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Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Das Gesetz gibt als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung als Regelmaßstab die Wohnfläche vor. Vermieter und Mieter sind an diese Regelvorgabe aber nicht gebunden und können einen abweichenden Verteilerschlüssel, beispielsweise auch die Personenzahl, für maßgeblich vereinbaren (§ 556a II BGB).

Der Verteilerschlüssel Wohnfläche führt oft zu Ungerechtigkeiten, wenn in einer 150 m² großen Wohnung nur eine Person (Single) wohnt und gegenüber einer mit sechs Personen belegten 75 m² großen Wohnung vergleichsmäßig mehr Wasserkosten bezahlen muss. In diesem Fall bietet sich die Abrechnung nach der Personenzahl an.

Verteilerschlüssel nach Personenzahl bedarf der vertraglichen Vereinbarung

Allerdings kann der einzelne Mieter entgegen einer anderweitigen Vereinbarung im Mietvertrag (Abrechnung nach Wohnfläche, Wohneinheiten, Verbrauch) vom Vermieter nicht verlangen, dass er einen personenbezogenen Maßstab anwendet (LG Mannheim NZM 1999, 365). Ebenso wenig besteht eine allgemeine Verpflichtung des Vermieters, personenbezogene Gebühren auch personenbezogen umzulegen. Die Abrechnung nach der Personenzahl bedarf immer der ausdrücklichen Vereinbarung.

Bei Kostenarten, wie Abwasser, Müll, Fahrstuhl oder Hausbeleuchtung erscheint die Kostenverteilung nach der Personenzahl gerecht. Je mehr Personen in einer Wohnung leben, desto größer ist der Verbrauch, desto stärker nutzen sie die Einrichtungen des Gebäudes. Bei anderen Kostenarten, wie Grundsteuer, Straßenreinigung oder Sach- und Haftpflichtversicherung stimmt dieser Ansatz nicht mehr. Diese Kosten fallen unabhängig von der Belegung einer Wohnung an.

Streitpunkt Feststellung der Personenzahl

Wird als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung die Personenzahl vereinbart, streiten die Parteien oft darüber, wie viele Personen überhaupt im Haus wohnen. Bei größeren Mehrfamilienhäusern kann die Ermittlung der Personenzahl für den Vermieter oder den Verwalter ein echtes Problem darstellen.

Problem: Dann ist zu ermitteln, wer ist Mieter und wer ist Besucher? Ist eine ehemals als Besucher geltende Person als Lebenspartner beim Mieter eingezogen? Wohnen Sohn oder Tochter noch in der elterlichen Wohnung oder sind sie ausgezogen?, Sind Neugeborene und Kleinkinder voll mitzurechnen? Was ist, wenn der Mieter den Winter auf Mallorca verbringt und keinen Verbrauch tätigt? Auch bei jedem Ein- und Auszug verändert sich das Verhältnis der Kostentragung. Oft steht die größere Einzelfallgerechtigkeit außer Verhältnis zum Verwaltungsaufwand. Vor allem bei großen Abrechnungseinheiten können Vermieter und Verwalter schnell überfordert sein.

  • Maßgebend ist  die tatsächliche Benutzung einer Wohnung, die melderechtliche Registrierung ist nicht relevant (BGH WuM 2008, 151). Besucher zählen nicht, auch wenn sie häufig anwesend sind (AG Ahaus WuM 1997, 232).
  • Der Vermieter darf für Säuglinge, Tierhaltung,  Autowaschen, Waschmaschine, häufiges Duschen oder Aquarien keine Zu- oder Aufschläge vornehmen (AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549). Auch sonstige Umstände, die sich aus die Lebensgewohnheiten einzelner Mieter ergeben, bleiben außen vor (LG Mannheim NZM 1999, 366). Allerdings kann der Vermieter mit dem Mieter vertraglich vereinbaren, dass solche individuellen Umstände berücksichtigt werden.
  • Lediglich dann, wenn es um die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten geht, ist der Vermieter nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Energieverbrauchskosten mindestens zu 50 % nach dem Verbrauch abzurechnen. Für den Rest kann er eine personenbezogene Abrechnung vereinbaren.

Insgesamt ist festzustellen, dass der Verteilerschlüssel nach der Personenzahl bei einigen Nebenkostenarten, insbesondere wenn es um Verbrauchskosten geht,  durchaus gerecht ist, sich zugleich aber auch als kompliziert darstellt und einen erheblichen Kontroll- und Verwaltungsaufwand verursacht.

So muss der Vermieter abrechnen

Bei der Kostenverteilung nach der Personenzahl muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung genau angeben, wie viele Personen während des Abrechnungszeitraums in dem Gebäude gewohnt haben und wie viele Personen der einzelnen Wohnung zuzuordnen sind.

Der Vermieter muss angeben und, wenn es der Mieter bestreitet, auch beweisen, in welchem Monat wie viele Personen in der einzelnen Wohnung gewohnt haben (AG Köln ZMR 1995, Heft 9 S. IX).

Gibt der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nicht zu erkennen, dass und wie er nach der Personenzahl abgerechnet hat, kann die Nebenkostenabrechnung, wenn sie für den Mieter so nicht nachvollziehbar ist, formell fehlerhaft sein. Ein sich eventuell ergebender Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters wäre nicht fällig.

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50 Responses to "Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Dennis A.
    27. Mai 2013 - 06:52 Reply

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich hab da eine Frage zu den Verteilerschlüssel. Für das Jahr 2012 bekamen wir zunächst eine Nebenkostenabrechnung in der uns ein Stromverbrauch von 1.700 kwh berechnet wurde. (Strom ist bei den Nebenkosten entahlten und wird nicht separat mit einem Stromanbieter berechnet, eigener Zähler ist in der Wohnung aber enthalten) Die Abrechnung wurde auch bezahlt, da wir sie für korrekt erachteten.

    Drei Wochen später erhielten wir ein Schreiben der Hausverwaltung, dass in den 1.700 kwH (Verbrauch lt. Zähler in unserer Wohnung), nicht die Kosten für Allgemeinstrom (Hausflur etc.) und Waschmaschine/Trockner enthalten sind und somit nachberechnet werden müssen. Wäre ich ja soweit mit einverstanden. Allerdings wurde der gesamte Stromverbrauch des Hauses in dieser neuen Rechnung einfach durch die Personenzahl umgelegt. Bedeutet, dass wir plötzlich 1.000 kwH (2.700 kwH anstatt 1.700 kwH) mehr verbraucht haben sollen und somit um die 200€ zusätzlich zu den bereits beglichenen Nebenkosten nachzahlen sollen.

    Nun sehe ich es allerdings nicht mit ein, den Stromverbrauch der anderen Mietparteien mitzutragen. Speziell muss man dabei anmerken, dass diese beiden anderen Parteien keine separaten Stromzähler für ihre Wohnung haben.

    Da stellt sich mir die Frage, ob das so rechtens ist, gerade da die anderen Mietparteien im Keller zusätzlich zu den Waschmaschinen auch noch zusätzliche Kühlschränke betreiben.

    Über eine Einschätzung ihrerseits für ich mich freuen!

    Freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2013 - 08:05 Reply

      Hallo Dennis,

      grundsätzlich können Nebenkosten (so auch der Allgemeinstrom) über verschiedene Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt werden. Auch nach der Anzahl der Personen. Den vereinbarten Umlageschlüssel finden Sie im Mietvertrag. Ist kein Schlüssel vereinbart, gilt die Umlage nach BGB über die Wohnfläche.

      In der Tat kann es aber nicht richtig sein, dass große Gerät von einzelnen Mietparteien über den Allgemeinstrom versorgt werden. Das sollte abgestellt werden und gibt sicher Raum für Gespräche, einen Widerspruch oder für die Beauftragung eines Anwalts.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter M.
    2. Juli 2013 - 18:25 Reply

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine ehemalige Lebenspartnerin ist zum 30.06.2012 aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen, was ich dem Vermieter mitgeteilt und er mir dieses wiederum quittiert habe.
    Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung für 2012 musste ich feststellen, dass die personenbezogenen Kosten für das komplette Jahr auf Grundlage von 2 Personen berechnet worden sind und nicht ab 01.07. nur noch auf Grundlage einer Person.
    Ist dies rechtens, und die Änderung der Personenanzahl innerhalb eines Abrechnungszeitraums/Jahres nicht möglich, oder ist die Abrechnung nicht korrekt, weil die Änderung der Personenanzahl ab dem 01.07. nicht berücksichtigt worden ist.

    Vielen Dank bereits im Voraus

    Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      3. Juli 2013 - 08:37 Reply

      Hallo Peter,

      das klingt für mich wie ein klarer Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Weisen Sie den Vermieter eifach nochmals auf die Änderung der Personenanzahl hin und bitten Sie um Korrektur der Nebenkostenabrechnung. Im Zweifel kann ein Anwalt diesen Part für Sie übernehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annabell
    17. Juli 2013 - 20:12 Reply

    Hallo Dennis Hundt,
    in unserem Miethaus lebt eine Familie mit einem Kind von 3 Jahren.
    Wasser, Müll ectr. (ausser Steuer, Versicherung…) werden Personenbezogen abgerechnet.
    Als Säugling wurde das Kind nicht berechnet, aber nun ist es 3 Jahre.
    Meine Frage, muss diese Fam. nicht mit 3 Personen berücksichtigt werden?
    U.a. haben sie einen sehr hohen Wasserverbrauch.
    Ich als Einzelperson (bin sehr sparsam, habe mir extra eine neue Waschmaschine gekauft) muss diesen Mehrverbrauch mit tragen.
    Wie schätzen Sie das ein?
    Vielen Dank im voraus.
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      18. Juli 2013 - 06:29 Reply

      Hallo Annabell,

      es gibt sogar Gerichtsurteile, die bestätigen, dass Säuglinge als volle Person angesetzt werden können. Der Anwalt Ihrer Wahl kann Ihnen sicherlich passende Urteile raussuchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pascal L.
    22. Juli 2013 - 16:36 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten und musste feststellen, dass sich der Verteilungsschlüssel für die Pos. Müllabfuhr und allg. Stromkosten geändert hat. In den letzten Jahren wurde hier immer die Personenzahl als Bemessungsgrundlage herangezogen – nun wird es nach Wohnfläche berechnet. Ist ein Wechsel der Bemessungsgrundlage so ohne weiteres möglich?

    Vielen Dank schon mal im Voraus!

    Mit freundlichen Grüßen

    Pascal L.

    • Dennis Hundt
      22. Juli 2013 - 17:35 Reply

      Hallo Pascal,

      schauen Sie in Ihren Mietvertrag, dort finden Sie den Umlageschlüssel, an den sich der Vermieter halten muss. Und im Zweifel wie immer: rechtlichen Rat einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Pascal L.
        23. Juli 2013 - 07:57 Reply

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die Antwort.

        In meinem Mietvertrag sind die beiden Positionen nach Personenzahl bewertet.
        Nach Rückfrage bei meiner Hausverwaltung, wurde gesagt das wir Mieter diesbezüglich informiert wurden – was mir jedoch nicht bekannt ist. Eine Rechtsgrundlage, welche die Änderung begründet, konnte mir telefonisch nicht genannt werden.

        Würde eine schriftliche Information vom Vermieter/Hausverwalter denn grundsätzliche ausreichen um die Bemmungsgrundlage zu ändern oder bedarf es einer Zustimmung meinerseits?

        Mit freundlichen Grüßen

        Pascal L.

  • Pascal L.
    23. Juli 2013 - 09:37 Reply

    So das „Infoschreiben“ wurde mir nun zur Verfügung gestellt. Die Hausverwaltung beruft sich auf §556a Abs. 1 und 2 wodurch die Änderung einseitig erfolgen kann.

    Wenn ich Absatz 2 des Paragraphen jedoch richtig verstehe, muss hier ein Bezug zur erfassten Verursachung respektive dem erfassten Verbrauch gezogen werden könne – dies ist m.E. bei den Positionen nicht möglich.
    Des Weiteren steht in Abs. 3, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unzulässig sein….

    Alles in Allem bin ich gerade etwas verwirrt was die Rechtslage angeht und bitte um Hilfe :-)

    MfG

    Pascal L.

    • Dennis Hundt
      23. Juli 2013 - 19:47 Reply

      Hallo Pascal,

      in §556a steht da ganz deutlich drin „erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung“. Der Müll kann zwar grundsätzlich pro Mieter erfasst (gewogen) werden, aber ich denke das wird in Ihrem Fall nicht so sein. Der Allgemeinstrom wirkt wohl auch nicht separat erfasst.

      Ein Beispiel für eine einseitige Änderung wäre die Wasserabrechnung von Wohnfläche auf Verbrauch (Messung mit Zählern) umzustellen. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pascal L.
    21. August 2013 - 18:44 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank nochmals für die freundliche und schnelle Hilfe.
    Ich habe der NBK-Abrechnung aus den bereits diskutierten Punkten widersprochen und heute die Antwort erhalten.
    Die Hausverwaltung beruft sich nun nichtmehr auf den §556a, sondern generell auf einen erhöhten Mehraufwand der aus der Berechnung nach Personen resultiert. Man „bietet“ mir an (in meinen Augen eher unterschwelliges Drohen) meine Abrechnung weiterhin nach Personen zu berechnen aber im gleichen Zug die Miete um 15 EUR mtl. zu erhöhen…natürlich nur aufgrund des erhöhten Aufwands…

    Zudem schreibt die Verwaltung noch folgendes:

    „Der Vermieter hat unter bestimmten Bedingungen einen Änderungsanspruch des Umlageschlüssels, die eine unzumutbare oder krasse Unbilligkeit voraussetzen. Ob diese Voraussetzungen in unserem Fall vorliegen, wissen wir nicht. Aber darauf kommt es u. E. auch nicht an.“

    Ist Ihnen eine solche Regelung bekannt? Gab es hierzu vll. schon Gerichtsurteile? Welche Bedingungen müssen erfüllt sein?

    Des Weiteren stellt sich mir die Frage ob der Vermieter die Miete (einfach so) erhöhen kann, wenn diese eh schon über dem Durchschnitt liegt (Mietspiegel2013).

    Jetzt schoneinmal herzlichen Dank!!!

    Mit freundlichen Grüßen

    Pascal L.

    • Dennis Hundt
      21. August 2013 - 19:48 Reply

      Hallo Pascal,

      ich sehe überhaupt keinen Raum für eine Erhöhung wegen irgend einem Mehraufwand. Der Aufwand steht seit Mietvertragsunterzeichnung fest und sollte dem Vermieter und der Hausverwaltung klar sein. Schließlich hat sicherlich der Vermieter oder die Hausverwaltung den Mietvertrag aufgesetzt und nicht Sie als Mieter. Und wenn die Miete eh über dem Mietspiegel liegt, dann lehnt dich die Hausverwaltung in meinen Augen ganz schön weit aus dem Fenster mit der „Drohung“.

      Im Zweifel wie immer: Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Schneider
    2. September 2013 - 11:20 Reply

    Hallo Herr Hundt,
    mein Ehemann arbeitet seit mehr als 1 Jahr 200km entfernt und hat dort auch eine Wohnung zur Miete- gemeldet ist er noch in unserem/ mit Kind, gemeinsamen Wohnort. Er verbringt nur die Zeit von Freitag- Sonntag „daheim“. Muss er bei der Nebenkostenabrechnung als 3. Person noch angegeben werden bzw. zahlen?
    Ich würde mich über eine kurze Info von Ihnen freuen.

    • Dennis Hundt
      2. September 2013 - 16:20 Reply

      Hallo Frau Schneider,

      zu Ihrer Frage kann ich Ihnen leider keinen Tipp geben. Die Meldung am Wohnort spricht in jedem Fall dagegen, Ihrem Mann bei den Nebenkosten nicht zu berücksichtigen.

      Ein Anwalt wird Ihnen sicherlich weiterhelfen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke Poppinga
    26. September 2013 - 14:11 Reply

    Guten Tag Herr Hundt,
    seit meinem Einzug 2010 hat mein Vermieter die Nebenkosten nach Personen vorgenommen, in unserem Fall drei (meine 2 Söhne und ich).
    Nun, da mein großer Sohn im letzten Jahr ausgezogen ist, wird nach Wohnfläche abgerechnet- also in beiden Fällen zu unseren Ungunsten.
    Ist das zulässig?

    Freundliche Grüße, Elke Poppinga

    • Dennis Hundt
      27. September 2013 - 11:16 Reply

      Hallo Elke,

      der zu verwendenen Umlageschlüssel ist in Ihrem Mietvertrag geregelt. Hier sollten Sie nachsehen, wie abgerechnet werden muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Jäger
    26. September 2013 - 20:11 Reply

    Guten Abend Herr Hundt,

    In unserem Mietshaus wird für die Abrechnung des Wassers ein Punktesystem angewendet. In diesem System zählt jede in einer Wohnung lebende Person als ganzer Punkt und auch jede vorhandene Waschmaschine als voller Punkt. Ist es rechtens, dass eine Waschmaschine in dieser Abschrechnungsmethode einer Person von der Gewichtung her gleichgesetzt wird? Und wie sieht das mit einer Spülmaschine aus, die als weiterer voller Punkt angesehen wird, sodass man bei 2 Personen, Waschmaschine und Spülmaschine auf 4 Punkte kommt. Ich halte den Wasserverbrauch von Waschmaschine und Spülmaschine für deutlich geringer als den von 2 Personen. Gibt es zu der Gewichtung von Wasch-/Spülmaschine eventuell eine gesetzliche Regelung?

    Vielen Dank schonmal wenn Sie mir dazu irgendwas sagen können.
    Viele Grüße,
    P. Jäger

    • Dennis Hundt
      27. September 2013 - 11:25 Reply

      Hallo Herr Jäger,

      leider kann ich zu dieser Art der Umlage überhaupt nichts schreiben, da mit diese Form nicht bekannt ist. Aber danke für den Einblick.

      Ich würde als erstes in den Mietvertrag schauen und nachlesen, was dort für eine Umlage vereinbart ist. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, befragen Sie am besten einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Schneider
    12. Oktober 2013 - 11:27 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    in unserer Nebenkostenabrechnung gibt die Vermietung den Verteilerschlüssel „durchschn. Anz.Bew.p.M“ für die Wasserversorgung an. Die Vermietung sagt dazu, das es sich dabei um eine zulässige Berechnungsmethode handelt, weil anhand des Durchschnittswertes der jeweilige Wasserverbrauch errechnet wird, der dann die tatsächliche Anzahl der Bewohner je Wohnung berücksichtigt. Mir erschließt sich das ganze nicht.

    Ist es rechtlich wirklich in Ordnung? Können Sie mir diesbezüglich etwas sagen?
    Vielen Dank im voraus!

    Viele Grüsse,
    Sabine Schneider

    • Dennis Hundt
      13. Oktober 2013 - 10:21 Reply

      Hallo Sabine,

      in wie weit der Durchschnitt eine Rolle spielt kann ich Ihnen leider nicht sagen. Grundsätzlich müsste man die Nebenkostenabrechnung als Ganzes sehen, um hier was sagen zu können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anette Schloupt
    12. Oktober 2013 - 21:34 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter ist bisher , nachdem er 2 anwaltliche Aufforderung und 5 selbst genannte Termine zur Einsicht in die Rechnungen der Neben-wie Betriebskosten (2012) nicht bereit gewesen, diese vor zu legen. Seine größte Sorge war die Rechnungen von 2011 einmal zeigen zu müssen, was aus seinen ständigen Nachfrage schließen ließ.Das ich die, um überhaupt einen Vergleichswert nachvollziehen zu können, natürlich sehen muss, stritt er ab. Es wird mir wohl nichts anderes übrig bleiben als klagen zu müssen, oder habe ich nicht das Recht auf die Einsicht für das 2011?
    Mit freundlichen Grüßen
    Anette Schloupt

    • Dennis Hundt
      13. Oktober 2013 - 10:19 Reply

      Hallo Anette,

      hier finden Sie einen ausführlichen Artikel zum Thema: Belegeinsicht.

      Viele Grüße

      Dennis HUndt

  • Mel
    3. Dezember 2013 - 07:56 Reply

    Guten Tag,
    Unsere Wasserabrechnung findet nach Personenzahl statt. In 2012 haben viele Ein- und Auszüge statt gefunden. Meine Vermietung hat die Personenzahl monatlich ermittelt addiert und durch 12 geteilt, 96:12=8. Dabei kam es in einigen Monaten zu einer Personenzahl von 6, 8 und in unserem Fall für 4 Monate sogar zu 10 Personen. Ist es richtig, dass mit der durchschnittlichen Personenzahl gerechnet wurde und nicht monatsweise jeweils für Januar bis Dezember einzeln und dann die Summen addieren?
    Vielen Dank und Gruß

    • Dennis Hundt
      4. Dezember 2013 - 11:18 Reply

      Hallo Mel,

      am Ende muss das Abrechnungsergebnis die Realität widerspiegeln. Manchmal führen mehrere Wege an Ziele, manchmal aber auch nicht. Sie müssen wohl ein bisschen hin und her rechnen und die Abrechnung der Hausverwaltung zu überprüfen. Im Zweifel würde ich eine rechtlichen Beratung oder die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung empfehlen oder lassen Sie sich anwaltlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus
    27. Juni 2014 - 17:34 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    im September 2012 ist bei uns eine Mieterin eingezogen, mit der wir einen Mietvertrag mit einer pauschalen Abrechnung abgeschlossen haben.

    Im April 2013 ist jedoch ihr Freund bei ihr eingezogen, wobei ein Mehrverbrauch entstanden ist. Nun wird eine personenbezogenen Nebenkostenabrechnung für die 2. Person abgelehnt.

    Meine Meinung, wenn eine 2. Person einzieht, gilt die Pauschale nicht mehr.

    Ist das korrekt?

    Mit freundlichen Grüßen
    Klaus

    • Dennis Hundt
      29. Juni 2014 - 16:05 Reply

      Hallo Klaus,

      ich würde im ersten Schritt die Vereinbarung zu den Punkten „weitere Mieter“ und „Nebenkostenpauschale“ im Mietvertrag prüfen. Wenn Sie dort nicht weiterkommen, würde ich an Ihrer Stelle einen Anwalt mit der Prüfung des Sachverhalts beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria-C.
    22. Juli 2014 - 16:17 Reply

    Hallo Herr Hundt,
    bei uns erfolgt die Nebenkostenabrechnung nach Personenzahl. In unserem 2 Personenhaushalt entspricht das bei uns 24 Personenmonate.

    7 Monate im Jahr befinden wir uns jedoch im Ausland. Wir nutzen die Wohnung maximal 5 Monate = 10 Personenmonate.

    Unser Vermieter legt jedoch die Verbrauchskosten auf das gesamte Jahr um.
    Ist das Richtig.

    Nach dem BGH 2008, 151 heißt es doch die tatsächliche Nutzung der Wohnung ist ausschlaggebend.

    Viele Grüße Maria

    • Dennis Hundt
      23. Juli 2014 - 12:07 Reply

      Hallo Maria,

      wenn die Nebenkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden, zahlen Sie auch für die Zeit, die Sie im Ausland sind. Wenn Sie die Entscheidung treffen, Ihre Wohnung nicht ganzjährig zu bewohnen, heisst das für die anderen Mieter nicht automatisch, dass diese für Ihre Nebenkosten aufkommen. Lassen Sie sich bei Bedarf am besten rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jana
    28. Juli 2014 - 12:24 Reply

    Guten Tag.
    Ich lebe seit dem 01.07.2013 mit meinem Freund zusammen in einer Mietwohnung mit 3 Parteien. Mutter + junge Tochter im Erdgeschoss. Wir in der ersten Etage und die ältere Tochter im Dachgeschoss. Nun habe ich heute die Abrechnung vom 01.07-31.12.2013 bekommen. Es ist die erste die ich jemals in den Händen halte. Es sind verschiedene Berechnungsschlüssel verwendet worden die ich alle nicht verstehe. Wie kann ich herausfinden ob das alles richtig ist was da steht?

  • Joseph
    30. September 2014 - 21:39 Reply

    Guten Tag Herr Hundt,

    es freut uns, Ihre Seite gefunden zu haben. Bei uns liegt folgendes vor: Meine Freundin bewohnt seit 2 Monaten eine 60 qm Wohnung. Dafür zahlt sie 360 Euro Miete, einen Betriebskostenvorschuss von 60 Euro, sowie einen Heizkostenvorschuss von nocheinmal 60 Euro. Insgesamt sind das 480 Euro Miete, wovon eben 120 Euro Nebenkostenvorschüsse sind. Nun bin ich auch in die Wohnung meiner Freundin eingezogen, und der Vermieter verlangt dafür nochmal pauschal 60 Euro Nebenkosten. Ist das nicht etwas viel?

    Freundliche Grüße!

    • Dennis Hundt
      2. Oktober 2014 - 12:57 Reply

      Hallo Joseph,

      ich kann leider nicht beurteilen, welche Positionen bei Ihnen nach den Personen umgelegt werden und Welche nicht. Am Ende handelt es sich um eine Vorauszahlung, über die entsprechend abgerechnet wird.

      Hier dazu noch ein aktueller Artikel: Feststellung der Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annka
    12. Dezember 2014 - 15:37 Reply

    Guten Tag Herr Hundt,

    in unserem Mietvertrag haben wir der personenbezogenen Nebenkostenabrechnung zugestimmt, wohl auch, weil wir die Folgen und Nachteile gar nicht kannten.
    Es wurden jedoch die letzten zwei Jahre z.B. die Hausmeisterkosten nach Wohneinheiten abgerechnet, somit mussten wir immer 1/9 der Hausmeisterkosten tragen.
    Dieses Jahr gibt es eine neue Hausverwaltung und diese rechnet nun über die vertraglich vereinbarte Personenanzahl ab.
    Durch diese geänderte Abrechnung müssen wir mehr als 200€ mehr für die Hausmeisterkosten bezahlen, als die Jahre zuvor, weil einige Wohnung leer standen und renoviert wurden. Weiterhin haben in einer Wohnung die Handwerker gewohnt.

    Meine Frage ist nun, kann der Vermieter den Verteilerschlüssel spontan ändern, auch wenn es vertraglich festgelegt ist, bis jetzt jedoch nicht umgesetzt wurde?

    Und muss der Vermieter nicht wenigstens in diesem Fall eine imaginäre Person für jede leer stehende Wohnung einsetzen, damit die Mieter nicht den Leerstand bezahlen müssen?

    Sie würden mir sehr weiter helfen!

    Ich bedanke mich im Voraus!

  • Moe
    7. Januar 2015 - 19:37 Reply

    Herr Hundt,

    Wir haben neulich von unserm Vermieter eine Nebenkostenabrechnung bekommen, die eine Nachzahlung von ca. 350€ fordert, dabei sind 120€ Heizkosten und der rest für weitere Nebenkosten (Kanal, Straßenreiningung etc..).

    Die Kosten wurden nach Personenmonat berechnet und bei uns hat sich die Personenanzahl nicht geändert. Der Vermieter meinte, dass es in anderen Wohnungen im Haus jetzt weniger Personen wohnen und deswegen müssen wir mehr zahlen.
    Diese Erhöhung wurde uns aber nicht angekündigt.

    Ist der Vermieter noch im Recht?

    Danke im Voraus,
    Moe

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2015 - 09:33 Reply

      Hallo Moe,

      stellen Sie sich vor, wir haben ein Haus mit 100 Bewohnern und 50 Mietparteien. Der Vermieter kann nicht bei jeder Personenänderung alle anderen Mietparteien informieren. Das wäre kaum zumutbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jacky
    1. März 2015 - 12:16 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    bei uns wird die Nebenkostenabrechnung von Wasser/Abwasser durch die Personenanzahl abgerechnet. Finde ich in soweit auch nicht schlimm, nur gibt es zwei Wohnungen in denen mittlerweile mehr Personen tagtäglich wohnen, als im Mietvertrag stehen.

    Ich habe mit unserem Vermieter schon gesprochen, da ich es nicht einsehe für andere Leute mit zu bezahlen.
    Der Vermieter sagte mir, dass er schon mehrmals mit den Mietern gesprochen hat, diese aber sagen das die Partner hier nicht gemeldet sind.
    Der Vermieter könnte da nichts machen!!

    Kann er da wirklich nichts machen? Es ist offensichtlich, dass beide neuen Partner in den Wohnungen tagtäglich leben. Was kann der Vermieter machen? Kann er trotzdem mit der höhere Personenanzahl rechnen, obwohl diese nicht im Mietvertrag stehen?

    Vielen Dank im Voraus.
    LG

  • Aya
    14. April 2015 - 12:23 Reply

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    bei der Überprüfung der Nebenkostenabrechnung für 2014 habe ich entdeckt, dass wir fälschlicherweise personenbezogen statt nach qm-Anzahl abgerechnet wurden. Die NK-Abrechnung 2013 haben wir kommentarlos bezahlt, 2011 und 2012 war es irrelevant (ca. gleiches Ergebnis). Kann ich jetzt noch der NK- Abrechnung 2013 anfechten obwohl damals nicht bemängelt? Jetzt ist es aufgefallen, weil auch der Leerstand auf uns umgelegt wurde. Vielen herzlichen Dank vorab!

  • Nina
    2. Mai 2015 - 06:46 Reply

    Hallo Herr Hundt,
    Ich bin Miteigentümerin eines Hauses. 2 WE gehören mir, diese werden beide von meiner Familie genutzt wir sind 6 Personen. Die 3. WE, die mir nicht gehört, ist vermietet. Ist meine Familie bei der Heizkostenabrechnung mit 12 Personen wegen der 2 WE anzusetzen oder mit 6? Oder evt. sogar mit 18 Personen, da die 2.WE auch noch ein kleines Dachzimmer beinhaltet? Im Grundbuch gehört das Dachzimmer aber zur 2. WE.
    Herzlichen Dank für Ihre Unterstützung und ein schönes Wochenende!
    Nina

    • Dennis Hundt
      5. Mai 2015 - 18:18 Reply

      Hallo Nina,

      die Heizkosten werden überhaupt nicht nach Personen abgerechnet. Siehe Heizkostenverordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre
    15. Mai 2015 - 09:02 Reply

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin seit etwa 3 Jahren von meiner Lebensgefährtin getrennt. Wir haben eine gemeinsame Tochter, welche teils bei mir, teils bei Ihrer Mutter wohnt…wie es nun mal so läuft. Da meine Tochter ja nicht ständig bei mir wohnt, hatte ich mit dem Vermieter vereinbart (mündlich), dass bei der Betriebskostenabrechnung nur 1,5 statt 2 Personen angerechnet werden. Nun, nach 3 Jahren werden mir plötzlich wieder 2 Personen angerechnet, ohne, dass ich vorher überhaupt darüber informiert wurde.
    Ist das überhaupt rechtens? Ich persönlich sehe es natürlich nicht ein für 2 volle Personen zu zahlen, wenn meine Tochter nur etwa die Hälfte des Monats bei mir ist…
    Besteht vielleicht sogar die Möglichkeit, dass meine Tochter nur als Besucher zählt?

  • Marc
    22. Mai 2015 - 01:03 Reply

    Hallo!

    Ich lebe mit meienr Tochter in einem Drei-Parteien Haus. Das ältere Ehepaar über uns ist 6 Monate des Jahres in Spanien. Bei den Nebenkosten für Müllabfuhr wurde die Berechnung nun nach Personentagen durchgeführt und deren Abwesenheit bei uns nun „draufgeschlagen“. Ist dies rechtens?
    Muss ich tatsächlich mehr zahlen, weil sie nicht da sind?

    • Dennis Hundt
      24. Mai 2015 - 10:25 Reply

      Hallo Marc,

      im ersten Schritt würde ich den Umlageschlüssel in Ihrem Mietvertrag prüfen. Nur wenn da tatsächlich Personentage vereinbart wurde, ist diese Umlage überhaupt denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jordan
    19. Juni 2015 - 16:01 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    Bei unserer Betriebkostenabrechnung wird Frisch und Abwasser Personenbezogen erfasst ( Personen x Tage )

    Wohnen mit Frau und einer 1,5 Jahre alten Tochter.

    vor vielen monaten wurden wir schriftlich aufgefordert die personen im Haushalt anzugeben – haben 3 geschrieben.
    Wussten nicht wie wir unsere Tochter aufschreiben sollten. Ist ja eine „Person“

    Da die Tochter gestillt war und immer noch ist (Säugling ? :) )
    besteht die Möglichkeit die Betriebskosten ändern zu lassen Aufgrund flaschen Personenangabe in 2 Personen ?

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