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Nebenkostenvorauszahlung

Der Mieter ist nach dem Mietrecht nicht ohne Weiteres verpflichtet, eine Nebenkostenvorauszahlung zu leisten. Der Vermieter kann Vorauszahlungen nur fordern, wenn er diese im Mietvertrag mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart.

Voraussetzung für die Forderung einer Nebenkostenvorauszahlung ist, dass der Mieter überhaupt verpflichtet ist, Nebenkosten zu zahlen und die Umlage bestimmter Nebenkosten auf den Mieter wirksam vereinbart wurde.  Nebenkosten, die der Vermieter nicht umlegen darf, können nicht Gegenstand von Vorauszahlungen sein (siehe Nebenkostenauflistung § 2 Betriebskostenverordnung).

Abschlagszahlungen = Nebenkostenzahlungen

Wird im Mietvertrag der Begriff „Abschlagszahlungen“  verwendet, ist er im Sinne einer Nebenkostenvorauszahlungspflicht zu interpretieren (AG Lingen, WuM 1996,714).  Auch kann eine Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn der Mieter Zahlungen leistet und diese für Nebenkosten verwendet wissen möchte (LG Berlin, ZMR 2002,52).

Anpassung der Nebenkosten auf Verlangen des Vermieters

Ist im Mietvertrag nichts weiter vereinbart, kann der Vermieter bei nicht preisgebundenem Wohnraum  (Errichtung ohne öffentliche Fördermittel) in besonderen Fällen eine Nebenkostenvorauszahlung fordern, wenn er dies einseitig gegenüber dem Mieter erklärt (auf die Zustimmung des Mieters kommt es nicht an) und von der ursprünglich vereinbaren Inklusivmiete zur verbrauchsabhängigen Abrechnung übergehen möchte.

§ 556a II BGB räumt dem Vermieter insoweit das Recht ein, einseitig in die Mietstruktur einzugreifen. Der Mieter selbst hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter von dieser gesetzlichen Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht. Die Änderungsmöglichkeit beschränkt sich jedoch auf die Mietnebenkosten, bei denen eine Verbrauchserfassung möglich ist.  Die Inklusivmiete ist dann um den Betrag der Nebenkosten herabzusetzen (§ 556a Abs. 2, S.3 BGB).

Die Änderung ist nur vor dem Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes erlaubt (§ 556a Abs. 2 S. 2 BGB). Eine rückwirkende, auf einen vergangenen Abrechnungszeitraum zielende Erklärung ist ausgeschlossen. Der Vermieter muss den Mieter zudem schriftlich informieren.

Die völlige Umstellung der Inklusivmiete auf eine reine Nettomiete mit voller Abrechnung aller Nebenkosten kann der Vermieter über diesen Weg jedoch nicht erreichen. Auch der Übergang von der Inklusivmiete zu einer Nebenkostenpauschale ist so nicht möglich.

Fälligkeit der Nebenkostenvorauszahlung

Die Vorauszahlungen sind Bestandteil der Miete. Sie sind deshalb zusammen mit der Grundmiete fristgerecht zum vereinbarten Zeitpunkt zu bezahlen. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch erlaubt.

§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB bestimmt, dass die Vorauszahlungen angemessen sein müssen. Sie sind angemessen, wenn sie die zu erwartenden Nebenkosten aller Voraussicht nach abdecken. Da künftige Kostenansätze nie genau einzuschätzen sind, sind Vorauszahlungen auch dann noch angemessen, wenn sie im Ergebnis zu Überzahlungen führen (BayObLG, WuM 1995, 695). Dem Vermieter ist insoweit ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzugestehen. Allenfalls dann, wenn durch die Vorauszahlungen erhebliche Zinsgewinne zu Gunsten des Vermieters entstehen würden, kann die Grenze zur Unangemessenheit überschritten sein. Auch kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die Vorauszahlungen die anfallenden Nebenkosten tatsächlich abdecken werden (BGH NJW 2004, 1102). Letztlich bestimmt sein Verbrauch den Kostenanfall.

Nebenkostenvorauszahlungen zu hoch/zu niedrig angesetzt: Folgen für Mieter und Vermieter

  1. Erweisen sich die Nebenkostenvorauszahlungen als zu hoch/zu niedrig angesetzt, können die Parteien die Vorauszahlungen während einer Abrechnungsperiode in freier Vereinbarung auf eine angemessene Höhe herabsetzen/heraufsetzen.  Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Herabsetzung, da der Vermieter zur Jahresabrechnung ohnehin verpflichtet ist und eventuelle Überzahlungen erstatten muss.
  2. In § 560 Abs. 4 BGB sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter als auch der Mieter nach einer Nebenkostenabrechnung die Anpassung der Nebenkosten auf eine angemessene Höhe durch einseitige Erklärung vornehmen kann.
  3. Haben die Parteien eine Nebenkostenpauschale vereinbart, gibt das Gesetz vor, dass der Vermieter bei einer sich abzeichnenden Erhöhung von Nebenkosten einseitig (auf die Zustimmung des Mieters kommt es nicht an) berechtigt ist, den Mehrbetrag anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dieses im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 I BGB).

Gleiches gilt für den Fall, dass sich die Nebenkosten entgegen der Schätzung ermäßigt haben (§ 560 III BGB). Dann verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Pauschale nach unten anzupassen.

Vermieter gaukelt Mieter geringe Nebenkosten vor

Schwierig ist die Situation, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beim Mieter den Eindruck erweckt, dass die Vorauszahlungen kostendeckend sind, um den Mieter durch die scheinbar günstigen Mietkonditionen zum Abschluss des Mietvertrages zu motivieren. In diesem Fall kann der Vermieter arglistig handeln, wenn er von einem regelmäßig und erfahrungsgemäß höheren Kostenaufwand weiß oder angesichts der Erfahrungen aus dem Vorjahr damit rechnen muss (BGH NJW 2004, 1102).

Ein eventueller Schadensersatzanspruch des Mieters erfordert den Nachweis, dass er den Mietvertrag zu den Bedingungen nicht abgeschlossen hätte, wenn er die wirklichen Nebenkosten gekannt hätte und der Mieter ein günstigeres Wohnangebot hätte annehmen können (LG Berlin ZMR 1999, 637). Das Landgericht Düsseldorf  gestand einem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht zu, da der Gesamtbetrag der Nebenkostenzahlungen unzumutbar hoch ausfiel (NZM 2002, 604).

Sichert der Vermieter ausdrücklich und unmissverständlich zu, dass die Vorauszahlungen den Abrechnungsbetrag decken werden, kann er keine Nachforderungen stellen (Lehmann, WuM 2004, 254).

Ansonsten ist es das Risiko des Mieters, wenn die Vorauszahlungen nicht kostendeckend sind. Will er dieses Risiko vermeiden, muss er bei Abschluss des Mietvertrages genaue Aufklärung oder die Zusicherung der Kostendeckung verlangen.

Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten: Bei fehlender Abrechnung durch den Vermieter

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsfrist von 12 Monaten die Nebenkostenvorauszahlungen ab, kann der Mieter die Zahlung künftiger Nebenkostenvorauszahlungen verweigern (BGH ZMR 1994, 339).

Ein solches Zurückbehaltungsrecht besteht bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung. Inhaltliche Einwendungen gegen die Abrechnung selbst muss der Mieter jedoch in einem Mietnebenkostenprozess gesondert geltend machen (AG Pinneberg ZMR 2003, 494). Ist die Abrechnung formell in Ordnung, muss der Mieter also laufende Vorauszahlungen leisten.

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bezieht sich nur auf die Nebenkosten, nicht auf die Grundmiete, da der Mieter zur Zahlung der Grundmiete ohnehin verpflichtet ist (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 25).

Nebenkostenvorauszahlung bei Mietminderung

Hat der Mieter Anlass, die Grundmiete wegen eines Mangels der Wohnung zu mindern, wirkt sich dieser Umstand auch auf die Nebenkosten aus. Das Minderungsrecht des Mieters bemisst sich nach der Grundmiete (Kaltmiete) und erfasst gleichermaßen auch die Nebenkosten (BGH, Urteil vom 13.4.2011, Az.: VIII ZR 223/10). Die Minderungsquote bezieht sich dabei zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlungen und ist gleichermaßen der späteren Endabrechnung zugrunde zu legen.

15 Antworten auf "Nebenkostenvorauszahlung"

  • Mieterin
    27. Juni 2016 - 09:50 Antworten

    Mein neuer Vermieter will meine Nebenkosten um monatlich 29€ kürzen, da es zu einem Guthaben von 355€ kam. Kann ich dieser Kürzung widersprechen oder muss ich das einfach so hinnehmen? Meine Angst ist, dass ich dann eine Nachzahlung leisten muss, die ich eventuell nicht tragen kann.

    • Dennis Hundt
      27. Juni 2016 - 13:24 Antworten

      Hallo Mieterin,

      ich denke Ihre Vermieter wird nichts dagegen haben, wenn Ihren Vorauszahlung nur zum Teil oder auch garnicht gesenkt wird. Alternativ können Sie die 29 Euro auch einfach weglegen, für eine mögliche Nachzahlung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    24. März 2017 - 18:36 Antworten

    Hallo,

    unser potentieller Vermieter hält sich nicht an die abgesprochen Vereinigungen (Erste Kaution, danach erhalt des Wohnungsschlüssels) nun sollen wir vor Einzug drei Nebenkosten vorraus zahlen (450€). Obwohl wir ’nur‘ ausmessen und ein paar Kartons reinstellen wollen. Wen wir der Zahlung nicht nachkommen würden, würde der Mietvertrag ‚zerrissen‘ werden laut Vermieter.

    Das Problem ist dass unser Sohn nun schon dort an der Schule angemeldet ist und einen Hortplatz kurzfristig bekommen hat…

    Hilfe!

    • Dennis Hundt
      25. März 2017 - 07:51 Antworten

      Hallo Julia,

      Sie haben das gesetzliche Recht die Kaution in drei Raten zu zahlen – auf der anderen Seite wollen viele Vermieter in der Praxis die komplette Kaution vor Einzug erhalten. Vielleicht ist das der Hintergrund?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mike
    17. Mai 2017 - 22:18 Antworten

    Guten Abend,
    im Untermietvertrag steht folgender Pasus:

    „Zu der Miete sind Nebenkosten (Strom, Gas, GEZ-Gebühren, Wasser, Internet, Kabelanschluss) in der Höhe von 53,- Euro pro Monat zu zahlen.
    Miete und Nebenkosten sind immer bis zum 15. Werktag eines jeden Monats im Voraus einzuzahlen.“

    Der Mietvertrag war auf 8 Minate befristet.
    Nach Beendingung werden nun auch Gebühren wie Abfall, Hausmeister, Versicherung, Steuer und Treppenhausstrom in der Nebenkostenabrechnung eingefordert und es ist eine Nachzahlung von ca. 300,- Euro fällig.

    1. Handelt es sich laut Formulierung um eine Pauschale und alle Kosten sind mit der Zahlung beglichen?
    oder
    2. Dürfen vom Vermieter nur die im Untermietvertrag aufgeführten Positionen umgelegt werden?

    Danke Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      17. Mai 2017 - 22:50 Antworten

      Hallo Mike,

      als Nebenkosten können nur Positionen umgelegt werden, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mark
    5. Oktober 2017 - 20:42 Antworten

    Hallo,

    ich habe einen Mietvertrag bestehend aus der Grundmiete sowie einer Betriebskostenvorauszahlung und einer Heizkostenvorauszahlung.
    Der Energieanbieter reicht mir nun die Abschlagsrechnungen sowie eine Nachforderung ein.
    Der Vermieter sagt lediglich, dass ich das zahlen müssse, dass wäre bei den Vormietern auch so gewesen.
    Wofür zahle ich dann eine Heizkostenvorauszahlung an den Vermieter?
    Meines Erachtens muss der Vermieter bezahlen.

    Viele Grüße

    Mark

    • Dennis Hundt
      6. Oktober 2017 - 10:16 Antworten

      Hallo Mark,

      haben Sie vielleicht eine Gas-Etagenheizung?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Mark
        6. Oktober 2017 - 19:30 Antworten

        Hallo Dennis,

        es handelt sich dabei um eine Mehfamilienhaus ohne Gas.
        Heizung sowie Warmwasser hat er mir in Rechnung gestellt.

        Viele Grüße

        Mark

        • Dennis Hundt
          7. Oktober 2017 - 09:36 Antworten

          Hallo Mark,

          das macht dann nur Sinn, wenn Ihre Vorauszahlungen angerechnet werden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Michaela Malz
    11. Juli 2018 - 09:11 Antworten

    Hallo.
    In meinem Mietvertrag sind die Nebenkosten aufgeschlüsselt nach kalte Betriebskosten und Heizung| warm Wasser.
    Nun habe festgestellt, das laut meiner Abrechnung eine wesentlich geringere Vorauszahlung geleistet wurde als im Mietvertrag aufgeschlüsselt. Was kann ich jetzt tun?

    • Dennis Hundt
      11. Juli 2018 - 10:15 Antworten

      Hallo Michaela,

      wenn Sie zu wenig vorauszahlen, kommt es i.d.R. zu einer Nachzahlung. Passen Sie Ihre zukünftigen Vorauszahlungen an, um weitere Nachzahlungen zu vermeiden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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