Mieter schuldet Nebenkostenvorauszahlungen: Energieversorgung einstellen?

Zur Nutzbarkeit einer Wohnung gehört, dass sie mit Strom, Wasser und Heizenergie versorgt wird. Regelmäßig leistet der Mieter neben der Kaltmiete auf die entstehenden Nebenkosten angemessene Vorauszahlungen.

Kommt der Mieter nun mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, stellt sich die Frage, mit welchen Konsequenzen er rechnen muss. Der Vermieter fragt sich, was er tun kann und wie weit er gehen darf.

Eines vorweg: Die Sachlage erscheint klar, dennoch ist die Rechtslage kompliziert. Wer die Situation beurteilen will, muss einige Gegebenheiten kennen.

1. Eigener Energielieferungsvertrag des Mieters mit Versorgungsunternehmen

Hat der Mieter mit den Versorgungsunternehmen einen eigenen Lieferungsvertrag abgeschlossen, kann das Versorgungsunternehmen ab einer Bagatellgrenze von 100 Euro, Fristsetzung und Androhung der Liefersperre bei Zahlungsverzug des Mieters die Versorgung einstellen. Dieses Recht ist verfassungsgemäß (BVerfG NJW 1982, 1511). Der Vermieter wiederum ist mietvertraglich nicht zur Energielieferung verpflichtet.

Wenn man einem Energieversorgungsunternehmen zubilligt, bei Verzug des Mieters mit Nebenkostenvorauszahlungen die Energieversorgung einstellen zu dürfen, müsste man dieses Recht auch dem privaten Vermieter zubilligen. Dies gilt umso mehr, als eine Privatperson oft auf den regelmäßigen Mieteingang angewiesen ist, um den Kapitaldienst für den kreditfinanzierten Kaufpreis der Wohnung oder den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Ein Energieversorgungsunternehmen hingegen kann einen Zahlungsausfall eines einzelnen Mieters wesentlich besser verkraften.

2. Vermieter ist Vertragspartner des Versorgungsunternehmens

2.1. Versorgungssperre durch den Vermieter bei gekündigtem Mietverhältnis („kalte Räumung“)

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt und verlässt der Mieter die Räumlichkeiten nicht freiwillig, muss der Vermieter normalerweise Räumungsklage erheben und den Mieter zum Auszug zwingen.

Statt der formalen Räumung durch den Gerichtsvollzieher kommt auch eine „kalte Räumung“ in Betracht, indem der Vermieter die Energiebelieferung einstellt und den Mieter „ausfriert“. Aufgrund des beendeten Mietvertrages ist der Vermieter nicht mehr zur Überlassung der Räumlichkeiten zum Gebrauch durch den Mieter verpflichtet. Der Vermieter begeht keine verbotene Eigenmacht, da diese sich immer auf den Besitz an der Mietsache beziehen muss (z.B. Austausch des Wohnungstürschlosses). Er stört den Mieter nicht in seinem Besitz. Der Mieter wiederum begeht verbotene Eigenmacht, wenn er die Räumlichkeiten weiter benutzt.

Da diese Art der Räumung an der Grenze zur Selbstjustiz liegt, wird sie in der Rechtsprechung mindestens kritisch betrachtet. Der Bundesgerichtshof jedoch urteilte in einem Fall über Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte, dass der Vermieter zur Einstellung der Belieferung von Warmwasser- und Heizungsenergie berechtigt war (BGH Urt.v. 6.5.2009, Az. XII ZR 137/07 in WuM 2009, 469).

Der Vermieter sei vertraglich nicht mehr zur Energiebelieferung verpflichtet gewesen. Eine Verpflichtung käme nur in Betracht, wenn sie den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in unzumutbarer Weise zuwiderlaufe. Angesichts der erheblichen Mietrückstände und eines drohenden weiteren Schadens, stellte die Einstellung der Versorgung in diesem Fall keine verbotene Besitzstörung durch den Vermieter dar.

Die Entscheidung des Landgericht München (Beschluss vom 24.11.2005, Az. 15 T 19143/05) betrifft den Fall, dass der sich in Zahlungsverzug befindliche Mieter mit einem Stromversorger einen eigenen Belieferungsvertrag abgeschlossen hatte und der Vermieter den Zugang zum Stromkasten verweigerte. In diesem Fall wurde dem Vermieter auferlegt, dem Mieter zumindest so lange die Stromversorgung zu ermöglichen, als er in der Wohnung wohnte. In diesem Fall wurde eine Besitzstörung angenommen.

2.2. Versorgungssperre bei laufendem Mietverhältnis

a. Verhaltensempfehlungen für die Vermieterpraxis

Die Rechtslage ist umstritten und verwirrend. Es fehlt eine höchstrichterliche Entscheidung. Die Fallgestaltung wird dann relevant, wenn der Vermieter den Mieter nicht unbedingt kündigen, ihn aber wenigstens unter Druck setzen will.

Das AG Hohenschönhausen (Beschluß v. 10. Juli 2007 – 9 C 120/07, GE 2007, 1127) entschied, dass der Vermieter die Wasserversorgung einstellen dürfe. Es liege keine Besitzstörung vor.

Die Problematik wird in einem Aufsatz des Richters am Amtsgerichts Beuermann unter dem Titel “Darf der Vermieter den zahlungsunwilligen Mieter ausfrieren?” (GE 1996, 1396; 2002, 1601) erörtert. Der Autor gewährt dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht. Dazu zählt er folgende Voraussetzungen auf:

• Der Mieter hat keinen eigenen Vertrag mit dem jeweiligen Versorgungsunternehmen. Vielmehr muss der Vermieter für die entstehenden Kosten der Versorgungsunternehmen für deren zu Gunsten des Mieters erbrachten Leistungen in Vorlage treten.
• Der Vermieter hat dem Mieter rechtzeitig angekündigt, die Energie- und/oder Wasserversorgung einzustellen.
• Das Zurückbehaltungsrecht darf im Einzelfall nicht gegen Treu und Glauben verstoßen. Die Situation einer Mutter mit einem Säugling ist wohl anders zu beurteilen, als diejenige eines berufstätigen Mieters.
• Die Versorgungseinstellung muss im Verhältnis zum Zahlungsrückstand des Mieters stehen. Dazu ist theoretisch festzustellen, in welcher Höhe der Mieter zur Minderung berechtigt wäre, wenn die künftige Versorgung der Wohnung mit Wasser und/oder Energie eingestellt wird. Beuermann (GE 2002, 1603) unterstellt bei einer vollständigen Einstellung der Wasserversorgung eine Minderungsquote von 20%, und bei Einstellen der Heizung mit 100% in der kalten Jahreszeit. Der tatsächliche Mietrückstand muss größer sein, als der so ermittelte fiktive Minderungsbetrag für ein Jahr. Dann soll die Einstellung der Versorgung nicht unverhältnismäßig sein.

Auch wenn dieser Ansatz konstruktiv erscheint, ist er jedoch nicht unbedingt praxisgerecht. Befindet sich der Mieter mit der Zahlung von Nebenkosten in Verzug und könnte er die Miete um 100 Prozent mindern, könnte der Vermieter das Zurückbehaltungsrecht erst sehr spät geltend machen. Beispiel: Miete 500 €, Mietminderung 100 % für 5 Monate = 2.500 €. Dann müsste der Mietrückstand über diesen Betrag liegen. Bei reinen Nebenkostenvorauszahlungen dürfte dies eher in Extremfällen der Fall sein. Der Vermieter wäre dann verpflichtet, für diesen Zeitraum wegen der Nebenkosten nach wie vor in Vorlage zu treten. Dabei trägt er das Risiko, dass sich der Mieter dann als zahlungsunfähig erweist und er auf den verauslagten Kosten sitzen bleibt.

Im Ergebnis entscheidet eine Interessenabwägung. Mithin dürfte der Zeitraum der Zahlungsrückstände des Mieters bedeutsam sein, die Höhe der Rückstände, die Bemühungen des Mieters um eine Regulierung, die Dauer des Mietverhältnisses und vielleicht auch die Perspektive, die der Mieter dem Vermieter zur Bereinigung der Situation aufzeigen kann (Zahlungsvereinbarung).

b. Versorgungssperre gegen Wohnungseigentümer wirkt auch gegen dessen Mieter

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf jedenfalls bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer und auch seinem Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände einstellen (KG, v. 21.05.2001 – 24 W 94/01). Das OLG Köln (Urteil v. 15.3.2000 – 2 U 74/99, NJW-RR 2001, 301) vertritt wiederum die gegenteilige Auffassung.

In die gleiche Richtung geht eine BGH-Entscheidung. Zahlt nämlich ein Sondereigentümer kein Hausgeld, ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, den säumigen Teileigentümer vom Energiebezug auszuschließen (BGH ZMR 2005, 881). Grundlage ist auch hier § 273 BGB, der ein Zurückbehaltungsrecht gewährt. Voraussetzung ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, ein erheblicher Rückstand von in der Regel mindestens 6 Monatsbeträgen, die Androhung der Versorgungssperre und die Beachtung der Verhältnismäßigkeit im Einzelfall.

Im Prinzip sollten diese Entscheidungen auch richtungsweisend sein, wenn der Vermieter selbst gegen seinen Mieter eine Versorgungssperre verhängt.

3. Fazit für die Praxis

Es ist also recht schwierig, dem Vermieter eine 100-% praxistaugliche Verhaltensanweisung an die anzulegen. Ratsam ist auf jeden Fall, den Mieter bei anhaltendem Zahlungsverzug zu kündigen. Die Einstellung der Energieversorgung bei gekündigtem Mietverhältnis erscheint wesentlich einfacher als bei laufendem Mietverhältnis. Da die Nebenkostenvorauszahlungen Bestandteil der Miete sind, richtet sich das fristlose Kündigungsrecht des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Den Mieter wiederum muss wissen, dass er mit der fristlosen Kündigung rechnen muss, wenn er mit den Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug kommt.

Die Kündigung des Vermieters ist ausgeschlossen, soweit der Mieter Gründe hat, die Nebenkostenvorauszahlungen zurückzuhalten (Zurückbehaltungsrecht). Gründe können dann bestehen, wenn der Vermieter sich weigert, eine ordentliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen oder eine Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist.