesen, dass die Erneuerung einer Hecke vom Mieter bezahlt werden muss, aber eine Änderung des Pflanzenbestands vom Vermieter.
    Da habe ich doch recht oder, hat jemand den passenden Paragraphen parat?

    Vielen Dank
    Matthäus

  • Peter Naujoks
    12. April 2017 - 16:17 Antworten

    Guten Tag, in einem 3-Mietparteienhaus muss jeder die Gartenpflege übernehmen.
    Nun ist einer ausgezogen. Für diese Zeit soll ein Gärtner verpflichtet werden.
    Im Mietvertrag steht, dass jede Partei selbst verantwortlich ist für den Rasen.
    Muss ich befürchten, dass die Gärtnerarbeiten auf die Nebenkosten umgelegt werden?
    Was habe ich den mit dem ausgezogenen Mieter zu tun?
    Freundliche Grüße
    Peter N.

      • Peter Naujoks
        14. April 2017 - 13:51 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,
        vielen Dank für den weiterführenden Link.

        Freundliche Grüße
        Peter N.

  • Schultze
    20. Juni 2017 - 12:29 Antworten

    Ich habe die Erdgeschosswohnung eines Zweifamilienhauses gemietet, nach 10 Jahren fängt der Vermieter an seltsam zu werden. Unser mitgemieteter Garten wird von uns vorbildlich gepflegt.
    Der Garten wird durch eine Hecke nach aussen abgegrenzt. Er ist ca. 1.50 m hoch, jetzt bekomme ich eine mail vom Vermieter aus der hervorgeht das ich die Hecke auf meiner Seite (Ausssenseite schneidet der Vermieter) nach seinen Vorgaben zu kürzen hätte. Kann er das verlangen?

    Beste Grüße

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