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Nebenkostenabrechnung bei Leerstand

Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehenden Nebenkosten zusätzlich zur Miete bezahlen muss. Dies ist im Mietrecht üblich und allgemein selbstverständlich.

Bewohnt der Mieter ein Mehrfamilienhaus und steht eine oder mehrere Wohnungen leer, kann ein Vermieter versucht sein, die auch für die leer stehende Wohnung anfallenden Nebenkosten auf die noch vorhandenen Mieter im Objekt umzulegen.

Die Rechtslage hierzu ist klar.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, Nebenkosten für leer stehende Wohnungen auf die vorhandenen Mieter umzulegen. Vielmehr muss er die entstehenden Kosten selbst tragen. Schließlich kann nur er allein über diese Räume verfügen (AG Coesfeld WuM 1996, 155, AG Köln WuM 1998, 290).

Ist als Umlegungsmaßstab die Wohnfläche vereinbart, darf der Vermieter leer stehende Flächen nicht außer Betracht lassen (AG Leipzig ZMR 2004, 120). Er muss sie grundsätzlich in die Nebenkosteneinrechnung insgesamt einbeziehen.

Der Vermieter darf auch in vorformulierten Mietverträgen mit dem Mieter nicht vereinbaren, die Kosten nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen umzulegen, mit der Folge, dass der Vermieter für unvermietete Räume keine Kosten zu tragen hätte (AG Görlitz WuM 1997, 649). Allenfalls in einem individuell ausgehandelten Vertrag ließe sich eine solche Regelung  rechtfertigen, vorausgesetzt dass die Übertragung des Leerstandrisikos auf die Mieter klar und unmissverständlich zum Ausdruck kommt (OLG Hamburg WuM 2001, 343).

Leer stehende Flächen werden bei der Kostenverteilung so behandelt, als würden sie benutzt. Der auf diese leer stehenden Flächen anfallende Nebenkostenbetrag kann jedoch auf niemanden umgelegt werden und verbleibt deshalb beim Vermieter. Dieser Grundsatz ist auch für Kosten, die unabhängig von der Nutzung der Räume (Grundsteuer) entstehen, unstreitig (BGH NJW 2003, 2902). Andernfalls würde der Vermieter das Problem der Vermietbarkeit einzelner Wohnungen als sein Eigentümerrisiko auf die Mieter umlegen.

Änderungsvorbehalt im Mietvertrag

Hat der Vermieter sich im Mietvertrag mit dem Mieter das Recht vorbehalten, einen vereinbarten Maßstab nachträglich einseitig zu ändern oder vom Mieter die Zustimmung zur Vertragsänderung zu verlangen, kann er bei Leerständen den Maßstab nur ändern, wenn die Räume über mehrere künftige Abrechnungsperioden ungenutzt bleiben werden.

Streitig ist in diesem Fall, wie hoch ein Leerstand sein muss, um einen Änderungsanspruch zu rechtfertigen. Bei kleineren Wohnanlagen werden 70 – 80 % (Sternel NZM 2006, 812) diskutiert, im Übrigen ist von 20 – 30 % die Rede (Maaß ZMR 2006, 761). Außerdem ist vorauszusetzen, dass der Leerstand unvermeidbar ist und nicht Folge einer beabsichtigten Vermietung ist (Sternel NZW 2006, 812).

Kostenreduzierung durch Heizkörperdemontage?

Erfolgt die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch und nach Wohnfläche, kann ein ganz schlauer Vermieter auf die Idee kommen, seine Kostenbelastung dadurch zu reduzieren, dass er die Heizkörper in den leer stehenden Räumen demontiert. Dann setzt er sich dem Vorwurf aus, dass die Heizanlage für die verbleibenden Heizungen überdimensioniert ist und die Leitungen in den leer stehenden Räumen einfrieren.

Dann stellt sich einerseits die Frage, ob der Vermieter im Verhältnis zu den einzelnen Mieter dann nicht treuwidrig handelt, andererseits wird in der Nebenkostenabrechnung zu Gunsten der verbleibenden Mieter ein Abschlag zugestanden, der je nach den Umständen des Einzelfalls zu schätzen ist (AG Halle ZMR 2005, 201).

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27 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung bei Leerstand"

  • Mikael
    6. März 2015 - 12:05 Antworten

    Guter Bericht, aber wie verhält es sich wenn ein 2 Familienhaus nur unten vermietet ist und oben nicht. Der untere Mieter bekommt am 1.1. ein Vertrag mit Abrechnung der Heizung (Zentralheizung) nach Personen. Jetzt leben 1 Jahr lang unten 4 Personen und oben keiner, die Heizkörper sind oben genauso an wie unten. nach einem Jahr dann ist die Frage. Wie berechnet man oben die Wohnung wo keine Personenzahl zu zählen gibt. Umlegen auf 120 m2 unten und 85m2 oben?

    • Dennis Hundt
      7. März 2015 - 10:37 Antworten

      Hallo Mikael,

      die Heizkosten werden nicht nach der Personenanzahl umgelegt, sondern nach den Regelungen der Heizkostenverordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Angela
    3. Dezember 2015 - 22:54 Antworten

    Hallo,

    Ich bin Eigentümerin einer leerstehenden Wohnung in einem 3 stöckigen Wohngebäude. Der Verwalter berechnet mir Hausgeld für eine Person? Ist das korrekt, order steht mir eine Hausgeldminderung zu?

    Für eine Antwort wäre ich segr dankbar.

    Beste Grüsse

    Angela

    • Dennis Hundt
      4. Dezember 2015 - 03:20 Antworten

      Hallo Angela,

      es kommt darauf an, welche Umlageschlüssel in Ihrer Eigentümergemeinschaft vereinbart wurden.

      Mehr auch unter: Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand (der Artikel bezieht sich allerdings auf Nebenkosten des Mieters).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang
    6. Januar 2016 - 14:55 Antworten

    Hallo,
    ich bin Eigentümer einer nicht vermieteten Wohnung in einem Haus mit rund 100 Appartements.
    Welche Nebenkosten muss ich bezahlen? Es gibt viele Kosten die Verbrauchsabhängig sind wie Hausstrom, – Wasser, Aufzugsgebühren, Hausreinigung oder Müllabfuhr. Muss ich mich hier beteiligen?
    Wie ist es bei den Heizkosten? Kann ich die Heizkörper auf Frostschutz stellen oder muss ich eine gewisse Temperatur im Raum halten?

    Beste Grüße Wolfgang

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2016 - 17:07 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      wie kommen Sie darauf, dass z.B. die Aufzugs- und Hausreinigungskosten verbrauchsabhängig sind? Sie müssen die Kosten nach dem Vereinbarten Umlageschlüssel in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Soremba
    9. Februar 2016 - 21:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne in einem Haus mit 4 Wohneinheiten wobei die oberste Wohnung nicht mehr bewohnt aber weiter möbeliert ist, da dort noch eine ältere Dame Wohnrecht hat. Bei der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter jetzt die Kosten für Gartenpflege, Grundgebühr Wasser, Gebühren für Restmüll und Biotonne statt auf 4 nur noch auf 3 Wohneinheiten berechnet. Das ist doch ungesetzlich oder? Außerdem berechnet er 75 Euro für den Allgemeinstrom, der für Aussenlicht und Heizungsanlage verbraucht sein soll. Rechnungsnachweis kann er nicht liefern, weil dieser Verbrauch auf dem Zähler der alten Dame läuft, sie ihm aber keine Rechnung gibt. Ihr Strom und Nachtspeichöfen laufen auch darauf. Und die Nebenzähler für Wasser sind alt und nicht mehr geeicht. Auf Anfrage baut er mir neue ein, die Kosten der Zähler und zusätzliche Grundgebühr soll ich dann auch noch tragen. Was sagt das Mietergesetz. Wäre dankbar für zeitnahe Antwort.
    MFG Andreas

  • Nicole
    23. April 2016 - 22:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne seit Februar 2016 in einer Studenten-WG mit 3 Bewohnern insgesamt.
    Zum Ende März 2016 hat mein Mitbewohner sein Zimmer in der WG gekündigt, bislang haben wir noch keinen Nachmieter für das leer stehende Zimmer gefunden.
    Die Konsequenz daraus ist, dass meine Mitbewohnerin und ich seit April jetzt 85 Euro pro Kopf und Monat mehr an Kaltmiete bezahlen müssen, sprich wir müssen das leer stehende Zimmer mit bezahlen, die Kaltmiete, die sich vorher auf drei Personen verteilt hatte, wurde also auf zwei Personen umgelegt.
    Ist es rechtlich zulässig, die Kaltmiete auf die Zahl der Bewohner umzulegen, auch wenn keiner von uns das leer stehende Zimmer nutzt?
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!
    Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen
    Nicole

    • Dennis Hundt
      24. April 2016 - 20:38 Antworten

      Hallo Nicole,

      wenn Sie als Untermieterin einen Vertrag für Ihr Zimmer haben, dann müssen Sie das leerstehende Zimmer nicht mitfinanzieren. Des Risiko des Leerstandes trägt der Vermieter (in diesem Fall ggf. der Hauptmieter).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Nicole
        24. April 2016 - 22:09 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen Dank für die schnelle Antwort!
        Der Mietvertrag, den wir alle gemeinsam, ohne namentliche Unterscheidung der Mieter, unterschrieben haben (einen Hauptmieter gibt es demzufolge auch nicht wirklich), bezieht sich nicht auf die einzelnen Zimmer, sondern auf die gesamte Wohnung.
        Im Vertrag heißt es wörtlich:
        „Die monatliche Miete für die Wohnung beträgt derzeit pauschal XY Euro.“
        Wenn ich Ihre Antwort richtig interpretiere, ist die Kaltmietenumlegung damit doch rechtsgültig, oder?
        Viele Grüße
        Nicole

        • Dennis Hundt
          24. April 2016 - 22:32 Antworten

          Hallo Nicole,

          offensichtlich haben Sie zu dritt einen gemeinsamen Mietvertrag unterschrieben. Damit haftet jeder für jeden bzw. alle gemeinsam. Ein Mieter kann normalerweise nicht ohne das „ok“ der anderen Mieter und des Vermieter den Mietvertrag verlassen. Recherchieren Sie in diese Richtung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Nicole
            26. April 2016 - 09:49

            Hallo Herr Hundt,
            nein, die Kündigung meines Mitbewohners war mit uns allen abgesprochen, da kann sich niemand von uns beklagen.
            Mir ging es nur darum, zu erfahren, ob ein solcher Pauschal-Mietvertrag, wie oben beschrieben, überhaupt rechtens ist und die Mieter tatsächlich, anstelle des Vermieters, das Leerstandsrisiko tragen. Das scheint dann ja der Fall zu sein – ich habe eine entsprechende Information sonst nirgends gefunden.
            Ich danke Ihnen sehr für Ihre Antworten!!
            Mit freundlichen Grüßen
            Nicole

  • Sina Wulf
    31. August 2016 - 09:43 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    seit dem 15.12.2015 wohne ich in meiner aktuellen Wohnung und nun kam die Nebenkostenabrechnung 2015 ins Haus geflattert und der Schock sitzt tief. Eine Nachzahlung von über 300 Euro wird von mir verlangt, obwohl ich die Wohnung im Jahr 2015 nur 16 Tage lang bewohnt habe. Auf der Abrechnung steht das sogar drauf („Ihr Abrechungszeitraum: 16 Tage“) und mir ist völlig unverständlich wie diese Summe zusammen gekommen sein soll. Daher meine Vermutung, das die Nebenkosten der vorher wegen Sanierung unbewohnten Wohnung auf mich übertragen wurden. Ist das rechtens? Wenn nicht, was kann ich tun?

    Mit freundlichen Grüßen
    Sina

  • Stefanie Ruhlich
    24. Oktober 2016 - 22:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer Eigentumsgemeinschaft mit drei Parteien,aus der ich im November 2016 ausziehen werde .Heizöl kaufe ich selbst, die Rechnung wird am Jahresende mit in die Abrechnung einbezogen. Welche Posten muß ich nach meinem Auszug noch an die Hausverwaltung zahlen, außer Rücklagen ,Verwaltungsgebühr und Grundsteuer.Die Müllgebühren werden umgemeldet.MfG Stefanie

    • Dennis Hundt
      25. Oktober 2016 - 09:34 Antworten

      Hallo Stefanie,

      grundsätzlich zahlen Sie auch Hausgeld, wenn Ihren Wohnung leer steht oder Sie diese vermieten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Angela
    25. Oktober 2016 - 07:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen seit 03/2016 in der Einliegerwohnung eines Zweifamilienhauses. Die obere Etage wird ab nächstem Jahr vom Vermieter bewohnt. Derzeit wird die obere Etage umgebaut und renoviert d.h. sie wurde bis jetzt noch gar nicht bewohnt. Hinzu kommt dass der Vermieter momentan im Ausland lebt und den Wohnsitz für die obere Etage erst seit 10/2016 gemeldet hat. Im Mietvertrag ist nur festgelegt das wir Nebenkosten zu zahlen haben und welche dies sind. Allerdings wurde nicht geregelt wie diese Nebenkosten umgelegt werden. Sehe ich es richtig dass der Grundsatz gilt und nach der Wohnfläche umgelegt wird und dies auch schon ab 03/2016? Der Vermieter hat erwähnt dass er ja schließlich erst seit Oktober gemeldet sei und sich erst dann an den Müllgebühren beteiligen werde.

    Viele Grüße
    Angela

    • Dennis Hundt
      25. Oktober 2016 - 09:37 Antworten

      Hallo Angela,

      richtig, wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, dann wird nach BGB über die Wohnfläche abgerechnet. Auch für eine leere Wohnung muss der Vermieter die Nebenkosten tragen, korrekt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    18. Dezember 2016 - 19:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnen in einer WG mit 6 Mitbewohnern, jeder hat seinen eigenen Mietvertrag pro Zimmer. Nun zieht einer meiner Mitbewohner aus, wir haben auch schon einen Nachmieter für das Zimmer, aber jetzt sagt der Vermieter, dass sie das Zimmer nicht vermieten möchten, da sie „anderweitige Pläne“ mit dem Zimmer hat.
    Meine Fragen an Sie:

    1. Wie sieht das nun mit der Nebenkostenabrechnung aus? Müssen wir die Mehrkosten für das leerstehende Zimmer übernehmen? Wir haben ja eigentlich einen Nachmieter präsentiert und hätten diesen auch gerne für das Zimmer.

    2. Darf ein Vermieter ein Zimmer einfach leerstehen lassen? Wir befürchten, dass der Vermieter jetzt wartet bis wir alle ausziehen, sodass immer mehr Zimmer in der WG leerstehen, und die Wohnung am Ende verkauft werden kann, ohne dass der Vermieter Eigengebrauch anmelden muss. Was ist hier die Rechtsgrundlage?

    Vielen Dank für die Antwort!
    Maria

    • Dennis Hundt
      19. Dezember 2016 - 18:24 Antworten

      Hallo Maria,

      ich weiss leider nicht, wie Sie die Nebenkosten in Ihrer WG verteilen. Wenn der Vermieter ein Zimmer nicht neu vermieten möchte, dann kann Ihnen das m.E. erstmal egal sein. Mehr auch hier: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan und Elke Koitzsch
    4. Januar 2017 - 14:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir bewohnen in einem 8-Familienhaus eine 60 m²-Wohnung zur Miete.
    Jährlich gibt es Probleme mit der BKA.
    Hier unsere Fragen:
    Im Haus stehen ständig Wohnungen leer, z.Zt. seit einem halben Jahr eine, in der Vergangenheit aber auch zwei bzw. drei Wohnungen gleichzeitig. In der BKA gibt der Vermieter ständig wechselnde Gesamtwohnflächen des Hauses an, 2011 waren es 477,50 m², in den Jahren 2012/2013/2014 waren es 476,50 m² und 2015 sogar nur 475,50 m². Das Haus scheint zu schrumpfen. In der BKA wirkt sich das aber doch zu unseren Ungunsten aus, oder ? Was, oder überhaupt, können wir unternehmen?

    Die zweite Frage:
    Bei Anmietung der Wohnung in 2009 wurde uns gesagt 60 m². Später haben wir erst bemerkt , das diesbezüglich im Mietvertrag keine Angabe gemacht wurde. Wir bezahlen aber seit Mietbeginn für 60 m² 300 € Kaltmiete. Auch auf mehrmalige Aufforderung unsererseits wollte der Vermieter die Wohnfläche nicht in den Mietvertrag eintragen, oder uns diese anderweitig schriftlich bestätigen, Nun ist der Vermieter verstorben, das Haus an seine Tochter als Erbin übergegangen. Beim Renovieren haben wir festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 58 m² beträgt. Bringt das für uns einen Nachteil?

    • Dennis Hundt
      4. Januar 2017 - 18:44 Antworten

      Hallo Stefan und Elke,

      die Nebenkosten für den Leerstand trägt der Vermieter. Das ist soweit klar. Bei den Abweichungen der Gesamtfläche sprechen wir 0,5% – nicht schön, aber auch nicht dramatisch. Fragen Sie nach, warum es zu den unterschiedlichen Angaben kam.

      Zur Ihrem letzten Punkt: Nebenkostenabrechnung: Quadratmeterzahl / Wohnungsgröße falsch – was tun?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vivod
    6. Oktober 2017 - 08:19 Antworten

    Mein Vermieter hat einen Kellerraum,der zu einer anderen Wohnung gehört und von diesen nicht benötigt wird, auf die anteiligen Betriebskosten hinzugerechnet. Ist dies zulässig?

    • Dennis Hundt
      6. Oktober 2017 - 10:15 Antworten

      Hallo Vivod,

      Kosten für Leerstand trägt der Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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