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Nebenkosten: Einzug eines zweiten Mieters – ändert sich der Abrechnungsmaßstab?

Der Abrechnungsmaßstab für die Erfassung und Abrechnung der Nebenkosten bestimmt sich nach dem Mietvertrag. Regelmäßig ist dort ein bestimmter Verteilerschlüssel (Umlageschlüssel) vereinbart. Findet sich im Mietvertrag keine solche Vereinbarung, sind die Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf den Mieter umzulegen (§ 556a I BGB). Dann bestimmt also das Gesetz aushilfsweise die Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab.

Unabhängig davon können die Parteien des Mietvertrages jeden anderen Verteilerschlüssel vereinbaren. Wann sich der Abrechnungsmaßstab beim Einzug einer weiteren Person ändert, erklären wir in diesem Artikel.

Wann sich der Abrechnungsmaßstab nicht verändert

Wird auf die Wohnfläche abgestellt oder den umbauten Raum oder die Miteigentumsanteile einer Eigentumswohnung, werden die Nebenkosten unabhängig von der Anzahl der Bewohner der in der Mieterwohnung befindlichen Personen abgerechnet. Beim Einzug eines zweiten Mieters ändert sich der Abrechnungsmaßstab demzufolge nicht. Gleiches gilt, wenn ein Mieter, der Partei des Mietvertrages ist, auszieht und ein Mieter in dieser Wohnung verbleibt.

Abrechnungsmaßstab ändert sich nur wenn Personenzahl als Verteilerschlüssel vereinbart ist

Der Abrechnungsmaßstab ändert sich allenfalls dann, wenn als Verteilerschlüssel die Personenzahl vereinbart ist. Dann kann und muss der Vermieter vertragsgemäß für den jeweiligen Abrechnungszeitraum auf die maßgebliche Personenzahl in der Wohnung des Mieters abstellen.

Grund für eine solche Vereinbarung ist meist, dass die Verteilung der Nebenkosten in einem Mehrfamilienhaus als gerechter erachtet wird. Wird allein nach der Wohnfläche abgerechnet, zahlt ein Singlehaushalt verhältnismäßig höhere Nebenkosten als ein Fünfpersonenhaushalt in einer vergleichbaren Wohnung. Gleichermaßen kann der von einem Mieter produzierte Hausmüll mehr von der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen als von der Größe seiner Wohnung abhängig sein.

Beim Einzug eines zweiten Mieters, ändert sich also auch der Abrechnungsmaßstab für die Nebenkosten. Der Vermieter muss dann für diese Wohnung zwei oder mehr Bewohner abrechnen.

Praktisch wird diese Konstellation relevant, wenn der ledige Mieter heiratet und sein Lebenspartner einzieht, mit einem Lebenspartner zusammenzieht, die Eltern aufnimmt oder ein Mieterehepaar Nachwuchs bekommt. Auch Kinder sind als Person zu erfassen. Unterscheidungen nach dem Lebensalter werden nicht gemacht. Auch Säuglinge verursachen Kosten (z.B. Windeln füllen Mülleimer, Bäder verbrauchen Wasser).

Praxisproblem: Erfassung der Personenzahl

Mietvertraglich hat der Vermieter Anspruch, dass er nach der Personenzahl abrechnet. Dazu ist er darauf angewiesen, die Personenzahl überhaupt zuverlässig feststellen zu können. Ein Problem in der Praxis besteht oft darin, dass der Vermieter die tatsächliche Belegung in einer Wohnung nicht zuverlässig erfassen kann.

Die Bezugnahme auf den Datenbestand beim Einwohnermelderegister ist ihm verwehrt, da dessen Datenbestand nicht immer aktuell ist und keine hinreichend genaue Grundlage für die Feststellung der Personenzahl bilde (BGH Az. VIII ZR 82/07 in NJW-RR 2008, 606).

Der Vermieter ist also regelmäßig auf die ehrliche Information seines Mieters angewiesen. Das fortlaufende Betreten der Mieträume zur Feststellung der Personenzahl ist ihm aus Gründen des Schutzes der Privatsphäre des Mieters untersagt.

Problematisch erweist sich auch, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung entsprechend der Belegung unterschiedliche Zeiträume ausweisen muss. Zieht der zweite Mieter am 1. August ein und am 31. Januar des Folgejahres wieder aus, muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung für zwei Jahre jeweils zwei Abrechnungszeiträume erfassen.

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