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Mieter kommt seiner Pflicht nicht nach: Winterdienst, Gartenpflege, Treppenhausreinigung – Was tun als Vermieter?

Mit dem Abschluss eines Mietvertrages übernimmt der Mieter nicht nur das Nutzungsrecht an der Mietsache, sondern auch diverse Pflichten. So findet sich in Mietverträgen vielfach eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, den Winterdienst und/oder die Gartenpflege sowie die Treppenhausreinigung zu übernehmen. Kommt der Mieter einer dieser Pflichten nicht nach, stellt sich für den Vermieter die Frage, welche rechtlichen Möglichkeiten er hat und was er konkret tun kann. Die Übertragung des Winterdienstes hat insoweit weitreichende Konsequenzen, als Vermieter und Mieter auf Schadensersatz haften, falls ein Passant oder Besucher bei Schnee oder Eisglätte verunfallen und zu Schaden kommen.

1. Hausordnung kann Mieter zu Winterdienst – Gartenpflege – Treppenhausreinigung verpflichten

Grundsätzlich ist die Straßenreinigung, zu der auch die Schnee- und Eisbeseitigung zählt, Pflichtaufgabe der Gemeinde. Aufgrund kommunaler Satzungen übertragen die Gemeinden diese Reinigungspflichten, vor allem für die Gehwege, auf die Anlieger. Der Eigentümer eines Gebäudes wiederum kann die Streu- und Räumpflicht mietvertraglich dem Mieter auferlegen. Meist geschieht dies durch eine entsprechende Klausel in der Hausordnung, die mietvertraglich ausdrücklich zum Gegenstand des Mietvertrages erklärt wird. Voraussetzung ist, dass die Übertragung klar und eindeutig vereinbart wird. Der Mieter muss wissen, was genau von ihm erwartet wird (OLG Hamm Urt.v.21.12.2012 – 9 U 28/12 in NJW 2013, 1375). Fehlt es an einer solchen Vorgabe, braucht der Mieter nicht in die Verantwortung genommen werden (OLG Frankfurt 16 U 123/87).

Dazu gehört insbesondere auch, dass dem Mieter ein Zeitplan für die Durchführung des Winterdienstes übergeben wird. So kann er zuverlässig erkennen, wann er bzw. wann die Nachbarn für den Winterdienst verantwortlich sind. Dies gilt umso mehr, je mehr Mietparteien im Haus wohnen. Nur ein Dienstplan gewährleistet, dass eine Partei sich nicht auf die andere Partei verlässt. Deshalb muss der Vermieter den Winterdienst zuverlässig organisieren und einen Dienstplan erstellen (LG Waldshut-Tiengen Urt.v. 30.6.2000 – 1 O 60/00).

Gleichermaßen kann der Vermieter auch die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung mietvertraglich auf den Mieter abwälzen.

Kommt der Mieter diesen Pflichten nicht nach, richten sich die rechtlichen Konsequenzen nach der Bedeutung der übertragenen Pflichten im Einzelfall. Eine pauschale Beurteilung aller Pflichten ist wegen der unterschiedlichen Konsequenzen nicht sachgerecht. Es ist zu differenzieren.

2. Winterdienst = Verkehrssicherungspflicht

Die Streu- und Räumpflicht (Winterdienst) gehört zu den Verkehrssicherungspflichten des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes. Als Eigentümer muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass Fußgänger und Grundstücksbesucher die unmittelbar an sein Grundstück angrenzenden Wege sowie Zu- und Abgänge ohne Risiko nutzen können. Verunfallen ein Fußgänger oder ein Besucher oder ein anderer Mieter, haftet der Hauseigentümer auf Schadenersatz, wenn er schuldhaft seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen ist. Haftungsgrundlage ist § 823 BGB. Weitere Voraussetzung ist, dass der Schaden auf die Verletzung der Streu- und Räumpflicht zurückzuführen ist. Diese „Kausalität“ muss der Geschädigte nachweisen.

Verpflichtet der Vermieter den Mieter zum Winterdienst, überträgt er den Mieter die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach und verunfallen ein Fußgänger oder Besucher, haftet der Mieter auf Schadensersatz.

Der Vermieter als Eigentümer ist allerdings nur dann von der Haftung frei, wenn er den Mieter im Hinblick auf den ihm übertragenen Winterdienst regelmäßig überwacht und kontrolliert. An die dem Vermieter obliegende Aufsichtspflicht werden strenge Anforderungen gestellt. So soll der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter zwei- bis dreimal in der Woche stichprobenartig zu kontrollieren. Eine monatliche Kontrolle wird für unzureichend erachtet (OLG Hamm Urt.v.16.1.2012 – I6 U 206/11). Insoweit liegt es im unmittelbaren Interesse des Vermieters, dass der Mieter der ihm übertragenen Verkehrssicherungspflicht nachkommt.

Der Vermieter ist gut beraten, neben einer Gebäudeversicherung auch eine Gebäudehaftpflichtversicherung zu unterhalten, die im Schadenfall den Geschädigten entschädigt. Gleichermaßen sollte der Mieter zu seinem eigenen Schutz selbst eine private Haftpflichtversicherung unterhalten.

3. Mieter muss im Verhinderungsfall für Vertretung sorgen

Kann der Mieter krankheits-, urlaubs- oder altersbedingt den Winterdienst nicht erfüllen, bleibt er dennoch in der Haftung. Seine persönlichen Umstände entlasten ihn nicht von seiner Verpflichtung. In diesem Fall muss er einen Bekannten, Nachbarn oder auf eigene Kosten einen Räumdienst beauftragen. Gleiches gilt für Gartenpflege und Treppenhausreinigung.

4. Was können Vermieter tun, wenn ein Mieter seiner Pflicht zum Winterdienst nicht nachkommt?

Möglichkeit 1: Fristlose Kündigung

Missachtet der Mieter seine Verpflichtung und kommt dem Winterdienst nicht nach, verletzt er eine wesentliche Vertragspflicht. Angesichts der Bedeutung der Verkehrssicherungspflicht auch für den Vermieter ist der dem Mieter übertragene Winterdienst eine wesentliche mietvertragliche Verpflichtung. Will der Vermieter daraus Konsequenzen ziehen, muss er den vertragsbrüchigen Mieter regelmäßig abmahnen.

In der Abmahnung muss er ihn auf seine Verpflichtung hinweisen und ihm androhen, dass er ihn im Wiederholungsfalle fristlos kündigen wird. Die Pflichtverletzung muss allerdings so schwerwiegend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Insoweit kommt es auf die Umstände an. Liegt nur wenig oder kurze Zeit Schnee, der schnell wegtaut, ist die Situation weniger schwerwiegend, als wenn der Schnee dauerhaft liegen bleibt und eine Gefahr darstellt. Der Mieter muss durch sein Verhalten erkennen lassen, dass er seine Winterdienstpflicht bewusst ignoriert. Ist er unverschuldet verhindert oder sorgt für eine Vertretung, ist er eher entlastet, als wenn er es Vermieter und Mitmietern zumutet, seine Aufgabe zu übernehmen.

Möglichkeit 2: Verpflichtungsklage

Statt der fristlosen Kündigung könnte der Vermieter den vertragsbrüchigen Mieter auch dahingehend verklagen, dass der Mieter zur Durchführung des Winterdienstes verpflichtet wird. Allerdings erreicht er damit nur bedingt eine Lösung. Das Problem liegt darin, wie er ein den Mieter verpflichtendes Urteil umsetzt.

Da es sich dabei um eine „vertretbare Handlung“ (§ 887 ZPO) handelt, die auch ein Dritter vornehmen kann, muss sich der Vermieter ermächtigen lassen, den Winterdienst auf Kosten des vertragsbrüchigen Mieters durch einen Dritten (Räumdienst) vornehmen zu lassen (Ersatzvornahme). Den dafür maßgeblichen Antrag muss der Vermieter bei Gericht stellen (§ 887 I 2 ZPO). Zugleich kann er beantragen, den Mieter zur Vorauszahlung der Kosten zu verurteilen, die durch die Beauftragung eines Dritten entstehen (§ 887 II ZPO). Ist der Mieter wenig liquide, zielen die Bemühungen des Vermieters aller Voraussicht nach ins Leere.

Möglichkeit 3: Umverteilung auf andere Mieter

Eine Möglichkeit könnte auch darin bestehen, den Winterdienst insoweit auf die anderen Mieter umzuverteilen. Sofern die Nachbarn dazu freiwillig bereit sind, mag dies in Ordnung gehen. Da sie dann die Arbeit des vertragsbrüchigen Mieters erledigen, dürfte diese Bereitschaft nur in Ausnahmefällen bestehen. Sind die Nachbarn dazu nicht bereit, müsste der Vermieter eine Regelung finden, die Nachbarn für die zusätzlich übernommenen Winterdienste zu entschädigen. Den Entschädigungsaufwand müsste er dem vertragsbrüchigen Mieter in Rechnung stellen. Wenn dieser Mieter nicht bereit ist, eine freiwillige Entschädigung zu leisten, müsste ihn der Vermieter auf Zahlung verklagen. Insoweit läuft das Verfahren auf die zuvor beschriebene Möglichkeit 2 hinaus und bietet keine effektive Hilfe.

Möglichkeit 4: Beauftragung eines Dritten = umlagefähige Nebenkosten

Will der Vermieter Probleme mit dem Mieter vermeiden, kann er einen Dritten beauftragen, Winterdienst, Gartenpflege und Treppenhausreinigung durchzuführen. Die Kosten kann er als Nebenkosten auf die Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Winterdienst (Teil der Straßenreinigung), Treppenhausreinigung und Gartenpflege sind in § 2 Ziffer 8, 9 und 10 Betriebskostenverordnung ausdrücklich als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet.

5. Gartenpflege

Wird der Garten mitvermietet, kann die Gartenpflege üblicher- und zulässigerweise auf den Mieter übertragen werden (LG Köln, Urteil v. 11.1.1996 – 1 S 149/95). Der Mieter darf den Garten nicht verwildern und verkommen lassen. Sofern der Mietvertrag keine Vorgaben enthält, steht dem Mieter bei der Entscheidung über die Art und den Umfang der Gartenpflegemaßnahmen ein Ermessensspielraum zu. Üblicherweise sind Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen zu pflegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen (LG Frankfurt Urteil v. 2. 11. 2004 – 2/11 S 64/04). Wichtig ist auch hier, einen Dienstplan aufzustellen. Idealerweise werden die Pflichten möglichst detailliert geregelt.

Die Gartenpflege beinhaltet regelmäßig keine Verkehrssicherungspflicht. Sie ist insoweit mit dem Winterdienst nicht vergleichbar. Ein Schadensfall könnte allenfalls dann entstehen, wenn der Mieter sehenden Auges die Gefahr eines umstürzenden Baumes ignoriert und ein anderer Mieter, Nachbar oder Passant durch den umstürzenden Baum verletzt wird.

Sollte der Mieter seiner mietvertraglich übernommenen Verflechtung zur Gartenpflege nicht nachkommen, kann ihn der Vermieter abmahnen und im Wiederholungsfall fristlos kündigen. Da die fristlose Kündigung einen wichtigen Grund erfordert, muss die Gartenpflege eine so erhebliche Bedeutung haben, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, am Mietvertrag festzuhalten.

Gegebenenfalls könnte der Vermieter den Mieter wiederum verklagen und ihn zur Gartenpflege verpflichten. Ignoriert der Mieter das Verpflichtungsurteil, könnte der Vermieter einen Dritten mit der Gartenpflege beauftragen und dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen. Wegen der damit verbundenen Schwierigkeiten ist auf die Möglichkeiten 2 und 3 in Bezug auf den Winterdienst zu verweisen. Am zuverlässigsten erscheint die oben bezeichnete Möglichkeit 4 (Beauftragung eines Dritten).

6. Treppenhausreinigung

Hier gilt das zur Gartenpflege Ausgeführte. Insbesondere kommt es darauf an, was mietvertraglich vereinbart und wie der Dienstplan („Kehrwoche“) ausgestaltet ist. Vernachlässigt der Mieter seine Pflicht, kommt hier dazu, dass ein unsauberes Treppenhaus eine stärkere optische und hygienische Beeinträchtigung der Wohnverhältnisse darstellt als ein vernachlässigter Garten. Das Treppenhaus ist oft die Visitenkarte des Gebäudes. Wird es nicht fortlaufend gereinigt, beeinträchtigt es die Wohnqualität der anderen Mieter. Diese Umstände sind in der Bewertung eines „wichtiges Grundes“ als Voraussetzung einer fristlosen Kündigung zusätzlich zu bewerten.

Grundsätzlich bleibt es vorbehaltlich eines genauen Reinigungsplans dem Mieter überlassen, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit er seiner Reinigungspflicht nachkommt (AG Reichenbach WuM 1994, 322). Für einen 14-tägigen Sommerurlaub soll es dem Mieter nicht zumutbar sein, für eine derart kurze Abwesenheit für eine Vertretung zu sorgen (AG Dortmund WuM 1988, 54). Da auch ein Nachbar in einer ähnlichen Situation sein dürfte, bietet sich natürlich der Tausch an.

Ein Fall der „Ersatzvornahme“, in der der Vermieter eine Reinigungsfirma ersatzweise beauftragte und dem Mieter den Kostenaufwand in Rechnung stellte, war Gegenstand in Entscheidungen des AG Wiesbaden (91 C 2213/99-19) und AG Bremen (Az. 9 C 346/12) (siehe dazu oben Möglichkeit 2/3).

In der Entscheidung des AG Bremen wurde die vorherige und fortlaufende Abmahnung für entbehrlich gehalten. Da die anderen Mieter ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen, braucht der Vermieter einen säumigen Mieter nicht ultimativ abzumahnen und erst nach Ablauf der Frist eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen. Andernfalls bliebe das Treppenhaus längere Zeit ungeputzt. In der Folgezeit könnten sich auch andere Mieter veranlasst sehen, auf das Putzen zu verzichten. Der Vermieter sehe sich Minderungsansprüchen ausgesetzt. Müsste er bei jeder ausbleibenden Reinigung abmahnen, wäre die Situation unzumutbar.

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2 Antworten auf "Mieter kommt seiner Pflicht nicht nach: Winterdienst, Gartenpflege, Treppenhausreinigung – Was tun als Vermieter?"

  • Monika
    30. Januar 2015 - 18:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unser Mieter kommt seinen im Mietvertrag aufgeführten Pflichten, wie Strassenreinigung und Winterdienst, schon seid 9 Jahren nicht nach. Wir haben ihn im September 2014 mündlich darauf hingewiesen das wenn er diesen Pflichten nicht ausführt wir ab 1.1.2015 die dafür anfallenden Kosten ihm Anteilig auf die Nebenkosten umlegen werden. Er hat sich dazu nicht geäusert und wir haben ihm im November schriftlich mitgeteilt das ab 1.1.2015 diese Kosten auf die Nebenkosten umgelegt werden. Ich führe nun seid 1.1.2015 Buch darüber wann wir gekehrt bzw. Winterdienst gemacht haben. Wir lassen unser Nebenkosten über eine Firma abrechnen.
    Wie müßten wir, ihrer Meinung nach, diese Dienste bei den Nebenkosten aufführen. Wie müssen wir das schriftlich nachweisen. Ihre Meinung dazu wäre uns sehr wichtig.
    Mit freundlichen Grüßen
    Monika

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