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Wäschepflege: Umlegbare Nebenkosten

Jeder Mieter sollte die Möglichkeit haben, seine Wäsche zu waschen. Im Mietverhältnis ergeben sich rein praktisch drei Möglichkeiten, die Kosten der Wäschepflege abzurechnen.

1. Mieter organisiert sich selbst

Im einfachsten Fall stellt der Mieter selbst eine Waschmaschine und/oder einen Trockner auf. Die Aufstellung kann innerhalb der Wohnung oder in einer vom Vermieter zur Verfügung gestellten Räumlichkeit (Waschküche) erfolgen. Wichtig ist, dass die Strom- und Wasserkosten direkt dem Mieter zugeordnet werden können. Innerhalb der Wohnung ist dies unproblematisch, da die vorhandenen Strom- und Wasseranschlüsse des Mieters genutzt werden.

Steht die Waschmaschine in einer von allen Mietern genutzten Waschküche, werden die Wasser- und Stromkosten im Idealfall durch eigene Strom- und Wasserzähler erfasst. Fehlt ein Wasserzähler, kommt die Umlage der entstehenden Wasserkosten auf der Grundlage des § 2 Ziffer 2 BetrKV (Kosten der Wasserversorgung) in Betracht. Für die Stromkosten bedarf es regelmäßig eines eigenen Stromzählers.

2. Münzautomat

Einfach ist es auch, wenn der Vermieter Wascheinrichtungen zur Verfügung stellt, die der Mieter gegen Zahlung eines Entgeltes nutzen kann. Meist werden in Münzgeräte Münzen eingeworfen. Mit dem Münzeinwurf durch den Mieter ist der Kostenaufwand abgegolten. Darüber hinausgehende Kosten der Wäschepflege (z.B. Verwaltungsaufwand) darf der Vermieter dann regelmäßig nicht mehr auf den Mieter umlegen (LG Hamburg WuM 1985, 390). Insbesondere gehen die Anschaffung und die Unterhaltung der Geräte zu Lasten des Vermieters (siehe dazu unten 3c).

Soweit die eingeworfenen Münzen lediglich als Vorauszahlung auf die entstehenden Kosten der Wäschepflege vereinbart sind, muss eine Abrechnung erfolgen (AG Hamburg WuM 1993, 620). Ein eventueller Mehrerlös ist dem Mieter zu erstatten. Soweit für alle Mieter nur ein Münzgerät verfügbar ist, ist ein Mehrerlös nach dem für die Nebenkosten vereinbarten Umlageschlüssel auf die Mieter aufzuteilen. Der Vermieter darf nach § 556 II Satz 2 BGB nur angemessene Vorauszahlungen fordern, so dass der Münzeinwurf den kalkulierten Kosten entsprechen muss.

3. Umlage nach BetrKV

Alternativ kann der Vermieter für die von ihm zur Verfügung gestellten Waschmöglichkeiten nach § 2 Ziffer 16 Betriebskostenverordnung die Kosten der „Wäschepflege“ in der Nebenkostenabrechnung abrechnen und auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich vereinbart oder die Kosten der Wäschepflege ausdrücklich als umlagefähige Nebenkosten mietvertraglich bezeichnet sind.

a. Umlagefähig sind: …

Nach dem Wortlaut der Vorschrift gehören dazu insbesondere die Kosten für: …

  • Betriebsstrom: Regelmäßig ist ein eigener Stromzähler erforderlich, um eine gleichmäßige gerechte Abrechnung bei mehreren Mietern zu ermöglichen. Schätzungen sind unangemessen. Allenfalls könnte die Umlage nach einem bestimmten Verteilerschlüssel (z.B. Personenzahl im Mieterhaushalt, je Wohnung im Gebäude) vereinbart werden.
  • Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen: Einrichtungen der Wäschepflege sind alle der Wäschepflege dienenden Vorrichtungen (Waschmaschine, Trockner, Wäscheschleuder, Wäschespinne, Bügelmaschine). Sowohl der Hauswart mit der alltäglichen Beaufsichtigung beauftragt ist, sind dessen Lohnkosten nach § 2 Ziffer 14 BetrKV abzurechnen.
  • Regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Geräte: Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten durch Fachfirmen gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Geräte gewährleisten. Hat der Vermieter einen Wartungsvertrag abgeschlossen, kann er nur die Überprüfungskosten umlegen, nicht aber die darin enthaltenen Reparaturkosten. In der Kostenrechnung des Dienstleisters sind die Kosten getrennt aufzuführen.
  • Wasserversorgung: Der Vermieter kann die Wasserkosten für die Wäschepflege nach § 2 Ziffer 16 BetrKV oder allgemein nach Ziffer 2 (Kosten der Wasserversorgung) umlegen. Soweit die Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, erscheint es gerecht, den Wasserverbrauch für die Wäschepflege gesondert zu erfassen und eigenständig umzulegen (Schmid DWW 1997, 68).
  • Die Abwasserkosten sind nach unabhängig vom Frischwasserverbrauch § 2 Ziffer 3 BetrKV (Kosten der Entwässerung) umzulegen.

b. Anderweitig umlagefähig sind: …

  • Kosten des Waschraums: Eine darin eventuell befindliche Heizung ist über den Heizungsaufwand nach § 2 Ziffer 4, die Beleuchtung für Waschküchen über Ziffer 11 und Hauswartkosten über Ziffer 14 BetrKV abzurechnen.

c. Nicht umlagefähig sind …

  • Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung (AG Mühlheim WuM 2000, 424). Sie bleiben Aufgabe und Last des Vermieters.
  • Kosten der Anschaffung, Ersatzbeschaffung von Geräten oder Ersatzteilen. Mietet oder least der Vermieter die Geräte, ändert dies nichts, soweit die Umlagefähigkeit nicht ausdrücklich vereinbart wird. Eine Umlagefähigkeit, wie sie § 4 II HeizkostenV für die Mietkosten von Verbrauchserfassungsgeräten vorsieht, ist der Ausnahmefall und nicht übertragbar.

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