Nebenkostenabrechnung: Fristen


Einer der Faktoren, der bei der Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung besonders wichtig ist, ist die Einhaltung der im § 556 BGB festgelegten Fristen, deren Missachtung zur Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führen kann.

Diese Fristen in der Nebenkostenabrechnung regeln hierbei nicht nur den maximalen Zeitraum, in dem der Vermieter zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verpflichtet ist (die sogenannte Abrechnungsfrist), sondern auch die maximale Dauer der Abrechnungsperiode (der sogenannte Abrechnungszeitraum).

Aber der § 556 BGB legt nicht nur die Fristen fest, die für einen Vermieter bindend sind. Auch die für den Mieter geltenden Fristen, im Falle eines eventuellen Widerspruchs gegen die Nebenkostenabrechnung, sind hier gesetzlich festgelegt und bindend.

Über alle diese Fristen bei der Nebenkostenabrechnung berichten wir hier im Artikel.

Nebenkostenabrechnung - Fristen1) Für Vermieter geltende Fristen in der Nebenkostenabrechnung

  • Abrechnungszeitraum
  • Abrechnungsfrist
  • Folgen bei Nichteinhaltung der Fristen.

2) Für den Mieter geltende Fristen in der Nebenkostenabrechnung

  • Widerspruchsfrist des Mieters bei der Nebenkostenabrechnung

3) Zahlungsfristen in der Nebenkostenabrechnung

  • Zahlungsfristen für Mieter und Vermieter

Für Vermieter geltende Fristen in der Nebenkostenabrechnung

Abrechnungszeitraum

Der Vermieter darf maximal über einen Zeitraum von 12 Monaten eine Abrechnung erstellen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). In den meisten Fällen entsprechen diese 12 Monate dem Kalenderjahr (01.01. bis 31.12.). Aber auch ein Abrechnungszeitraum vom 01.05. eines Jahres bis zum 30.04. des Folgejahres ist zulässig.

Erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung über einen längeren Zeitraum (z.B. 14 Monate) kann der Mieter eine geforderte Nachzahlung verweigern – so lange, bis er eine korrekte Abrechnung über einen ordnungsgemäßen Zeitraum erhält.

Ein kürzerer Abrechnungszeitraum, etwa durch einen Einzug innerhalb eines Jahres, ist jedoch ohne Einschränkungen möglich. Hierbei darf der Vermieter jedoch die entstandenen Nebenkosten nur anteilig und zwar für den Zeitraum, an dem der Mietvertrag innerhalb des Jahres bestanden hat, der Abrechnung zugrunde legen.

Wenn ein Mieter also mitten im Abrechnungszeitraum einzieht, muss der Vermieter vom Einzug bis zum Ende des laufenden Abrechnungszeitraum abrechnen. Mehr dazu im folgenden Beispiel.

Beispiel für den Abrechnungszeitraum:

Das Mietverhältnis beginnt am 1.10. eines Jahres, die reguläre Abrechnungsperiode (nach Kalenderjahr) endet am 31.12 eines jeden Jahres.
Der Vermieter muss eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.10 bis 31.12 des laufenden Jahres erstellen, die dem Mieter bis spätestens 31.12 des Folgejahres zugegangen sein muss (siehe Abrechnungsfrist).

Möchte der Vermieter beispielsweise mit der Begründung, dass das Mietverhältnis erst so kurz vor Ende der Abrechnungsperiode begonnen hat, mit der Nebenkostenabrechnung bis zum Ende der Nebenkostenabrechnung des Folgejahres warten, so ist dies gesetzlich nicht zulässig und die Nebenkostenabrechnung wäre unwirksam.

Bei einem bestehenden Mietverhältnis wird der Abrechnungszeitraum im Normalfall für den Mieter 12 Monate, also in der Regel vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres, betragen.

Link: Hier finden Sie einen ausführlichen Artikel zu Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten

Abrechnungsfrist

Ein Vermieter, der von seinen Mietern eine monatliche Vorauszahlung von Nebenkosten erhält, muss mit dem Mieter jährlich über die Nebenkosten abrechnen. Die dafür geltende Abrechnungsfrist ist im § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegt.

Hiernach muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens mit Ablauf des 12 Monats nach Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums schriftlich zugegangen sein.

Beispiel für die Abrechnungsfrist:

Der Abrechnungszeitraum endet am 31.12. eines Jahres. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens am 31.12 des Folgejahres vorliegen, damit die Abrechnung wirksam ist.

Link: Hier finden Sie einen separaten Beitrag zur Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung

Folgen bei Nichteinhaltung 12-monatigen Abrechnungsfrist

Wird die Frist von 12 Monaten zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter versäumt und dem Mieter wird die Abrechnung erst zu einem späteren Zeitpunkt zugestellt, so hat dies in der Regel eine komplette Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung zur Folge. Sofern der Vermieter die verspätete Nebenkostenanrechnung zu vertreten hat.

Dieses bedeutet für den Vermieter, dass eventuelle Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung an den Mieter nicht mehr geltend gemacht werden können und zulasten des Vermieters gehen.

Auf ein eventuelles Guthaben zugunsten des Mieters hat diese Unwirksamkeit jedoch keine Auswirkungen. Der Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung bleibt auch bestehen, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dem Mieter verspätet zustellt.

Beispiel:

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31.12 eines Jahres dem Mieter zustellen. Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung jedoch erst am 15.01 des Folgejahres zu:

  • Anhand der Abrechnung besteht eine Nachforderung des Vermieters in Höhe von 100 Euro. Aufgrund der verspäteten Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter diese Forderung nicht mehr geltend machen und sie geht zu seinen Lasten.
  • Anhand der Abrechnung besteht für den Mieter ein Guthaben in Höhe von 100 Euro. Dieses Guthaben muss, trotz der verspäteten Nebenkostenabrechnung, durch den Vermieter an den Mieter ausgezahlt werden.

Kann der Vermieter jedoch nachweisen, dass ein Überschreiten der Frist von 12 Monaten nicht durch sein Verschulden entstanden ist, so ist die Nebenkostenabrechnung auch dann noch wirksam und der Vermieter kann die Forderung geltend machen.

Ein möglicher Grund für eine unverschuldete Verspätung der Nebenkostenabrechnung kann beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter unbekannt verzogen ist und der Vermieter die neue Anschrift ausfindig machen muss oder wenn der Vermieter die Abrechnungen der Versorger unverschuldet zu spät zugestellt bekommt.

Siehe dazu auch: Nebenkostenabrechnung kam zu spät an: So handeln Mieter richtig (9 Punkte-Plan)

Für den Mieter geltende Fristen in der Nebenkostenabrechnung

Die Fristen in Verbindung mit der Nebenkostenabrechnung, die für den Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bindend sind, haben im Gegensatz zu den Fristen des Vermieters keinen direkten Einfluss auf die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung, sondern findet in erster Linie in Verbindung mit der Möglichkeit, gegen die Nebenkostenabrechnung Widerspruch einzulegen.

Widerspruchsfrist des Mieters bei der Nebenkostenabrechnung

Der BGB räumt dem Mieter nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung eine Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung ein, in welcher der Mieter die Möglichkeit hat die Nebenkostenabrechnung zu Prüfen und gegebenenfalls Einwand gegen die Abrechnung zu erstellen.

Beispiel:

Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung am 31.03. eines Jahres zu. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB besteht für den Mieter die Möglichkeit, bis zum 31.3 des Folgejahres die Abrechnung auf Fehler in der Abrechnung hin zu prüfen und beim Feststellen eines Fehler Einwand gegen die Abrechnung zu erheben.

Versäumt der Mieter die für ihn geltende Frist, so kann er keinerlei Einwände mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen.

Wichtig: Die im § 556 BGB eingeräumte Frist zu Überprüfung der Nebenkostenabrechnung auf Fehler hat keinen Einfluss auf die Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung, welche im § 286 Abs. 3 BGB gesetzlich geregelt ist.

Link: Mehr zur Widerspruchsfrist bei der Nebenkostenabrechnung

Zahlungsfristen in der Nebenkostenabrechnung

Die Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung ist innerhalb des § 286 Abs. 3 BGB festgehalten. Hiernach müssen offene Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung beglichen werden.

Hierbei ist es unerheblich, ob die Forderungen aufseiten des Mieters oder des Vermieters bestehen.

Besteht also kein Grund gegen die bestehende Nebenkostenabrechnung Widerspruch einzulegen, muss die Abrechnung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt beglichen werden.

Je nach Höhe einer eventuellen Nachforderung des Vermieters besteht jedoch die Möglichkeit, mit dem Vermieter eine Ratenzahlung der Forderung zu vereinbaren. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, sich auf eine Ratenzahlung einzulassen.

Besteht der begründete Verdacht auf einen Fehler in der Nebenkostenabrechnung, dieser kann jedoch noch nicht belegt werden, da eine Überprüfung noch andauert, sollte eine Zahlung nur unter Vorbehalt und mit der Möglichkeit einer Rückforderung erfolgen. Dieses sollte dem Vermieter grundsätzlich schriftlich mit Hinweis auf den Grund mitgeteilt werden.

Link: Hier finden Sie einen ausführlichen Artikel zu den Zahlungsfristen für die Nebenkostenabrechnung (für Mieter und Vermieter)



Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 185 Bewertungen mit 4.56 von 5 Sternen. Loading...Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter: