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Wann müssen Heizkosten zu 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden?

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, den Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig nach dem erfassten Wärmeverbrauch abzurechnen. Den Restanteil kann er nach einem vereinbarten Umlageschlüssel (z.B. Wohnfläche) umlegen (§ 7 (1) HeizkV). Es gibt aber auch eine Ausnahme mit 70 % Verbrauchkostenanteil.

Wir zeigen hier, wann der Vermieter die Heizkosten zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach dem vereinbarten Schlüssel (z.B. Wohnfläche) umlegen muss.

Mehr zur Umlage der Heizkosten: Heizkostenverordnung – Was Mieter und Vermieter über die HeizkostenV wissen müssen

Wann verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu 70 %?

Die Vorschrift des § 7 (1) HeizkV wurde zum 01.01.2009 ergänzt. Diese Ergänzung ist auch heute noch vielfach unbekannt. Danach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass für Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2009, – die die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllen, – die Heizkosten zu 70 % nach dem Verbrauch umgelegt werden (AG Düsseldorf Urteil v.21.3.2011, 292a C 7251/10). Diese Maßnahme betrifft Gebäude,

  • die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen,
  • mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und
  • in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Ferner bestimmt die Vorschrift, dass in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt sind und deshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werden kann, der Wärmeverbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt wird. Der so erfasste Verbrauch wird dann nach der Grundregel zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet. Die übrigen Kosten sind nach einem vereinbarten Umlageschlüssel zu verteilen.

Wohnungseigentümer ist als Vermieter gleichfalls in der Pflicht

Soweit der Vermieter selbst Wohnungseigentümer ist, entsprechen anderslautende Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht der Vorgabe ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 IV WEG). Wenn sich der Vermieter gegenüber seinem Mieter durchsetzen will, muss er letztlich den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung anfechten und eine Verbrauchsabrechnung zu 70 % initiieren. Die Vorschrift des § 7 HeizkostenV ist zwingend und unverzichtbar. Jeder Wohnungseigentümer und damit auch jeder Mieter haben Anspruch auf eine entsprechende Erfassung und Abrechnung des Wärmeverbrauchs. Die Wohnungseigentümer haben keinen Ermessensspielraum.

Abrechnungsmodus 70 % ist auch bei Wärme-Contracting maßgebend

Die Vorschrift des § 7 HeizkV ist auch für Gebäude maßgebend, die mittels Wärme-Contracting versorgt werden (AG Düsseldorf Urteil v.21.3.2011, 292a C 7251/10). Wärme-Contracting ist, wenn die Versorgung mit Wärme durch eine im Eigentum eines Dritten stehende Heizungsanlage erfolgt, (z.B. Fernwärme). § 7 III HeizkV bestimmt ausdrücklich, dass diese Art der Abrechnung auch für die Kosten der Wärmelieferung entsprechend gilt.

Dabei ist der Vermieter, der mit einem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat, gegenüber dem Mieter nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (BGH Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 322/12). Zwar muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. Hat der Vermieter aber einen Contractor zwischengeschaltet, der die Wärme seinerseits von einem (meist städtischen) Versorger bezieht, ist es ihm nicht zuzumuten, ihm Einsicht in die von dem Vorlieferanten an den Wärmecontractor und ausgestellte Abrechnung zu verschaffen. Schließlich habe auch der Vermieter selbst keinen Anspruch gegen den Wärmecontractor auf Einsicht in die Belege seines Lieferanten. Beanstandet der Mieter in diesem Fall, dass die Abrechnung das Wirtschaftlichkeitsgebot missachte, kann der Vermieter seinen Kostenaufwand mit den Kosten anderer Wärmelieferanten vergleichen und die Wirtschaftlichkeit seiner Abrechnung nachweisen.

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2 Antworten auf "Wann müssen Heizkosten zu 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden?"

  • Guenter Vogel
    16. November 2016 - 18:12 Antworten

    S.g. Damen und Herren,
    Sie schreiben nichts über die Verteilung der 30%.. Was ist Wohnfläche? Mit Terasse oder Balkon?
    Mit freundichen Grüßen
    Guenter Vge

  • MM
    18. Dezember 2016 - 21:45 Antworten

    Wie gestaltet sich die Abrechnung vom 1.1.-31.12, wenn die Heizungsrechung vom Gasanbieter vom 1.7.-30.6. läuft. Welche kosten dürfen in die Jahresabrechnung – komplett oder muss aufgeteilt werden?

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