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Nebenkosten: Legionellenprüfung

Nach Expertenschätzungen erkranken jedes Jahr ca. 30.000 Menschen an der Legionärskrankheit. Sie werden durch kleine Stäbchenbakterien, so genannte Legionellen, verursacht. Diese entwickeln sich vorwiegend in Süßwasser bei Wassertemperaturen von 25 °C bis 50 °C und werden beispielsweise beim Duschen mit dem Wassernebel eingeatmet.

Um Mieter gegen dieses Risiko zu schützen, verpflichtet § 14 Trinkwasserverordnung die Vermieter  von Großanlagen das Wassersystem alle 3 Jahre auf Legionellen zu untersuchen, bei Überschreitung der Grenzwerte Gegenmaßnahmen zu ergreifen, die Mieter zu informieren und den Sachverhalt zu dokumentieren und zu archivieren. Die damit verbundenen Kosten gelten als auf den Mieter umlegbare Nebenkosten.

Voraussetzungen der Legionellenprüfungspflicht

Die Pflicht zur Legionellenprüfung betrifft nur Vermieter von Wohngebäuden mit einer zentralen Trinkwassererwärmungsanlage, einem Speichervolumen von mindestens 400 l und/oder  Warmwasserleitungen mit mindestens 3 l Inhalt zwischen Trinkwassererwärmungsanlage und der am weitesten entfernten  Entnahmestelle (sogenannte Großanlagen).

Nicht betroffen sind hingegen Ein-  und Zweifamilienhäuser, unabhängig davon, ob sie vermietet sind oder nicht sowie Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaften, die ausschließlich von den Eigentümer selbst bewohnt werden.

Fristverlängerung für die Erstprüfung

Soweit Vermieter erstmalig zur Legionellenprüfung verpflichtet sind, wurde die Frist zum 31.12.2013 verlängert. Missachtet ein Vermieter die Vorgaben der Trinkwasserverordnung, drohen ihm Bußgelder bis zu 25.000 EUR.  Zudem riskiert er, dass seine Wasserversorgungsanlage stillgelegt wird, Mieter unter Berufung auf das Legionellenrisiko die Miete mindern oder ihn im Fall des Eintritts einer akuten Erkrankung  aufgrund von Legionellen gar auf Schadensersatz und Schmerzensgeld verklagen.

Umlagefähigkeit der Prüfungskosten

Wegen der Kostenumlegung gilt zunächst, dass die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 2 Nr. BetrKV problemlos auf die Mieter umgelegt werden können.  Inwieweit die Kosten für die Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt werden können,  ist zumindest aus Sicht der Mieterverbände streitig.

Da die Kosten aber alle 3 Jahre regelmäßig anfallen, weisen Sie das typische Merkmal von Betriebskosten auf und dürften ohne Weiteres umlegungsfähig sein.

28 Antworten auf "Nebenkosten: Legionellenprüfung"

  • Tobias Schmidt
    18. September 2013 - 07:54 Antworten

    Hallo zusammen,
    wir haben vor einigen Wochen die Prüfung bei uns im Hause auf Legionellen gehabt. Mal ganz abgesehen davon, dass der Vorgang sehr spannend war hat sich unser Vermieter dazu entschieden, die Kosten komplett selbst zu tragen und nicht auf die Mieter umzulegen. Ein toller Schachzug vom Vermieter wie ich finde, um die Mieter bei Laune zu halten und auch auf deren Gesundheit zu achten.

    • Dennis Hundt
      18. September 2013 - 18:48 Antworten

      Hallo Herr Schmidt,

      danke für Ihren Kommentar. Wirklich ein netter Zug von Ihrem Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Grasekamp
      25. September 2013 - 04:22 Antworten

      Nun, dieses Glück werden sie bestimmt nicht bei jedem Vermieter haben, und das ist auch verständlich, da diese Prüfung dem Vermieter durch den Gesetzgeber ja meist “nachträglich” in Form einer Gesetzesänderung eindeutig aufgezwungen wird.
      Der Staat kann ja durchaus die Kosten selber tragen, indem er eigene Leute ( Beamte) einstellt, die dann bei den Häusern kostenfrei auf Staatskosten analysieren.

      Da diese Prüfung dem Vermieter und zumeist Eigentümer ja aufgezwungen wird und hinzu kommt, dass diese darüberhinaus auch noch alle drei Jahren anfallen, ist doch verständlich, dass der Vermieter hier diese Kosten umlegen will.
      Der Hase liegt dort im Pfeffer, wo man argumentieren kann, dass dem Vermieter, der ja meist nicht selber im Haus bringt, diese Untersuchung ja selber garnichts bringt, da er ja selbst nicht erkranken kann, es ist quasi ein “Service” für die Mieter, die in Form ihrer Gesundheit davon profitieren.
      Darum ist das auch umlegbar.
      Naja noch, wer weiss, was die Linken in dieser Republik sich noch alles für Schikanen einfallen lassen werden…
      Griß

  • ibahduba
    13. Oktober 2014 - 10:08 Antworten

    Hallo,
    hier wird wieder einmal mit Angst und Panikmache der Mieter verunsichert und geschröpft. Wer aber mal hinterfragt und genau hinschaut, der wird feststellen, dass gerade einmal 0,0375% der gesamten Bevölkerung Deutschlands vielleicht davon betroffen werden an der Legionärskrankheit zu erkranken. Ich glaube, man wird eher von einem herabstürzendem Flugzeug erschlagen oder demnächst eher noch an Ebola erkranken und sterben. Davon abgesehen, dass unser Leben eh endlich ist und man sich sowieso nicht gegen alles schützen kann. Das Ganze scheint mir eine “Arbeitsbeschaffungsmaßnahme” für diverse Unternehmen zu sein.Und was ist eigentlich mit den vielen bekannten und unbekannten Giftstoffen, Bakterien und anderen Krankheitserregern, denen wir tagtäglich ausgesetzt sind? Was soll denn noch alles vom Mieter bezahlt werden, die Nebenkosten betragen doch jetzt schon fast das doppelte der Grundmiete bei vielen Mietern. Bloß gut, dass ich schon den größten Teil meines Lebens hinter mir habe und diesen idiotischen Irrsinn hoffentlich nicht mehr allzu lange mitertragen muss.

    • Dennis Hundt
      13. Oktober 2014 - 12:51 Antworten

      Hallo ibahduba,

      danke für Ihren Beitrag. Jeder Kommentar muss erst freigeschaltet werden, damit dieser öffentlich wird. Daher war Ihr Kommentar verschwunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke Lilla
    23. Juni 2015 - 14:31 Antworten

    Unsere Hausverwaltung hat erstmalig für 2013 die Kosten für die Legionellenprüfung unter “sonstige Betriebskosten” ohne weiteren Hinweis abgerechnet. Im Mietvertrag ist diese Position nicht aufgeführt. Oder gehört das zu Grundleitungskosten?
    Ich habe vorsorglich Widerspruch eingelegt, die Hausverwaltung verweist auf die Betriebskostenverordnung.

  • Kati Lang
    13. August 2015 - 11:04 Antworten

    Hallo,

    wir hatten die Legionellenuntersuchung nach 15 Jahren die wir dort wohnen erstmalig im März 2014.
    Dafür wurden 506 Euro berechnet (6 Wohnungen 1 Wassertherme). Das erscheint mir zu hoch . Gibt es Richtwerte für die Gebühren der Prüfung?

  • Luxenburger Günter
    24. November 2015 - 17:33 Antworten

    Die Höhe der Kosten für die Legionellenprüng von 506 € sind meiner Meinung nach durchaus gerechtfertigt.

    Ich hatte dieses Jahr imSommer zwei Legionellenprüfungen, die Kosten lagen bei 515,27 Euro bei
    4 Wohnungen und 628,32 Euro bei 6 Wohnungen.

  • Wolfgang Lützgendorf
    30. Dezember 2015 - 16:13 Antworten

    Hallo.
    Ich habe in diesem Jahr zum ersten Mal in der Betriebskostenrechnung eine Summe einer Legionellenprüfung erhalten. Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 40 Wohnungen verschiedener Größe. In meiner Abrechnung der Nebenkosten für Warmwasser taucht zum ersten Mal eine Summe von 1.088,85 Euro auf. Mein prozentualer Anteil beträgt 100 %. In dem abgeschlossenen Mietvertrag ist davon nichts erwähnt.
    Ich denke die aufgeführte Summe ist sehr hoch. Es muß doch eine Firma diese Untersuchung durchführen und dazu eine Rechnung aufstellen,oder?

  • Julia
    14. Januar 2016 - 11:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    laut meinem Vermieter ist die Ersteinrichtung für die Legionellenprüfung umlagefähig und wurde mit über 600,- EUR brutto in der Nebenkostenabrechnung berechnet. Ich bin der Meinung, dass die Instalationskosten für die Prüfung nicht vom Mieter zu tragen sind. Sehe ich das richtig?

    Gibt es hierfür eine rechtliche Grundlage?

    Danke und schöne Grüße
    Julia

  • Sylvia
    29. März 2016 - 18:48 Antworten

    Hallo, muss ich als Mieter die Leute reinlassen, oder kann ich es verweigern? Normalerweise kann man die Temperaturen doch selbst messen! Es wurde bei uns schon mal geprüft und der Kontrolleur hat das Wasser laufen und laufen lassen! Gefühlte 100 Liter heißes Wasser sind da einfach so in den Abfluss gelaufen! Das ist doch unfair, wenn man die Sache zweimal bezahlen muss! Einmal wegen des Wasserverbrauchs und dann schlägt es auch noch gehörig bei den Betriebskosten rein!
    Kann ich dagegen angehen?
    schöne Grüße
    Sylvia

    • Dennis Hundt
      30. März 2016 - 06:27 Antworten

      Hallo Sylvia,

      ich verstehe leider nicht wo das Problem liegt. Wenn eine erneute Prüfung notwenig ist (im Übrigen zum Schutz der Bewohner), dann werden Sie diese dulden müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Nadine
        6. August 2016 - 11:12 Antworten

        Ich verstehe das Problem schon. Denn die Prüfungen werden bei uns nur in den beiden höchsten Wohnungen gemacht. Das heißt wir und die Nachbarin auf der selben Etage zahlen durch den erhöhten Warmwasserverbrauch bereits mehr als die unteren Etagen.

        • Dennis Hundt
          8. August 2016 - 12:11 Antworten

          Hallo Nadine,

          ich denke wir sprechen hier über Cent-Beträge die für den Mehrverbrauch entstehen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Kallenbach, Viola
    10. Juli 2016 - 15:46 Antworten

    Bei uns taucht die Legionellenprüfung jedes Jahr in der Nebenkostenabrechnung auf. Gesehen habe ich die Herrschaften leider noch nie. Nun gehe ich davon aus, dass die Prüfung an der Zentralen Wasserversorgung unseres Hauses stattfindet. Jedoch taucht dieser Posten bei der Abrechnung der Hausverwaltung (dort sind alle Reparaturen und Wartungen die umlagefähig sind) an den Vermieter nicht auf.

    Da in unserem Haus mehrere Eigentümer sind und diese Dinge (Wartung der Pumpen, Dachrinnenreinigung etc) immer von der Hausverwaltung vorgenommen werden, habe ich diesem Posten in meiner Nebenkostenabrechnung für dieses Jahr widersprochen. Ich denke nämlich, dass unser Vermieter das seit 2 Jahren sozusagen “praktischerweise” immer mit aufführt. So nach dem Motto “die vergleichen schon nicht die einzelnen Posten mit der Verwalterabrechnung”.

  • Grey
    14. November 2016 - 15:50 Antworten

    Hallo, ich habe folgende Frage zu diesem Thema.
    Wie darf der Vermieter die Kosten für die Untersuchung umlegen? Müssen nur die Nutzer der oberen Wohnungen für die Kosten aufkommen oder muss es bei einem Mehrfamilienhaus (9 mietswohnungen) auf alle umgelegt werden?
    Es betrifft ja schließlich auch alle Mieter.

    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      15. November 2016 - 14:47 Antworten

      Hallo Grey,

      die Kosten werden nach dem vereinbarten Umlageschlüssel verteilt – z.B. Wohnfläche. Und ja, die Kosten gegen zu Lasten aller Bewohner. (die Dachrinnenreinigung wird ja auch nicht nur von den DG-Mietern bezahlt).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • S. Graham
        18. Mai 2018 - 15:18 Antworten

        Hallo,

        ich habe heute als Mieterin im oberen Stockwerk eines Mehrfamilienhauses erfahren, dass in der Eigentümerversammlung mehrheitlich darüber abgestimmt wurde, dass die Kosten der Legionellenüberprüfung von den Parteien getragen werden, bei denen ein positiver Legionellenbefund getestet wird.
        Nun wird ja meines Wissens nach nur oben und unten getestet, ist das richtig? D.h. man kann ja nicht zwangsweise herausfiltern, wo genau die Ursache ist, wenn nur oben und unten getestet wird. Wir hatten bereits vor einiger Zeit im Haus einen positiven Befund und hatten weitere Prozeduren, die folgten. Des Weiteren hat der damalige Handwerker gemeint, dass durch alte Leitungen, sollten sich Legionellen in den Rohren befinden, oben immer welche ankommen würden, weil diese ja nicht weitergeleitet werden können (selbe Leitung). Auch die Temperatur des Wasser sinkt bis in die obere Wohnung und hat es hier schwer bei 60 Grad zu bleiben, und somit die Legionellen abzutöten. Nun meine Frage: Ist diese Abstimmung hier rechtens? Ich habe Sorge alles tragen zu müssen, was ich nicht zu verschulden habe.

        Beste Grüße
        S. Graham

  • S. Hans
    22. Dezember 2016 - 15:50 Antworten

    Hallo,
    in der Nebenkostenabrechnung für 2014/2015 wurden ebenfalls die Legionellenprüfung mit 185 Euro auf die 3 Parteien umgelegt. Aber welches Datum ist denn entscheidend? So wurde die Probeentnahme im Januar 2014 statt, also vor dem Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung, aber die Rechnung erhielt der Vermieter angeblich erst im Dezember 2014, also im Abrechnungszeitraum (1.5.14 – 30.4.2015).
    Durfte der Vermieter dies dennoch anrechnen?
    Außerdem berechnete der Gutachter eine Fahrtkostenpauschale und eine Bearbeitungsgebühr welche somit ebenfalls umgelegt wurde. Ich war der Meinung das die Fahrtkosten nicht umlegbar sind.

    Vielen Dank!

  • Martina
    24. Februar 2017 - 09:11 Antworten

    Hallo,
    bei uns wird die Legionellenprüfung immer von einer nicht ortsansässigen Firma durchgeführt, obwohl wir (in Dresden) viele geeignete Firmen dafür haben.
    Muss ich als Mieter akzeptieren, dass mein Vermieter eine Firma aus NRW kommen lässt, die die Proben nimmt und analysieren lässt?
    Die Kosten belaufen sich dann immer auf rund 1.000 € für 3 Probenahmen. Der größte Posten sind dabei immer die Anfahrtskosten.

  • Uschi
    22. August 2017 - 16:08 Antworten

    Ich habe erstmals die Kosten für die Legionellenprüfung in meiner Abrechnung gehabt. Bei 67 Quadratmeter Wohnfläche 195.- Euro. Ist das nicht sehr teuer ?

  • Peter Kekuli
    4. Februar 2019 - 18:49 Antworten

    Wie sieht es denn aus wenn Legionellen nachgewiesen worden sind und alle 3 Monate erneut überprüft werden muss, und jetzt alle Leitungen inklusive der Warmwasserspeicher erneuert werden muss auf Anweisung des Gesundheitsamt da der letzte gemessene Wert 6000 Einheiten war

    • Dennis Hundt
      4. Februar 2019 - 21:18 Antworten

      Hallo Peter,

      für die Instandhaltung ist der Vermieter verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yannick Friedrich
    25. Oktober 2019 - 15:12 Antworten

    Hallo,

    wie dürfen die Kosten für die Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt werden?
    Die kostet waren laut Abrechnung 487€
    Wir sind 5 Parteien

    Müssten die Kosten dann nicht einfach durch 5 geteilt werden, also ca 97,40€ für jede Partei?
    Und dann bei “Sonstiges” ganz normal auf der Nebenkostenabrechnung mit draufstehen?

    Bei mir wurden diese 487€ auf die gesamte Warmwasserkosten fürs Haus draufgelegt und somit steigen am Ende der Berechnung meine Kosten für 1 Kubikmeter Warmwasser von ca 7,5€ im Vorjahr, auf nun 13,5 Euro dieses Jahr.

    Somit würde ja alleine nur ich bei 30 Kubikmeter Verbrauch in diesem Jahr durch die 13,5€ pro m³ ja 180€ mehr zahlen…

    • Dennis Hundt
      28. Oktober 2019 - 15:18 Antworten

      Hallo Yannick,

      die Kosten der Legionellenprüfung werden i.d.R. mit dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dennis Hundt
    1. Dezember 2019 - 09:44 Antworten

    Hallo Holger,

    danke für Ihren Beitrag. Die Summe der Kosten kann ich leider schlecht bewerten. Information zur Umlagefähigkeit lesen Sie oben im Artikel.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

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