Go to Top

Rauchmelder: Umlagefähigkeit von Anschaffung, Einbau und Wartung

Die Bundesländer führen nach und nach die Rauchwarnmelderpflicht ein. Jedes Jahr sterben in Deutschland 400 Menschen durch Wohnungsbrände, 4.000 werden verletzt (Quelle: Forum Brandrauchprävention). Der Tod kommt meist nachts im Schlaf. Rauchwarnmelder gehören daher zum Standard von Wohnräumen.

In diesem Artikel geht es um die Umladefähigkeit von Rauchmeldern, aufgeteilt nach Anschaffung, Einbau und Wartungskosten.

1. Wer bezahlt die Kosten der Anschaffung?

Anschaffungskosten sind nicht umlagefähig. Sie gelten aber als Modernisierungskosten, die der Vermieter mit bis zu 11 % des Kostenaufwandes über § 559 BGB auf den Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung umlegen kann. Der Mieter muss den Einbau dulden und Zugang zur Wohnung gewähren. Insbesondere muss er den Einbau auch dann dulden, wenn er bereits selbst eigene Rauchwandmelder installiert hat (BGH Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 290/14). Er kann sich gegenüber dem Vermieter in Anbetracht ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht also nicht verweigern, wenn dieser Rauchwarnmelder einbauen möchte und er selbst bereits welche installiert haben sollte.

Soweit der Vermieter die Rauchwarnmelder mietet oder least, ist der Kostenaufwand ebenfalls nicht umlagefähig. Die Kosten sind reine Kapitalersatzkosten, die anstelle des Kaufpreises anfallen. Lediglich für Wasserzähler erlaubt § 2 BetrKV als Ausnahmefall die Umlage der Mietkosten. Da es sich dabei um eine ausdrücklich geregelte Ausnahme handelt, können die Mietkosten für Rauchwarnmelder auch nicht als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden. Sofern Rauchmelder, nach DIN 14676 im Regelfall nach 10 Jahren Betriebstätigkeit, ausgetauscht werden, stellen auch die Austauschkosten keine Betriebskosten dar.

2. Umlagefähigkeit der Rauchmelder-Wartungskosten

Wartungskosten sind als fortlaufend entstehende Kosten umlagefähige Betriebskosten (BGH WuM 2007, 571). Werden die Rauchmelder neu angeschafft, sind die Anschaffungskosten als Modernisierungsmaßnahmen mieterhöhend. Die Wartungskosten sind davon getrennt zu beurteilen.

Im Idealfall enthält der Mietvertrag eine Öffnungsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Fehlt eine solche Öffnungsklausel, soll die Kostenumlage nur erlaubt sein, wenn die Wartungskosten ausdrücklich im Mietvertrag bezeichnet wurden (BGH MietRB 2004, 202). Teils entscheidet der BGH Streitfragen dieser Art auch danach, was die Vertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie bereits bei Abschluss des Mietvertrages von dem späteren Anfall dieser Betriebskosten gewusst hätten (BGH WuM 2007, 571).

3. Wer ist für die Wartung verantwortlich?

Die Landesbauordnungen der Bundesländer räumen dem Vermieter die Wahl ein, die Wartungspflicht selbst zu übernehmen oder an den Mieter zu delegieren. Dieses Recht muss aber im Mietvertrag konkret seinen Niederschlag finden. Allein der Umstand, dass es in den LBO geregelt ist, genügt nicht.

Für den Vermieter stellt sich das Problem, dass ihm allein die Verkehrssicherungspflicht obliegt. Delegiert er diese an den Mieter, verbleibt dem immer noch eine Kontrollpflicht, so dass er den Mieter und die Betriebssicherheit der Rauchmelder regelmäßig überprüfen muss. Die Prüfung kann er auch an Dienstleister übertragen. Soweit der Mieter selbst Rauchmelder installiert hat, ist es dem Vermieter angesichts seiner Verkehrssicherungspflicht nicht zuzumuten, auf die Erfüllung der Wartungspflicht durch den Mieter zu vertrauen.

Der BGH bestätigte in diesem Sinne die Rechtsprechung der Vorinstanzen (BGH Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 290/14). Gerade wenn in einem Mehrfamilienhaus Rauchmelder installiert werden und Einbau und Wartung für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ liegen, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies verbessere die Situation insoweit, als der Mieter selbst schon Rauchmelder installiert habe. Außerdem sei der Vermieter laut LBO Sachsen zum Einbau von Rauchmeldern verpflichtet und installiere diese aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten habe (§ 556b Nr. 6 BGB).

Ergänzender Artikel: Können Rauchmelder-Kosten umgelegt werden?

Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 4 Bewertungen mit 4,00 von 5 Sternen. Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

6 Antworten auf "Rauchmelder: Umlagefähigkeit von Anschaffung, Einbau und Wartung"

  • BARDUSCH AG
    8. Februar 2016 - 17:36 Antworten

    Mietkosten für Rauchwarnmelder: Das Landgericht Magdeburg hat als erstes Gericht entschieden, dass die Kosten der Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den umlagefähigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrkV gehören (Urteil vom 27.9.2011, Az.: 1 S 171/11). Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung im Jahr 2004 waren Rauchwarnmelder in Wohnungen noch die Ausnahme. Es besteht nach Ansicht des Gerichts kein nachvollziehbarer Grund, Rauchwarnmelder rechtlich anders zu behandeln als etwa Mietkosten für Wärme-, Warmwasser- und Kaltwasserzähler, die schon lange umlagefähig sind. Trotz dieser Entscheidung gilt: Für Vermieter gibt es derzeit keine gefestigte Rechtsprechung zur Umlagemöglichkeit der Mietkosten für Rauchwarnmelder. Die Gegenansicht lehnt die Umlage von Mietkosten als Betriebskosten grundsätzlich ab. Minol empfiehlt Vermietern daher, im Mietvertrag die Position „Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder“ unter § 2 Abs. 17 BetrkV als „sonstige Kosten“ explizit aufzunehmen. Ob sich andere Gerichte der Entscheidung des Landgerichts Magdeburg anschließen, bleibt abzuwarten.

    • Alex.
      7. März 2017 - 21:53 Antworten

      Das Landgericht Hagen (Westfalen) hat in einem Urteil vom 04.03.2016 (Az.: 1 S 198/15) mit ausführlicher Begründung festgestellt, dass Miet- und Leasingkosten von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umgelegt werden können.
      Sehr ausführlich kommentiert wird dieses Urteil zudem in Wall, jurisPR-MietR 14/2016 Anm. 1

      Es wird jedoch überall hingewiesen, dass die Streitfrage für Leasing- oder Anmietungskosten offen bleibt bis der BGH eine Klärung herbeiführt.

  • Tim Schnee
    8. April 2016 - 11:50 Antworten

    Danke für den Beitrag.

    Was machen ich den nun, wenn mein Vermieter die Anschaffungskosten der Rauchmelder per Miet- und Wartungskosten auf mich als Mieter umlegt?

    Unter Vorbehalt bezahlen?

  • Caro
    9. August 2016 - 17:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    für die Wartung von drei Rauchmeldern in meiner Whg. im letzten Jahr, berechnete der Vermieter mir 37,15 €. Die Gesamtrechnung für alle Whg. beträgt 904,08 € (73 Rauchmelder). Ich wohne seit 5 Jahren in dieser Whg., bisher war es die erste Wartung überhaupt. Im Mietvertrag ist darüber auch nichts explizit erwähnt. Die Wartung wurde von einem Hausmeister ausgeführt, und bestand nur aus Batteriewechsel und Knöpfchen drücken. Ich fragte beim Vermieter, wie auf Grund dessen eine derartig hohe Summe zustande kommen könne, nach. Begründet wurde die hohe Summe damit, dass der Hausmeister eine Schulung mit entsprechender Prüfung für die Wartung absolviert hat, und diese Kosten gesondert abgerechnet werden dürfen. Nun meine Frage, ist das tatsächlich so? Ich habe zu diesem Thema im ganzen Netz nichts finden können. Und ist das für mich überhaupt relevant, obwohl eine Rauchmelder Wartung nicht im Mietvertrag aufgeführt ist?
    Für Ihre Antwort vielen Dank im Voraus.
    Viele Grüße Caro

  • Finja
    25. August 2016 - 13:21 Antworten

    Und was ist nun, befinden sich bereits seit Jahren in den Wohnungen aller Mieter vom Vermieter selbst installierte Rauchmelder? In den Mietverträgen steht klar formuliert „Mieter wurde über die Funktion belehrt und ist für deren Wartung auf eigene Kosten verantwortlich“. Jetzt wurden vom Vermieter ohne Vorwarnung direkt daneben weitere Rauchmelder installiert und will er wegen denen die Miete erhöhen. Weil das so sicherer und bequemer sei und den Wert der Immobilie steigert.
    Was also wird mit der eindeutig formulierten Klausel im Mietvertrag? Und wieso ist es sicherer, wenn sich jetzt direkt nebeneinander jeweils 2 Rauchmelder verschiedener Hersteller gegenseitig überwachen? Für mich Till Eulenspiegel statt Verbesserung für den Mieter.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.