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Muster: Nebenkostenprüfung

Wir möchten an dieser Stelle ein Muster für eine überprüfte Nebenkostenabrechnung darstellen. Bevor Sie Ihre eigene Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, sollen Sie sehen, was für einen großen Mehrwert Ihnen die Überprüfung einer Abrechnung und der Brief an Ihren Vermieter bieten.

Wir möchten mit größtmöglicher Transparent arbeiten. Der nachfolgende Fall wurde anonymisiert, aber in dieser Form von uns geprüft.

Im ersten Teil finden Sie den Prüfungsbericht den jeder Mieter individuell für seine Abrechnung von uns erhält. Im zweiten Teil lesen Sie den Brief an den Vermieter, da das nachfolgende Beispiel eine „Premium-Prüfung“ ist.

1. Prüfungsbericht für den Mieter (entspricht Standard- und Premium-Prüfung)

2. Schreiben an den Vermieter (entspricht Premium-Prüfung)

 1. Prüfungsbericht


Rechtsanwältin Vanessa Götz | Geyersdorferstr. 8 | 09456 Annaberg-Buchholz

Mieterin Mustermann

Straße des Musters 123

10145 Berlin

DatumUnser ZeichenAnsprechpartner
27.05.2013XXXRechtsanwältin Vanessa Götz

 

Sehr geehrte Frau Mieterin Mustermann,

für Ihre Beauftragung bedanke ich mich und komme nach Sichtung der mir vorliegenden Unterlagen zu folgenden Ergebnissen:

I. Formell Korrekte Abrechnung

Vorangestellt sei, dass die Abrechnung nicht die Voraussetzungen an eine formell korrekte Prüfung erfüllt.

Hierfür sind folgende Mindestangaben erforderlich (BGH in WM 1982, S. 207 ff.)

1. Zusammenstellung der Gesamtkosten

2. Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Umlageschlüssel (hieran mangelt es)

3. Berechnung des Anteils des Mieters

4. Abzug der Vorauszahlung des Mieters

Die Abrechnung hat die Gesamtkosten je Betriebskostenart bzw. je Kostenblock auszuweisen. Daher sind immer die Gesamtkosten voranzustellen und plausibel zu berechnen. Ihre Abrechnung genügt nicht diesen Kriterien, da hier nicht ersichtlich ist,  wie sich der Endbetrag für Sie letztendlich errechnet. Hier wurde Ihnen letztlich lediglich eine Hausgeldabrechnung weiter gereicht.

Grundsätzlich ist hier erforderlich, dass der Vermieter nicht lediglich einen Prozentsatz oder Bruchteil der angefallenen Kosten als Anteil des Mieters ausweist. Er muss vielmehr offen legen, wie er den Anteil ermittelt hat durch Angabe des jeweiligen Gesamtmaßes. Bei dem Umlageschlüssel Quadratmeterfläche ist grundsätzlich die Gesamtfläche anzugeben, bei Abrechnung nach Kopfteilen, die Gesamtanzahl der Personen usw.

Bei dem Berechnungsanteil des Mieters ist natürlich auch wieder der Einzelverteilungsmaßstab anzugeben, sowie der sich rechnerisch ergebende Einzelbetrag. Daher ist letztlich auch nicht überprüfbar, ob hier der korrekte Umlagemaßstab zugrunde gelegt wurde. Eine den gesetzlichen Vorgaben nach nicht formell korrekte Prüfung löst keine Fälligkeit der Nachforderung aus.

II. Umlagefähigkeit der einzelnen Betriebskosten

In Ihrem Mietvertrag ist unter § 4 die Abrechnung der hierin explizit genannten Kosten vereinbart. Dementsprechend leisteten Sie 2011 für alle anfallenden Betriebskosten Ihrer Wohnung eine Vorauszahlung i.H.v. xxx EUR und von da an eine Vorauszahlung von xxxx EUR. An der Wirksamkeit der Vereinbarung besteht aus hiesiger Sicht kein Zweifel. Namentlich sind in Ihrer Betriebskostenabrechnung folgende Punkte aufgeführt:

1. Grundsteuer 

Solche Kosten sind umlagefähig nach § 2 Nr. 1 BetrKV;  diese wurde Ihnen, obgleich es sich um Quartalsbeträge handelte, jährlich berechnet. Da die Abrechnung der Betriebskosten nach dem Gesetzeswortlaut des § 556 BGB jährlich zu erfolgen hat, sind diese Quartalbeträge auch in einem Betrag abzurechnen. Ich hoffe, Ihrer Fragestellung damit hinreichend gerecht zu werden.

2. Hausmüll

Umlagefähig nach § 2 Nr. 8 BetrKV

3. Hausmeisterdienste

Umlagefähig nach § 2 Nr. 14 BetrKV

4. Hausreinigung 

Umlagefähig nach § 2 Nr. 9 BetrKV

5.  Heizkosten und Warmwasserkosten 

Umlagefähig nach § 2 Nr. 4

6.  Kosten für Öltank /Wartung 

Umlagefähig nach § 2 NR. 4 BetrKV

7. Niederschlagsentwässerung/Bewässerung

Umlagefähig nach § 2 Nr. 3 BetrKV

8. Papierentsorgung 

Umlagefähig nach § 2 Nr. 8 BetrKV

9.  Schnee und Eisbeseitigung/Winterdienst 

Umlagefähig nach § 2 Nr. 8 BetrKV

10. Straßenreinigung 

Umlagefähig nach § 2 Nr. 8 BetrKV

11. Strom allgemein

Umlagefähig nach § 2 Nr. 11 BetrKV

12. Versicherungen 

Umlagefähig nach § 2 Nr. 13 BetrKV

13. Wartung Feuerlöscher 

Umlagefähig nach vertraglicher Regelung gem. § 2 Nr. 17 BetrKV

Wichtig: Umlage der Betriebskosten für den Doppelparker

Die Betriebskosten für den Doppelparker sind nach diesseitiger Auffassung nicht umlagefähig, da es sich hier nach Auslegung des Mietvertrages vorliegend um eine vereinbarte unentgeltliche Nutzung der Garage handelt.

Laut Mietvertrag wurden keine gesonderten Kosten für den Garagenstellplatz vereinbart. Garagen zählen nicht unmittelbar zum Wohnraum, sondern sind als Zubehörräume anzusehen, so dass die Nutzungsmöglichkeit nicht zur Anrechnung ihrer Fläche als Wohnfläche führt. Hierfür anfallende Kosten sind daher auch entgegen der Auffassung Ihrer Vermieterin auch nicht als Gesamtnebenkosten Ihrer Wohnung anzusehen.

Auch wurde für diese Betriebskosten keine Vorauszahlung von Betriebskosten vereinbart. Die diesbezüglich in  § 5 vorgesehene Spalte, aus welcher eine solche Betriebskostenvorauszahlung hätte hervorgehen müssen, wurde ausdrücklich mit 0 beziffert. Darüber hinaus wurden unter § 28 des Mietvertrages keine sonstigen darüber hinaus gehenden Vereinbarungen getroffen.

Grundsätzlich sind die Betriebskosten im Umkehrschluss zu  § 556 BGB vom Vermieter zu tragen. 

Sofern die hierfür anfallenden Kosten auf Sie als Mieter abgewälzt werden sollen, hat der Vermieter mit Ihnen eine explizite Vereinbarung zu treffen, weshalb Sie der Umlegung dieser Kosten widersprechen können.

III. Richtigkeit der Umlageschlüssel

1. Heizkosten

In § 8 Nr. 4 Ihres Mietvertrages findet sich die entsprechende Regelung zu den Umlageschlüsseln der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese zu 50 % nach dem Verhältnis der Wohnfläche der beheizten Räume und zu 50% nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnet. Diese Verteilung orientiert sich an den Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizKV). Allerdings liegt mir die Abrechnung Ihrer Heizkosten nicht vor. Daher ist eine weitere Überprüfung nicht möglich. Gerne überprüfe ich diese Kosten Übersendung des entsprechenden Beleges.

2. Übrige Betriebskosten

Da hier die Nutzfläche in Form von Miteigentumsanteilen zugrunde gelegt ist, ist dem gesetzlichen Maßstab in der Abrechnung gefolgt worden. Allerdings enthält Ihre Abrechnung keinerlei Angaben darüber, welcher Anteil auf Ihre Wohnung entfällt. Eine rechnerische Überprüfung ist daher mangels Wahrung der formellen Vorschriften nicht möglich.

IV. Korrektheit der Beträge

Über die Höhe der in Rechnung gestellten Beträge kann letztlich nur nach einer Einsichtnahme in die Belege bei der Vermieterin eine Aussage getroffen werden. Da hier eine formell korrekte Abrechnung überhaupt nicht vorliegt, die Heizkostenabrechnung nicht beigefügt wurde, ist die Berechnung nur eingeschränkt überprüfbar. Zudem ist diese aufgrund formeller Fehler auch noch nicht fällig.

V. Fazit zur Überprüfung Ihrer Betriebkostenabrechnung:

Zunächst können Sie die Zahlung der Betriebskostenforderung mangels Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Prüfung verweigern. Bei Nachholung einer korrekten Aufschlüsselung binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes (in Ihrem Falle bis 31.12.2012)  können Sie die Beträge für die Doppelgarage in Höhe von 478,00 EUR zurückhalten. Die Vermieterin sich mit der Möglichkeit, nach den vertraglichen Regelungen auch die Betriebskosten der Doppelgarage auf Sie umlegen zu können, im Irrtum. Ich schlage daher vor, dass Sie gemäß dem anliegenden Schreiben die Rückzahlung diesbezüglich geleisteter Beträge fordern. Zudem sollten sie die Zahlung mangels formeller Korrektheit zunächst gänzlich verweigern.

Die Überprüfung der Heizkostenabrechnung ist mangels Vorlage nicht möglich.

Ich hoffe, Ihnen hiermit weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Eva Mohr

Rechtanwältin


2. Schreiben an den Vermieter:

Vermieter Muster

Musterweg 37

14789 Potsdam

 

Sehr geehrter Herr Vermieter Muster,

nach einer weiteren Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen möchte ich Sie höflich auf folgende Unstimmigkeiten hinweisen:

Zum einen erfüllen diese Abrechnungen nicht die erforderlichen Mindestangaben und somit auch nicht die Anforderungen an formell korrekte Abrechnungen. Diese enthalten hinsichtlich der übrigen Betriebskosten keinerlei Erläuterungen zu den Umlageschlüsseln; hinsichtlich der Doppelgarage wurden die Einzelpositionen überhaupt nicht aufgeführt, so dass diese für mich inhaltlich und der Höhe nach nicht überprüfbar sind. Daher bin ich berechtigt, die Nachzahlung gänzlich zu verweigern.

Auch stimme ich Ihnen nicht darin überein, dass die Nebenkosten, welche auf die Garage entfallen, zu den Gesamtnebenkosten der Wohnung zählen. Hierzu sind die getroffenen Regelungen des Mietvertrages zur Auslegung heranzuziehen. Letztlich ist hier die Nutzungsmöglichkeit der Doppelgarage vereinbart worden, ohne dass hierfür weitere Kosten anfallen sollten. Es handelt sich somit rechtlich um eine vereinbarte unentgeltliche Nutzung der Garage.

Garagen zählen nicht unmittelbar zum Wohnraum gem. Wohnflächenverordnung, sondern sind als Zubehörräume anzusehen. Daher führt die Nutzungsmöglichkeit der Garage nicht zur Anrechnung ihrer Fläche als Wohnfläche. Hierauf anfallende Kosten sind daher auch nicht als Gesamtnebenkosten der Wohnung anzusehen. Auch wurde für die Garage keine gesonderte Vorauszahlung von Betriebskosten vereinbart.

Die diesbezüglich in § 5 vorgesehene Spalte, aus welcher eine solche Betriebskostenvorauszahlung hätte hervorgehen müssen, wurde ausdrücklich mit 0 beziffert. Darüber hinaus wurden unter § 28 des Mietvertrages keine sonstigen darüber hinaus gehenden Vereinbarungen getroffen.

Da die Betriebskosten im Umkehrschluss zu § 556 BGB vom Vermieter zu tragen sind, wäre für eine anderweitige Regelung eine explizite Vereinbarung im Mietvertrag von Nöten gewesen.

Ich bitte Sie daher um Verständnis, dass ich vorerst nicht bereit bin, die von Ihnen in Rechnung gestellten Kosten zu übernehmen.

Mit freundlichen Grüßen

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