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Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 556a BGB in recht lapidarer Form den Maßstab für die Abrechnung der Nebenkosten. Um die in einer Abrechnungsperiode angefallenen Nebenkosten gleichmäßig und gerecht auf die Mieter umzulegen, muss der Vermieter seiner Nebenkostenabrechnung einen konkreten Verteilerschlüssel zugrunde legen. Der Verteilerschlüssel bestimmt damit wesentlich die Höhe der Belastung des einzelnen Mieters.

Für den Vermieter ist der Verteilerschlüssel kostenneutral. Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist der vom Vermieter an die Kostenträger insgesamt zu zahlende Betrag. Die Kostenverteilung aufgrund des Verteilerschlüssels soll möglichst gerecht, andererseits aber auch praktikabel sein. Der Vermieter darf durch die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter keinen finanziellen Vorteil ziehen.

Einerseits bringt das Verursachungsprinzip (wer verursacht und verbraucht, zahlt) eine gerechte Kostenverteilung, andererseits dienen starre Maßstäbe (Abrechnung nach der Wohnfläche oder der Personenzahl) einer einfachen Abrechnung. Das Verbrauchsprinzip (Energie, Wasser) und Verursacherprinzip (Müllgebühr)  motiviert den Mieter natürlich, Kosten einzusparen.

Der Vermieter kann nicht verpflichtet werden, stets den gerechtesten aller denkbaren Verteilerschlüssel anzuwenden, sondern darf auch Praktikabilitäts- und Kostengesichtspunkte berücksichtigen (LG Mannheim NZM 1999, 366).

Stellt der Vermieter den Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar dar (OLG Düsseldorf GE 2003, 1210) oder lassen sich die Einzelbeträge mit den angegebenen Abrechnungsmaßstäben nicht ermitteln (LG Itzehoe ZMR 2003, 39), fehlt es an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Ein eventueller Nachzahlungsbetrag kann dann nicht fällig gestellt werden.

Mögliche Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

1. Abrechnung nach der Wohnfläche

Das Gesetz sieht in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB als Regelmaßstab das Verhältnis der Wohnflächen eines Objekts vor, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Zugleich wird diese Regelung wieder eingeschränkt, soweit die Heizkostenverordnung zur Anwendung kommt. In der Vergangenheit war es noch möglich, sämtliche Heizkosten nach der Wohnfläche abzurechnen. Seit 1981 müssen die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung und damit zumindest teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden.

2. Abrechnung nach Kubikmeter umbauten Raum

Bei diesem Verteilerschlüssel werden meist unterschiedlich hohe Räume berücksichtigt. Die Heizkostenverordnung sieht in § 7 als Umlegungsmaßstab den umbauten Raum oder den umbauten Raum der beheizten Räume vor. Regelungen zur Berechnung finden sich in der Anlage 2 zur II. Berechnungsverordnung.

3. Abrechnung nach der Personenzahl

Für diesen Verteilerschlüssel spricht, dass er gerechter ist als eine Verteilung nach der Wohnfläche, weil mehr Personen auch mehr Nebenkosten verursachen. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er die Anzahl der Bewohner regelmäßig überprüfen muss und sich der Verteilerschlüssel bei jedem Ein- und Auszug verändert. Auch ist der Vermieter in der Beweispflicht. Bei größeren Wohneinheiten ist dies in der Regel unpraktikabel.

Wird nach der Personenzahl abgerechnet, ist die tatsächliche Benutzung maßgebend, nicht die melderechtliche Registrierung. Besucher zählen nicht. Zu- oder Abschläge für Kleinkinder, Tierhaltung, Autowaschen oder Waschmaschinen sind nicht erlaubt.

Weiterführende Artikel zur Abrechnung nach der Personenanzahl:

4. Abrechnung nach Wohneinheiten

Dieser Verteilerschlüssel erscheint nur sinnvoll, wenn die Wohneinheiten annähernd vergleichbar, insbesondere ungefähr gleich groß sind oder wenn jede Wohneinheit den gleichen Nutzen hat.

5. Abrechnung nach Verbrauch

Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung den Gesamtverbrauch, den Einzelverbrauch und die dementsprechend umlagefähigen Kosten darstellen. Eine bloße Verbrauchsschätzung ist grundsätzlich nicht erlaubt. Der Vermieter ist für die Richtigkeit der Verbrauchserfassung beweispflichtig. Hat der Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben, spricht dies für die Richtigkeit der Ablesung, so dass in diesem Fall der Mieter Fehler beweisen muss.

Der Vermieter muss für eine ordnungsgemäße Funktion der Messgeräte Sorge tragen. Werden geeignete und geeichte Messeinrichtungen verwendet, ist deren ordnungsgemäße Funktion zu vermuten. Eventuelle Fehler muss der Mieter darlegen und beweisen.

Rechtsgrundlage für den verwendeten Verteilerschlüssel

  • Regelmäßig findet sich im Mietvertrag eine Angabe zum Verteilerschlüssel. Nur wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, muss nach Quadratmetern Wohnfläche umgelegt errechnet werden (§ 556a I BGB). Einen einmal vereinbarten Umlegungsmaßstab darf der Vermieter nicht mehr beliebig ändern.
  • Die Nebenkosten für leer stehende Wohnungen gehen immer zulasten des Vermieters. Er darf sie nicht auf die anderen Mieter umlegen. Mehr zum Leerstand.
  • Bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten muss der Vermieter die Heizkostenverordnung berücksichtigen, die eine teilweise Abrechnung nach Verbrauch (mindestens 50, höchstens 70 %) zwingend vorschreibt. Mehr zur Heizkostenverordnung.
  • Der Vermieter kann mehrere Verteilerschlüssel auch miteinander kombinieren, also teilweise nach Wohnfläche/ Wohneinheit/ Personenzahl und teilweise nach Verbrauch abrechnen.
  • Ist als Verteilerschlüssel die Wohnfläche vereinbart, kann der Mieter (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten) keine verursachungsabhängige Abrechnung verlangen. Im Mietvertrag kann auch vereinbart sein, dass dem Vermieter die Bestimmung des Verteilerschlüssels überlassen wird. Dabei muss der Vermieter nach billigem Ermessen vorgehen und dabei seine Interessen, die Interessen der Mieter und ökologische Gesichtspunkte berücksichtigen. Orientiert sich der Vermieter an Verursachung und Verbrauch, entspricht dies grundsätzlich dem billigen Ermessen.
  • Ist der Vermieter selbst Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, darf er dem Mieter nicht mehr Kosten in Rechnung stellen, als es selbst bezahlen muss. Zur Vereinfachung der Abrechnung empfiehlt es sich, die Kostenverteilung mit dem Mieter vertraglich so zu regeln, wie die Wohnungseigentümer untereinander abrechnen. Zweckmäßigerweise ist für den Mieter auch der für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Umlegungsmaßstab verbindlich.

Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten

Seit 1981 muss der Vermieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Die Verordnung gibt vor, dass mindestens die Hälfte, höchstens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Der nicht nach Verbrauch abgerechnete Teil wird nach einer festen Größe umgelegt, beispielsweise nach der Wohnfläche oder der Personenzahl. Die Vereinbarung einer Warmmiete oder einer Pauschale für die Heizkosten, bei der keine genaue Abrechnung erfolgt, ist unzulässig. Auch die Warmwasserkosten müssen aus der Abrechnung nach einer Formel in der Heizkostenverordnung herausgerechnet werden. Die Abrechnung erfolgt auf der Grundlage von Grundkosten und Verbrauch.

Mehr zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten:

Änderung des Abrechnungsmaßstabes

Soweit im Mietvertrag eine Vereinbarung besteht, kann der Vermieter zum Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes von einer verbrauchs- oder verursachungsunabhängigen Abrechnung der Nebenkosten zu einer verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Abrechnung übergehen (§ 556a Abs.2 S. 1 BGB).

Auch ist es so möglich, von einer Inklusivmiete oder einer bislang pauschalen Abrechnung zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung überzugehen. Das Gesetz räumt dem Vermieter ein Änderungsrecht ein, ohne dass der Mieter einen Anspruch darauf hätte. Der Mieter ist nicht berechtigt, selbst Messvorrichtungen einzubauen und vom Vermieter für seine Wohnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu verlangen.

Weiterführend Artikel zu den Verteilerschlüsseln:

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64 Antworten auf "Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Bacher
    25. Oktober 2012 - 12:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ein großes Lob und eine besondere Anerkennung für Ihre verständliche Webseite
    „Nebenkostenabrechnung.com“

    Gilt für Mieter und Vermieter gleichfalls.

    Meersburg. 25.10.12 Dieter H. Bacher

    • Dennis Hundt
      25. Oktober 2012 - 12:44 Antworten

      Hallo Herr Bacher,

      danke für die Blumen. Schön das Sie einen Mehrwert von der Seite mitnehmen konnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • noss
    27. Juni 2013 - 13:43 Antworten

    Vielen Dank für die sehr gute Erklärung der Sachverhalte. Interessant wäre mal eine Darstellung des Begriffes „Kaltwasser für Warmwasser“ im Bereich der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Gemeint ist die Umlage der Kosten die z.B. durch Zirkulationsverluste entstehen. Gibt es hier eine Standardformel zur Berechnung? Ist Schätzen erlaubt?
    In vielen Foren werden hier unterschiedliche Sichten vermittelt.

    MfG

    • Dennis Hundt
      29. Juni 2013 - 06:18 Antworten

      Hallo Herr / Frau Noss,

      leider kann ich Ihnen dazu nicht weiterhelfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus
    21. Dezember 2013 - 17:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne in einer kleinen Wohneinheit mit 4 ETW. Jeder Eigentümer wohnt selbst in der Wohnung.
    Die Verwaltung wird seit Jahren von einem Eigentümer vorgenommen. Er rechnet bei nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Kaminkehrer, Versicherungen, Treppenhausreinigung usw.) nach Wohneinheiten ab… also je Eigentümer 1/4. Ist das rechtlich OK ? Es wurde vor vielen Jahren in der Eigentümerversammlung beschlossen.

    • Dennis Hundt
      23. Dezember 2013 - 10:37 Antworten

      Hallo Klaus,

      hier auf Nebenkostenabrechnung.com geht es leider weniger im Hausgeldabrechnungen (Stichwort: Wohnungseigentümergemeinschaft), sondern um Nebenkostenabrechnung für Mieter.

      Sprechen Sie am besten mit einem Anwalt, der sich im WEG-Recht auskennt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tina
    5. Januar 2014 - 12:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben letztes Jahr eine Abrechnung 50/50 erhalten obwohl wir keine Heizung nutzen und nur mit Holz heizen. Es wohnen noch zwei Parteien mit im Haus. Eigentlich sollte der Schlüssel auf 70/30 umgestellt werden. Jetzt sagt er die anderen Mieter wären nicht damit einverstanden und er kann ihn nicht ändern. Kann er die Entscheidung über den Schlüssel nicht selbst entscheiden? Wie kann man heraus finden ob das Haus der wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 entspricht? Sollte dies nämlich nicht so sein und da wir eine Ölheizung haben und gedämmt rohre ist er doch dazu verpflichtet 70/30 abzurechnen, oder? Das Haus wurde auf jeden Fall nach 1994 gebaut entspricht es dann der wärmeschutzverordnung automatisch? Wir finden es so nicht gerecht da die anderen Mieter jetzt dadurch sparen das wir nicht die Heizung benutzen und wir können Öl das wir nicht nutzen und Holz bezahlen. Man liest auch im Internet das 50/50 eher bei älteren Häusern angewandt wird.

  • Steffi
    27. Mai 2014 - 17:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    folgendes Problem: unsere Nebenkostenabrechnung.
    In unserem Haus gibt es 10 Mietparteien auf 5 Etagen, 2 davon sind Gewerbe.
    Auf der einen Seite sind die Wohnungen ca. 85m² und auf der anderen Seite ca. 125m² groß. Bis zum vorletzten Jahr hat er die Abrechnung auf die Mietparteien verteilt. Nun hat er sich aber einfallen lassen, dass er die kleineren Wohnung per Mietpartei und die größeren Wohnungen per Wohnfläche abgerechnet hat. Da wir alle große Probleme mit dem Vermieter haben, tauschen wir uns untereinander oft aus und wissen das deshalb voneinander. Wir wissen mittlerweile, dass er den Verteilerschlüssel ändern kann. Aber muss er das nicht im gesamten Haus machen?
    Einige Parteien haben die Abrechnung für 2012 sogar erst vor wenigen Tagen erhalten, ohne irgendwann eine vorläufige Abrechnung erhalten zu haben.
    Das geht doch nicht mit rechten Dingen zu oder???

  • Malanie Kraemer
    2. Juli 2014 - 09:47 Antworten

    Hallo,
    bisher hat unser Eigentümer die Jahresnebenkosten erstellt. Altersbedingt hat er seit Juli 2013 es einer Hausverwaltung abgegeben.

    Jetzt haben wir von der Hausverwaltung einen Schreiben, in dem die Nebenkostenabrechnung von bisher Wohnfläche auf Personen abhängige umgestellt wird. Die monatliche Nebenkosten sind von 105 auf 150 Euro gestiegen.

    Bisher (seit Jahren) wurde alles bis auf Wassergeld auf Basis der Wohnfläche abgerechnet. Soweit ich weißt steht nichts im Mietvertrag das es nach Personen abhängige abgerechtet wird oder werden kann.
    Jetzt stehen im Schreiben folgenden Positionen, die für 2013 und zukünftig Personen abhängig abgerechnet werden.
    – Gebäudehaftpflichtversicherung
    – Wasserverbrauch (wurde bisher auch Personen abhängig berechnet) es sind keine Wasseruhren vorhanden.
    – Kanalgebühren Schmutz
    – Müllbeseitigung
    – Strom allgemeiner Strom (Hasflur etc)

    Darf die Hausverwaltung rechtlich die Abrechnung für diese Punkte einfach von Wohnfläche auf Personen abhängige abrechnung umstellen?
    Was kann ich dagegen tun?

    Außerdem wird bei der Gartenpflegekosten die ganze Grünflächen zu 100% anteilig (Wohnfläche) berechnet obwohl mehr als 70% der Grünfläche der Vermieter selber benutzt (Garten/Wiese ist eingezäunt).

    Darf der Vermieter Gratenpflegekosten zu 100% auf die Mieter anteilig aufteilen, auch wenn die Mieter nur ca 30% der Grünfläche betreten können?

    Das wurde Jahrelang so abgerechnet, kann ich Rückwirkend die Nebenkostenabrechnung korrigieren lassen und Geld zurück erstatten lassen.

    für eine schnelle fundierte Antwort wäre ich sehr Dankbar .

    Grüsse
    Malanie Krämer

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2014 - 12:20 Antworten

      Hallo Melanie,
      ich würde die Hausverwaltung fragen, warum der Umlageschlüssel umgestellt wird, dass Sie damit nicht einverstanden sind und im Mietvertrag eine anderer Verteilerschlüssel vereinbart ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Malanie Kraemer
        2. Juli 2014 - 16:17 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,
        danke für die schnelle Antwort. Ich werde Ihren Rat folgen.
        Muss die Hausverwaltung/Vermieter die Änderung des Verteilerschlüssels nicht vorher ankündigen ? oder brach er nicht Änderung des Verteilerschlüssels nicht vorher mitzuteilen wenn es um Verbrauchsabhängige Nebenkosten handelt? wie
        (Gebäudehaftpflichtversicherung, Kanalgebühren Schmutz, Müllbeseitigung, Strom allgemeiner)

        • Dennis Hundt
          3. Juli 2014 - 13:16 Antworten

          Hallo Malanie,

          die Umlage nach Personen ist nicht verbrauchsabhängig. Verbrauchsabhängig ist z.B. die Wasserabrechnung, wenn es Wasserzähler gibt.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Frau Clemebs
    20. Oktober 2014 - 10:23 Antworten

    Hallo,
    Kann eine Wohungsbaugeschaft bei Mieterwechsel einfach die gleiche Höhe der NK weiter berechnen obwohl vorher 3 Personen und nun 1 Person in der gleichen Wohnung wohnt? Hier sind es 127,– NK für 3 Personen. Auf Nachfrage wurde mir mitgeteilt dass man das nicht ändern könne….??? Was muss ich tun um eine angemessenen Betrag (für 1 Person) zu bezahlen?

    Vielen Dank vorab
    B. Clemens

  • Frank Didlof
    19. Januar 2015 - 16:57 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    bin durch Zufall auf Ihrer Seite gelandet und erstaunt, was den Leuten so alles widerfährt. Meine Frage an Sie wäre folgende:
    Unsere Hausverwaltung hat uns kurz vor Weihnachten eine Nebenkostenabrechnung in Höhe von 1360 Euro zu ihren Gunsten geschickt. Wir sind die Einzigen von 6Mietparteien mit einer anderen Verwaltung. Im Vergleich mit den Abrechnungen der anderen Mieter, sind große Differenzen aufgetreten.Nach einem Telefonat mit der Verwaltung, wurde uns gesagt das die Abrechnung nur pro Forma erstellt wurde um die Frist zu wahren. Eine genaue Abrechnung kann noch eine Weile dauern. Ist das Rechtens ? Uns wurde eine Zahlungsfrist bis 15.1.gesetzt.
    Vielen Dank
    Frank Didlof

  • Adam
    12. März 2015 - 18:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    dürfen bei fixen Wasser-/Heizungskosten, in Höhe von 1210,51€, in der Nebenkostenabrechnung diese mit einem Verteilerschlüssel versehen werden, wodurch die Kosten um 50€ gestiegen sind, obwohl wie beschrieben sich die Kosten auf 1210,51€ belaufen? (Betrag wurde durch Zähler erstellt)

    Viele Grüße,

    Adam

    • Dennis Hundt
      13. März 2015 - 10:55 Antworten

      Hallo Adam,

      ich verstehe leider die Frage / den Sachverhalt nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Z
    31. Mai 2015 - 13:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ist eine Nebenkostenabrechnung rechtens und genügt formalen Kriterien, wenn der Vermieter den Kostenschlüssel z.b. Als Personenanzahl aber ohne die betreffenden Berechnungen angibt.
    Beispiel

    Abfallbeseitigung | Personen| ges. Brutto | Anteil brutto

    angibt, aber ohne jegliche Berechnungsformeln?

  • Christiane Bach
    9. Juli 2015 - 18:38 Antworten

    Guten Abend, Herr Hundt,

    ich bewohne einen sanierten Altbau in einer historischen Altstadt mit drei Parteien. Ich selbst bin seit kurzem alleinige Hausbesitzerin und bewohne das 2. und 3. OG. (122qm) Das 1. OG habe ich seit 1. Juli 2015 privat vermietet (Wohnfläche 58qm), das EG (30qm) wird seit 8 Jahren gewerblich genutzt.
    Die jährliche Gebäudeversicherung ist aufgrund des Gewerbes mit 513 € relativ hoch. Nun meine Frage: Wie verfahre ich hier bei der Nebenkostenabrechnung? Das Gewerbe stellt zwar den kleinsten Teil der Fläche dar, ist aber dafür verantwortlich, dass die Gebäudeversicherung so hoch ist. Kann ich die Gebäudeversicherung einfach durch 3 Parteien aufteilen? Und wie verhält es sich mit der Grundsteuer (ist die nicht auch höher, sobald Gewerbe vorhanden ist oder bezieht sich das lediglich auf die tatsächliche Grundfläche?) Darf ich die durch 3 Parteien teilen oder geht das nach Quadratmeter?

    Herzlichen Dank für eine kurze Info

    Christiane

    • Dennis Hundt
      9. Juli 2015 - 20:43 Antworten

      Hallo Christiane,

      Sie müssen in jeden Mietvertrag schauen, welchen Verteilerschlüssel Sie dort vereinbart haben. Die Umlage nach Anzahl der Einheiten erscheint mir bei der Aufteilung und Quadratmeterzahlen mehr als ungerecht. Warum sollten Ihre Mieter da mitmachen? Wenn kein Schlüssel vereinbart ist, sollten / müssen Sie nach BGB, also nach Quadratmetern, abrechnen. Die Versicherungskosten sollten Sie möglichst aufschlüsseln und den Gewerbeanteil separat umlegen. Sprechen Sie dazu doch mit Ihrer Versicherung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christiane Bach
    10. Juli 2015 - 11:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    herzlichen Dank für die schnelle Antwort.
    Im Mietvertrag ist nichts geregelt was den Verteilerschlüssel angeht. Klar erscheint es ungerecht, die Berechnung nach Parteien umzulegen. Tatsache ist jedoch, dass ursprünglich lediglich 280 € für die Gebäudeversicherung bezahlt wurde, da die ganzen Jahre nicht bekannt war, dass das EG gewerblich genutzt wird. Erst als bekannt wurde, dass das EG gewerblich genutzt wird, wurde die Gebäudeversicherung von 280 € auf 523 € erhöht. Außerdem hatte ich selbst bis vor kurzem einen Laden in einem historischen Gebäude gemietet, dessen Vermieter sowohl die Grundsteuer als auch die Gebäudeversicherung nach Parteien aufgeteil hat (Mein Laden hatte 30 qm, daneben gab es 2 Wohnungen mit jeweils 180qm) Auf die Frage hin, ob das denn gerecht sei, meinte er, er hätte es mit seinem Anwalt geklärt und das würde man so machen! Mein Vater ist zwar Jurist, kennt sich allerdings in Mietrecht nicht sonderlich gut aus.
    Was würden Sie mir empfehlen?

    Viele Grüße und ein schönes Wochenende
    Christiane Bach

    • Dennis Hundt
      11. Juli 2015 - 16:00 Antworten

      Hallo Christiane,

      ich würde als Vermieter die Differenz auf das Gewerbe umlegen und den Rest nach Quadratmeter. Im Zweifel sollten Sie sich von einen Anwalt mit Spezialisierung auf das Mietrecht beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Margaux
    10. August 2015 - 11:48 Antworten

    Guten Tag Zusammen,

    ich habe da mal eine Frage anhand eines Beispiels:

    Der Vermieter merkt, das Mieter Meier in seinem MV eine zu kleine qm Anzahl stehen hat.
    Diese wird im einverständnis des Mieters ab Juli 2015 geändert und somit wird auch eine neue Miete ab Juli 2015 berechnet.
    Kann man in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 die neue qm Zahl (höher) nehmen, oder kann man diese erst in der Abrechnung ab Juli 2015 berechnen und muss solange die alte (kleinere und falsche) nehmen?

    Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen.

    Liebe Grüße

    Margaux

  • Kierst, Jutta
    1. November 2015 - 10:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt, In den Mietverträgen ist kein Verteilerschlüssel für die Nebenkosten vereinbart. Jahrelang wurde einiges nach Personenanzahl wie z.B Abfallbeseitigung und einiges nach Wohnfläche z.B. Versicherungen abgerechnet. So war es auch in der diesjährigen Nebenkostenabrechnung. Eine Mietpartei hat jetzt den Vermieter darauf hingewiesen, dass alles nach Wohnfläche abgerechnet werden muss. Die anderen Mietparteien möchten den alten Verteilerschlüssel beibehalten. Jetzt haben wir eine neue Nebenkostenabrechnung erhalten, die nur nach der Wohnfläche berechnet wurde. Ist das zulässig? Mit freundlichen Grüßen Jutta Kierst

    • Dennis Hundt
      2. November 2015 - 20:18 Antworten

      Hallo Kierst,

      wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart ist, greift die Wohnfläche nach BGB.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Juliane Britz
    21. Januar 2016 - 12:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt
    Darf ich die Versicherung (Feuer Sturm Wasser) die extra für die gewerblich vermietete Fläche abgeschlossen ist komplett dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung berechnen? Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen Danke

    • Dennis Hundt
      21. Januar 2016 - 14:52 Antworten

      Hallo Juliane,

      wenn die Versicherung nur für das Gewerbe abgeschlossen wurde, gehört diese Position auch in die Nebenkostenabrechnung für die Gewerbeeinheit und nicht auf das ganze Haus verteilet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophie
    24. März 2016 - 17:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe meine Nebenkostenabrechnung erhalten.

    Meine Frage ist:

    In dieser Abrechnung sind auch die Heizkosten als Position angegeben.
    Ist dies in Ordnung so oder muss ich eine separate Heizkostenabrechnung erhalten in welcher nur die Heizkosten mit der Vorauszahlung der Heizkosten aufgestellt ist ?!
    In der Abrechnung die ich habe werden die Nebenkosten und die HZKosten in eine Abrechnung umgelegt.

    Vielen Dank.

    Sophie

  • Friedrich Eckart
    7. Juni 2016 - 18:54 Antworten

    Für ein gemischtgenutztes Gebäude ist für die Wohnungsmieter ein Vorwegabzug der Grundsteuer für die Gewerbemieter gemacht worden. In den drei Jahren zuvor wurde die Grundsteuer nach Wohn/Nutzfläche umgelegt. Der Gewerbemieter moniert die Änderung des Umlageschlüssels. Im Mietvertrag ist kein verbindlicher Umlageschlüssel festgelegt.

    Wie ist die Lage?

    mfg
    FE

  • Karl H.
    14. Juni 2016 - 11:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage und zwar:
    Es gibt ein Objekt welches neu Bebaut wurde.
    in dem Jahr 2015 wurden neue Flächen gebaut. Meine Frage ist jetzt wie bekomme ich das in die Nebenkostenabrechnung für 2015 unter.
    z.B. vom 01.01.2015-30.06.2015 ist die Gesamtfläche 9.028,00 m²
    vom 01.07.2015-17.08.2015 ist die Gesamtfläche 4.978,00 m² (ein Teil wurde Abgerissen)
    vom 18.08.2015-11.11.2015 ist die Gesamtfläche 5.748,00 m² (eine neue Fläche dazu)
    vom 12.11.2015-31.12.2015 ist die Gesamtfläche 6.828,00 m² (eine neue Fläche dazu)

    Aber wie kann ich dies abrechnen?

    Gruß
    Karl H.

    • Dennis Hundt
      15. Juni 2016 - 10:24 Antworten

      Hallo Karl,

      ohne Ihre individuelle Situation zu kennen, scheint jeweils eine Teilabrechnung für die entsprechenden Zeitraum sinnvoll zu sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • W.H.T
    27. Juli 2016 - 14:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei Einzug wurde uns auf Nachfrage zur Aufteilung der Nebenkosten mündlich erklärt, dass die Hausmeisterkosten und Allgemeinen Kosten nach Parteien und der Rest nach Verbrauch abgerechnet wird. Ein Verteilerschlüssel wird im Mietvertrag nicht ausgewiesen, allerding gibt es einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Die ersten beiden Jahre wurden wie mündlich erklärt abgerechnet, für das dritte Jahr jedoch eine Umstellung auf qm vorgenommen. Eine schriftliche Ankündigung auf die Umstellung ist nicht erfolgt. Wir sollen nun neuem Verteilerschlüssel € 100,00 im Monat für den Hausmeister in einem 4-Parteien Haus bezahlen. Bei Einzug vor 4 Jahren zahlten wir € 50,00 (Hausmeister war nicht angemeldet – Rentnerin) und nun das doppelte. Natürlich sind Allgemeinstrom etc. ebenfalls enorm gestiegen und wir sollen nun rund € 650,00 nachzahlen.

  • T. Zucht
    11. August 2016 - 18:03 Antworten

    Hallo,

    Ich habe heute meine Abrechnung erhält, in der Wohnung habe ich von 01.01.2015-28.02.2015 gewohnt. Die Kosten wurden jeweils per Monat umgelegt, z.B. Wasser gesamt 200€ : 12 Monate und Ergebniss dann x2! Ist dies rechtens? Ich kenne nur die umlage nach Personen x Tage!

    Mit freundlichen Grüßen

    T. Zucht

    • Dennis Hundt
      12. August 2016 - 08:33 Antworten

      Hallo Frau Zucht,

      wie Sie gelesen haben, ist die Umlage nach Quadratmetern absolut überreich (logischerweise in Kombination mit der Wohndauer).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Huf
    22. August 2016 - 21:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zu meinem Problem, im Jahr 2014 wurde die Gebäudeversicherung (Mietshaus 16Parteien, 4Gewerbliche) mit 60% Mieter und 40%Gewerbe in den Nebenkosten angerechnet.

    In der neuen Abrechnung von 2015 wurde Plötzlich 75 zu 25% aufgeteilt. Nach Rückfrage mit dem Vermieter wurde eine neue Versicherung abgeschlossen weil das Haus unterversichert war. Und die Verteilung der Kosten von der Versicherung vorgegeben wurden.

    Also belief sich die Gesamt Versicherung 2014 auf etwa 5000€ und jetzt 2015 bei 5500€. Durch die Vorgaben der neuen Versicherung zahlen wir Mieter jetzt 1300€ mehr 2015 als im Jahr davor. Ist das rechtens?

    Im Prinzip zahlen wir Mieter die Differenz der etwas teureren Versicherung (500€) und entlasten die Gewerblichen mit 800€ gegenüber dem Vorjahr. Können wir Mieter dagegen angehen?

    Im Prinzip wurde ja erstens eine andere Aufteilung der Kosten vorgenommen ohne uns zu Informieren und zweitens wurde ja eine neue Versicherung abgeschlossen die durch die andere Aufteilung den Mieter mit 1300€ mehr belastet. Ich denke wenn eine neue Versicherung abgeschlossen wird muss diese günstiger sein und darf nicht teurer sein.

    Wäre nett, wenn Sie mir verraten ob ich dagegen angehen kann. Vom Vermieter kam nur das das Haus unterversichert war und das ja auch kein anderer Verteiler Schlüssel in der Nebenkosten Abrechnung benutzt wurde.

    Stimmt, Verteiler Schlüssel war wie im letzten Jahr über die qm, also Korrekt. Allerdings hat sich die Summe der Gebäudeversicherung von 2800€ (2014) auf 4100€(2015) nach Aufteilung verändert. Obwohl vor Aufteilung die Gesamtkosten bei 5000€(2014) bzw. 5500€(2015) lagen. Ist das alles so richtig was er da gemacht hat, darf er das?

    Ich freue mich auf eine Antwort.

    Mit freundlichem Gruß
    Stephan Huf

    • Dennis Hundt
      23. August 2016 - 17:24 Antworten

      Hallo Stephan,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann (und möchte) die Dinge hier nicht bis in letzte Detail betrachten. Wenn die Versicherung Ihren Beitrag separat nach Wohnraum und Gewerbe ausweisst, dann sehe ich erstmal keinen Grund das der Vermieter nicht auch nach diesem Schlüssel die Kosten aufteilen sollte. Das ist ja nur logisch.

      Wenn ein anderer Dienstleister beauftragt wird (oder eine andere Versicherung) muss es keineswegs immer günstiger werden. Wie kommen Sie darauf? Geht in der Praxis ja auch garnicht – alleine weil die Leistungen oft nicht 100% vergleichbar sind.

      Für eine Detailbetrachtung können Sie sich m.M. nach nur rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janine Löbbert
    23. August 2016 - 11:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    da sich unsere Nebenkosten erheblich erhöht haben, habe ich mir die Abrechnung genauer angesehen und habe nun folgende Fragen:
    Die Nebenkosten werden nach qm umgelegt, die Müllabfuhr allerdings nach Personenmonaten. M.E. gibt es keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, lediglich ein Hinweis darauf das „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch / einer erfassten Verursachung abhängen“ entsprechend umgelegt werden können. Die im Gebäude befindlichen Gewerbeeinheiten zahlen übrigens einen Pauschalbetrag pro qm. Ist dies so zulässig? Können unterschiedliche Umlagearten innerhalb eines Gebäudes angewendet werden?
    Generell wird auch nur bei den Posten Müllabfuhr und Grundsteuer zwischen Wohnungen und Gewerbe unterschieden. Die Wohngebäudeversicherung ist allerdings sehr hoch, liegt dies möglicherweise am Gewerbe und muss dann nicht auch unterschieden werden?

    Mit freundlichen Grüßen,
    J.L.

    • Dennis Hundt
      23. August 2016 - 17:19 Antworten

      Hallo Janine,

      der Vermieter muss sich an den vereinbarten Umlageschlüssel halten. Nach „erfasstem Verbrach“ meint z.B. die Erfassung über Wasserzähler.

      Das Gewerbe muss so berechnet werden, dass den Wohnraummietern keine Nachteile entstehen. Das ganz allgemein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ricky Curtis
    6. September 2016 - 16:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    erst einmal Danke für die Überschwemenden Info’s, Leider ist meine Frage nicht beantwortet worden in den Beiträgen und meine Augen sind schon rot gelesen.;-)
    Das Haus mit acht Parteien wo ich drin lebe ist im Januar 2015 aufgekauft worden. Ich bin im Februar 2014
    eingezogen und in der letzten Nebenkostenabrechnung bin ich in allen Umlagefähigen Positionen mit Quadratmeter abgerechnet worden. 93,4 qm und hatte eine Nachzahlung von ca.170 Euro.
    Ich habe jetzt die Abrechnung vom neuen Vermieter bekommen für 2015! In dieser werde ich mit qm und Personen 5 abgerechnet und muss 1200 Euro für 2015 und schonmal schätzungsweise 895 Euro für 2016 Nachzahlen. Ich bin nie über die änderung der schlüssels Informiert worden und somit mit 2000 Euro in die Schulden gelaufen. Jetzt ist es so wie ich erfahren habe das einige Nachbarn im Haus 2014 mit Personen und nur ich mit qm berechnet wurde was nicht zulässig ist. Aber das konnte ich und die neue Vermieterin nicht wissen.
    Ist die Vermieterin verpflichtet mich weiter in 2015 und 2016 in qm zu berechnen und mit vorheriger Info in 2017 mit Personen zu berechnen?

    Danke im voraus

    Ricky Curtis

  • Schramm
    10. Oktober 2016 - 14:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wenn in einem Mehrfamilienhaus in jedem Mietvertrag etwas anderes bzgl. des Schlüssels geregelt ist (manche nach qm, andere nach qm und Personenzahl gemischt), wie gestaltet man dann einen einheitlichen Schlüssel?
    Viele Grüße
    S. Schramm

    • Dennis Hundt
      10. Oktober 2016 - 15:17 Antworten

      Hallo Frau Schramm,

      am besten indem man die Schlüssel einvernehmlich mit den (abweichenden) Mietern anpasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinrich Beermann
    30. Oktober 2016 - 19:30 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, in unserer Teilungserklärung werden alle anfallenden Nebenkosten erfasst und nach Wohnunggröße abgerechnet.Beschlüsse müssen einstimmig gefasst werden. In der Teilungserklärung nicht erfasst sind Trppenhausreinigung und Winterdienst. (Hof vom Schnee befreien) Diese Leistungen sollen von den bewohnenden Eigentümern, 7 Familien, eine nach der anderen folgend, bearbeitet werden. Weil einige ältere Personen im Haus das nicht mehr schaffen, werden Dienste von auswärts in Anspruch genommen. Auch hier besteht die Familie mit einer kleineren Wohnung darauf, nacg Wohnungsgröße abzurechnen.
    Kann das mit 3/4 Mehrheit entschieden werden, oder gilt auch hier die Einstimmigkeit nach Teilungserklärung?
    Mit freundlichen Grüßen
    Heinrich Beermann

    • Dennis Hundt
      30. Oktober 2016 - 20:00 Antworten

      Hallo Heinrich,

      ganz allgemein: Wenn alle anderen Kosten nach Wohnungsgröße verteilt werden und auch das BGB die Wohnfläche als Umlageschlüssel für Nebenkosten vorschreibt (wenn nichts anderes vereinbart ist), macht es m.E. absolut Sinn bei der Wohnfläche zu bleiben. Das ist auch oft der fairste Schlüssel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Siegfried Jeltsch
    13. Dezember 2016 - 20:24 Antworten

    Schade,
    dass ich an keiner Stelle einen eindeutigen Hinweis darauf finde, ob die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung nach Anzahl der Personen abgerechnet werden darf.
    Kann mi jemand sagen, wo ich suchen sollte?
    Danke
    siegfried jeltsch

    • Dennis Hundt
      14. Dezember 2016 - 18:37 Antworten

      Hallo Siegfried,

      suchen Sie in Ihrem Mietertrag. Dort ist der Umlageschlüssel vereinbart und festgeschrieben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Siegfried Jeltsch
        16. Dezember 2016 - 21:21 Antworten

        Hallo Dennis,
        nein, im Mietvertrag wird lediglich erwähnt, welche Nebenkosten umgelegt werden, keine Wort zu den Verteilerschlüsseln.
        Viele Grüße
        siegfried

        • Dennis Hundt
          17. Dezember 2016 - 11:40 Antworten

          Hallo Siegfried,

          wenn kein Umlageschlüsel vereinbart wurde, greift nach BGB die Umlage nach Wohnfläche.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Siegfried Jeltsch
            17. Dezember 2016 - 12:16

            Hallo Dennis,
            vielen Dank für die Antwort!
            siegfried

  • Zhenja
    9. Januar 2017 - 23:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre informative Seite und all die Informationen, die Sie öffentlich zur Verfügung stellen. Leider bin ich hinsichtlich der Beantwortung von zwei Fragen nicht fündig geworden und hoffe, dass Sie mir vll weiterhelfen können.

    Ich wohne in einem Gebäude mit Parteien die aus Wohnungen und Arztpraxen bestehen.

    In unserem Mietvertrag ist der Verteilungsschlüssel nach MEA vereinbart worden. Wie sich die auf uns entfallende MEA berechnet wurde aber nie im Mietvertrag erläutert. In der Nebenkostenabrechnung wird der Verteilungsschlüssel wie folgt erläutert: MEA für unsere Wohnung : 12 Monate (Jahr) x Monate, die wir in der Wohnung wohnen. Der MEA Schlüssel gilt nicht für Müllabfuhr, Wasser und Abwasser (dazu später).

    Im Rahmen der Prüfung der Nebenkostenabrechnung habe ich u.a. gerügt, dass nicht ersichtlich ist, wie sich die MEA für alle Parteien zusammensetzen. Uns wurde daraufhin – also nach erfolgter Abrechnung und auch außerhalb der zwölfmonatigen Frist für die Abrechnung – eine Übersicht weitergeleitet, aus der die MEA pro Partei sichtbar wird, aber zB nicht, wie viele qm auf die jeweilige Partei entfallen (dies wäre meines Erachtens noch interessant, um zu überprüfen, ob ein wesentliches Missverhältnis zwischen Verteilung nach MEA und nach qm bestehen würde).

    Frage: Reicht alleine die Festsetzung des Verteilungsschlüssels nach MEA im Mietvertrag aus, sodass eine weitere Erläuterung in der Nebenkostenabrechnung zu dieser Größe entfallen kann oder ist die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft, weil sich nicht eindeutig nachvollziehen lässt, wie sich der Verteilungsschlüssel („MEA“) zusammensetzt?

    Ich finde immer nur die Angabe, dass der Verteilungsschlüssel einfach nachzuvollziehen sein muss. Aber nicht, weche konkreten Anforderung an die Nachvollziehbarkeit gestellt werden. Also gilt die MEA an sich als Verteilungsschlüssel (dann ist es mE nicht nachvollziehbar) oder alleine die Berechnung MEA x 12 x 12 (dann wäre die Abrechnung richtig).

    Zudem geht aus der MEA Aufschlüsselung hervor, dass für die Aztpraxen jeweils nur zwei Personen zugerechnet werden. Wie oben beschrieben, werden Müllabfuhr, Wasser und Abwasser nach Personenschlüssel umgelegt. Hier liegt meines Erachtens eine extreme Benachteiligung von uns als Mieter vor. Da wir drei Bewohner sind, werden wir mit 3 Einheiten x 12 Monate = 36 abgerechnet. Die Arztpraxen haben jeweils nur zwei Mieter, sodass die Kosten auf diese Parteien mit jeweils 2 x 12 = 24 Einheiten umgerechnet werden. Aufgrund der ständigen Patienten würde ich aber erwarten, dass die Anteile für die genannten Posten bei den Praxen höher ausfallen müssten.

    Frage: Würden Sie meiner Auffassung zustimmen, dass der Verteilungsschlüssel nach Personen in diesen Fällen für die Wohneinheiten grundsätzlich nachteilig ist und kennen Sie ggf. entsprechende Urteile zu diesem Sachverhalt? Ich bin leider bis jetzt nicht fündig geworden.

    Vielen Dank vorab für Ihre Hilfe

    • Dennis Hundt
      10. Januar 2017 - 09:08 Antworten

      Hallo Zhenja,

      danke für Ihren Beitrag. In der Regel entsprechen die Miteigentumsanteile der Wohnfläche. Hier würde ich einfach konkret nachfragen.

      Zum Wasser / Abwasser und Müllaufkommen kann ich leider keine gute Einschätzung abgeben. Eine Arztpraxis verbraucht sicherlich Wasser, obwohl dort niemand duscht, badet oder kocht. Gleiches gilt dann entsprechend für das Abwasser. Zwei Personen können da durchaus realistisch sein. Prüfen Sie doch einfach den Gesamtverbrauch und betrachten Sie den Durchschnitt pro Quadratmeter im Bundesvergleich.

      Beim Müll sehe ich das ähnlich – ein großes Aufkommen an Hausmüll produziert eine Arztpraxis meines Wissens nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Zhenja
        23. Januar 2017 - 23:55 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Einschätzung.
        Ein Vergleich mit den durchschnittlichen Bundesvergleich hat ergeben, dass z.B. Kosten für allgemeinen Strom aber auch weitere Posten weit über dem Bundesvergleich liegen.

        Wäre die Nebenkostenabrechnung eigentlich formell ordnungsgemäß, wenn bei einer Mischnutzung (50% Wohneinheiten / 50% Gewerbe) und der Annahme, dass durch das Gewerbe ein höherer Verbrauch entsteht, kein Vorwegabzug in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen ist, weil alle Kosten nach Personenanzahl oder MEA umgelegt werden? Also konkret die Frage, ob der Ausweis des Vorwegabzugs unter der Annahme, dass er erfolgen muss, zu den formellen Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung gehört.

        Vielen Dank

  • Tanja Kuchenbecker
    26. Januar 2017 - 17:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    erstmal muss ich Ihre tollen und verständlichen Antworten loben! Vielen Dank für Ihre Mühen. Nun zu meinem Anliegen: wir sind ein Miethaus mit 8 Parteien. Bei mir wurden letztes Jahr im April Wasseruhren eingebaut. Bei meinen Nachbarn wird jetzt erst angefangen die Wasseruhren einzubauen. Kann ich für die Abrechnung 2016 verlangen, meine Wohnung als einzige verbrauchsabhängig abzurechnen? Gibt es hierzu eine Rechtsgrundlage? Der Vermieter sagte nämlich, dass eine Abrechnung nur einheitlich für alle Mietparteien gemacht werden kann. Und da die anderen noch keine Messgeräte hatten, werde ich somit auch nicht berücksichtigt.
    Viele Grüße Tanja Kuchenbecker

  • Doris Lütkemeier
    22. Februar 2017 - 16:08 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    darf ich in einem Mietvertrag verschiedene Verteilerschlüssel vereinbaren? Konkret wären das Heizkosten, Wasser und Entwässerung nach Verbrauch. Müll, allgemeiner Strom, Versicherungen und Kabel-TV nach Wohneinheiten. Straßenreinigung, Hausmeister und Aufzug nach Wohnfläche.
    Geht das?
    Mit freundlichen Grüßen
    Doris Lütkemeier

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2017 - 16:53 Antworten

      Hallo Doris,

      natürlich können auch verschiedene Verteilerschlüssel vereinbart werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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