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Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Zusammenhang haben die Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur eine große Bedeutung. Sie stehen im Gegensatz zu den Betriebskosten. Um die Abgrenzung im Einzelfall zu ermöglichen, kommt es auf die Definition der Begriffe an.

Merke: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten. 

Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als 6 Jahre) entstehen, während Instandhaltungs-  und Reparaturmaßnahmen durch einen konkreten Anlass hervorgerufen werden. Demgemäß grenzt § 1 I BetrKV die Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparatur) negativ ab.

Begriff der Instandhaltung

Instandhaltungskosten sind nach einer Definition des § 28 I  1 II. Berechnungsverordnung die Aufwendungen, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten. Einschränkend bestimmt das Gesetz, dass nur solche Kosten gemeint sind, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Die seit 2004 geltende Betriebskostenverordnung übernimmt in § 1 II 2 BetrKV diese Definition, bezeichnet diese Kosten dann aber als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bestimmt zugleich, dass diese Kosten keine Betriebskosten sind.

Der Begriff der Instandhaltung wird meist so verstanden, dass er der Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel dient. Beispiel: Um zu vermeiden, dass an der Fassade des Hauses der Putz abbröckelt, muss sie der Eigentümer instandhalten.

Begriff der Instandsetzung

Andere Mängel aufgrund anderer Ursachen, die zu einem Instandsetzungsbedarf führen, unterfallen dem Begriff der Instandsetzung. Instandsetzung (Reparatur) ist die Behebung von eingetretenen Schäden, deren Auftreten überraschend ist oder die durch die unterlassene Instandhaltung oder die Einwirkung Dritter entstehen. Beispiel: Fällt die Heizung aus oder ist der Putz an der Fassade abgebröckelt, müssen Heizung und Fassade instandgesetzt werden.

Beteiligung des Mieters an Instandhaltungsmaßnahmen

Da grundsätzlich der Vermieter die Instandhaltungskosten zu tragen hat und der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht zu vertreten hat, bedarf die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen einer besonderen vertraglichen Vereinbarung. Weitgehend anerkannt ist, dass der Vermieter Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen auf den Mieter umwälzen kann.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind solche die durch bestimmte Maßnahmen an den Mieträumen entstehen, ohne dass es auf die Höhe der Kosten und den Zustand der Räume ankommt (vgl. § 28 IV 4  II. BV). Sie können unter Einhaltung bestimmter Kriterien auf den Mieter übertragen werden.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen (Dach wird erneuert, Einbau einer neuen Heizungsanlage) sind keine Schönheitsreparaturen. Sie obliegen immer dem Vermieter. Allenfalls begründen sie das Recht des Vermieters, die Miete nach Vorgabe des Gesetzes zu erhöhen.

Kleinreparatruren

Kleinreparaturen können dem Mieter übertragen werden, soweit es um das Beheben kleinerer Schäden innerhalb der Wohnung geht (vgl. § 28 III II. BV). Solche Bagatellschäden können dem Mieter angelastet werden, wenn die Beseitigung des Schadens einen Betrag von ci. 50 bis 75 € nicht übersteigt und keine defekte Gegenstände instandgehalten oder instandgesetzt werden müssen. Außerdem muss der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel ein Jahr) eine Höchstgrenze (ci. 200 €) vorsehen, falls mehrere Bagatellschäden anfallen. Auch sollte die Belastung des Mieters nicht mehr als 8 % der Jahresmiete ausmachen.

Wartungsarbeiten als Betriebskosten

Maßnahmen zur Vorsorge (Wartungsarbeiten) können Betriebskosten sein. Voraussetzung ist, dass sie regelmäßig anfallen, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst sind und der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder der Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen (BGH ZMR 2007, 440).

Teils ist die Abgrenzung der Instandhaltungskosten zu den echten umlagefähigen Betriebskosten schwierig, da bei als Betriebskosten anerkannten Wartungsarbeiten oft auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten anfallen.

Bei Wartungsarbeiten, die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, muss der Vermieter daher nach umlegungsfähigen und nicht umlegungsfähigen Nebenkosten aufteilen und so die Betriebskosten herausrechnen und umlegen. Ergibt sich aus der Abrechnung des Handwerkers keine Differenzierung, sind die Betriebskosten zu schätzen (LG Hamburg ZMR 2001, 971).

Bei der Umlegung von Hauswarttätigkeiten kommt es daher darauf an, dass nur Maßnahmen zur Pflege von Einrichtungen und zur Verhinderung eines Schadens als Hauswartkosten umlegungsfähig sind. Kosten für Erneuerungsarbeiten sind nicht umlegungsfähig (Schmid Mietrecht S.805).

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15 Antworten auf "Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar"

    • Birgit H.
      27. Oktober 2016 - 16:32 Antworten

      Meine Frage: Darf der Vermieter auf Grund von dringenden Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten (Austausch Wannen, Duschbecken, Laminat) in einzelnen Wohnungen (14 Mietparteien) diese Kosten in Form einer Erhöhung der Gebäudeversicherung geltend machen und somit auf die Mieter umlegen? Ich meine eher, das ist eine raffinierte Art, die entstandenen Kosten über die Gebäudeversicherung abzuwickeln. Sicher kommt es darauf an, wie der Vermieter diese Reparatur- und Instandhaltungskosten seiner Versicherung „verklingelt“ und die Versicherung daraufhin die Kosten übernimmt. Ist das rechtens? Derartige Reparaturarbeiten sind doch Vermietersache und nicht umlegbar. Bei Einsichtnahme in die BKA-Unterlagen beim Vermieter war zudem kein kompetenter Mitarbeiter zur Erklärung bereit. Somit erscheint mir das Ganze sehr schleierhaft.

      • Dennis Hundt
        28. Oktober 2016 - 09:14 Antworten

        Hallo Birgit,

        danke für Ihren Beitrag. Ich verstehe nicht genau was Sie meinen. Die Gebäudeversicherung bezahlt doch nicht einfach so dringende Reparaturen, sondern wird im Schadensfall eingeschaltet.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Wildhaber Manfred
    19. September 2015 - 16:28 Antworten

    Wir wohnen seid 20 Jahren in einem Mietshaus im Erdgeschoss. Das Dach wurde nach 65 Jahren weil es kaputt war erneuert. Jetzt legt der Vermieter die Kosten mit 11 % auf die Miete um. Das heißt wir sollen
    mehr bezahlen. Unsere Meinung ist, dass dies zur Instandhaltung des Gebäudes erforderlich war
    und dies nicht umlegen kann. Bitte um Rückantwort.
    Mit freundlichen Grüssen
    Ursula und Manfred Wildhaber

  • Christine Bartos
    7. März 2016 - 19:56 Antworten

    Die Steckdose im Flur wurde erneuert, da diese schon seit dem Bau des Wohnblocks alt war. Die Reparatur soll ich bezahlen, was ich nicht einsehe. Hätte den Schaden besser nicht melden sollen und auf einen Steckdosenbrand hoffen sollen. Der Block steht seit 1967 und so alt war auch die Steckdose!!!

  • Steffen Laube
    19. März 2016 - 14:12 Antworten

    Sehr geehrte Damen u. Herren,

    muß der Mieter eine Dachrinnenreinigung bezahlen.

    recht herzlichen Dank für Ihre Antwort.

  • Claudia^Albat
    29. April 2016 - 09:17 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich wohne in einem Mietwhaus mit 3 Etagen. In der obersten Etage befand sich ein ca. 30 x 30 cm großer Rauchabzug (ein Fenster also).
    Auf der 2. Etage befindet sich ein Dachfenster (schräg), welches von der Hausverwaltung als „Rettungsweg“ deklariert wurde.
    M. E. hätten diese beiden Lüftungen als Rauchabzug gereicht.

    Nun aber wurde im 3. OG der kleine Rauchabzug entfernt und es wurde ein großes Fenster eingebaut, welches nun fast die Größe des im 2. OG hat. Die Kosten betragen über 3.000 €.

    Können diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden, weil Wartung oder Instandhaltung???

    Dann hätte ich noch eine Frage zu Brandschutztüren.
    Das Haus wurde 1988 oder 1989 gebaut, und es wurden bei 2 Brandschutztüren, die zur Tiefgarage führen und bei einer Kellertüre, die einzig in den Keller führt, falsche Schließanlagen oberhalb eingebaut, weil sie durchgebohrt wurden. Diese Türen wurden nun allesamt erneuert.

    Müssen wir für diese Kosten aufkommen oder ist das Sache des Vermieters???

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!!

    MfG Claudia Albat

  • Joshua
    16. November 2016 - 09:20 Antworten

    Sehr geehrte Damen & Herren,

    am 01.09.2016 erfolgte in meiner alten Wohnung die Schlüsselübergabe so wie die Abnahme der Wohnung mit anschließendem Abnahmeprotokoll. Nun möchte der Vermieter nicht in diesem Protokoll aufgeführte Reparaturen geltend machen obwohl ab dem 01.09.2016 der Nachmieter Mieter dieser Wohnung war. Nun hat der ehemalige Vermieter die Reparaturkosten in höhe von ca 200€ mir zugeschrieben und der Betriebskostenerstattung abgezogen. darauf kam heute ein weiterer Brief in dem eine Leiste am Balkon befestigt werden musste der Arbeitsauftrag ist in Kopie beigefügt. Der Auftrag wurde am 05.09.2016 aufgegeben wo ich nicht mehr Mieter dieser Wohnung war sondern jemand anders. Der Nachmieter fordert nun auf den Betrag von ca 150€ von mir überwiesen zu bekommen.Was soll ich am besten tun ?

    • Dennis Hundt
      16. November 2016 - 12:12 Antworten

      Hallo Joshua,

      ich würde als erstes auf das (mangelfreie) Übergabeprotokoll verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Stammer
    16. November 2016 - 10:10 Antworten

    Guten Tag!

    Eines Abends stand unser Badezimmer ein wenig unter Wasser. Ich konnte rausfinden, dass es von der Heizung kommen muss. Unser Vermieter wohnt unter uns. Sofort informiert rief er auch sofort den Heizungsnotdienst. Der Handwerker konnte nichts finden aber stellte auch fest, dass es irgendwie von der Heizung kommen muss. Er hat das Entlüftungsventil noch nachgezogen und ging wieder. Die Rechnung wird uns mit 88,83€ voll in den Nebenkosten berechnet. Ist das zulässig?

    Dachte immer nur für Reparaturen für Dinge, die immer im täglichen Gebrauch sind.

    LG und danke für die Antwort

    Andreas

    • Dennis Hundt
      16. November 2016 - 12:01 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich kann zu Ihrem korrekten Anliegen leider nicht viel schreiben. Recherchieren Sie zum Thema Kleinreparaturen und machen Sie Ihren Vermieter drauf aufmerksam, dass die Kosten nicht in die Nebenkostenabrechnung gehören (egal wer diese übernehmen muss).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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