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Nebenkostenabrechnung ohne Heizkostenabrechnung erhalten – Was tun?

Erhält man als Mieter eine Nebenkostenabrechnung ohne einen Heizkostenabrechnung ändert dies zunächst nicht an der Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung, wenn diese innerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen ist: Alle Nebenkosten die darin enthalten sind gelten als rechtlich wirksam abgerechnet und müssen von dem Mieter auf die inhaltliche Richtigkeit geprüft werden. Die fehlenden Heizkosten sind davon nicht betroffen: ohne die Heizkostenabrechnung ist dem Mieter die Prüfung der Heizkosten bereits aus tatsächlicher Sicht unmöglich. Fraglich ist dann lediglich wie lange der Mieter auf die Heizkostenabrechnung zu warten hat und was er tun kann, wenn der Vermieter die Zahlung der Heizkosten ohne eine Heizkostenabrechnung verlangt. Gilt auch hier die 12- monatige Abrechnungsfrist?

Was Sie als Mieter tun können, wenn Sie als Mieter eine Nebenkostenabrechnung ohne Heizkostenabrechnung erhalten.

I. Nebenkostenabrechnung und Heizkostenabrechnung getrennt?

Die Heizkostenabrechnung ist regelmäßig Teil der Nebenkostenabrechnung. Erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung ohne die Heizkostenabrechnung kann es allerdings sein, dass bei Ihnen die Heizkosten in einer getrennten Abrechnung zugehen. Hier hilft zunächst ein Blick in den Mietvertrag, was als maßgeblicher Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten vereinbart wurde. Haben Sie hinsichtlich der Heizkosten einen anderen Abrechnungszeitraum vereinbart als bei den anderen Nebenkosten, werden Sei die Abrechnungen immer getrennt erhalten. Gilt derselbe Abrechnungszeitraum ist für die Folge des Fehlens der Heizkostenabrechnung die Abrechnungsfrist zu beachten.

1. Abrechnungspflicht

Grundsätzlich gilt auch für die Heizkosten eine Abrechnungspflicht: die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkostVO) vorgeschrieben: Danach müssen die Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dazu ist die Erfassung mit geeichten Zählern notwendig. Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab steht dem Mieter ein Kürzungsrecht um 15 % zu (§ 12 HeizkostVO).

Rechnet der Vermieter gar nicht über die Heizkosten ab, verliert er seine Ansprüche bezüglich der Heizkosten vollständig.

2. Verjährung der Abrechnungspflicht

Die Abrechnungspflicht unterliegt wie jeder anderer Anspruch der Verjährung: Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung verjährt in 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die Abrechnung verlangen kann.

3. Abrechnungszeitraum ist bei Heizkostenabrechnung frei wählbar – separate Heizkostenabrechnung möglich

Wie der Vermieter die Heizkostenabrechnung erstellen will und auf welchen Zeitraum er sich dabei bezieht, ist aber im Übrigen nicht vorgeschrieben. Er muss sich lediglich an die mietvertragliche Vereinbarung zum Abrechnungszeitraum halten. Es ist ihm aber nicht untersagt für die Heizkosten einen anderen Abrechnungszeitraum zu bestimmen als für die anderen Nebenkosten:

Die Ablesung und Abrechnung der entstandenen Heizkosten hat jährlich zu erfolgen. Welcher Abrechnungszeitraum insoweit gewählt wird ist nicht festgelegt und kann auch abweichend vom Kalenderjahr bestimmt werden. Da die Ablesung der jeweiligen Verbrauchszähler meist am Ende der Heizperiode erfolgt, bietet sich dieser Zeitpunkt zum Beispiel auch als Ende des Abrechnungszeitraums an. So entschied der Bundesgerichtshof, dass in einer Heizkostenabrechnung zulässigerweise auch die Heizperiode als Abrechnungszeitraum zu Grunde gelegt werden kann (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

II. Abrechnungsfrist gilt auch für Heizkosten

Die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB, die besagt, dass ein Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres, nach dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums zukommen lassen muss, gilt auch allerdings auch für die Heizkosten.

Beispiel: Bei einem Mieter soll über die Heizkosten vom Kalenderjahr 01.01.2016 – 31.01.2016 abgerechnet werden.

-> Dem Vermieter bleibt bis zum 31.12.2017 Zeit, eine entsprechende Heizkostenabrechnung zu erstellen.

Verpasst der Vermieter die Abrechnungsfrist, ist er hinsichtlich seiner eventuellen Heizkostennachforderung ausgeschlossen. Demgegenüber verliert der Mieter seine Ansprüche aus der Heizkostenabrechnung nicht: Er kann verlangen, dass über die Heizkosten auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch abgerechnet wird und ihm ein eventuelles Guthaben auszuzahlen ist.

III. Vorauszahlungen für Heizkosten ohne Heizkostenabrechnung zurückverlangen?

Da die monatlichen Vorauszahlungen für die Heizkosten eigentlich nur Vorleistungen für die tatsächlichen Kosten darstellen sollen, stellt sich die Frage, ob diese nicht zurückverlangt werden können, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nachkommt.

Als Mieter könnte man ja den Anteil der Heizkosten bei den monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen einfach herausrechnen: Nach der Rechtsprechung besteht eine solcher Anspruch für den Mieter aber nicht beziehungsweise jedenfalls dann nicht, solange er noch in der Mietwohnung wohnt.

Allerdings kann man als Mieter den Anteil der aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen, der sich auf die Heizkosten bezieht, einbehalten, bis der Vermieter die Abrechnung für den vergangenen Abrechnungszeitraum vorlegt. Der Mieter hat also insoweit im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht (BGH WuM 2006, 383).

Wohnt man als Mieter nicht mehr in der Mietwohnung, für die die Heizkostenabrechnung noch aussteht, ist es nach Absicht der Rechtsprechung sehr wohl zulässig, die Vorauszahlungen zurückzuverlangen. Der Anspruch auf das Zurückbehalten wandelt sich mit dem Auszug nämlich um, in einen Anspruch auf Rückgewähr der Heizkostenvorauszahlungen. Dabei ist aber zu beachten, dass der Mieter diesen Anspruch auf Rückforderung nach seinem Auszug nur dann beanspruchen kann, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26.9.12, Az.: VIII ZR 315/11).

IV. Zusammenfassung

In Fällen in den Mietern die Nebenkostenabrechnung ohne eine Heizkostenabrechnung zugeht, sollte wie folgt vorgegangen werden:

  1. Abrechnungsfrist und Verjährung der Abrechnungspflicht prüfen.
  2. Abrechnung verlangen.
  3. Bei Verweigerung ist ein Zurückbehalten bzw. Zurückverlagen der Heizkostenvorauszahlungen möglich.

Alle sonstigen Fragen zu dem Thema Heizkosten werden in dem Artikel Heizkostenabrechnung von A bis Z beantwortet.

Erhalten Sie gar keine Nebenkostenabrechnung kann Ihnen folgender Beitrag helfen: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?

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