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Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss formell und inhaltlich (materiell) ordnungsgemäß sein. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen. Der formelle Aspekt bezieht sich auf die äußere Form der Abrechnung, während sich der inhaltliche Aspekt auf den in der jeweiligen Formalität zum Ausdruck kommenden Inhalt  und so auf einen unter dem Mantel der Form liegenden Fehler bezieht.

Die Unterscheidung, ob eine Nebenkostenabrechnung nur formell oder inhaltlich fehlerhaft ist, ist für die Fälligkeit von Nach- und Rückzahlungsansprüchen wichtig. Im Einzelfall ist die Abgrenzung schwierig. Auch die Rechtsprechung bietet keine große Hilfestellung und stellt regelmäßig auf die Umstände des Einzelfalls ab.

Konsequenzen formeller und inhaltlicher Fehler

Eine formell fehlerhafte Abrechnung verhindert die Fälligkeit einer sich aus der Nebenkostenabrechnung eventuell ergebenden Nachzahlungsforderung des Vermieters. (siehe dazu auch: Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung) Eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung ändert nichts daran, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.

Je nachdem, ob es sich um formelle oder inhaltliche Fehler handelt, beurteilt sich die prozessrechtliche Situation.

Situation bei formeller Fehlerhaftigkeit

Ist die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft, hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Der Vermieter kann diese nur noch innerhalb der Abrechnungsfrist erteilen. Solange sie aussteht, kann er keine Nachzahlung verlangen. Eine Klage des Mieters erübrigt sich, da er mangels Fälligkeit zu keiner Nachzahlung verpflichtet ist.

Situation bei inhaltlicher Fehlerhaftigkeit

Stellt sich die Nebenkostenabrechnung als formell ordnungsgemäß dar und behauptet der Mieter lediglich einen inhaltlichen Fehler, kann er nicht auf die Erteilung einer geänderten Abrechnung klagen (LG Hamburg WuM 1998, 7272).

Materielle, inhaltliche Fehler liegen vor, wenn der Umlegungsmaßstab nicht stimmt, ein falscher Abrechnungsmaßstab angewandt wurde (BGH ZMR 2005, 121) oder die Wohnfläche nicht passt (LG Hamburg  WuM 1998, 727).

Solche Fehler berühren nicht die formelle, äußere Form der Abrechnung. Kein inhaltlicher  Fehler wird hingegen angenommen, wenn der Mieter einen offensichtlichen Schreib- oder Rechenfehler des Vermieters selbst erkennen und korrigieren kann. Dann wäre es treuwidrig, auf einem solchen Lapsus eine Verweigerungshaltung aufzubauen.

  • Die Streitigkeit um die inhaltliche Unrichtigkeit ist in einem Verfahren über Nachforderungen oder Rückzahlungen auszutragen (LG Hamburg WuM 1998, 408). Dann  sind folgende Situationen möglich:
  • Verlangt der Vermieter eine Nachzahlung, muss er den Mieter verklagen und vortragen, dass er eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung überreicht hat. Will der Mieter diese beanstanden, genügen keine Spekulationen, vielmehr muss er die Richtigkeit der Abrechnung im Detail bestreiten.
  • Verlangt der Mieter eine Rückzahlung, muss er vortragen, dass die Nebenkostenabrechnung einen Saldo zu seinen Gunsten ausweist, oder falls er eine nicht ausgewiesene Rückzahlung fordert, inwieweit er inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung beanstandet.

Inhaltliche Fehler und die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung

Die bloße inhaltliche Fehlerhaftigkeit beeinträchtigt die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung nicht. Allenfalls kann der Mieter einen Anspruch auf Neuberechnung geltend machen und falls er vom Vermieter deshalb verklagt wird, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (BGH WuM 2005, 61). Der Mieter kann damit die Verzugsfolgen vermeiden.

Die denkbaren Fallgestaltungen sind ausgesprochen vielfältig, so dass es zur eingehenden Beurteilung der Sach- und Rechtslage immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.

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7 Antworten auf "Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung"

  • Diedercis
    20. Oktober 2013 - 12:18 Antworten

    Hallo,

    mich würde mal interessieren, ab wann ein Kind voll oder nur zum Teil berücksichtigt wird.

    Gruss

    • Dennis Hundt
      21. Oktober 2013 - 09:48 Antworten

      Hallo Diedercis,

      die Rechtsprechung zählt sogar ein Baby als vollwertige Person. Suchen Sie am besten nach entsprechenden Urteile oder fragen Sie einen Rechtsanwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • E. Kraus
    21. Mai 2017 - 21:12 Antworten

    Hallo,
    Ist der Vermieter verpflichtet, mir die Übermittlung der eingereichten Zählerstände bei Einzug nachzuweisen?
    Danke und LG

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2017 - 07:58 Antworten

      Hallo E. Kraus,

      Zählerstände sollten Sie zu Ihrer Sicherheit im Übergabeprotokoll notieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • O. Sievers
    2. August 2017 - 13:10 Antworten

    Hallo,

    erst mal vielen Dank für die tolle Seite. Sehr informativ!

    Ich hätte eine Frage zu den möglichen Fehlern in den Nebenkostenabrechnungen. Wir haben von einem verstorbenen Verwandten seinen Mietvertrag „geerbt“, und im Rahmen der bislang sehr gut verlaufenen Abwicklung/Kündigung ist den Vermietern ein Fehler aufgefallen. Es handelte sich um einen Staffelmietvertrag mit Erhöhung des Mietzinses alle 48 Monate, erstmals Anfang 2014. Diese Erhöhung ist damals fristgemäß umgesetzt worden. In den Jahren 2014 und 2015 wurden die so zusätzlich überwiesenen Gelder (im Vergleich zur Vorjahressumme) allerdings vom Vermieter mit den Forderungen der jeweiligen Nebenkostenabrechnungen verrechnet, statt als Mietzins verbucht zu werden. Die noch verbleibenden Forderungen aus der NK-Abrechnung wurden von unserem Verwandten vorbehaltslos beglichen. Daher meine Frage: darf der Vermieter diese Abrechnungen wieder „aufmachen“ und die Summe der geleisteten Vorauszahlungen noch nach unten korrigieren (und entsprechend nachfordern)? Einerseits liegen für beide Jahre Verjährung und durch geleistete Zahlung sowie Annahme deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor, andererseits war der Buchungsfehler bereits aus der NK-Abrechnung ersichtlich – zumindest uns.

    Für einen Tipp wäre ich dankbar, vielleicht gibt es ja entsprechende Fälle nachzulesen.

    Vielen Dank!
    O. Sievers

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