Mietbürgschaft: Alles zur Mietkautionsbürgschaft


Regelmäßig wird der Mieter im Mietvertrag verpflichtet, eine Kaution an den Vermieter zu bezahlen. Die Kaution soll Ansprüche des Vermieters absichern, wenn der Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen (Mietausfall, Sachschäden, Nichtausführung von Schönheitsreparaturen) nicht nachkommt.

Das Gesetz legt die Höhe der Kaution auf maximal 3 Monatsmieten fest. Unter der Monatsmiete ist immer nur die Kaltmiete ohne die Nebenkosten zu verstehen (§ 551 BGB).

Vielfach wird die Kaution in bar geleistet. In Betracht kommt aber auch alternativ eine Mietbürgschaft in Form einer Bankbürgschaft oder einer Kautionsversicherung.

Auch die Eltern oder ein Bekannter oder jede Person mit guter Bonität können als Bürge auftreten. Denkbar ist auch, mehrere Sicherungsarten nebeneinander zu stellen. Dabei darf insgesamt die Höchstbegrenzung von 3 Nettokaltmieten nicht überschritten werden.

Vorteile Mietbürgschaft für den Vermieter

Will der Mieter seine Liquidität schonen, kann er dem Vermieter eine Mietbürgschaft anbieten. Voraussetzung ist, dass der Vermieter eine solche akzeptiert. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Akzeptanz.

Für den Vermieter hat die Mietbürgschaft (Mietkautionsbürgschaft) den Vorteil, dass er eine in Bargeld geleistete Kaution nicht auf einem Sparbuch anlegen muss. Er spart sich einen gewissen Verwaltungsaufwand und braucht sich auch nicht dem eventuellen Vorwurf eines Mieters auszusetzen, er habe eine Barkaution nicht ordnungsgemäß angelegt.

Vorteile Mietbürgschaften für den Mieter

Barzahlung bedeutet für manchen Mieter einen teils erheblichen Liquiditätsverlust. Gerade wer umzieht, ist mit hohen Kosten belastet und benötigt jeden Euro. Mit einer Mietbürgschaft schont er seine Liquidität. Müsste er auf seinem Girokonto einen teuren Überziehungskredit beanspruchen, spart er erhebliche Zinsen.

Für den Mieter hat die Mietbürgschaft zudem den Vorteil, dass er das nicht von der Hand zu weisende Risiko vermeidet, dass der Vermieter die Barkaution vielleicht unterschlägt. Außerdem hat er den Vorteil, dass er einen Vermieter nach der Kündigung des Mietverhältnisses nicht auf Herausgabe der Kaution verklagen muss, falls dieser die Herausgabe verweigert.

Mietbürgschaft

Jeder, den der Vermieter akzeptiert, kann als Bürge auftreten. Eltern bürgen für die Miete ihres studierenden Sohnes oder der Onkel für die Miete der in der Berufsausbildung befindlichen Tochter.

Der Vermieter erwartet in der Regel, dass die Bürgschaft als selbstschuldnerisch formuliert ist. „Selbstschuldnerisch“ bedeutet, dass der Bürge sofort zahlen muss und den Vermieter nicht darauf verweisen kann, dass er zunächst seinen Mieter beanspruchen möge.

Vielfach findet sich in Mustern und Textvorlagen für eine Mietbürgschaft die Erklärung, dass der Bürge sich „zur Zahlung auf erstes Anfordern“ verpflichtet. Eine solche Verpflichtung ist in der Rechtsprechung strittig und wird in Bezug auf Privatpersonen in den meisten Fällen nicht anerkannt.

Mit einer solchen Klausel verpflichtet sich nämlich der Bürge, unter Verzicht auf Einwendungen aus dem Grundverhältnis, auf einfaches Verlangen des Gläubigers, sofort zu leisten. In der Regel wird eine solche Vereinbarung nur anerkannt, wenn sie von einer Bank oder Versicherung oder einem Unternehmen abgegeben wird.

Wichtig ist, dass die Bonität des Bürgen ausreichend ist. Lehnt der Vermieter ab, muss der Mieter nach einer anderen Möglichkeit suchen.

Bankbürgschaft

Bei einer Mietbürgschaft in Form einer Bankbürgschaft verbürgt sich die Bank des Mieters für eventuelle Forderungen des Vermieters. Die Bank muss sich in Höhe der vereinbarten Kaution bis zur Höhe von maximal 3 monatlichen Nettokaltmieten verbürgen.

Die Bank wird die Bürgschaft in der Regel auf erste Anforderung sowie selbstschuldnerisch formulieren. Dies bedeutet, dass der Vermieter den Kautionsbetrag von der Bank anfordern und sich auszahlen lassen kann, ohne dass die bürgende Bank die Anspruchsgrundlage der Forderung des Vermieters überprüfen darf. Auch kann der Vermieter nicht darauf verwiesen werden, zuerst den Mieter als den Verursacher des Problems zu beanspruchen.

Lediglich dann, wenn die Bürgschaft den Betrag von 3 Kaltmieten übersteigt, ist der Bürge berechtigt, eine den gesetzlichen Höchstbetrag übersteigende Zahlung zu verweigern (BGH WM 1989, 289, AG MM Tiergarten 1999, 47). Im Übrigen ist die Bürgschaft wirksam. Bietet der Bürger seine zusätzliche Leistung jedoch freiwillig an und sind damit für den Mieter keine zusätzlichen Belastungen verbunden, ist diese dennoch wirksam (BGH NJW 1990, 2380).

Mietausfallbürgschaft

Die Mietausfallbürgschaft ist eine Unterform der Bankbürgschaft. Ist eine solche vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, wegen seiner Forderungen vorab die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter zu betreiben und erhält nur insoweit Ersatz, als der Mieter sich als zahlungsunfähig erweisen sollte (vgl. BGH WuM 1992, 58). Sie ist faktisch das Gegenteil der selbstschuldnerischen Bürgschaft.

Nachteile der Mietkautionsbürgschaft für den Vermieter:

  • Nachteilig ist, dass bei der Barkaution die Zinsen der Kaution jedes Jahr zugeschlagen werden und die Sicherheit für den Vermieter erhöhen.
  • Regelmäßig wird die Bürgschaft von Banken befristet erteilt. Damit ist der Vermieter nur wegen solcher Forderungen gesichert, die bis zum Ende der Befristung fällig werden. Dagegen haftet der Bürge nur dann auf Zahlung eines Saldos aus einer Nebenkostenabrechnung, wenn diese noch vor Ablauf der Befristung erstellt wird. Zieht der Mieter vor Ablauf des Abrechnungszeitraumes aus, hat der Vermieter keine Sicherheit mehr.
  • Der Bürgschaftsvertrag ist kündbar, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Bürgen erheblich verschlechtern. Dabei muss der Bürge eine Kündigungsfrist beachten, die sich danach richtet, wann das Mietverhältnis durch den Vermieter ordentlich gekündigt werden kann (LG Düsseldorf ZMR 1999, 558). Der Vermieter kann dem entgegenwirken, dass der Bürge für die Laufzeit des Mietvertrages auf die ordentliche Kündigung verzichtet.
  • Ein weiterer Nachteil besteht für den Vermieter darin, dass Mietforderungen verjähren. Der Bürge kann die dem Mieter gegenüber dem Vermieter zustehenden Einreden geltend machen. Dazu gehört auch die Einrede der Verjährung. Nimmt der Vermieter den die Zahlung verweigernden Bürgen vor dem Eintritt der Verjährung in Anspruch, erhält er zwar einen vollstreckbaren Zahlungstitel. Durch die Klage wird aber der Lauf der Verjährungsfrist nicht unterbrochen (vgl. BGH ZMR 1999, 230).

Macht der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Sachbeschädigungen des Mieters geltend, gilt die die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten. Hat der Mieter eine Bürgschaft geleistet, so ist es nicht damit getan, wenn der Vermieter vor Eintritt der Verjährung den Bürgen in Anspruch nimmt. Zwar erhält er einen Zahlungstitel; dieser wird aber nach dem Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache wertlos, sofern sich der Bürge nunmehr auf die Verjährungseinrede beruft.

Diesen Nachteil kann der Vermieter vermeiden, wenn er mit dem Mieter vereinbart, dass die Mietbürgschaft auch verjährte Forderungen sichern soll und sich der Bürge zu einer solchen Bürgschaft bereit erklärt oder

der Bürger auf die Verjährungseinrede verzichtet oder

wenn er die Verjährung durch Erhebung einer Klage gegen den Mieter oder durch Zustellung eines Mahnbescheides rechtzeitig unterbricht.

Nachteile Mietkautionsbürgschaft für den Mieter

  • Sollte der Bürge die Bürgschaft auf erstes Anfordern erstellt haben, ist nachteilig, dass der Bürge die Mietkautionsbürgschaft in der Regel auf erstes Anfordern des Vermieters zahlen muss, ohne dass die Rechtmäßigkeit der Forderung überprüft werden darf. Hat der Bürge bezahlt, muss sich der Mieter über die Rechtmäßigkeit der Forderung und einer eventuellen Rückzahlung mit seinem Vermieter auseinandersetzen. Gegenüber der Barkaution ist eine solche Mietbürgschaft vor allem dann von Nachteil, wenn das Sparbuch mit einem Sperrvermerk ausgestellt wäre, nach dem der Vermieter den Mieter 4 Wochen vor jeder Geldabhebung informieren muss oder nur gemeinsam mit ihm über das Sparbuch verfügen kann. In diesem Fall kann der Mieter Einwände vortragen und die Auszahlung vielleicht blockieren.
  • Ist eine Bank zur Mietkautionsbürgschaft bereit, tut sie dieses nicht umsonst. Es empfiehlt sich, die Vereinbarung im Detail und insbesondere die AGB zu lesen. Die Angebote sind vielgestaltig. Teils werden eine Aufnahmegebühr und insbesondere eine Jahresgebühr verlangt, die sich prozentual nach der Höhe der Bürgschaftssumme richtet.

Beispiel: Mietbürgschaft in Höhe von 2000 €, Jahresgebühr z.B. 3 %: Kostenaufwand des Mieters 60 €/Jahr. In 5 Jahren entstehen so 300 €!

  • Unter wirtschaftlichen Aspekten ist diese Variante nur sinnvoll, wenn der Mieter ansonsten über Jahre hinweg einen teuren Dispo- oder Überziehungskredit in Anspruch nehmen müsste.
  • Außerdem muss die Bonitätsprüfung des Mieters positiv ausfallen. Hat er negative Merkmale in der Schufa, dürfte er bei seiner Bank Probleme bekommen.

Kautionsversicherung

Alternativ zur Mietkautionsbürgschaft werden auch Kautionsversicherungen angeboten. Die Bezeichnung „Versicherung“ ist etwas irreführend, da auch dieses Angebot nichts anderes als eine Bürgschaft ist. Außerdem liegen die Jahresbeiträge meist um einiges über den Gebühren, die die Hausbank für eine Bürgschaft verlangt.

Mietrechtsreform zum 1.5.2013

Neuerdings wird die Nichtzahlung der Kaution als fristloser Kündigungsgrund im Gesetz festgeschrieben (§ 569 IIa BGB). Der Vermieter kann ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe von wenigstens 2 Kaltmieten im Verzug ist. Immerhin kann der Mieter die Kündigung durch Zahlung der Rückstände unwirksam machen.

Diese Neuregelung gilt aber nur für Mietverhältnisse, die ab 1.5.2013 begründet werden. Bei bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter erst nach einer vorherigen Abmahnung fristlos kündigen.



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