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Nebenkosten

Umlagefähigkeit der Kosten zur Prüfung von technischen Anlagen (Nebenkosten)

Technische Anlagen müssen gewartet werden. Für den Mieter stellt sich die Frage, inwieweit Vermieter die mit der Wartung einhergehenden Kosten auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen können. Umlagefähigkeit nach Betriebskostenverordnung Die Betriebskostenverordnung erklärt teils ausdrücklich die Umlagefähigkeit solcher Wartungskosten. So sind die Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen sowie die Einstellung der Heizungsanlage als Wartungskosten der Heizungsanlage ausdrücklich umlagefähige Nebenkosten (§ 2 Ziffer 4 a BetrKV). Gleiches gilt für: … …Artikel jetzt weiter lesen

Sind Wartungskosten für Gastherme umlegbare Nebenkosten? (Voraussetzungen & Grenzen)

Wartungskosten für Gasthermen einer zentralen Heizungsversorgungsanlage sind Betriebskosten, die der Vermieter vereinbarungsgemäß nach Maßgabe der § 2 I Nr. 4a, 4b Betriebskostenverordnung, § 7 II Heizkostenverordnung auf den Mieter umlegen darf. Der Bundesgerichtshof musste sich mit einem speziellen Fall beschäftigen. Der Vermieter hatte formularmäßig den Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die jährliche Wartung der Gastherme nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung zu bezahlen. Die Kostenumlage war in der Höhe nicht …Artikel jetzt weiter lesen

Frisch- und Schmutzwasserverbrauch einheitlich oder getrennt abrechnen?

Weit über 50% der Nebenkostenabrechnungen sollen falsch sein. Das heißt aber nicht, dass wirklich jede Abrechnung zu beanstanden ist. Vor allem sollten formalistische Ansätze nicht übertrieben werden. Eine solche Situation lag auch in dem Fall vor, in dem ein Mieter beanstandete, dass der Vermieter die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hatte. Der Mieter hatte die Vorstellung, der Vermieter müsse beide Kostenpositionen getrennt voneinander …Artikel jetzt weiter lesen

Kosten für Concierge / Wachmann über die Nebenkosten umlegbar? (Pförtner, Doorman)

Nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist der Vermieter berechtigt, „sonstige Betriebskosten“ in der Nebenkostenabrechnung abzurechnen und auf den Mieter umzulegen. Er kann die Umlegung aber nicht beliebig veranlassen, sondern nur, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. BGH: Kosten für einen Concierge sind umlagefähig Vorab: Der Bundesgerichtshof (WuM 2005, 336) erkennt den Kostenaufwand für einen Concierge (Pförtner, Doorman) als umlagefähige sonstige Betriebskosten grundsätzlich an, aber nur, wenn dafür eine besondere …Artikel jetzt weiter lesen

Rauchmelder: Umlagefähigkeit von Anschaffung, Einbau und Wartung

Die Bundesländer führen nach und nach die Rauchwarnmelderpflicht ein. Jedes Jahr sterben in Deutschland 400 Menschen durch Wohnungsbrände, 4.000 werden verletzt (Quelle: Forum Brandrauchprävention). Der Tod kommt meist nachts im Schlaf. Rauchwarnmelder gehören daher zum Standard von Wohnräumen. In diesem Artikel geht es um die Umladefähigkeit von Rauchmeldern, aufgeteilt nach Anschaffung, Einbau und Wartungskosten. 1. Wer bezahlt die Kosten der Anschaffung? Anschaffungskosten sind nicht umlagefähig. Sie gelten aber als Modernisierungskosten, die …Artikel jetzt weiter lesen

Aufzug im Nebengebäude – Kostenumlage auf den Mieter im anderen Gebäudeteil?

Die Kernaussage dieses Artikels: Ist in einem Mietvertrag der Mieter formularmäßig zur Zahlung von Nebenkosten für einen Aufzug in einem Nebengebäude verpflichtet, den er selbst nicht nutzen kann, kann der Vermieter den Mieter nicht am Kostenaufwand für den Aufzug beteiligen (BGH Urteil v.8.4.2009, VIII ZR 128/08). Warum die Umlage auf einen Mieter – der nicht um Aufzugsgebäude lebt – nicht möglich ist erklärt dieser Artikel. Ebenso greifen wir die Frage …Artikel jetzt weiter lesen

Zeitraum für Umlegungsfähigkeit von Öl-Tankreinigungskosten

Tankreinigungskosten sind umlagefähige Nebenkosten (BGH Urteil v.11.11.2009, VIII ZR 221/08). Der Bundesgerichtshof hat diese alte Streitfrage eindeutig entschieden. 1. Tankreinigungskosten sind fortlaufend entstehende Kosten Tankreinigungskosten sind Kosten, die dem Vermieter fortlaufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes und seiner Anlagen entstehen. Damit entsprechen sie der Definition der „Betriebskosten“ gemäß § 1 I BetrKV. Sie sind insbesondere keine Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten. Nicht zuletzt bestimmt § 2 Nr. 4a BetrKV, dass die …Artikel jetzt weiter lesen

Dürfen Vermieter jahrelang nicht abgerechnete Nebenkosten umlegen?

In diesem Artikel geht es um die Frage, ob Vermieter berechtigt sind, Nebenkosten umzulegen, die zuvor über mehrere Jahre nicht abgerechnet / umgelegt wurden. Viele Mieter sehen hier ein Gewohnheitsrecht oder gar eine Vertragsänderung – wir klären dazu auf. Haben Vermieter und Mieter mietvertraglich die Umlage von Nebenkosten vereinbart, begründet sich keine Vertragsänderung, wenn der Mieter eine Nebenkostenposition über mehrere Jahre lang nicht abrechnet (BGH Urteil v. 27.1. 2010, XII …Artikel jetzt weiter lesen

Wann kann der Mieter überhöhte Nebenkosten beanstanden (Wirtschaftlichkeitsgebot)?

Manch ein Kostenansatz in der Nebenkostenabrechnung treibt Mietern den Zorn ins Gesicht. Sie vermuten sofort, dass der Kostenansatz überhöht ist und berufen sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot. Ganz so einfach ist das nicht. Der Bundesgerichtshof hat immer wieder Anlass, sich mit genau dieser Frage auseinanderzusetzen (BGH Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13). Im Fall erschien dem Mieter der Ansatz der abgerechneten Verwaltungskosten als völlig überhöht. Er untermauerte seine Behauptung mit Vergleichsobjekten, …Artikel jetzt weiter lesen

Eichung von Messgeräten (Wasser, Gas, Strom) – Probleme und Tipps

Im Rahmen des Eichgesetzes (EichG) und der Eichordnung (EichO) will der Gesetzgeber verhindern, dass Messergebnisse manipuliert oder verfälscht wiedergegeben werden. 1. Eichpflicht gilt auch im Mietverhältnis §§ 2, 25 EichG bestimmen, dass die Eichvorschriften für alle Zähler gelten, die im geschäftlichen Verkehr verwendet werden und einen Verbrauch in Kubikmeter (m3) oder Kilowattstunde (kWh) anzeigen. Auch die Verbrauchsabrechnung in Mietverhältnissen sowie die Abrechnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (BayObLG WuM 1998, 371) ist …Artikel jetzt weiter lesen