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Nebenkostenabrechnung: Warum der Mietvertrag so wichtig ist

Ein Mietvertrag ist deshalb wichtig, da er die Grundlage bildet, auf der der Vermieter dem Mieter Nebenkosten berechnen und eine Nebenkostenabrechnung erstellen kann. Die Mühe, einen Mietvertrag zu erstellen, lohnt sich immer, und zwar für beide Seiten.

Gemäß § 556 I 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter auch Nebenkosten trägt. Gibt es keine diesbezügliche Vereinbarung, trägt der Vermieter die Nebenkosten. Der Mieter kann dann davon ausgehen, dass eventuell anfallende Nebenkosten in die Miete einkalkuliert sind unter braucht keine zusätzlichen Nebenkosten zu bezahlen. Dann kann der Vermieter auch keine Nebenkostenabrechnung erstellen und muss sämtliche Nebenkosten, auch die des Energieverbrauchs des Mieters, vollständig selbst bezahlen.

In diesem Artikel zeigen wir, warum der Mietvertrag die wichtigste Grundlage für eine Korrekte und erfolgreiche Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter ist. Artikelempfehlung: Die 8 häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Ohne Vereinbarung keine Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter kann also vom Mieter Nebenkosten nur dann verlangen, wenn er mit dem Mieter eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen hat.

Zwar können die Parteien auch mündlich verabreden, dass der Mieter Nebenkosten bezahlen soll. Daraus ergeben sich jedoch zwei Probleme. Bestreitet der Mieter (spätestens wenn er die Nebenkostenabrechnung erhält und eine Nachzahlung leisten soll) eine solche Nebenkostenvereinbarung, hat der Vermieter ein Beweisproblem.

Der Vermieter ist nämlich darlegungs- und beweispflichtig, dass und in welchem Umfang eine Nebenkostenumlegung vereinbart wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 110).

Das andere Problem kann darin bestehen, dass der Vermieter die eventuell vereinbarten und umlagefähigen Nebenkosten konkret angeben oder zumindest eindeutig bestimmenbar bezeichnen muss. An diese Bestimmtheit der Nebenkostenvereinbarung stellt die Rechtsprechung teilweise sehr strenge Anforderungen. Bloß mündliche Vereinbarungen werden diesen Anforderungen nicht gerecht.

Siehe auch: Nebenkostenabrechnung ohne schriftlichen Mietvertrag

Nur der schriftliche Mietvertrag bietet Sicherheit

Will der Vermieter den Mieter irgendwelche Nebenkosten berechnen, muss er sich auf eine eindeutige Vereinbarung beziehen können. Eine solche Vereinbarung bietet nur ein schriftlicher Mietvertrag. Im Mietvertrag kann der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren, dass Nebenkosten zu zahlen sind. Dazu hat er formal zwei Möglichkeiten.

Im Idealfall bezeichnet und beziffert der Vermieter im Mietvertrag die Betriebskosten im Detail. Je detaillierter er dies tut, desto eher ist auf der sicheren Seite. Allerdings ist der Aufwand relativ hoch und das Risiko, etwas zu vergessen, groß.

Der einfachste Weg: Auf die Betriebskostenverordnung verweisen!

Alternativ kann der Vermieter auch pauschal auf § 2 Betriebskostenverordnung verweisen, in der mit den Ziffern 1 – 17 alle in Betracht kommenden Betriebskostenarten aufgeführt sind.

Er sollte diese als Anhang dem Mietvertrag beifügen (§ 556 I 3 BGB), auch wenn die bloße Bezugnahme auf diesen Text bereits ausreicht (BGH WuM 2004, 292). Zur Information des Mieters ist die Anlage jedoch empfehlenswert.

Es ist nicht nachteilig, wenn der Betriebskostenkatalog auch Positionen aufführt, die tatsächlich im konkreten Fall nicht anfallen. Der Mieter wird dadurch nicht benachteiligt, weil nicht anfallende Kosten auch nicht auf ihn umgelegt werden können.

Vorauszahlungen oder Pauschale?

Der Mieter leistet auf die Betriebskosten üblicherweise monatliche Vorauszahlungen (§ 556 II BGB). Dann ist der Vermieter verpflichtet, über die Vorauszahlungen für die umzulegenden Betriebskosten nach dem Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode jährlich abzurechnen (§ 556 III BGB).

Ist im Mietvertrag unklar, ob eine Vorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist, gehen die Gerichte von einer Pauschale aus, und zwar auch dann, wenn die vereinbarte Zahlung den Kostenaufwand des Vermieters nicht abdeckt. Auch dann kann der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellen. Auch insoweit ist es wichtig, eine klare Aussage zu treffen.

Weiterführende Infos: Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale

Fazit:

Nur ein schriftlicher Mietvertrag, in dem eindeutig auf den Anfall von Nebenkosten verwiesen wird, bietet dem Vermieter die Sicherheit, Nebenkosten einfordern und eine Nebenkostenabrechnung erstellen zu können und dem Mieter die Sicherheit, nur die Nebenkosten oder überhaupt Nebenkosten bezahlen zu müssen, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

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