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Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Zusammenhang haben die Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur eine große Bedeutung. Sie stehen im Gegensatz zu den Betriebskosten. Um die Abgrenzung im Einzelfall zu ermöglichen, kommt es auf die Definition der Begriffe an.

Merke: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten. 

Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als 6 Jahre) entstehen, während Instandhaltungs-  und Reparaturmaßnahmen durch einen konkreten Anlass hervorgerufen werden. Demgemäß grenzt § 1 I BetrKV die Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparatur) negativ ab.

Begriff der Instandhaltung

Instandhaltungskosten sind nach einer Definition des § 28 I  1 II. Berechnungsverordnung die Aufwendungen, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten. Einschränkend bestimmt das Gesetz, dass nur solche Kosten gemeint sind, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Die seit 2004 geltende Betriebskostenverordnung übernimmt in § 1 II 2 BetrKV diese Definition, bezeichnet diese Kosten dann aber als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bestimmt zugleich, dass diese Kosten keine Betriebskosten sind.

Der Begriff der Instandhaltung wird meist so verstanden, dass er der Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel dient. Beispiel: Um zu vermeiden, dass an der Fassade des Hauses der Putz abbröckelt, muss sie der Eigentümer instandhalten.

Begriff der Instandsetzung

Andere Mängel aufgrund anderer Ursachen, die zu einem Instandsetzungsbedarf führen, unterfallen dem Begriff der Instandsetzung. Instandsetzung (Reparatur) ist die Behebung von eingetretenen Schäden, deren Auftreten überraschend ist oder die durch die unterlassene Instandhaltung oder die Einwirkung Dritter entstehen. Beispiel: Fällt die Heizung aus oder ist der Putz an der Fassade abgebröckelt, müssen Heizung und Fassade instandgesetzt werden.

Beteiligung des Mieters an Instandhaltungsmaßnahmen

Da grundsätzlich der Vermieter die Instandhaltungskosten zu tragen hat und der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht zu vertreten hat, bedarf die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen einer besonderen vertraglichen Vereinbarung. Weitgehend anerkannt ist, dass der Vermieter Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen auf den Mieter umwälzen kann.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind solche die durch bestimmte Maßnahmen an den Mieträumen entstehen, ohne dass es auf die Höhe der Kosten und den Zustand der Räume ankommt (vgl. § 28 IV 4  II. BV). Sie können unter Einhaltung bestimmter Kriterien auf den Mieter übertragen werden.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen (Dach wird erneuert, Einbau einer neuen Heizungsanlage) sind keine Schönheitsreparaturen. Sie obliegen immer dem Vermieter. Allenfalls begründen sie das Recht des Vermieters, die Miete nach Vorgabe des Gesetzes zu erhöhen.

Kleinreparatruren

Kleinreparaturen können dem Mieter übertragen werden, soweit es um das Beheben kleinerer Schäden innerhalb der Wohnung geht (vgl. § 28 III II. BV). Solche Bagatellschäden können dem Mieter angelastet werden, wenn die Beseitigung des Schadens einen Betrag von ci. 50 bis 75 € nicht übersteigt und keine defekte Gegenstände instandgehalten oder instandgesetzt werden müssen. Außerdem muss der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel ein Jahr) eine Höchstgrenze (ci. 200 €) vorsehen, falls mehrere Bagatellschäden anfallen. Auch sollte die Belastung des Mieters nicht mehr als 8 % der Jahresmiete ausmachen.

Wartungsarbeiten als Betriebskosten

Maßnahmen zur Vorsorge (Wartungsarbeiten) können Betriebskosten sein. Voraussetzung ist, dass sie regelmäßig anfallen, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst sind und der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder der Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen (BGH ZMR 2007, 440).

Teils ist die Abgrenzung der Instandhaltungskosten zu den echten umlagefähigen Betriebskosten schwierig, da bei als Betriebskosten anerkannten Wartungsarbeiten oft auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten anfallen.

Bei Wartungsarbeiten, die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, muss der Vermieter daher nach umlegungsfähigen und nicht umlegungsfähigen Nebenkosten aufteilen und so die Betriebskosten herausrechnen und umlegen. Ergibt sich aus der Abrechnung des Handwerkers keine Differenzierung, sind die Betriebskosten zu schätzen (LG Hamburg ZMR 2001, 971).

Bei der Umlegung von Hauswarttätigkeiten kommt es daher darauf an, dass nur Maßnahmen zur Pflege von Einrichtungen und zur Verhinderung eines Schadens als Hauswartkosten umlegungsfähig sind. Kosten für Erneuerungsarbeiten sind nicht umlegungsfähig (Schmid Mietrecht S.805).

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9 Antworten auf "Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar"

  • Wildhaber Manfred
    19. September 2015 - 16:28 Antworten

    Wir wohnen seid 20 Jahren in einem Mietshaus im Erdgeschoss. Das Dach wurde nach 65 Jahren weil es kaputt war erneuert. Jetzt legt der Vermieter die Kosten mit 11 % auf die Miete um. Das heißt wir sollen
    mehr bezahlen. Unsere Meinung ist, dass dies zur Instandhaltung des Gebäudes erforderlich war
    und dies nicht umlegen kann. Bitte um Rückantwort.
    Mit freundlichen Grüssen
    Ursula und Manfred Wildhaber

  • Christine Bartos
    7. März 2016 - 19:56 Antworten

    Die Steckdose im Flur wurde erneuert, da diese schon seit dem Bau des Wohnblocks alt war. Die Reparatur soll ich bezahlen, was ich nicht einsehe. Hätte den Schaden besser nicht melden sollen und auf einen Steckdosenbrand hoffen sollen. Der Block steht seit 1967 und so alt war auch die Steckdose!!!

  • Steffen Laube
    19. März 2016 - 14:12 Antworten

    Sehr geehrte Damen u. Herren,

    muß der Mieter eine Dachrinnenreinigung bezahlen.

    recht herzlichen Dank für Ihre Antwort.

  • Claudia^Albat
    29. April 2016 - 09:17 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich wohne in einem Mietwhaus mit 3 Etagen. In der obersten Etage befand sich ein ca. 30 x 30 cm großer Rauchabzug (ein Fenster also).
    Auf der 2. Etage befindet sich ein Dachfenster (schräg), welches von der Hausverwaltung als „Rettungsweg“ deklariert wurde.
    M. E. hätten diese beiden Lüftungen als Rauchabzug gereicht.

    Nun aber wurde im 3. OG der kleine Rauchabzug entfernt und es wurde ein großes Fenster eingebaut, welches nun fast die Größe des im 2. OG hat. Die Kosten betragen über 3.000 €.

    Können diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden, weil Wartung oder Instandhaltung???

    Dann hätte ich noch eine Frage zu Brandschutztüren.
    Das Haus wurde 1988 oder 1989 gebaut, und es wurden bei 2 Brandschutztüren, die zur Tiefgarage führen und bei einer Kellertüre, die einzig in den Keller führt, falsche Schließanlagen oberhalb eingebaut, weil sie durchgebohrt wurden. Diese Türen wurden nun allesamt erneuert.

    Müssen wir für diese Kosten aufkommen oder ist das Sache des Vermieters???

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!!

    MfG Claudia Albat

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