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Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist

Nebenkosten sind zur zweiten Miete geworden. Mieter ärgern sich wegen hoher Nebenkosten, Vermieter sind frustriert, wenn ihre Abrechnungen beanstandet werden. Besonders ärgerlich wird es, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist und diese zu Lasten der einen und zugunsten der anderen Partei zu korrigieren wäre.

Ob eine Korrektur dann überhaupt noch möglich ist, entscheidet sich nach den Umständen. Wir zeigen in diesem Artikel, wann einen Korrektur der Nebenkostenabrechnung möglich ist und wann nicht.

Abrechnungsfrist und Grundlagen der Abrechnung

Nach § 556 III 2 BGB muss der Vermieter nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Betriebskosten für die an den Mieter vermietete Wohnung abrechnen.

Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und beträgt gemäß § 556 III 2 BGB zwölf Monate.

  • Diese zwölfmonatige Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung selbst nicht zu vertreten.
  • Umgekehrt kann der Mieter die ihm vorgelegte Nebenkostenabrechnung nur binnen zwölf Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung beanstanden (§ 556 III 6 BGB). Ist diese Frist vorbei, ist auch der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Nebenkostenabrechnung wird nur fällig, wenn sie nachvollziehbar ist

Nach den vom BGH (NJW 82, 573) aufgestellten Grundsätzen muss der Vermieter die Nebenkosten zweckmäßig und übersichtlich aufgliedern. Der Mieter soll in der Lage sein, die Forderung des Vermieters gedanklich und rechnerisch zu überprüfen. Dabei wird auf das durchschnittliche Verständnis eines Mieters abgestellt, von dem keine juristischen oder betriebswirtschaftlichen Kenntnisse verlangt werden.

Die Art und Weise, wie der Vermieter die Nebenkosten aufschlüsseln muss, bestimmt sich danach, was ihm zumutbar ist. Zwischen dem zeitlichen Arbeitsaufwand des Vermieters einerseits und dem Informationsinteresse des Mieters andererseits muss ein angemessenes Verhältnis bestehen.

Der Vermieter darf zur Erläuterung nicht einfach nur auf die Abrechnungsbelege verweisen, da diese lediglich zur Kontrolle dienen.

Solange die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ist die Abrechnung nicht fällig und nicht zahlbar. Will der Vermieter seine Forderung noch geltend machen, muss er dies innerhalb der Abrechnungsfrist tun.

Legt er die überarbeitete oder korrigierte Nebenkostenabrechnung erst nach Fristablauf vor, ist diese verspätet. Der Mieter muss nichts zahlen. Eine Korrektur scheidet dann aus. (Hinweis: Info ist wichtig, da Vermieter eine nicht nachvollziehbare Abrechnung (wann diese vorliegt, bestimmt sich nach den zuvor bezeichneten Grundsätzen) in der Abrechnungsfrist korrigieren kann.

Korrektur der Nebenkostenabrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist

Somit kann der Vermieter eine unvollständige, unverständliche oder sonst mangelhafte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist jederzeit ergänzen, nachbessern oder korrigieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Forderung einklagt.

Allerdings kann er eine mangelhafte Abrechnung im Prozess durch nachträgliche bloße Erläuterungen nicht mehr wirksam gestalten. Mangelhaft bleibt mangelhaft (LG Berlin, Urteil v.12.7.99 – 62 S 35/99). Die Abrechnung muss aus sich heraus verständlich sein.

Dem Vermieter bleibt aber, die Abrechnung fristgerecht in korrigierter Form erneut vorzulegen. Dann handelt es sich um eine völlig neue Abrechnung, die aus sich heraus nachvollziehbar sein muss und keiner weiteren Erläuterungen bedarf.

Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Übersieht der Vermieter bei der Abrechnung eine Kostenrechnung, die ihm bei der Abrechnung bereits bekannt war, kann er diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachschieben.

Der Mieter kann sich, so wie es § 556  III 2 BGB vorgibt, darauf berufen, dass der Vermieter die Abrechnung außerhalb der Abrechnungsfrist vorgelegt hat (Urteil Amtsgericht Jülich v. 13.8.1990, Az.: 4 C 329/90).

In Ausnahmefällen ist die Korrektur auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich

Anders ist es, wenn der Vermieter nach Vorlage der Abrechnung und nach der Abrechnungsfrist mit einer Kostenrechnung selbst überrascht wird. Wusste er, dass er eine solche Rechnung noch erhalten wird, kann er sie nur nachschieben, wenn er in der Abrechnung einen entsprechenden Vorbehalt gemacht hat.

Dann weiß der Mieter, dass er mit einer Nachtragsforderung rechnen muss. Ohne Vorbehalt kommt eine Nachberechnung nur in Betracht, wenn der Vermieter selbst überrascht wurde, somit die verspätete Geltendmachung im Sinne des § 556 III 2 BGB nicht zu vertreten hat.

Vorbehaltsloses Verhalten schließt Korrekturen aus

Wenn ein Mieter auf die ihm vorgelegte Nebenkostenabrechnung vorbehaltslos  Zahlung leistet oder der Vermieter die Zahlung vorbehaltlos und beanstandungsfrei entgegennimmt, geben sie jeweils ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ab (§§ 781, 782 BGB) .

Mit dem Schuldanerkenntnis bringen sie zum Ausdruck, auf die Geltendmachung von Einwendungen zu verzichten, die sie zu diesem Zeitpunkt kennen oder aufgrund des Abrechnungsinhalts in zumutbarer Weise hätten kennen können.

Abrechnungen seitens des Vermieters und Zahlungen seitens des Mieters sollten daher in Fällen, in denen Unklarheiten bestehen, unter Vorbehalt gestellt werden. Nur dann verwirken Mieter und Vermieter nicht die Möglichkeit auf eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung.

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18 Responses to "Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist"

  • Thorsten
    2. Juli 2013 - 13:08 Reply

    Auf der Seite der Berliner Mitergemeinschaft wird auf ein Urteil des BGH (Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09) verwiesen, laut dessen eine Zahlung (oder Annahme eines Guthabens) keine Anerkennung der Abrechnung darstellt (BGH Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09). Ihrer Aussage nach muss man die Zahlung explizit unter Vorbehalt stellen.
    Was stimmt?

    Danke,
    Thorsten

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2013 - 13:34 Reply

      Hallo Thorsten,

      besten Dank für den Link. In Kürze wird hier ein Artikel zu diesem Urteil erscheinen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi
    27. September 2013 - 15:08 Reply

    Hallo,

    ich habe von der Hausverwaltung eine Nachforderung für 2011 erhalten, in dem Schreiben wird darauf hingewiesen das die Abrechnungen für 2012 und 2011 fehlerhaft waren. Und ich somit die korrigierten Rechnungen und Forderungen erhalte. Was mache ich jetzt? Zahle ich für 2011 nochmal oder nur für 2012? Stutzig gemacht hatte mich die Hohe Forderung die ich für 2012 erst zahlen sollte, bei der ich um nochmalige Prüfung gebeten hatte. Nun wurde daraus eine Forderung aus 2 Jahren. Wie gehe ich weiter vor? Danke im voraus.

    Gruß

  • Sarag
    19. Dezember 2013 - 15:16 Reply

    Hallo,

    ich bin im Februar 2012 in die neue Wohnung (54,3 qm) eingezogen. Die Kaltmiete beträgt 510 €; die Nebenkostenvorauszahlung laut Mietvertrag 130 € pro Monat. Jetzt habe ich am 15.12.2013 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten wonach sich eine NACHZAHLUNG von 734,50 € ergibt.
    Die tatsächlich angefallen Nebenkosten sind also 51% höher als die vom Vermieter geschätzten.
    Meine Frage nun an Herrn Hundt und andere Teilnehmer: Ist das normal? Kann der Vermieter die Nebenkosten nach seinem Belieben so niedrig wie möglich einschätzen, denn erhalten wird er ja die tatsächlich angefallenen NK.
    Meine Bruttomiete beträgt also 650 €. Die war für mich bereits die Schmerzgrenze; hätte ich gewusst, dass ich noch 65 € pro Monat noch nachzahlen muss (734 € / 11 Monate = 65) hätte ich die Wohnung nie genommen.
    Gruß
    Sarag

  • Anja
    7. Juli 2014 - 21:46 Reply

    Hallo,

    wir haben im November 2013 unsere Abrechnung für das Jahr 2012 über 600€ erhalten. Laut dieser hätte sich unser Verbrauch verdoppelt. Auch andere Posten waren nicht nachvollziehbar, Formulierungen unnötig kompliziert und unvollständig. Somit haben wir Widerspruch eingelegt und nicht gezahlt. Seitdem (über sieben Monate) hat der Vermieter nicht reagiert.
    Im Prinzip müsste die Abrechnung somit unwirksam sein, da keine Korrektur/ Erklärung erfolge.
    Wie können wir das rechtlich begründen, ohne weitere rechtliche Schritte etc. befürchten zu müssen?

    Vielen Dank und Grüße

    Anja

    • Dennis Hundt
      9. Juli 2014 - 17:28 Reply

      Hallo Anja,

      ohne die Nebenkostenabrechnung zu prüfen kann man nichts zu Ihrem Widerspruch schreiben.

      In der Regel wird der Vermieter nach Ihrem Widerspruch auf Ihre Fragen eingehen und die ggf. ausräumen. Damit Sie zahlen, sollte er im eigenen Interesse reagieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cornelia Strauß
    10. September 2014 - 10:25 Reply

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für die vielen Kommentare und Erläuterungen, die im Vorfeld schon einiges an offenen Fragen abgeklärt haben.

    Allerdings bleibt bei mir eine Frage offen:

    Sachverhalt: Erstbezug nach Komplettsanierung
    Einzug Mietwohnung in 2013, Auszug in 2014.
    Vor einigen Wochen wurden Betriebs- und Heizkosten (die erste Abrechnung für das Objekt und auch für die Wohnung/Mietvertrag) 2013 abgerechnet. Der ausgewiesene Nachzahlungsbetrag war extrem hoch, viel höher als im Mietvertrag kalkulatorisch angesetzt.
    Die Abrechnung wurde durch den Mieter beglichen.
    Allerdings korrigierte die Hausverwaltung (nach Zahlung des Mieters) die Abrechnung hinsichtlich des Umlageschlüssels bei den Aufzugskosten zu Ungunsten des Mieters. Der Aufzug wurde ursprünglich allen Mietern (nach Wohn- oder Nutzfläche) kostenmäßig berechnet, die Korrektur änderte den Umlageschlüssel dahingehend ab, dass nur noch das Vorderhaus kostenmäßig belastet wurde. Es ergab sich eine Nachzahlung für den Mieter.

    Dass die Nachzahlung der korrigierten Abrechnung durch den Mieter nicht zu leisten ist, konnte ich den vorangegangen Kommentaren und Verweisen entnehmen.

    Die offene Frage, die mich bewegt lautet: Wenn im Mietvertrag keine ausdrückliche (m. E. wird nur Bezug auf § 556a genommen und zitiert) und differenzierte Vereinbarung getroffen wurde (z. B. die Kosten des Aufzugs werden von den Mietern des Vorderhauses getragen… oder ähnlich), die erste Abrechnung erfolgt ist und einen Umlageschlüssel „festlegt“, so gilt dieser m. E. als vereinbart und auch auf die zukünftigen Abrechnungen – ggf. auch nur für diesen einen Mieter – als bindend. Änderungen können nur mit schriftlicher Zustimmung des Mieters durchgeführt werden.

    M. E. sagt dies auch: „§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“

    Sehen Sie dies genauso?

    Die Frage kommt aus meiner Verwandschaft und irgendwann habe ich einmal gelernt: Fehlende Vereinbarung Umlageschlüssel wird mit der 1. Abrechnung festgelegt…

    Vielen Dank für Ihre Mühe,
    herzlichst, C. Strauß

    • Dennis Hundt
      10. September 2014 - 11:54 Reply

      Hallo Frau Strauß,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie dazu leider nicht beraten. Ich würde die Abrechnung und den Mietvertrag prüfen lassen. Holen Sie sich die verbindliche info eines Anwalts (z.B. hier), auf die Sie sich auch stützen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander
    5. Februar 2015 - 20:05 Reply

    Hallo,

    leider geht man in allen Ratschlägen immer davon aus, dass der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hat. Was aber ist, wenn man ein Guthaben erhält, die Rechnung aber dennoch nicht nachvollziehbar ist und man eigentlich mehr zurück erhalten müsste?

    Es gibt in meiner Abrechnung so einige Unstimmigkeiten. Ein Fehler wurde seitens der Verwaltung schon bestätigt und ein weiteres Guthaben überwiesen. Wie das zusätzliche Guthaben ermittelt wurde bzw. eine korrekte Abrechnung liegt mir noch immer nicht vor. Es wurde einfach nur ein Betrag genannt.

    Dann wird mir eine Sat-Anlage in Rechnung gestellt, dabei haben wir DVB-T. Weiterhin finde ich in der Abrechnung zwar meinen anteiligen Betrag für die „nicht vorhandene Sat-Anlage“, beim Gesamtbetrag steht allerdings „0“. Ein Anteil von 0 sollte eiugentlich 0 sein. Auch sind die Hausmeisterkosten von 1000 auf über 5.000 EUR gestiegen, ohne die Angabe von Gründen. Die Aufforderung, die Umlagefähigkeit zu erläutern und nachzuweisen, bleibt die Verwaltgung bis heute schuldig. Die Hausverwaltung reagiert einfach nicht. Wie verhält man sich in einem solchen Fall?

    • Dennis Hundt
      6. Februar 2015 - 11:12 Reply

      Hallo Alexander,

      bitten Sie die Hausverwaltung mit Nachdruck, Ihnen eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu zu stellen. Wenn Sie zu den anderen aufgeworfenen Punkten Gewissheit haben möchten, empfehle ich Ihnen die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens
    6. März 2015 - 10:55 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Kommentare im Voraus, die bereits einiges klären konnten.
    Jedoch bin ich mir noch unschlüssig was die Fristen betrifft.

    Situation: Mietverhältnis endet zum 31.03.14 was auch dem Abrechnungszeitraum entsprach. Am 10.09.14 geht Nebenkostenabrechnung mit Mängeln ein. Diese wird von mir erst am 20.01.15 beanstandet (zwischen diesen Zeiträumen gab es jedoch keine Aufforderungen einer Zahlung). Am 25.02.15 wirft der Vermieter eine „korrigierte“ Nebenkostenabrechnung in den Briefkasten, ebenfalls mangelhaft. Ich werde diese Nebenkostenabrechnung nochmals beanstanden.

    Nun meine Frage: sollte der Vermieter mir keine korrekte Form der Abrechnung bis zum 31.03 vorlegen, bin ich laut meinem Verständnis nicht dazu verpflichtet zu zahlen. Ist dies korrekt, oder könnte der lange Zeitraum bis zur ersten Beanstandung zum Verhängnis werden?

    Vielen Danke für Ihre Mühen
    Grüße Jens D.

  • Daniel
    13. Mai 2015 - 22:56 Reply

    Hallo, ich habe eine Kostenabrechnung erhalten, auf der mein Vermieter übersehen hat, mir Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr auch tatsächlich zu berechnen. Es werden der Rechnungsbetrag für die Posten aufgeführt, sowie auch, dass diese durch die im ganzen Haus wohnenden Personen dividiert wurde. Jedoch steht bei meinen Einheiten 0 wodurch auch mein Kostenanteil auf 0,00 euro berechnet wird.

    Die Abrechnungsfrist wäre 31.5.2015, dann startet am 1.6. die neue Periode.

    Kann meine Vermieterin mir die Beträge dannach noch berechnen, oder verfällt ihr Anspruch fristgerecht am 31.5. ??

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