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Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeter – Ratgeber für Mieter und Vermieter

Haben Vermieter und Mieter vereinbart, für die Nebenkostenabrechnung die Quadratmeter der Mietwohnung zu Grunde zu legen, gibt es nur zwei Alternativen: entweder es wurde bereits eine feste Quadratmeterzahl im Mietvertrag festgelegt, mit der die Nebenkosten anteilig umgelegt werden sollen oder es wurde nichts Konkretes vereinbart und es soll auf die später zu berechnende Wohnfläche abgestellt werden. Je nachdem stellen sich unterschiedliche Fragen. Bei einer festgelegten Quadratmeterzahl ist es wichtig zu wissen, welche Abweichungen von der tatsächlichen zu der vereinbarten Fläche der Mietwohnung zulässig sind. Bei der Abrechnung nach der Wohnfläche ohne eine konkrete Angabe ist es wichtig zu wissen, was denn überhaupt in einer Mietwohnung zur Berechnung der Fläche dazuzählt. Darüber hinaus dürfen weder die Quadratmeterzahl noch die Wohnfläche für alle Nebenkosten in der Abrechnung als Umlagemaßstab herangezogen werden.

Was bei einer Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeter zu beachten ist, wird sowohl für Vermieter als auch Mieter im nachfolgenden Artikel aufgezeigt.

I. Allgemeines zur Abrechnung nach der Quadratmeterzahl der Wohnfläche

Nach der gesetzlichen Regelung zum Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten in § 556 a BGB gilt die Quadratmeterzahl der Wohnfläche als der Regelfall für den Umlagemaßstab der Nebenkosten.

Darin heißt es: „Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.“

Das bedeutet, solange Mieter und Vermieter keinen anderen Umlagemaßstab, wie z.B. nach Personenzahl oder Wohneinheiten, vereinbart haben, wird immer nach der Quadratmeterzahl der Mietwohnung abgerechnet.

Im Rahmen des Umlagemaßstabs der Quadratmeterzahl, steht es den Mietvertragsparteien frei bereits eine bestimmte Quadratmeterzahl für die Wohnfläche zu vereinbaren. Alternativ können Sie die genaue Quadratmeterzahl auch unbestimmt lassen oder nur deren Berechnungsmethode im Mietvertrag vereinbaren. Wichtig ist dabei nur, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag, den gesetzlichen Regelungen vorgehen: Sind sich der Mieter und der Vermieter also einig, ist nur die Abmachung im Mietvertrag und die damit bestimmte Quadratmeterzahl / Berechnungsmethode ausschlaggebend.

Achtung: Eine solche Vereinbarung ist allerdings nur bei preisfreiem Wohnraum zulässig. Bei preisgebundenem Wohnraum muss die Quadratmeterzahl in einer bestimmten Form berechnet werden und darf erst dann als Abrechnungsmaßstab zu Grunde gelegt werden.

II. Konkrete Quadratmeterzahl im Mietvertrag

Problematisch ist eine solche konkret vereinbarte Quadratmeterzahl regelmäßig nur dann, wenn die Parteien bemerken, dass die veranschlagte Fläche von der tatsächlichen Fläche abweicht. Ist die Fläche nämlich zu groß, ist die Belastung mit den Nebenkosten für den Mieter höher als sie sein müsste. Auch Vermieter sind sich dann oft nicht im Klaren, ob bei der Abrechnung weiterhin auf die vereinbarte oder nun auf die tatsächliche Quadratmeterzahl der Mietwohnung abzustellen ist.

1. Zulässige Abweichung zur tatsächlichen Fläche

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die vereinbarte Quadratmeterzahl zur Wohnfläche trotz Abweichung zur tatsächlichen Fläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten zu Grunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% ausmacht (BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 205/08). Erst wenn diese 10 Prozent Grenze überschritten ist, ist das Festhalten an der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl für den nachteilig betroffenen Mieter oder Vermieter unzumutbar.

2. Rechtsfolge unzulässiger Abweichungen

Ist die Abweichung größer als 10 % gilt der vereinbarte Umlagemaßstab als unrichtig, mit der Folge, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung als materiell unrichtig anfechten kann. Das bedeutet, der Mieter kann gegen die veranschlagte Nebenkostenzahlung einwenden, dass die geforderten Beträge inhaltlich falsch sind, da die Umlage mit einer falschen Quadratmeterzahl erfolgt. Der Vermieter hat die Abrechnung dann zu berichtigen.

Beispiel

Im Mietvertrag ist vereinbart das die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach der Quadratmeterzahl der Mietwohnung mit 150qm umgelegte werden. Bei der Wohnung handelt es sich allerdings um eine Dachwohnung und es wurde fälschlicherweise auch der nicht zur Wohnfläche zählende Raum unter den Schrägen in die Quadratmeterzahl mit einberechnet. Tatsächlich hat die Wohnung nur 90qm Wohnfläche.

-> Die tatsächliche Wohnfläche beträgt nur 90 qm und weicht damit von der vereinbarten Wohnfläche von 150qm erheblich ab. Da die Abweichung mehr als 10% beträgt ist der Mieter bei einer Nebenkostenabrechnung auf Basis der vereinbarten Fläche unzumutbar benachteiligt. Der Vermieter muss hier nach der tatsächlichen Wohnfläche abrechnen.

Weitere Details zum Thema finden Sie auch hier: Nebenkostenabrechnung: Quadratmeterzahl / Wohnungsgröße falsch – was tun?.

III. Unbestimmte Quadratmeterzahl: Abrechnung nach der zu berechnenden Wohnfläche

Haben die Mietvertragsparteien die Nebenkostenabrechnung nach der Wohnfläche vereinbart, ohne eine bestimmte Quadratmeterzahl festzulegen, kommt es für die richtige Umlage der Nebenkosten grundsätzlich auf die Berechnung der tatsächlichen Größe der Mietwohnung an.

Für Mieter und Vermieter ist es wichtig in einem solchen Fall die unterschiedlichen Voraussetzungen der Wohnflächenberechnung zu kennen:

  • Bestimmung der Wohnfläche
  • Bestimmung der Berechnungsmethode (vertraglich oder gesetzlich, alter oder neuer Mietvertrag)

1. Was ist zählt zur Wohnfläche und was nicht?

Zunächst ist entscheidend die relevante Wohnfläche zu bestimmen. Der Begriff Wohnfläche ist zwar im BGB nicht definiert, findet sich aber sowohl in der Wohnflächenverordnung (§ 2 WoFlV) als auch in dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 19 WoFG). Danach besteht die Wohnfläche einer Wohnung aus den Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Mietwohnung gehören.

Nach § 2 WoFlV gehören zur Wohnfläche auch folgende Räumlichkeiten, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören:

Die Grundflächen von

  • Wintergarten
  • Schwimmbad und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
  • Balkon
  • Loggia
  • Dachgarten
  • Terrasse

Einen speziellen Beitrag zu dem Thema Balkon und Terrasse in der Nebenkostenabrechnung finden Sie hier: Nebenkosten: Wie werden Balkone und Terrassen betrachtet?.

Demgegenüber gehören folgende Grundflächen für Zubehörräume nicht zur Wohnfläche:

  • Keller- und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
  • Bodenräume
  • Abstellräume
  • Gartenhaus oder Geräteschuppen
  • Wasch- und Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garage

2. Berechnungsgrundlage: Vertrag oder Gesetz?

Sind die maßgeblichen Grundflächen aller Räume die zur Wohnfläche zählen bestimmt, ist die Berechnung der (Gesamt-) Wohnfläche vorzunehmen. Wie die Wohnfläche berechnet wird, bestimmt der jeweilige Einzelfall:

Liegt eine vertragliche Bestimmung der Berechnungsmethode vor, ist zunächst allein diese maßgeblich (die unterschiedlichen Berechnungsmethoden werden im folgenden Abschnitt erklärt).

3. Preisfreier Wohnraum oder preisgebundener Wohnraum

Gibt es keine mietvertragliche Vereinbarung muss die Berechnung nach den gesetzlichen Vorschriften erfolgen.

Insoweit wird unterschieden:

  • Ob es sich um preisfreien Wohnraum oder preisgebundenen Wohnraum handelt
  • Wie alt der Mietvertrag ist

Erst wenn diese Unterscheidung getroffen wurde kann im Einzelfall gesagt werden, welche Berechnungsmethode anwendbar ist.

Das bedeutet Mieter und Vermiete haben abzugrenzen, ob die Mietwohnung preisfreier oder preisgebundener Wohnraum ist. Dabei gilt: Preisgebundener Wohnraum ist typischerweise der öffentlich geförderte Wohnraum, der einer Preisbindung unterliegt (wie zum Beispiel Sozialer Wohnraum). Im Umkehrschluss zählen zum preisfreien Wohnraum all die Mietwohnungen, die eben nicht preisgebunden sind.

4. Alter oder neuer Mietvertrag

Steht fest, ob es sich um eine preisgebundene Mietwohnung handelt oder nicht, ist als nächstes wichtig, ob der Mietvertrag ein sogenannter Altmietvertrag oder Neu-Mietvertrag ist, denn auch diese Unterscheidung schränkt die Auswahl der Berechnungsmethoden ein.

a) Berechnung bei neuen Mietverträgen (ab 01.01.2004)

Handelt es sich um einen sogenannten neuen Mietvertrag, dessen Abschluss ab 01.01.2004 stattfand, gilt:

  • Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als maßgebliches Gesetz für die Berechnung der Wohnfläche vorgesehen.
  • Bei preisfreiem Wohnraum steht es den Mietvertragsparteien frei nach welchem Gesetz die Wohnfläche berechnet werden kann: entweder nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach der DIN-Norm 277, die direkt für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau gilt.

Praxishinweis: Haben die Mietvertragsparteien im Mietvertrag keine Berechnungsmethode vereinbart, wird in der Rechtsprechung auch bei preisfreiem Wohnraum regelmäßig auf die Berechnung nach der WoFlV abgestellt.

Berechnung nach der WoFlV:

Gemäß § 4 WoFlV sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen wie folgt als Wohnfläche anzurechnen:

  • Bei einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig
  • Bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte
  • Bei sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wie z.B. unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen zur Hälfte
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

Berechnung nach der DIN 277:

Gemäß der DIN 277 wird für die Berechnung der Wohnfläche auf die sogenannte Nutz- und Verkehrsfläche abgestellt. Im Unterschied zu der WoFlV kann ein Vermieter hier zum Beispiel den Balkon oder die Terrasse vollständig in die Nutzfläche einrechnen, während er bei der WoFlV nur zu einem Viertel zur Wohnfläche zählen würde. Auch bei Dachschrägen, Freiräumen unter Treppen oder Vorratsräumen im Keller gibt es einen unterschiedlichen Ansatz der Flächen.

b) Berechnung bei alten Mietverträgen (bis 31.12.2003)

Bei all den Mietverträgen die bis zum 31.12.2003 abgeschlossen wurden, galt für die Berechnung der Wohnfläche die II. Berechnungsverordnung (II. BV), die durch die WoFlV ersetzt wurde. Diese war zwar direkt nur für preisgebundenen Wohnraum maßgeblich, wurde aber zugleich entsprechend für den preisfreien Wohnraum angewandt.

Berechnung nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV):

Gemäß § 44 II. BV wird die Grundfläche als Wohnfläche wie folgt angerechnet:

  • Räume oder Raumteile mindestens 2 Meter hoch sind: voll
  • Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 Meter hoch sind: zur Hälfte
  • Räume oder Raumteile die weniger als 1 Meter hoch sind: keine Anrechnung
  • Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze: bis zur Hälfte angerechnet

Entscheidend ist hier für Vermieter und Mieter eines alten Mietvertrages, dass es durch den Wegfall dieser Berechnungsverordnung keine notwendigen Neuberechnungen nach der neuen Methode gibt.

Im Gesetz ist insoweit für alle Fälle, bei denen sich nun eine Unsicherheit der maßgeblichen Berechnungsmethode ergeben könnte in § 42 der II. BV geregelt:

„Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden.“

Das bedeutet für die Praxis:

Solange bei einem alten Mietvertrag bereits eine Berechnung nach der II. Berechnungsverordnung eine Wohnflächenberechnung stattgefunden hat, ist dieses Ergebnis auch jetzt noch gültig. Es muss also keine Neuberechnung vorgenommen werden.

Ebenso ist auch heutzutage noch zulässig die Wohnfläche für einen Altvertrag nach der II. BV zu berechnen, wie zum Beispiel das Landgericht Hamburg in einer Entscheidung aus dem Jahr 2012 feststellte (Beschluss vom 19.11.2012, 311 S 50/12: Anrechenbarkeit der Balkonfläche nach II. BV).

Für bauliche Veränderungen an der Mietwohnung und der Wohnfläche die nach dem 31. Dezember 2003 vorgenommen wurden und eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist die WoFlV anzuwenden.

IV. Keine Nebenkostenabrechnung nach Quadratmetern bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten

Bei der Abrechnung nach Quadratmetern hat der einzelne Mieter die Nebenkosten nur anteilig nach der Wohnfläche seiner Mietwohnung, bezogen auf die Gesamtwohnfläche zu bezahlen. Bei den Verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie zum Beispiel Wasser, Heizung oder Müllkosten ist eine solche pauschale Umlage der Gesamtkosten nicht interessengerecht, weshalb bereits nach dem Gesetz gewisse Kostenpositionen von der Umlage nach Quadratmeterzahl auszunehmen sind:

§ 556 a Abs. 1 S. 2 BGB bestimmt dazu, dass Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen sind, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“ Das bedeutet, vereinfacht gesagt, dass alle Nebenkosten die für jeden einzelnen Mieter anhand des Verbrauchs abgerechnet werden können, sollen dann auch nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden: maßgeblich ist also die Möglichkeit der Verbrauchserfassung mit z.B. Wasser-, Gas- oder sonstigen Verbrauchszählern. Kann nur bei einzelnen Mietparteien der Verbrauch erfasst werden, kann die Umlage nach Quadratmetern grundsätzlich beibehalten werden (BGH vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07).

Ein besonderer Fall sind allerdings die Heiz- und Warmwasserkosten: Nach der Heizkostenverordnung sind nämlich mindestens 50 % und höchstens 70 % dieser Kosten nach dem erfassten Wärme- bzw. Wasserverbrauch abzurechnen (§§ 7, 8 Heizkostenverordnung). Alles Wichtige zum Thema der Heizkosten und Warmwasserkosten können Sie zudem hier nachlesen: Wann müssen Heizkosten zu 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden? und Ausnahmen bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten und Warmwasserkosten.

Für die Änderung des Umlagemaßstabs von Quadratmetern auf Verbrauchserfassung braucht der Vermieter bei den verbrauchs- und verursachungsabhängigen Nebenkosten keine Erlaubnis des Mieters, sondern besitzt eine einseitige Änderungsbefugnis (§ 556 a Absatz 2 BGB). Ausreichend ist hier eine Erklärung in Textform seitens des Vermieters in der die Änderung des Umlagemaßstabs für den Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums bestimmt wird.

V. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten:

  1. Die Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl kann auf Basis einer konkret vertraglich vereinbarten oder einer noch zu berechnenden Wohnfläche erfolgen.
  2. Ist die Wohnfläche noch zu berechnen, bieten sich unterschiedliche Berechnungsmethoden an.
  3. Die Unterscheidung welche Berechnung der Wohnfläche für die notwendige Angabe der Quadratmeterzahl in der Nebenkostenabrechnung anzuwenden ist richtet sich danach, ob ein preisfreier oder preisgebundener Wohnraum vorliegt und wie alt der Metvertrag ist.
  4. Wird eine bestimmte Quadratmeterzahl bei der Nebenkostenabrechnung verwendet, die zu mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, ist die Abrechnung inhaltlich unrichtig und kann von dem Mieter beanstandet werden.
  5. Bei der Nebenkostenabrechnung ist eine Umlage der Kosten nach Quadratmeterzahl nicht bei allen Nebenkosten möglich: verbrauchs- beziehungsweise verursachungsabhängigen Nebenkosten sind nach dem tatsächlichen Verbrauch umzulegen, wenn für die Mietwohnung ein entsprechendes Verbrauchsmessgerät installiert ist.
  6. Bei Heiz- und Warmwasserkosten sind immer zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen.
  7. Will der Vermieter die Abrechnung nach den Quadratmetern der Wohnfläche in eine Verbrauchsabrechnung ändern hat er dafür bereits nach dem Gesetz eine einseitige Änderungsbefugnis.
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