Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung


Das Gesetz gibt als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung als Regelmaßstab die Wohnfläche vor. Vermieter und Mieter sind an diese Regelvorgabe aber nicht gebunden und können einen abweichenden Verteilerschlüssel, beispielsweise auch die Personenzahl, für maßgeblich vereinbaren (§ 556a II BGB).

Der Verteilerschlüssel Wohnfläche führt oft zu Ungerechtigkeiten, wenn in einer 150 m² großen Wohnung nur eine Person (Single) wohnt und gegenüber einer mit sechs Personen belegten 75 m² großen Wohnung vergleichsmäßig mehr Wasserkosten bezahlen muss. In diesem Fall bietet sich die Abrechnung nach der Personenzahl an.

Verteilerschlüssel nach Personenzahl bedarf der vertraglichen Vereinbarung

Allerdings kann der einzelne Mieter entgegen einer anderweitigen Vereinbarung im Mietvertrag (Abrechnung nach Wohnfläche, Wohneinheiten, Verbrauch) vom Vermieter nicht verlangen, dass er einen personenbezogenen Maßstab anwendet (LG Mannheim NZM 1999, 365). Ebenso wenig besteht eine allgemeine Verpflichtung des Vermieters, personenbezogene Gebühren auch personenbezogen umzulegen. Die Abrechnung nach der Personenzahl bedarf immer der ausdrücklichen Vereinbarung.

Bei Kostenarten, wie Abwasser, Müll, Fahrstuhl oder Hausbeleuchtung erscheint die Kostenverteilung nach der Personenzahl gerecht. Je mehr Personen in einer Wohnung leben, desto größer ist der Verbrauch, desto stärker nutzen sie die Einrichtungen des Gebäudes. Bei anderen Kostenarten, wie Grundsteuer, Straßenreinigung oder Sach- und Haftpflichtversicherung stimmt dieser Ansatz nicht mehr. Diese Kosten fallen unabhängig von der Belegung einer Wohnung an.

Streitpunkt Feststellung der Personenzahl

Wird als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung die Personenzahl vereinbart, streiten die Parteien oft darüber, wie viele Personen überhaupt im Haus wohnen. Bei größeren Mehrfamilienhäusern kann die Ermittlung der Personenzahl für den Vermieter oder den Verwalter ein echtes Problem darstellen.

Problem: Dann ist zu ermitteln, wer ist Mieter und wer ist Besucher? Ist eine ehemals als Besucher geltende Person als Lebenspartner beim Mieter eingezogen? Wohnen Sohn oder Tochter noch in der elterlichen Wohnung oder sind sie ausgezogen?, Sind Neugeborene und Kleinkinder voll mitzurechnen? Was ist, wenn der Mieter den Winter auf Mallorca verbringt und keinen Verbrauch tätigt? Auch bei jedem Ein- und Auszug verändert sich das Verhältnis der Kostentragung. Oft steht die größere Einzelfallgerechtigkeit außer Verhältnis zum Verwaltungsaufwand. Vor allem bei großen Abrechnungseinheiten können Vermieter und Verwalter schnell überfordert sein.

  • Maßgebend ist  die tatsächliche Benutzung einer Wohnung, die melderechtliche Registrierung ist nicht relevant (BGH WuM 2008, 151). Besucher zählen nicht, auch wenn sie häufig anwesend sind (AG Ahaus WuM 1997, 232).
  • Der Vermieter darf für Säuglinge, Tierhaltung,  Autowaschen, Waschmaschine, häufiges Duschen oder Aquarien keine Zu- oder Aufschläge vornehmen (AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549). Auch sonstige Umstände, die sich aus die Lebensgewohnheiten einzelner Mieter ergeben, bleiben außen vor (LG Mannheim NZM 1999, 366). Allerdings kann der Vermieter mit dem Mieter vertraglich vereinbaren, dass solche individuellen Umstände berücksichtigt werden.
  • Lediglich dann, wenn es um die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten geht, ist der Vermieter nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Energieverbrauchskosten mindestens zu 50 % nach dem Verbrauch abzurechnen. Für den Rest kann er eine personenbezogene Abrechnung vereinbaren.

Insgesamt ist festzustellen, dass der Verteilerschlüssel nach der Personenzahl bei einigen Nebenkostenarten, insbesondere wenn es um Verbrauchskosten geht,  durchaus gerecht ist, sich zugleich aber auch als kompliziert darstellt und einen erheblichen Kontroll- und Verwaltungsaufwand verursacht.

So muss der Vermieter abrechnen

Bei der Kostenverteilung nach der Personenzahl muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung genau angeben, wie viele Personen während des Abrechnungszeitraums in dem Gebäude gewohnt haben und wie viele Personen der einzelnen Wohnung zuzuordnen sind.

Der Vermieter muss angeben und, wenn es der Mieter bestreitet, auch beweisen, in welchem Monat wie viele Personen in der einzelnen Wohnung gewohnt haben (AG Köln ZMR 1995, Heft 9 S. IX).

Gibt der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nicht zu erkennen, dass und wie er nach der Personenzahl abgerechnet hat, kann die Nebenkostenabrechnung, wenn sie für den Mieter so nicht nachvollziehbar ist, formell fehlerhaft sein. Ein sich eventuell ergebender Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters wäre nicht fällig.



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