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Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist

Nebenkosten sind zur zweiten Miete geworden. Mieter ärgern sich wegen hoher Nebenkosten, Vermieter sind frustriert, wenn ihre Abrechnungen beanstandet werden. Besonders ärgerlich wird es, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist und diese zu Lasten der einen und zugunsten der anderen Partei zu korrigieren wäre.

Ob eine Korrektur dann überhaupt noch möglich ist, entscheidet sich nach den Umständen. Wir zeigen in diesem Artikel, wann einen Korrektur der Nebenkostenabrechnung möglich ist und wann nicht.

Abrechnungsfrist und Grundlagen der Abrechnung

Nach § 556 III 2 BGB muss der Vermieter nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Betriebskosten für die an den Mieter vermietete Wohnung abrechnen.

Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und beträgt gemäß § 556 III 2 BGB zwölf Monate.

  • Diese zwölfmonatige Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung selbst nicht zu vertreten.
  • Umgekehrt kann der Mieter die ihm vorgelegte Nebenkostenabrechnung nur binnen zwölf Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung beanstanden (§ 556 III 6 BGB). Ist diese Frist vorbei, ist auch der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Nebenkostenabrechnung wird nur fällig, wenn sie nachvollziehbar ist

Nach den vom BGH (NJW 82, 573) aufgestellten Grundsätzen muss der Vermieter die Nebenkosten zweckmäßig und übersichtlich aufgliedern. Der Mieter soll in der Lage sein, die Forderung des Vermieters gedanklich und rechnerisch zu überprüfen. Dabei wird auf das durchschnittliche Verständnis eines Mieters abgestellt, von dem keine juristischen oder betriebswirtschaftlichen Kenntnisse verlangt werden.

Die Art und Weise, wie der Vermieter die Nebenkosten aufschlüsseln muss, bestimmt sich danach, was ihm zumutbar ist. Zwischen dem zeitlichen Arbeitsaufwand des Vermieters einerseits und dem Informationsinteresse des Mieters andererseits muss ein angemessenes Verhältnis bestehen.

Der Vermieter darf zur Erläuterung nicht einfach nur auf die Abrechnungsbelege verweisen, da diese lediglich zur Kontrolle dienen.

Solange die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ist die Abrechnung nicht fällig und nicht zahlbar. Will der Vermieter seine Forderung noch geltend machen, muss er dies innerhalb der Abrechnungsfrist tun.

Legt er die überarbeitete oder korrigierte Nebenkostenabrechnung erst nach Fristablauf vor, ist diese verspätet. Der Mieter muss nichts zahlen. Eine Korrektur scheidet dann aus. (Hinweis: Info ist wichtig, da Vermieter eine nicht nachvollziehbare Abrechnung (wann diese vorliegt, bestimmt sich nach den zuvor bezeichneten Grundsätzen) in der Abrechnungsfrist korrigieren kann.

Korrektur der Nebenkostenabrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist

Somit kann der Vermieter eine unvollständige, unverständliche oder sonst mangelhafte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist jederzeit ergänzen, nachbessern oder korrigieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Forderung einklagt.

Allerdings kann er eine mangelhafte Abrechnung im Prozess durch nachträgliche bloße Erläuterungen nicht mehr wirksam gestalten. Mangelhaft bleibt mangelhaft (LG Berlin, Urteil v.12.7.99 – 62 S 35/99). Die Abrechnung muss aus sich heraus verständlich sein.

Dem Vermieter bleibt aber, die Abrechnung fristgerecht in korrigierter Form erneut vorzulegen. Dann handelt es sich um eine völlig neue Abrechnung, die aus sich heraus nachvollziehbar sein muss und keiner weiteren Erläuterungen bedarf.

Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Übersieht der Vermieter bei der Abrechnung eine Kostenrechnung, die ihm bei der Abrechnung bereits bekannt war, kann er diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachschieben.

Der Mieter kann sich, so wie es § 556  III 2 BGB vorgibt, darauf berufen, dass der Vermieter die Abrechnung außerhalb der Abrechnungsfrist vorgelegt hat (Urteil Amtsgericht Jülich v. 13.8.1990, Az.: 4 C 329/90).

In Ausnahmefällen ist die Korrektur auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich

Anders ist es, wenn der Vermieter nach Vorlage der Abrechnung und nach der Abrechnungsfrist mit einer Kostenrechnung selbst überrascht wird. Wusste er, dass er eine solche Rechnung noch erhalten wird, kann er sie nur nachschieben, wenn er in der Abrechnung einen entsprechenden Vorbehalt gemacht hat.

Dann weiß der Mieter, dass er mit einer Nachtragsforderung rechnen muss. Ohne Vorbehalt kommt eine Nachberechnung nur in Betracht, wenn der Vermieter selbst überrascht wurde, somit die verspätete Geltendmachung im Sinne des § 556 III 2 BGB nicht zu vertreten hat.

Vorbehaltsloses Verhalten schließt Korrekturen aus

Wenn ein Mieter auf die ihm vorgelegte Nebenkostenabrechnung vorbehaltslos  Zahlung leistet oder der Vermieter die Zahlung vorbehaltlos und beanstandungsfrei entgegennimmt, geben sie jeweils ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ab (§§ 781, 782 BGB) .

Mit dem Schuldanerkenntnis bringen sie zum Ausdruck, auf die Geltendmachung von Einwendungen zu verzichten, die sie zu diesem Zeitpunkt kennen oder aufgrund des Abrechnungsinhalts in zumutbarer Weise hätten kennen können.

Abrechnungen seitens des Vermieters und Zahlungen seitens des Mieters sollten daher in Fällen, in denen Unklarheiten bestehen, unter Vorbehalt gestellt werden. Nur dann verwirken Mieter und Vermieter nicht die Möglichkeit auf eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung.

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49 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist"

  • Thorsten
    2. Juli 2013 - 13:08 Antworten

    Auf der Seite der Berliner Mitergemeinschaft wird auf ein Urteil des BGH (Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09) verwiesen, laut dessen eine Zahlung (oder Annahme eines Guthabens) keine Anerkennung der Abrechnung darstellt (BGH Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09). Ihrer Aussage nach muss man die Zahlung explizit unter Vorbehalt stellen.
    Was stimmt?

    Danke,
    Thorsten

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2013 - 13:34 Antworten

      Hallo Thorsten,

      besten Dank für den Link. In Kürze wird hier ein Artikel zu diesem Urteil erscheinen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi
    27. September 2013 - 15:08 Antworten

    Hallo,

    ich habe von der Hausverwaltung eine Nachforderung für 2011 erhalten, in dem Schreiben wird darauf hingewiesen das die Abrechnungen für 2012 und 2011 fehlerhaft waren. Und ich somit die korrigierten Rechnungen und Forderungen erhalte. Was mache ich jetzt? Zahle ich für 2011 nochmal oder nur für 2012? Stutzig gemacht hatte mich die Hohe Forderung die ich für 2012 erst zahlen sollte, bei der ich um nochmalige Prüfung gebeten hatte. Nun wurde daraus eine Forderung aus 2 Jahren. Wie gehe ich weiter vor? Danke im voraus.

    Gruß

  • Sarag
    19. Dezember 2013 - 15:16 Antworten

    Hallo,

    ich bin im Februar 2012 in die neue Wohnung (54,3 qm) eingezogen. Die Kaltmiete beträgt 510 €; die Nebenkostenvorauszahlung laut Mietvertrag 130 € pro Monat. Jetzt habe ich am 15.12.2013 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten wonach sich eine NACHZAHLUNG von 734,50 € ergibt.
    Die tatsächlich angefallen Nebenkosten sind also 51% höher als die vom Vermieter geschätzten.
    Meine Frage nun an Herrn Hundt und andere Teilnehmer: Ist das normal? Kann der Vermieter die Nebenkosten nach seinem Belieben so niedrig wie möglich einschätzen, denn erhalten wird er ja die tatsächlich angefallenen NK.
    Meine Bruttomiete beträgt also 650 €. Die war für mich bereits die Schmerzgrenze; hätte ich gewusst, dass ich noch 65 € pro Monat noch nachzahlen muss (734 € / 11 Monate = 65) hätte ich die Wohnung nie genommen.
    Gruß
    Sarag

  • Anja
    7. Juli 2014 - 21:46 Antworten

    Hallo,

    wir haben im November 2013 unsere Abrechnung für das Jahr 2012 über 600€ erhalten. Laut dieser hätte sich unser Verbrauch verdoppelt. Auch andere Posten waren nicht nachvollziehbar, Formulierungen unnötig kompliziert und unvollständig. Somit haben wir Widerspruch eingelegt und nicht gezahlt. Seitdem (über sieben Monate) hat der Vermieter nicht reagiert.
    Im Prinzip müsste die Abrechnung somit unwirksam sein, da keine Korrektur/ Erklärung erfolge.
    Wie können wir das rechtlich begründen, ohne weitere rechtliche Schritte etc. befürchten zu müssen?

    Vielen Dank und Grüße

    Anja

    • Dennis Hundt
      9. Juli 2014 - 17:28 Antworten

      Hallo Anja,

      ohne die Nebenkostenabrechnung zu prüfen kann man nichts zu Ihrem Widerspruch schreiben.

      In der Regel wird der Vermieter nach Ihrem Widerspruch auf Ihre Fragen eingehen und die ggf. ausräumen. Damit Sie zahlen, sollte er im eigenen Interesse reagieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cornelia Strauß
    10. September 2014 - 10:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für die vielen Kommentare und Erläuterungen, die im Vorfeld schon einiges an offenen Fragen abgeklärt haben.

    Allerdings bleibt bei mir eine Frage offen:

    Sachverhalt: Erstbezug nach Komplettsanierung
    Einzug Mietwohnung in 2013, Auszug in 2014.
    Vor einigen Wochen wurden Betriebs- und Heizkosten (die erste Abrechnung für das Objekt und auch für die Wohnung/Mietvertrag) 2013 abgerechnet. Der ausgewiesene Nachzahlungsbetrag war extrem hoch, viel höher als im Mietvertrag kalkulatorisch angesetzt.
    Die Abrechnung wurde durch den Mieter beglichen.
    Allerdings korrigierte die Hausverwaltung (nach Zahlung des Mieters) die Abrechnung hinsichtlich des Umlageschlüssels bei den Aufzugskosten zu Ungunsten des Mieters. Der Aufzug wurde ursprünglich allen Mietern (nach Wohn- oder Nutzfläche) kostenmäßig berechnet, die Korrektur änderte den Umlageschlüssel dahingehend ab, dass nur noch das Vorderhaus kostenmäßig belastet wurde. Es ergab sich eine Nachzahlung für den Mieter.

    Dass die Nachzahlung der korrigierten Abrechnung durch den Mieter nicht zu leisten ist, konnte ich den vorangegangen Kommentaren und Verweisen entnehmen.

    Die offene Frage, die mich bewegt lautet: Wenn im Mietvertrag keine ausdrückliche (m. E. wird nur Bezug auf § 556a genommen und zitiert) und differenzierte Vereinbarung getroffen wurde (z. B. die Kosten des Aufzugs werden von den Mietern des Vorderhauses getragen… oder ähnlich), die erste Abrechnung erfolgt ist und einen Umlageschlüssel „festlegt“, so gilt dieser m. E. als vereinbart und auch auf die zukünftigen Abrechnungen – ggf. auch nur für diesen einen Mieter – als bindend. Änderungen können nur mit schriftlicher Zustimmung des Mieters durchgeführt werden.

    M. E. sagt dies auch: „§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“

    Sehen Sie dies genauso?

    Die Frage kommt aus meiner Verwandschaft und irgendwann habe ich einmal gelernt: Fehlende Vereinbarung Umlageschlüssel wird mit der 1. Abrechnung festgelegt…

    Vielen Dank für Ihre Mühe,
    herzlichst, C. Strauß

    • Dennis Hundt
      10. September 2014 - 11:54 Antworten

      Hallo Frau Strauß,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie dazu leider nicht beraten. Ich würde die Abrechnung und den Mietvertrag prüfen lassen. Holen Sie sich die verbindliche info eines Anwalts (z.B. hier), auf die Sie sich auch stützen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander
    5. Februar 2015 - 20:05 Antworten

    Hallo,

    leider geht man in allen Ratschlägen immer davon aus, dass der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hat. Was aber ist, wenn man ein Guthaben erhält, die Rechnung aber dennoch nicht nachvollziehbar ist und man eigentlich mehr zurück erhalten müsste?

    Es gibt in meiner Abrechnung so einige Unstimmigkeiten. Ein Fehler wurde seitens der Verwaltung schon bestätigt und ein weiteres Guthaben überwiesen. Wie das zusätzliche Guthaben ermittelt wurde bzw. eine korrekte Abrechnung liegt mir noch immer nicht vor. Es wurde einfach nur ein Betrag genannt.

    Dann wird mir eine Sat-Anlage in Rechnung gestellt, dabei haben wir DVB-T. Weiterhin finde ich in der Abrechnung zwar meinen anteiligen Betrag für die „nicht vorhandene Sat-Anlage“, beim Gesamtbetrag steht allerdings „0“. Ein Anteil von 0 sollte eiugentlich 0 sein. Auch sind die Hausmeisterkosten von 1000 auf über 5.000 EUR gestiegen, ohne die Angabe von Gründen. Die Aufforderung, die Umlagefähigkeit zu erläutern und nachzuweisen, bleibt die Verwaltgung bis heute schuldig. Die Hausverwaltung reagiert einfach nicht. Wie verhält man sich in einem solchen Fall?

    • Dennis Hundt
      6. Februar 2015 - 11:12 Antworten

      Hallo Alexander,

      bitten Sie die Hausverwaltung mit Nachdruck, Ihnen eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu zu stellen. Wenn Sie zu den anderen aufgeworfenen Punkten Gewissheit haben möchten, empfehle ich Ihnen die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens
    6. März 2015 - 10:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Kommentare im Voraus, die bereits einiges klären konnten.
    Jedoch bin ich mir noch unschlüssig was die Fristen betrifft.

    Situation: Mietverhältnis endet zum 31.03.14 was auch dem Abrechnungszeitraum entsprach. Am 10.09.14 geht Nebenkostenabrechnung mit Mängeln ein. Diese wird von mir erst am 20.01.15 beanstandet (zwischen diesen Zeiträumen gab es jedoch keine Aufforderungen einer Zahlung). Am 25.02.15 wirft der Vermieter eine „korrigierte“ Nebenkostenabrechnung in den Briefkasten, ebenfalls mangelhaft. Ich werde diese Nebenkostenabrechnung nochmals beanstanden.

    Nun meine Frage: sollte der Vermieter mir keine korrekte Form der Abrechnung bis zum 31.03 vorlegen, bin ich laut meinem Verständnis nicht dazu verpflichtet zu zahlen. Ist dies korrekt, oder könnte der lange Zeitraum bis zur ersten Beanstandung zum Verhängnis werden?

    Vielen Danke für Ihre Mühen
    Grüße Jens D.

  • Daniel
    13. Mai 2015 - 22:56 Antworten

    Hallo, ich habe eine Kostenabrechnung erhalten, auf der mein Vermieter übersehen hat, mir Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr auch tatsächlich zu berechnen. Es werden der Rechnungsbetrag für die Posten aufgeführt, sowie auch, dass diese durch die im ganzen Haus wohnenden Personen dividiert wurde. Jedoch steht bei meinen Einheiten 0 wodurch auch mein Kostenanteil auf 0,00 euro berechnet wird.

    Die Abrechnungsfrist wäre 31.5.2015, dann startet am 1.6. die neue Periode.

    Kann meine Vermieterin mir die Beträge dannach noch berechnen, oder verfällt ihr Anspruch fristgerecht am 31.5. ??

  • Bastian
    19. Oktober 2015 - 22:10 Antworten

    Hallo,
    wir wurden mit einer Nachzahlung von 260€ bei einer Vorauszahlung von 480€ in einem Zeitraum von vier Monaten überrascht. Die Vorauszahlung war also deutlich zu niedrig angesetzt. Der Vermieter sagte uns jedoch beim abschließen des Mietvertrages zu, dass die Vorauszahlungen in der Regel ziemlich genau passen, Aussage erfolgte vor drei Zeugen. Die Vorauszahlung hatte extakt die selbe Höhe wie beim Vormieter, daher blieben wir in dem Glauben. Nach einem Anruf aufgrund der Nachzahlung gab er zu, wohl scheinbar beim Berechnen der Vorauszahlung mit dem falschen Schlüssel gerechnet zu haben. Die Vorauszahlung wurde wohl für einen Bewohner berechnet, obwohl wir im Mietvertrag eindeutig zu zweit stehen. Die Nebenkostenabrechnung an sich scheint vollkommen korrekt zu sein, lediglich im Bezug auf die Vorauszahlung wurden wir getäuscht. Hätten wir gewusst, dass die Wohnung im Monat um 60€ teurer wäre, hätten wir sie nciht genommen. Vor allem, da wir jetzt schon seit 16 Monaten zu wenig Abschlag zahlen, werden wir wohl bei der nächsten Abrechnung für das ganze Jahr eine enorme Summe auf uns zukommen sehen, zusätzlich zu den zusätzlichen 60€ pro Monat mit denen wir rechnen müssen. Da der Vermieter (es handelt sich um ein großes 38 Parteienhaus) über die eigentlich anfallenden Kosten (vor allem da sich ausschließlich um Fixkosten handelt, bis auf das Wasser, das aber auf 38 Personen nach Personenmomaten herunter grerechnet wird) vollkommen im klaren war und er uns mündlich unter Zeugen versicherte, dass diese normalerweise passen und er uns schließlich einfach einen falschen Betrag mit falschen Ausgangswerten berechnet, genannt und in den Mietvertrag geschrieben hat, müssen wir trotzdem alle Nachzahlungen leisten, oder gäbe es im Falle eines Rrechtsstreits Chancen für uns?
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

      • Bastian
        28. Oktober 2015 - 12:31 Antworten

        Danke für die Antwort! Wie gesagt, sind die einzigen variablen Kosten das Wasser, welches auf alle Mietparteien umgerechnet wird. Die Heizkosten tragen wir selbst und rechenn direkt mit den Stadtwerken ab.
        Der Grund ist nun eindeutig der falsch Benutzte Schlüssel bei der Festlegung der kosten im Mietvertrag. Unser Abschlag wurde nun um 50€ erhöht, da wir nun 16 Monate zu wenig gezahlt haben, hat uns der Vermieter angeboten, die Nachzahlung in Raten abzuzahlen. Die Fragestellung für mich bleibt die gleiche, der Vermieter hat bei Einzug im Mietvertrag eindeutig zu niedrige Kosten angegeben, aufgrund seienr fehlerhaften Berechnung. Bei diesem Preis hätten wir vermutlich eine andere Wohnung genommen. Die Nebenkosten enthalten kaum variable Kosten, da diese auf 40 Parteien umgeschlagen werden. Hätte der Vermieter den Abschlag von Anfang an für zwei Personen gerechnet, würde er ziemlich genau stimmen. Außerdem stimmt er auch bei allen anderen 40 Parteien. Der Vermieter hat also einen Fehler zu unseren Lasten gemacht bei der Angabe der Vorauszahlungen, obwohl er ziemlich genau hätte kalkulieren können wie hoch die anfallenden kosten sind. Wir können es uns als Studenten jedoch kaum leisten ab jetzt jeden Monat 50€ mehr Abschlag zu zahlen und gleichzeit 700€ in Raten abzuzahlen. daher bleibt meine obige Fragestellung bestehen.

  • Sebastian
    20. Oktober 2015 - 13:56 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    bei uns dreht es sich um folgende Sachlage:
    Wir haben eine NK Abrechnung im Dez 2014 über den Zeitraum 1.2013-12.2013 bekommen. Aus dieser ergab sich für uns eine NK Nachzahlung i.H.v. ca 450 €.
    Ebenso bekommen wir von unserer Hausverwaltung eine regelmäßige Übersicht unseres Mietkontos. Eine solche Übersicht wurde uns im 02.2015 vorgelegt. Auf dieser hatten wir ein Guthaben welches sich fast mit offenen Betrag deckte. So kam es zu einer Zahlung von unserer Seite sowie zu einer Anpassung der NK Vorauszahlung. Ca. ein halbes Jahr später 07.2015 bekommen wir abermals eine Übersicht unseres Mietkontos auf welcher plötzlich der damals verrechnete Betrag wieder offen ist und die Hausverwaltung somit wieder die NK für das Jahr 2013 einfordert.
    Es sieht nach einem Fehler seitens der Hausverwaltung aus. Unser Konto wies ein Guthaben auf und – die NK Nachzahlung wurde wahrs. irrtümlich verrechnet. Ist deren Anspruch nun ein halbes Jahr später und somit 18 Monate nach dem Abrechnungszeitraum erloschen?

    Vielen Dank im Voraus!

  • Nathalie Hetschold
    23. Oktober 2015 - 09:38 Antworten

    Lieber Herr Hundt;

    wir haben im März die Nebenkostenabrechnung für 2014 erhalten – fehlerhaft. Haben diese nachweislich beanstandet und statt einer Nachzahlung sollten wir nun eine Zurückzahlung oder Gutschrift erhalten.

    Seither hat die Vermieterin nicht reagiert – uns immer wieder vertröstet – ich nehme an, sie möchte nicht zahlen, ihr ist es bewusst und alles nachvollziehbar weshalb wir beanstandet haben.

    Wie kommen wir an unser Geld und bis wann muss die korrekte Nebenkostenabrechnung vorliegen – diese haben wir bis heute noch nicht von ihr erhalten,

    Ich freue mich von Ihnen zu lesen.

    Dankeschön.

    LG Nathalie Hetschold

  • Karsten Neuheisel
    4. November 2015 - 23:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    seit dem 01.10.2013 bin ich Mieter in der jetzigen Wohnung. Der erste Abrechnungszeitraum war vom 01.10.2013 bis zum 30.06.2014. In der Nebenkostenabrechnung, welche mir am 17.12.2014 zuging, wurde ein Guthaben von 288,22 EUR ausgewiesen. Diese wurde mir wenig später von meinem Vermieter überwiesen.
    Am 03.11.2015 habe ich nun ein Schreiben bezüglich der o. g. Nebenkostenabrechnung erhalten. Darin teilt mir mein Vermieter mit, dass ihm hierbei ein Fehler unterlaufen sei. Es handele sich nicht um ein Guthaben, sondern um eine Nachzahlung von 288,22 EUR. Eine Kopie der damaligen Nebenkostenabrechnung war beigefügt. Hierauf ist zu sehen, dass diese inhaltlich und somit an sich richtig ist. Auch am Ende stimmen die Gesamtsumme der Nebenkosten und die Gesamtsumme der bereits von mir geleisteten monatlichen Vorauszahlung. Lediglich bei dem Differenzbetrag dieser beiden Summen hat der Vermieter quasi „plus“ mit „minus“ verwechselt. So wurde zunächst ein Guthaben ausgewiesen und keine Nachzahlung.
    Gemäß § 556 III BGB ist die Frist für die Geltendmachung einer Nachforderung durch meinen Vermieter bereits abgelaufen. Meine Frage ist nun, ob es sich hierbei um eine Berichtigung der Nebenkostenabrechnung und somit um eine Nachforderung handelt. Denn, wie bereits dargestellt, ist die Nebenkostenabrechnung an sich ja richtig. Daran schließt sich dann natürlich die Frage an, ob ich zur Zahlung der 288,22 EUR (x 2) verpflichtet bin.

    Vielen Dank vorab!

    Viele Grüße,
    Karsten Neuheisel

    • Dennis Hundt
      8. November 2015 - 16:18 Antworten

      Hallo Karsten,

      grundsätzlich sind die Kosten ja durch Sie „verursacht“, daher wäre ein Ausgleich entsprechend fair. Ob Sie dazu verpflichtet sind, sollten Sie von einem Anwalt bewerten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ruth S.
    17. Dezember 2015 - 17:36 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    Ich hoffe, Sie können mir bei meinem Anliegen einen Rat geben:

    Ich habe leider erst im Nachhinein festgestellt, dass die Abrechnung der Nebenkosten 2013 und 2014 fehlerhaft war da bei der Umlage des Aufzuges ein falscher Schlüssel benutzt wurde und mir und meinen Nachbarn somit zuviel berechnet wurde.

    Der Umlageschlüssel für den Aufzug wurde jedoch gar nicht erläutert in den Abrechnungen und war somit nicht nachvollziehbar (hier wurde nur die Gesamtfläche des Hauses angegeben, nicht aber die Fläche des Vorder- oder Hinterhauses; der Aufzug wird jedoch nur dem Vorderhaus zugerechnet).

    „Herausbekommen“ habe ich den Fehler nur durch Rücksprache mit meiner Nachbarin, sie wohnt schon länger im Haus und hat leider auch erst jetzt bemerkt, dass sich der Schlüssel für den Aufzug vom Jahr 2012 auf 2013 geändert hat – wenn dies nicht aufgefallen wäre, wären wir nicht auf die Idee gekommen, die Abrechnung anzuzweifeln.

    Nach Rückfrage hat uns nun der Vermieter die Differenz für 2014 erstattet, die für 2013 jedoch nicht da er meint, dies liegt außerhalb der 12-Monats-Frist.

    Da die Abrechnung aber rechnerisch stimmte und wir den Schlüssel mit den Informationen die mir vorlagen gar nicht nachvollziehen konnte, frage ich mich ob wir diese Abrechnung nicht doch im Nachhinein anzweifeln können.

    Über eine Antwort würde ich mich (und alle meine Nachbarn) sehr freuen.

    Herzlichen Dank,

    Ruth S.

  • somaia Jusufi
    3. Januar 2016 - 19:07 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben eine 2.Nebenostenabrechnung bekommen mit einer Aufforderung von ca. 188€, weil die Heizkosten vom Versorger falsch berechnet worden sind. Die 2. Abrechnung erfolgte am 17.09.2015 ausgezogen aus der Wohnung sind wir am 23.08.2014.
    Das Heißt die Abrechnung erfolge nach einem Jahr. Ist die Aufforderung gültig, nur weil der Vermieter selbst nicht dran Schuld war sondern techem (Heizung und Warmwasser Versorger)?

    Viele Dank im Voraus.
    Grüß

    Somaia J.

  • Jana Schurig
    20. Februar 2016 - 18:30 Antworten

    Ich habe für das Jahr 2014 meine Betriebskostenabrechnung erhalten mit dem Datum 15. Oktober 2014! Abrechnungszeitraum ist der 1. Januar 2014 – 31. Dezember 2014. Ich habe den Vermieter darauf hingewiesen aber er hat dies nicht korrigiert, sondern mich aufgefordert bis Ende Februar 2016 die Nachzahlung zu leisten. Muss ich diesen Betrag nachzahlen? Der Vermieter hat mich dazu am 10. Februar 2016 aufgefordert. Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir eine Auskunft geben können.
    Vielen Dank und viele Grüße
    Jana Schurig

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2016 - 04:01 Antworten

      Hallo Jana,

      wollen Sie die Nachzahlung tatsächlich wegen eines Fehlers im Erstellungsdatums verweigern? Falls ja, würde ich mich an Ihrer Stelle zuvor rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rene Drescher
    14. März 2016 - 23:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir sind zum 30.06.2015 aus einer Mietwohnung ausgezogen. Im Februar erhielten wir eine Aufforderung einer Nebenkosten Nachzahlung für das letzte Jahr (01.01.-30.06.2015). Die letzten Jahre hat unser Vermieter es versäumt die Nebenkosten zu erhöhen, laut seiner Aussage hatte er da keinen Kopf für. Wir haben in den letzten 8 Jahren nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Unserer damaliger Nachbar und guter Freund zog Ende Januar diesen Jahres aus der Nachbarwohnung aus. Er erhielt im September vom Vermieter einen Brief, in dem steht das er zum 01.01.2016 die Nebenkosten erhöht und das er für 2015 keine Nachforderungen stellt, da es seine Schuld sei und er schon seid langem wusste aber nie Zeit gefunden hatte sich damit zu beschäftigen. Wir sollen nun für die 6 Monate nachzahlen. Die Abrechnung steckt voller Fehler z.B. berechnet er uns den Wasserverbrauch von Januar bis März. Kein Verteilerschlüssel. Die Angehängten Rechnungen sind teilweise 2 Jahre alt, z.B. Gebäudehaftpflicht. Wie sollen wir uns verhalten?

  • Peter
    18. März 2016 - 15:02 Antworten

    Guten Tag,

    unser Vermieter Hat ende 2014 einen Bescheid für die Grundstückssteuer für 2015 erhalten, nun 2016 will er diese Differenz nachgezahlt bekommen. Hätte er unsere Vorauszahlung nicht innerhalb von 3 Monaten anpassen müssen?

    • Dennis Hundt
      18. März 2016 - 23:04 Antworten

      Hallo Peter,

      der Vermieter kann nicht bei jeder Preisänderung (Steuer, Vorsorge, Dienstleister) die Nebenkostenvorauszahlungen ändern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rösler
    25. Juli 2016 - 13:28 Antworten

    Wir haben im letzten Jahr die Nebenkostenabrechnung vorbehaltlos bezahlt. Jetzt haben wir festgestellt, dass die Hausreinigung dort aufgelistet wird, welche aber laut Mietvertrag explizit nicht in die Nebenkosten fällt.
    Können wir die Kosten für die Hausreinigung für dieses Jahr beanstanden oder haben wir uns durch die letzte Zahlung mit den Kosten für die Hausreinigung dauerhaft einverstanden erklärt?

  • Janine
    4. August 2016 - 11:00 Antworten

    Hallo.
    Ich wohne seit 8 Jahren in meiner Wohnung und hatte Ende 2015 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 erhalten. Laut diesem Schreiben sollte das Guthaben bis Februar 2016 gezahlt werden.
    Nun hat sich der Vermieter ab den 01.01.2016 eine neue Hausverwaltung gesucht. Diese Firma möchte das Guthaben nicht auszahlen und prüft angeblich alle Betriebskostenabrechnungen. Ist das rechtens und wie lange darf das dauern?
    Vielen Dank im Voraus

  • Nora Ida Hilberscheid
    8. Oktober 2016 - 15:29 Antworten

    Meine Eltern haben 2013 bis Anfang 2014 eine Wohnung in einem Vierparteien-Neubau bewohnt. Die Nebenkostenabrechnung war rechtzeitig erfolgt, sie war nachvollziehbar aufgebaut. Die Grundsteuer war angegeben und korrekt auf alle Parteien verteilt worden. Sie war nicht als vorläufig gekennzeichnet worden, meine Eltern haben sie fristgertecht bezahlt.

    Nun, in 2016, erhalten meine Eltern ein Schreiben des Immobilienverwalters, der sie zur Nachzahlung der Grundsteuer auffordert mit dem Hinweis, die Stadt habe gerade erst die Grundsteuer von einer unbebauten Parzelle auf ein Wohnhaus umgestellt und diese nun in korrekter Höhe nachträglich in Rechnung gestellt.

    Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe, können meine Eltern grundsätzlich die Zahlung mit Hinweis auf die Tatsache, dass dem Immobilienverwalter von der Nachforderung als Fachmann habe wissen müssen, diese in der Original-Nebenkostenabrechnung aber nicht als vorläufig gekennzeichnet hat, abweisen. Der Immobilienverwalter hat die verspätete Geltendmachung im Sinne des § 556 III 2 BGB zu vertreten.

    Ist das so richtig?

    • Dennis Hundt
      9. Oktober 2016 - 15:57 Antworten

      Hallo Nora Ida,

      ich kann Ihnen hier leider für Ihren Einzelfall nicht mit Ja oder Nein antworten. Am besten lassen Sie die Abrechnung und die Aufforderung zur späteren Nachzahlung rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephan Linden
    10. Oktober 2016 - 15:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Wir haben für 2015 zu unserer Nebenkostenabrechnung ca. 4 Wochen später eine Korrektur bekommen, da der Verwalter, bzw. Dienstleister (techem) in der ersten Abrechnung (wie auch die letzten Jahre schon) die Warmwasserkosten nicht verbrauchsbezogen berechnet hatte. Wir haben nun eine Nachzahlung zu leisten. Hätte der Vermieter/Verwalter/Dienstleister uns nicht vorher informieren müssen, dass die Abrechnung nun korrekt nach Heizkostenverordnung, bzw. Verbrauch geschieht? Wir haben uns in unserem Verbrauch die letzten Jahre natürlich dem bisherigen Abrechnungsmodus angepasst und rechnen nun für 2016 bisher ebenfalls mit einer höheren Rechnung…

    Gruss

    • Dennis Hundt
      10. Oktober 2016 - 15:49 Antworten

      Hallo Stephan,

      danke für Ihren Beitrag. Ich verstehe leider nicht genau, worüber Sie hätten informiert werden sollen/wollen? Vielleicht könnten Sie das noch etwas genauer ausführen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephan Linden
    10. Oktober 2016 - 16:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Die Aufbereitung des Warmwassers wurde bisher nur zentral erfasst und über die Mietparteien (nach qm) verteilt. Dies wurde in der ersten Nebenkostenabrechnung für 2015 auch weiterhin gemacht. Bei der Korrektur wurde nun exakt nach Verbrauch abgerechnet (Wärmezähler am Heizkörper). Es ist mir schon klar, dass die Korrektur nun genauer ist und auch nach Heizkostenverordnung so sein muss. Ich würde nur gerne wissen, ob wir Mieter nicht vorher darüber informiert werden mussten, um ggf. unser Verbrauchsverhalten anzupassen.

    Schönen Gruss

    • Dennis Hundt
      11. Oktober 2016 - 09:38 Antworten

      Hallo Stephan,

      in meinen Augen hätte der Vermieter auch in den vergangene Jahren korrekt abrechnen müssen. Ihnen stand ggf. ein Kürzungsrecht zu, siehe: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung.

      Ihr Gedanke ist nachvollziehbar und gleichermaßen verwirrend – da Sie eine Info erwarten, dass der Vermieter ab sofort korrekt abrechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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