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Verzug mit Nebenkosten-Nachzahlung kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Mieter sind bisweilen in einer schwierigen Situation. Sie erhalten vom Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr und stellen fest, dass sich die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Vorjahr verändert hat. Sie beanstanden die Abrechnung gegenüber dem Vermieter.

Reagiert der Vermieter nicht erwartungsgemäß, verweigern Mieter meist die Zahlung der Nachforderung aus dieser Nebenkostenabrechnung. In einem Fall, der am Landgericht Berlin verhandelt wurde, hatte der Vermieter fristlos den Mietvertrag gekündigt (LG Berlin Urteil v. 20.2.2015, 63 S 202/14, Fundstelle GE 2015, 452).

Um was ging in dem Urteil vom LG Berlin?

Die Mieter hatten die Nachzahlungsforderung beanstandet, weil der Vermieter die Umlagefläche der Immobilie gegenüber den Vorjahren verringert habe und dennoch höheren Kosten gerechnet habe. Sie weigerten sich, die Nachforderung von mehr als 1.200 EUR zu bezahlen. Der Betrag überstieg damit zwei Monatsmieten.

Das Landgericht Berlin wies den Mieter zunächst darauf hin, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt sei, neue Abrechnungseinheiten zu bilden. Es ging also nicht darum, dass der Vermieter den vereinbarten Abrechnungsmaßstab änderte. Es ging darum, dass die Abrechnungseinheiten geändert wurden, so dass sich in den Jahresabrechnungen jeweils unterschiedliche Wohnflächen- und Gewerbeflächenangaben ergaben.

Das LG Berlin betrachtete die Abrechnung gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes als formell wirksam. Der Vermieter müsse seine Entscheidung bei veränderten Abrechnungseinheiten gegenüber dem Mieter nicht erläutern. Damit war auch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund begründet. Statt der Kündigung hätte der Vermieter die Forderung natürlich auch einklagen können.

Warum scheiterte der Mieter?

In der Sache kam es wie häufig auf die Unterscheidung zwischen formeller und materieller Ordnungsgemäßheit an. Ist eine Abrechnung formell wirksam, kann der Vermieter die Nachforderung verlangen. Ist sie inhaltlich (materiell) unwirksam, ist es Aufgabe des Mieters, die Abrechnung anzugreifen und gerichtlich gegen die Nachzahlungsforderung vorzugehen.

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall entschieden, dass es sich um ein inhaltliches Problem handele (BGH Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07). Zwar ergebe sich im Hinblick auf die Gesamtfläche des Hauses und die Gesamtheizfläche und den Heizölverbrauch in Folge der ständig wechselnden Abrechnungseinheiten ein derart uneinheitliches Bild, dass die Abrechnungen ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dies ändert aber nichts daran, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß sei.

Vielmehr bleibe es Aufgabe des Mieters, Einblick die Abrechnungsunterlagen des Vermieters zu nehmen und aus dieser Erkenntnis heraus die Nebenkostenabrechnung konkret zu beanstanden und gegebenenfalls gerichtlich überprüfen zu lassen. Die pauschale Behauptung, die Abrechnung sei aufgrund der Verringerung der Umlagefläche fehlerhaft, genüge nicht, die formelle oder inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung anzugreifen.

Nachzahlung verweigern? Worin besteht das Risiko für den Mieter?

Beanstanden Mieter ohne ausreichende Ansatzpunkte die Nebenkostenabrechnung und verweigern die Zahlung der Nachforderung, riskieren sie die fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Gemäß § 543 Abs. II Satz 1 Nr. 3 BGB formuliert das Gesetz als wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung den Fall, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Da die Zahlung von Nebenkosten und Nebenkostennachforderungen eine wesentliche Vertragspflicht des Mieters ist, durfte der Vermieter fristlos kündigen.

Wie gehen Mieter also richtig vor?

Der Mieter hätte in diesem Fall Einblick in die Abrechnungsunterlagen nehmen müssen. Dann hätte er feststellen können, ob und inwieweit die Abrechnung in Bezug auf die Abrechnungseinheiten zu beanstanden gewesen wäre oder nicht. Hätte er nachvollziehbare Gründe gehabt, die Abrechnung zu beanstanden, hätte er gegen die Nachforderung gerichtlich klagen müssen. Im Verfahren hätte das Gericht dann überprüft, ob der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet hat oder nicht. Für den betroffenen Mieter mag dieser Weg belastend sein. Er entspricht aber dem, was die Rechtsprechung fortlaufend entscheidet, indem sie die Risiken in Bezug auf die Nebenkostenabrechnungen zwischen Vermieter und Mieter verteilt.

Lesen Sie: Nebenkostenabrechnung ist falsch: Wir zeigen, was Mieter tun können

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2 Antworten auf "Verzug mit Nebenkosten-Nachzahlung kann fristlose Kündigung rechtfertigen"

  • Kafka
    21. Juni 2016 - 04:03 Antworten

    Hallo,
    nehmen wir mal an, ich nehme Einblick in die Unterlagen der Nebenkostenabrechnung, finde dort zu beanstandende Inhalte bei den verbrauchsabhängigen Kosten und mache einen Abzug geltend (z.B. 25 % der verbrauchsabhängigen Kosten, sofern so ein Abschlag möglich ist?; gibt es da Rechtsgrundlagen für?). Der Vermieter weist das zurück und fordert weiter die Zahlung der Nebenkosten.

    a) Kann er nun kündigen? M.E. nein, erstens handelt es sich bei Nebenkostennachzahlungen um Einmalzahlungen (die bei Mietrückstand NICHT mitzählen – steht jedenfalls selbst beim Mieterbund so) und zweitens bin ich doch der Pflicht des Mieters nachgekommen, die Abrechnung zu prüfen.

    b) Muss ich als Mieter nun binnen einer Frist gerichtlich feststellen lassen, ob die Nebenkostenabrechnung rechtens ist? (Wenn ja, welche Frist?).

    Was ist, wenn sich diese ganze Prüfung wegen Verzögerungen bei der Einsicht in Unterlagen über ein Jahr hinzieht und sich der gleiche Fehler in der Abrechnung im nächsten Jahr wiederholt und ich erneut dagegen vorgehe und der Vermieter einfach nur wieder ablehnt? Wenn das über mehrere Jahre so geht, kann sich der strittige Betrag ganz schön summieren.

    a) Kann der Vermieter dann kündigen, weil ich als Mieter die NK-Abrechnung noch nicht (ggf nicht in einer bestimmten Frist) gerichtlich habe prüfen lassen?

    b) Ab welcher Höhe solcher mehrfachen strittigen Nebenkosten kann dann der Vermieter kündigen?

    c) Wenn der Vermieter vor Gericht doch Recht bekommt und die NK-Abrechnungen fällig werden und ggf einen bestimmten Betrag überschreiten, darf er dann kündigen? Eigentlich doch nicht, da es um Einmalzahlungen geht oder?

    • Dennis Hundt
      21. Juni 2016 - 12:57 Antworten

      Hallo Kafka,

      danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Leider kann ich Ihnen bei der Beantwortung der vielen Fragen nicht helfen. Vielleicht sollten Sie diese Dinge mit einem Anwalt erörtern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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