Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist


Nebenkosten sind zur zweiten Miete geworden. Mieter ärgern sich wegen hoher Nebenkosten, Vermieter sind frustriert, wenn ihre Abrechnungen beanstandet werden. Besonders ärgerlich wird es, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist und diese zu Lasten der einen und zugunsten der anderen Partei zu korrigieren wäre.

Ob eine Korrektur dann überhaupt noch möglich ist, entscheidet sich nach den Umständen. Wir zeigen in diesem Artikel, wann einen Korrektur der Nebenkostenabrechnung möglich ist und wann nicht.

Abrechnungsfrist und Grundlagen der Abrechnung

Nach § 556 III 2 BGB muss der Vermieter nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Betriebskosten für die an den Mieter vermietete Wohnung abrechnen.

Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und beträgt gemäß § 556 III 2 BGB zwölf Monate.

  • Diese zwölfmonatige Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung selbst nicht zu vertreten.
  • Umgekehrt kann der Mieter die ihm vorgelegte Nebenkostenabrechnung nur binnen zwölf Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung beanstanden (§ 556 III 6 BGB). Ist diese Frist vorbei, ist auch der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Nebenkostenabrechnung wird nur fällig, wenn sie nachvollziehbar ist

Nach den vom BGH (NJW 82, 573) aufgestellten Grundsätzen muss der Vermieter die Nebenkosten zweckmäßig und übersichtlich aufgliedern. Der Mieter soll in der Lage sein, die Forderung des Vermieters gedanklich und rechnerisch zu überprüfen. Dabei wird auf das durchschnittliche Verständnis eines Mieters abgestellt, von dem keine juristischen oder betriebswirtschaftlichen Kenntnisse verlangt werden.

Die Art und Weise, wie der Vermieter die Nebenkosten aufschlüsseln muss, bestimmt sich danach, was ihm zumutbar ist. Zwischen dem zeitlichen Arbeitsaufwand des Vermieters einerseits und dem Informationsinteresse des Mieters andererseits muss ein angemessenes Verhältnis bestehen.

Der Vermieter darf zur Erläuterung nicht einfach nur auf die Abrechnungsbelege verweisen, da diese lediglich zur Kontrolle dienen.

Solange die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ist die Abrechnung nicht fällig und nicht zahlbar. Will der Vermieter seine Forderung noch geltend machen, muss er dies innerhalb der Abrechnungsfrist tun.

Legt er die überarbeitete oder korrigierte Nebenkostenabrechnung erst nach Fristablauf vor, ist diese verspätet. Der Mieter muss nichts zahlen. Eine Korrektur scheidet dann aus. (Hinweis: Info ist wichtig, da Vermieter eine nicht nachvollziehbare Abrechnung (wann diese vorliegt, bestimmt sich nach den zuvor bezeichneten Grundsätzen) in der Abrechnungsfrist korrigieren kann.

Korrektur der Nebenkostenabrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist

Somit kann der Vermieter eine unvollständige, unverständliche oder sonst mangelhafte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist jederzeit ergänzen, nachbessern oder korrigieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Forderung einklagt.

Allerdings kann er eine mangelhafte Abrechnung im Prozess durch nachträgliche bloße Erläuterungen nicht mehr wirksam gestalten. Mangelhaft bleibt mangelhaft (LG Berlin, Urteil v.12.7.99 – 62 S 35/99). Die Abrechnung muss aus sich heraus verständlich sein.

Dem Vermieter bleibt aber, die Abrechnung fristgerecht in korrigierter Form erneut vorzulegen. Dann handelt es sich um eine völlig neue Abrechnung, die aus sich heraus nachvollziehbar sein muss und keiner weiteren Erläuterungen bedarf.

Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Übersieht der Vermieter bei der Abrechnung eine Kostenrechnung, die ihm bei der Abrechnung bereits bekannt war, kann er diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachschieben.

Der Mieter kann sich, so wie es § 556  III 2 BGB vorgibt, darauf berufen, dass der Vermieter die Abrechnung außerhalb der Abrechnungsfrist vorgelegt hat (Urteil Amtsgericht Jülich v. 13.8.1990, Az.: 4 C 329/90).

In Ausnahmefällen ist die Korrektur auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich

Anders ist es, wenn der Vermieter nach Vorlage der Abrechnung und nach der Abrechnungsfrist mit einer Kostenrechnung selbst überrascht wird. Wusste er, dass er eine solche Rechnung noch erhalten wird, kann er sie nur nachschieben, wenn er in der Abrechnung einen entsprechenden Vorbehalt gemacht hat.

Dann weiß der Mieter, dass er mit einer Nachtragsforderung rechnen muss. Ohne Vorbehalt kommt eine Nachberechnung nur in Betracht, wenn der Vermieter selbst überrascht wurde, somit die verspätete Geltendmachung im Sinne des § 556 III 2 BGB nicht zu vertreten hat.

Vorbehaltsloses Verhalten schließt Korrekturen aus

Wenn ein Mieter auf die ihm vorgelegte Nebenkostenabrechnung vorbehaltslos  Zahlung leistet oder der Vermieter die Zahlung vorbehaltlos und beanstandungsfrei entgegennimmt, geben sie jeweils ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ab (§§ 781, 782 BGB) .

Mit dem Schuldanerkenntnis bringen sie zum Ausdruck, auf die Geltendmachung von Einwendungen zu verzichten, die sie zu diesem Zeitpunkt kennen oder aufgrund des Abrechnungsinhalts in zumutbarer Weise hätten kennen können.

Abrechnungen seitens des Vermieters und Zahlungen seitens des Mieters sollten daher in Fällen, in denen Unklarheiten bestehen, unter Vorbehalt gestellt werden. Nur dann verwirken Mieter und Vermieter nicht die Möglichkeit auf eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung.



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