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Nebenkosten: Grundsteuer

Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auch Nebenkosten zahlen muss, gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten. Sie ist in § 2 Ziffer 1 BetrKV  ausdrücklich als umlagefähig bezeichnet.

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und der Bebauung. Sie wird von der jeweiligen Kommune erhoben. In ihrer Höhe richtet sie sich nach dem Hebesatz der Gemeinde und nach dem für die Immobilie maßgeblichen und vom Finanzamt festgesetzten Einheitswert der Immobilie.

Nur öffentliche Lasten sind umlagefähige Nebenkosten

Die BetrKV spricht allgemein von den öffentlichen Lasten des Grundstücks, so dass neben der ausdrücklich erwähnten Grundsteuer auch noch regionale Abgaben (Deichabgabe, Beiträge an den Wasser- und Bodenverband)  in Betracht kommen. Im Wohnraummietrecht ist die Grundsteuer B  maßgebend, im Agrarbereich die Grundsteuer A.

Nicht zu den öffentlichen Lasten gehören die von den Gemeinden erhobenen Straßenausbaubeiträge (Anliegergebühren), die ausschließlich dem Vermieter als Eigentümer zur Last fallen.

Bei preisgebundenem Wohnraum  wird die Grundsteuer nach der Wohnfläche umgelegt (§ 20 NMV 1970), bei freiem Wohnraum kann der Verteilerschlüssel frei vereinbart werden.

Gewerbeeinheiten begründen Abrechnungsänderung

In gemischten Wohnanlagen mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten kann der Mieter verlangen, dass die Grundsteuer aufgeteilt und nur der Teil auf seine Wohnung umgelegt wird, der tatsächlich auf die Wohnräume entfällt. Der Anspruch begründet sich daraus, dass der Vermieter Gewerbeeinheiten meist teurer vermieten kann, was wiederum Einfluss auf den Einheitswert und damit die Höhe der Grundsteuer hat  (BGH WuM 2006, 684).

Zumindest gilt dies, wenn der Einheitswert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird, nicht aber, wenn das Sachwertverfahren angewandt wurde.  Die Aufteilung erfolgt dann derart, dass aus dem Einheitswertbescheid das Wertverhältnis Wohnraum – Gewerbearchiv ermittelt und danach die Grundsteuer voraufgeteilt wird (LG Frankfurt ZMR 1997, 642). Fehlt eine solche Voraufteilung, kann der Mieter in der Nebenkostenabrechnung eine Erläuterung fordern (LG Berlin GE 2003, 190).

Erhöhungsvorbehalte

Die Grundsteuer kann von der Gemeinde  auch rückwirkend, insbesondere erhöhend, festgesetzt werden.  Zeichnet sich eine Erhöhung ab, kann der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen Erhöhungsvorbehalt einbeziehen oder einen solchen bereits im Mietvertrag berücksichtigen (Rückwirkungsklausel).


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26 Antworten auf "Nebenkosten: Grundsteuer"

  • Hank
    17. Mai 2015 - 23:31 Antworten

    Hallo,
    wie sieht es denn aus, wenn die Grundsteuererhöhung (zum 01.01.2013) zwar im Abrechnunsgzeitraum (hier: 01.11.2012-31.10.2013), aber nach meinem Auszug (hier: 30.11.2012) liegt? Muß ich den höheren Hebesatz (wurde nicht anteilig für die Jahre 2012 und 2013 ausgewiesen) in der Nebenkostenabrechnung akzeptieren? So zahle ich den höheren Satz ja doppelt (da innerhalb des Ortes umgezogen) und mein Vermieter kassiert von meinem Nachmieter ja auch noch einmal… Ach ja, eine Information über die Erhöhung habe ich nie erhalten.
    Vielen Dank für eine Information!
    Lieben Gruß

  • Jan
    9. August 2016 - 14:52 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage zur Aufteilung der Grundsteuer auf Mietparteien.

    In unserem Mehrfamilienhaus befinden sich 6 Parteien auf 3 Etagen (UG, EG, DG)
    Wir haben eine Wohnung im EG mit 113m².
    Die Gesamtwohnfläche beträgt 554m².

    Als Grundsteuer wurde uns in der Nebenkostenabrechung 194€ von insgesamt 276€ berechnet.

    Müsste der Anteil nicht 113/554 sein, also 0,2 * 276€ ca. 56€?

    Besten Dank im Voraus.

    • Dennis Hundt
      9. August 2016 - 18:19 Antworten

      Hallo Jan,

      es kommt auf den vereinbarten Umlageschlüssel an. Nach Wohnfläche wäre Ihre Rechnung schlüssig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Friedemann Dargatz
        9. Januar 2017 - 21:24 Antworten

        Hallo Dennis,

        wie kann es denn sein, das bei einer Mietwohnung von 54,87 Quardratmeter die Grundsteuer 405,80 Euro brutto beträgt?
        Kann das rechtens sein?
        Auf der Betriebskostenabrechnung steht die Grundsteuer als direkte Kosten aber keine Aufschlüsselung nach welchem Wert die Grundsteuer berechnet wurde.
        Da ich ja auch grad den Beitrag von Jan gelesen habe kommt mir das spanisch vor, meine Mietwohnung ist nur halb so groß aber die Grundsteuer mehr als doppelt so viel wie bei Jan.

        Beste Grüße

        Friedemann Dargatz

        • Dennis Hundt
          9. Januar 2017 - 22:56 Antworten

          Hallo Friedemann,

          ich kenne Beispiele aus Berlin, da fallen für eine 54 qm große Wohnung ca. 140 Euro Grundteuer im Jahr an. Mein Tipp: Lassen Sie sich von Ihrem Vermieter den Grundsteuerbescheid zeigen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

    • Conny
      15. Januar 2017 - 22:27 Antworten

      Hallo, Jan, habe deinen Kommentar gerade erst gefunden. Möchte auch nicht großartig meinen Mund aufmachen – da wir auch erst frischgebackene Eigentumswohnungs-Inhaber sind. Wohnst du in einer gemieteten Eigentumswohnung ? Oder ist es ein ganz normales Mietshaus? In einer EW zahlst du ganz allein die Grundsteuer für diese Wohnung -in einem quasi anonymen Mietshaus wird die Steuer umgelegt.
      LG. Conny

  • Winfried Maier
    6. September 2016 - 16:02 Antworten

    Ich wohne in einer Wohnanlage, die eine eigene Straßenbeleuchtung hat und deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Ebenfalls zahlen wir die Straßenreinigung extra, die Stadt reinigt unsere nicht. Wie kann ich herausfinden, ob diese, normalerweise in der Grundsteuer enthaltene Beträge bei uns aus der Grundsteuer herausgenommen werden. Auskunft darüber erhält nach meiner telefonischen Anfrage beim Grundsteueramt in Ulm nur der Eigentümer und nicht der Mieter bzw. der Zahler.
    Grundsteuerkosten für 53,64m² jährlich 147.99 Euro.

    • Dennis Hundt
      7. September 2016 - 11:38 Antworten

      Hallo Winfried,

      wie kommen Sie darauf, das in der Grundsteuer die Straßenreinigung enthalten ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reinhard Theuermeister
    13. Januar 2017 - 13:39 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,
    ich habe eine Frage zur Grundsteuer. Ich wohne in einer Mietwohnung in einem Drei-Familien-Haus.
    Die Wohnung ist 113 qm. An das Haus schließt sich ein Garten an. Nach dem Garten kommt noch ein großes Wiesengrundstück. Die Grundsteuer lt. der Stadt Gießen beträgt jährlich 1.770.52 Euro. Welchen Betrag kann mein Vermieter als Nebenkosten an mich weiterbelasten. Ich vermute, dass mein Vermieter Grundsteuer für den Garten und das Wiesengrundstück auch an mich berechnet. Ist das rechtens? Ich habe bisher nichts im Internet zu diesem Thema gefunden.
    Können Sie mir helfen?

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2017 - 13:41 Antworten

      Hallo Reinhard,

      in meinen Augen können die Kosten umgelegt werden, die das Grundstück betreffen, welches Sie als Mieter nutzen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miriam Seifert
    5. Februar 2017 - 22:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen seit Sommer 2013 in Eigentum und unser letzter Vermieter hat uns am Freitag eine Rechnung zukommen lassen, in welcher er die Zahlung der Grundsteuer vom 1.1. bis 31.7. fordert. Ist das rechtens oder verjährt? Der Rechnung lag ein aktueller Bescheid der Stadt bei. Der Vermieter hat die Forderung selbst erst jetzt erhalten.

    Liebe Grüße

    Miriam Seifert

  • D. Breitbach
    8. Februar 2017 - 13:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Vermieter und lege in der Nebenkostenabrechnung den Grundabgabenbescheid zugrunde, der zu Jahresanfang von der Gemeinde erteilt und von mir bezahlt wird, also Bescheid Januar 2016 in NKA 2016 usw.
    Ist das so richtig, oder muß der Bescheid Januar 2017 herangezogen werden, der Veränderungen, die im Laufe des Jahres 2016 sich ergeben haben (Zahl der Mülltonnen z.B.) berücksichtigt?
    Danke und schöne Grüße
    D. Breitbach

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2017 - 18:32 Antworten

      Hallo Herr Breitbach,

      ich würde immer die Kosten in den Zeitraum einordnen, in dem diese aus angefallen sind. Sonst zahlen Ihre 2016er Mieter ja die Gebühren aus 2015.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi
    3. März 2017 - 12:18 Antworten

    Hallo Zusammen,

    wir haben eine Nebenkostenabrechnung von unserem Vermieter erhalten.
    Ein Punkt sind die „Grundabgaben“ (Grundsteuer, Niederschlagswasser, Strassenreinigung, Winterdienst).
    Diese betragen 2.910,95 Euro für das Jahr 2016.
    Er legt diesen Betrag auf die von uns gezahlte Miete für Wohnung und Garage um.
    Ist dies zulässig bzw. korrekt ?
    Ich hatte bisher gelesen, dass bei den Grundabgaben der Wohnflächen-Verteilerschlüssel angewendet werden muss.
    Im Mietvertrag ist kein Verteilerschlüssel festgelegt worden.

    Kann mir hier jemand zu weiterhelfen ?

    Vielen Dank & viele Grüße,
    Steffi

    • Dennis Hundt
      3. März 2017 - 16:34 Antworten

      Hallo Steffi,

      wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart ist, dann gilt nach BGB die Umlage nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    3. April 2017 - 11:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Wir sind ein Mehrfamilienhaus die in ihren Mietverträgen Deich und Zweckverband mit einem Euro vereinbart haben.
    Nun möchte der Vermieter plötzlich 273,- Euro. Ist eine solche Steigerung (mal abgesehen ob sie überhaupt richtig berechnet wurde), um 27300% zulässig ? Wir wohnen seit 7 Jahren hier und haben jedes Jahr den im Vertrag vereinbarten Betrag entrichtet.

    Liegt hier nicht auch eine Vertragsverletzung vor ?

    Gruß
    Marco

    • Dennis Hundt
      3. April 2017 - 17:38 Antworten

      Hallo Marco,

      grundsätzlich kann eine Nebenkostenvorauszahlung auch erhöht werden. Lassen Sie Ihren Einzelfall im Zweifel rechtlich beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca Gimbel
    13. April 2017 - 10:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    sollte ich als Vermieter Garagen und Carport, welches am Haus direkt anschließen aber von mir allein genutzt wird, von der Grundsteuer „rausrechnen“, d.h. sollte ich dann hier nach qm abrechnen oder wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, die Grundsteuer durch 3 Teilen, wie auch in den letzten Jahren so?
    Wir sind da jetzt, durch Aussage dritter, ins Grübeln gekommen!
    Über einen Antwort würde ich mich sehr freue.
    MfG
    Bianca

  • Horst Nonnenmacher
    14. August 2017 - 18:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt, Ich habe von unserer Hausverwaltung eine Nachforderung incl. korrigierter Betriebskostenabr. bekommen. Es betrifft die Jahre 2012 bis 2015, das Finanzamt hatte die Grundsteuer für diesen Zeitraum nachträglich um ca 50% (!) höher festgesetzt. („Neuveranlagung“). Darf der Vermieter dies auf die Mieter so umlegen? Es ergeben sich nachzahlungen von ca 173 Euro pro Jahr!
    Vielen Dank für eine Antwort, LG, H***

  • Maren Herrmann
    31. August 2017 - 12:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unsere Mieterin weigert sich, die Grundsteuer zu bezahlen. Im Mietvertrag steht unter Betriebskosten : gemäß Betriebskostenverordnung. Sie meint aber, wir müssten das zusätzlich im Mietvertrag angeben. Sie ist seit 1.4.2015 Mieterin . Im Jahr 2015 haben wir keine Grundsteuerabgabe erhoben. Da alles noch neu für uns war. Für 2016 hätten wir aber gerne das Geld. Ist das rechtens ?Vielen dank für eine Antwort.
    Mfg M.

    • Dennis Hundt
      31. August 2017 - 15:59 Antworten

      Hallo Maren,

      ih würde die Mieterin fragen, warum sie dann die anderen Nebenkosten bezahlt, wenn Sie diese als nicht vereinbart ansieht. Ob Gartenpflege oder Grundsteuer macht keinen Unterschied.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maren Herrmann
    1. September 2017 - 09:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    sie meint, Die Grundsteuerabgabe müsste gesondert im Mietvertrag stehen.
    Auf der Internetseite betriebskostenabrechnung.com steht am Anfang , „Erforderlich ist dafür aber, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag auch vereinbart ist“. Wenn dann in unserem Mietvertrag steht,“ Neben der Miete trägt der Mieter folgende Betriebskosten : X gemäß Betriebskostenverordnung“ sind wir doch im Recht die Grundsteuer vom Mieter zu verlangen ,oder ?
    Danke nochmal für eine Antwort.
    Gruß M.

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