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Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?

Der Mieter hat das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen (Checkliste), Widerspruch einzulegen und Einwendungen zu erheben. Ignoriert der Vermieter den Widerspruch, kommt es darauf an, was der Mieter erreichen will. Im Idealfall spricht der Mieter den Vermieter persönlich an und bittet um Klärung.

1. Widerspruch möglichst begründen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügt es, wenn der Mieter die Nebenkostenabrechnung bestreitet (BGH MDR 1999, 1146). Im Idealfall trägt er natürlich Gründe formeller oder materieller Art vor, so dass der Vermieter die Möglichkeit hat, die Nebenkostenabrechnung nochmals auf formelle oder materielle Fehler zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. Dann erledigt sich die Angelegenheit von selbst. Begründet der Mieter seinen Widerspruch nicht, weiß der Vermieter natürlich nicht, warum der Mieter sich wehrt. Fordert der Vermieter eine Nachzahlung, muss er den Mieter verklagen.

Im Gerichtsverfahren wird dann geprüft, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt und die Nachzahlungsforderung begründet ist. Um das Kostenrisiko in einem Gerichtsverfahren einzugrenzen, ist der Mieter natürlich gut beraten, seinen Widerspruch bereits außergerichtlich hinreichend zu begründen und dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die Nebenkostenabrechnung nochmals zu überprüfen. Stellt sich im Verfahren heraus, dass der Widerspruch unbegründet ist, wird der Mieter auch zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt.

2. Nachzahlungsforderungen muss der Vermieter einklagen

In der Alltagspraxis wird der Mieter sich regelmäßig gegen eine Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung zur Wehr setzen wollen. Dann hat er eigentlich leichtes Spiel. Er kann in Ruhe abwarten, wie der Vermieter reagiert. Besteht der Vermieter darauf, die Nachzahlungsforderung geltend zu machen, muss er den Mieter auf Zahlung verklagen. Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer bestrittenen Forderung des Mieters kommt nicht in Betracht. Insoweit ist der Mieter auf der sicheren Seite.

3. Kaution nur im Ausnahmefall verrechenbar

Die Verrechnung des rückständigen Betrages mit der vom Mieter hinterlegten Kaution ist während des bestehenden Mietverhältnisses nur im Ausnahmefall erlaubt. Insbesondere kann der Vermieter die Kaution nicht für Ansprüche verwenden, die der Mieter bestreitet. Er könnte dann vom Vermieter verlangen, die Kaution wieder aufzufüllen (LG Mannheim WuM 1996, 269). Vielmehr muss der Vermieter die bestrittene Forderung zunächst gerichtlich geltend machen und erst danach darf er sich aus der Kaution befriedigen (LG Berlin GE 1997, 1027; LG Hamburg ZMR 2001, 802). Verwertet der Vermieter die Kaution vorzeitig, hat der Mieter Anspruch auf Wiederauffüllung seines Kautionskontos oder einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (LG Gießen ZMR 1996, 611). Hat der Vermieter die Kaution zu Recht verwertet, ist der Mieter seinerseits verpflichtet, das Kautionskonto wieder aufzufüllen, da er durch seine Nichtzahlung das Sicherungsinteresse des Vermieters beeinträchtigt hat (BGH WuM 1972, 57).

4. Bei Vorbehaltszahlung muss der Mieter angreifen

Die Situation ändert sich, wenn der Mieter die Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung nur unter Vorbehalt bezahlt hat. Macht er später den Vorbehalt geltend und beanstandet die Nebenkostenabrechnung, muss er den gezahlten Betrag vom Vermieter zurück klagen. Dabei hat er natürlich auch die Möglichkeit, die laufende Nebenkostenvorauszahlung und den überzahlten Betrag zu kürzen. Allerdings ist auch dann wiederum der Streit mit dem Vermieter vorprogrammiert.

Hat der Vermieter die Abrechnung fristgerecht erstellt, kann er auch noch im Prozess und im Berufungsverfahren die formell Ordnungsgemäßheit herbeiführen (OLG Dresden GuT 2002, 87). Klagt der Vermieter die Nachzahlung ein und legt im Prozess erstmals eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann der Mieter die Forderung sofort anerkennen. Dann wird der Vermieter zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt (§ 93 ZPO).

5. Rückforderung zu hoher Vorauszahlungen

Eine ähnliche Situation kann dann entstehen, wenn der Mieter materielle Mängel der Nebenkostenabrechnung beanstandet und behauptet, dass er zu hohe Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet hat. Dann geht es ihm darum, den überbezahlten Teil seiner Vorauszahlungen vom Vermieter zurückzuhalten. Auch hier könnte er den geltend gemachten Betrag mit den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen. Auch hier ist eine streitige Auseinandersetzung vorprogrammiert.

6. Auf Feststellung klagen

Besteht zwischen den Parteien Streit über den Umfang der Nebenkostenvorauszahlungspflicht, hat der Mieter ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass er zur Zahlung geltend gemachter Nebenkosten nicht oder nicht in der vom Vermieter verlangten Höhe verpflichtet ist (§ 256 ZPO) (AG Offenbach WuM 1980, 114). Auch der Vermieter kann seinerseits Feststellungsklage beantragen, und feststellen lassen, dass das Mietverhältnis entsprechend seiner Behauptung besteht.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass pauschale Antworten nur bedingt möglich sind. Es kommt darauf an, welches Rechtsschutzziel der Mieter mit seinem Widerspruch verfolgt und wie der Vermieter reagiert. Danach bestimmt sich das strategische Verhalten des Mieters. Angesichts der Komplexität dieser prozessualen Gegebenheiten erscheint anwaltliche Hilfe unabdingbar. Für beide Parteien empfiehlt sich die einvernehmliche Lösung. Sie ist meist billiger als eine gerichtliche Auseinandersetzung mit oft ungewissem Erfolg.

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3 Antworten auf "Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?"

  • U.Becker
    2. Mai 2016 - 13:05 Antworten

    Hallo, mir fehlt eine Aussage, ob es auch eine Frist für den Vermieter gibt, auf meinen Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung zu reagieren. Wir haben die Abrechnung pünktlich mit einem „Guthaben“ erhalten. Aber die Abrechnung weist (aus meiner Sicht) trotzdem Fehler auf. Dagegen habe ich schriftlich und mit ausführlicher Begründung Widerspruch eingelegt. Der Eingang wurde vom Vermieter bestätigt. Aber es ist seit einem halben Jahr trotz dreimaliger Mahnung und Fristsetzung keine Bearbeitung des Widerspruchs erfolgt und damit auch keine Rückzahlung des (erwartungsgemäß noch höheren) Guthabens. Die gesetzte Frist ist abgelaufen. Wie kann ich mit dem geringsten Aufwand zum Ziel kommen: 1. eine korrigierte Abrechnung, 2.die überzahlten Kostenvorauszahlungen zu erhalten, ohne unbedingt das Gericht einschalten zu müssen?

    Mit freundlichem Dank

  • Frank Dell
    22. November 2016 - 15:25 Antworten

    Hallo Forum,

    am 1. März 2016 habe ich die im Dezember 2015 erhaltene Nebenkostenabrechnung für 2014 reklamiert und den Abrechnungsbetrag unter Vorbehalt überwiesen. Ganz konkret habe ich mit der Gebäudeversicherung und dem Hausmüll zwei Positionen bemängelt und um Aufklärung bzw. Erläuterung gebeten. Von der Hausverwaltung habe ich zwar hierauf wie auch auf eine Erinnerung zwar eine Eingangsbestätigung erhalten, aber weder Aufklärung noch Erläuterung.

    Meine Frage ist jetzt, bis wann die Hausverwaltung reagieren muss (Fristen)? Denn immerhin liegt meine Reklamation jetzt ja auch schon fast neun Monate zurück …?! Und kann ich meine laufende Zahlungen Miete + NK um den Rückforderungsbetrag reduzieren?

    Mit freundlichen Grüßen

    Frank Dell

    ——————————————–
    Im Text unten ein Auszug meiner Reklamation an die Hausverwaltung:

    „Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ihre Forderung aus der Nebenkostenabrechnung 2014 in Höhe von 260,95 € habe ich heute unter Vorbehalt überwiesen. Leider bin ich erst jetzt zur Überprüfung der Abrechnung gekommen. Dabei sind mir besonders folgende Kostenpositionen aufgefallen:

    1. Gebäudeversicherung 22.892,01 € nach 12.732,64 € in 2013 und 11.575,13 € in 2012. Diese Fast-Verdoppelung ist kaum vorstellbar.

    2. Hausmüll mit 2 Positionen 8.089,62 € + 10.423,00 (gesamt 18.512,62) nach 8.424,00 € in 2013 und 8.703,65 € in 2012. Gegenüber dem Vorjahr stell das eine Kostensteigerung von fast 120% dar.

    Ich bitte um Erläuterung bzw. Nachweis der genannten Positionen. Ggf. behalte ich mir hier die anteilmäßige Rückforderung vor.“

    • Dennis Hundt
      22. November 2016 - 16:10 Antworten

      Hallo Frank,

      für die Hausverwaltung bedeutet eine Erklärung Arbeit ohne Mehrwert – denn Ihr Geld ist ja schon eingegangen. Besser wäre es gewesen, wenn Sie Einblick in die Belege verlangt hätten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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