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Mieterhöhung: Fristen – Mieterhöhungsfristen im Überblick

Das Gesetz setzt der Allmacht des Vermieters Grenzen. Fordert der Vermieter eine Mieterhöhung muss er eine ganze Reihe von Fristen achten. Maßgeblich sind §§ 557 ff BGB.

Die Fristen einer Mieterhöhung sind immer im Zusammenhang mit der für eine Mieterhöhung erforderlichen Begründung und Formalien zu verstehen. Den Fristen, die der Vermieter zu beachten hat, stehen Fristen gegenüber, die dem Mieter vorgeben, in welchen Zeiträumen er eine Mieterhöhung beanstanden oder ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen kann.

I. Mieterhöhungsfrist im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung ist, dass sich die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht hat,  ortsüblich ist und insgesamt innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % steigt.

Der Vermieter kann die Miete immer nur im 15-Monatsrhythmus erhöhen, so dass zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens 15 Monate liegen müssen. Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhung der Nebenkosten: in diesen Fällen kann der Vermieter auch zwischenzeitlich erhöhen.

Der Vermieter darf die nächste Mieterhöhung frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der vorhergehenden Mieterhöhung dem Mieter zuleiten. Geht ihm die Mieterhöhung vorher zu, ist sie unwirksam (BGH WuM 1993, 388). Der Vermieter muss danach, wenn er die Miete erhöhen will, dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsschreiben zuschicken.

Zusätzlich zu dieser Jahresfrist ist noch die Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters von 3 Monaten hinzuzurechnen, so dass die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein muss (§ 558 I BGB).

Kappungsgrenze

Fristen sind auch bei der Beurteilung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete um nicht mehr als 20 %  steigern darf. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Nebenkosten sind davon ausgenommen.

Ob die Kappungsgrenze überschritten wird, errechnet sich nach der Miete, die 3 Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde. Dabei darf der Vermieter seine Forderung schon während des Dreijahreszeitraums stellen, um die Miete direkt im Anschluss daran unter Beachtung der Kappungsgrenze zu erhöhen (BayObLG RE WuM 1988, 117).  Nach der Mietrechtsreform kann die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnungsknappheit zeitweise auf 15 %  gesenkt werden.

Mieter hat mehr als 2 Monate Überlegungsfrist

Auch wenn der Vermieter alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten hat, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und insoweit, als der Mieter zustimmt oder gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird.

Um das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu prüfen, hat der Mieter mehr als 2 Monate Zeit (der Monat, in dem er  das Vermieterschreiben erhält sowie die beiden folgenden Monate). Erhält der Mieter das Schreiben im Januar, endet die Überlegungsfrist Ende März. Ein Schweigen des Mieters gilt nicht als Zustimmung.

Zahlt der Mieter jedoch 5 Monate lang vorbehaltslos die höhere Miete, wird seine Zustimmung unterstellt (LG Berlin WuM 1985, 311). Eine stillschweigende Zustimmung kann auch darin bestehen, dass der Mieter seinen Dauerauftrag ändert (LG Kiel WuM 1993, 198), nicht aber, wenn der Vermieter aufgrund einer Einzugsermächtigung die erhöhte Miete abbucht und der Mieter erst nach 5 Monaten widerspricht (LG München WuM 1996, 44).

Klagefrist des Vermieters

Erteilt der Mieter innerhalb seiner Überlegungsfrist nicht seine Zustimmung, kann ihn der Vermieter innerhalb von weiteren 3 Monaten auf Zustimmung verklagen. Versäumt der Vermieter die Klagefrist, muss er wiederum außergerichtlich ein Mieterhöhungsverlangen stellen.

Fälligkeit der neuen Miete

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu oder wird er vom Gericht zur Zustimmung verurteilt, wird die neue Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist, also zum 3. Tag des Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters fällig. Geht ihm die Erklärung im Januar zu, muss er ab dem 1. April die höhere Miete zahlen.

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Verweigert der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung und wird er daraufhin vom Vermieter auf Zustimmung verklagt, kann der Mieter bei rechtskräftiger Verurteilung des Mieters erst nach Ablauf von 2 Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen aufgelaufenen Erhöhungsbeträge im Rückstand ist (BGH WuM 2005, 458). Erst dann kommt der  Mieter mit den Mieterhöhungsbeträgen in Verzug. Die rückständigen Erhöhungsbeträge für die Vergangenheit muss er lediglich nachentrichten (BGH WuM 2005, 396).

Befindet sich der Mieter hingegen mit der alten Miete im Zahlungsverzug, kann der Vermieter bereits vorher fristlos kündigen.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Verlangt der Vermieter eine höhere Miete, darf der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung bis Ende des vierten Monats außerordentlich kündigen.

Beispiel: geht dem Mieter am 15. Januar das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters zu, kann er bis Ende März mit Wirkung zum 31. Mai das Mietverhältnis kündigen.

II. Mieterhöhungsfristen bei Modernisierung

Muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden, muss der Vermieter dem Mieter 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Diese Frist soll es dem Mieter ermöglichen, seine Duldungspflicht zu prüfen und unter Nutzung seines Sonderkündigungsrechts eventuell eine neue Wohnung zu suchen.

Muss der Mieter die Mieterhöhung akzeptieren, muss er die neue Miete ab dem 3. Monat nach dem Zugang der Erklärung zahlen. Geht die Erklärung dem Mieter im Januar zu, ist die höhere Miete zum 1. Mai fällig.

Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß mitgeteilt hat oder sie sich gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10 %  erhöht hat.

III. Staffelmiete

Haben die Vertragsparteien eine Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter nur im Jahresrhythmus entsprechend der Staffelvereinbarung die Miete erhöhen. Die ursprüngliche Begrenzung von Staffelmieten auf höchstens 10 Jahre gibt es seit 2001 nicht mehr.

IV. Indexmiete

Bei einer Indexmiete, die sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet, kann der Vermieter die bisherige Miete im Jahresrhythmus erhöhen. Dann muss der Mieter die neue Miete zu Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zahlen.

IV. Zeitverträge

Ist das Mietverhältnis  befristet auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, wird regelmäßig ein fester Mietzins vereinbart. In dieser Zeit ist eine Erhöhung ausgeschlossen.

V. Neuvermietung

Vermietet der Vermieter die Wohnung an einen anderen Mieter neu, darf er die Miete eigenverantwortlich festsetzen und muss sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Einschränkungen ergeben sich nur aus den Vorschriften über Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

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6 Antworten auf "Mieterhöhung: Fristen – Mieterhöhungsfristen im Überblick"

  • Rudolph
    28. November 2013 - 17:01 Antworten

    im Falle einer Vereinbarung der Indexmiete mit Start der Vermietung z.B. im August: Dann kann ja das Mieterhöhungsschreiben erst im August erstellt werden, da der Index dann ja erst bekannt ist. Dann noch 2 Monate warten, bis angehobene Miete fällig wird. Danach muss wieder 12 Monate gewartet werden. Verschiebt sich damit die Indexanpassung in jedem Jahr um 2 Monate nach hinten?

  • Katja Toedheide
    26. März 2015 - 13:12 Antworten

    Was mache ich, wenn ich die Abrechnung von meiner Hausverwaltung nicht rechtzeitig, bzw. in der gesetzlich vorgeschriebenen Frist erhalte und mein Mieter die Abrechnung aufgrund dieser Fristverletzunf nicht bezahlt?

  • Margarethe
    7. Februar 2017 - 16:30 Antworten

    Wie wird eine Index-Mieterhöhung berechnet, wenn eine Mieterhöhung für die ersten drei Jahre des Vertrages ausgeschlossen wurde? Zählt dann trotzdem bei einer Mieterhöhung als Indexbasis das Jahr des Vertragsabschlusses oder erst der Index ab dem dritten Jahr? Hintergrund: Eine erste Mieterhöhung hat erst zwei Jahre nach dem vertraglichen Ausschlußzeitraum stattgefunden, d.h. nach 5 Jahren insgesamt.

  • Tom
    18. März 2017 - 18:00 Antworten

    Der Vermieter hat seine Mieterhöhungsforderung zum 1.1.2018 schon im Januar 2017 zugestellt. Bis wann habe ich Zeit mich zu entscheiden?

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