Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar

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Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Zusammenhang haben die Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur eine große Bedeutung. Sie stehen im Gegensatz zu den Betriebskosten. Um die Abgrenzung im Einzelfall zu ermöglichen, kommt es auf die Definition der Begriffe an.

Merke: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten. 

Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als 6 Jahre) entstehen, während Instandhaltungs-  und Reparaturmaßnahmen durch einen konkreten Anlass hervorgerufen werden. Demgemäß grenzt § 1 I BetrKV die Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparatur) negativ ab.

Begriff der Instandhaltung

Instandhaltungskosten sind nach einer Definition des § 28 I  1 II. Berechnungsverordnung die Aufwendungen, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten. Einschränkend bestimmt das Gesetz, dass nur solche Kosten gemeint sind, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Die seit 2004 geltende Betriebskostenverordnung übernimmt in § 1 II 2 BetrKV diese Definition, bezeichnet diese Kosten dann aber als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bestimmt zugleich, dass diese Kosten keine Betriebskosten sind.

Der Begriff der Instandhaltung wird meist so verstanden, dass er der Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel dient. Beispiel: Um zu vermeiden, dass an der Fassade des Hauses der Putz abbröckelt, muss sie der Eigentümer instandhalten.

Begriff der Instandsetzung

Andere Mängel aufgrund anderer Ursachen, die zu einem Instandsetzungsbedarf führen, unterfallen dem Begriff der Instandsetzung. Instandsetzung (Reparatur) ist die Behebung von eingetretenen Schäden, deren Auftreten überraschend ist oder die durch die unterlassene Instandhaltung oder die Einwirkung Dritter entstehen. Beispiel: Fällt die Heizung aus oder ist der Putz an der Fassade abgebröckelt, müssen Heizung und Fassade instandgesetzt werden.

Beteiligung des Mieters an Instandhaltungsmaßnahmen

Da grundsätzlich der Vermieter die Instandhaltungskosten zu tragen hat und der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht zu vertreten hat, bedarf die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen einer besonderen vertraglichen Vereinbarung. Weitgehend anerkannt ist, dass der Vermieter Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen auf den Mieter umwälzen kann.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind solche die durch bestimmte Maßnahmen an den Mieträumen entstehen, ohne dass es auf die Höhe der Kosten und den Zustand der Räume ankommt (vgl. § 28 IV 4  II. BV). Sie können unter Einhaltung bestimmter Kriterien auf den Mieter übertragen werden.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen (Dach wird erneuert, Einbau einer neuen Heizungsanlage) sind keine Schönheitsreparaturen. Sie obliegen immer dem Vermieter. Allenfalls begründen sie das Recht des Vermieters, die Miete nach Vorgabe des Gesetzes zu erhöhen.

Kleinreparatruren

Kleinreparaturen können dem Mieter übertragen werden, soweit es um das Beheben kleinerer Schäden innerhalb der Wohnung geht (vgl. § 28 III II. BV). Solche Bagatellschäden können dem Mieter angelastet werden, wenn die Beseitigung des Schadens einen Betrag von ci. 50 bis 75 € nicht übersteigt und keine defekte Gegenstände instandgehalten oder instandgesetzt werden müssen. Außerdem muss der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel ein Jahr) eine Höchstgrenze (ci. 200 €) vorsehen, falls mehrere Bagatellschäden anfallen. Auch sollte die Belastung des Mieters nicht mehr als 8 % der Jahresmiete ausmachen.

Wartungsarbeiten als Betriebskosten

Maßnahmen zur Vorsorge (Wartungsarbeiten) können Betriebskosten sein. Voraussetzung ist, dass sie regelmäßig anfallen, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst sind und der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder der Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen (BGH ZMR 2007, 440).

Teils ist die Abgrenzung der Instandhaltungskosten zu den echten umlagefähigen Betriebskosten schwierig, da bei als Betriebskosten anerkannten Wartungsarbeiten oft auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten anfallen.

Bei Wartungsarbeiten, die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, muss der Vermieter daher nach umlegungsfähigen und nicht umlegungsfähigen Nebenkosten aufteilen und so die Betriebskosten herausrechnen und umlegen. Ergibt sich aus der Abrechnung des Handwerkers keine Differenzierung, sind die Betriebskosten zu schätzen (LG Hamburg ZMR 2001, 971).

Bei der Umlegung von Hauswarttätigkeiten kommt es daher darauf an, dass nur Maßnahmen zur Pflege von Einrichtungen und zur Verhinderung eines Schadens als Hauswartkosten umlegungsfähig sind. Kosten für Erneuerungsarbeiten sind nicht umlegungsfähig (Schmid Mietrecht S.805).

von Dennis Hundt | 4 Kommentare