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Wartungsarbeiten am Dach – umlegbare Nebenkosten?

Da werkelt ein Dachdecker am Dach und in der Nebenkostenabrechnung werden Wartungsarbeiten am Dach abgerechnet. Für den Vermieter stellt sich die Frage, ob und inwieweit er solche Kosten auf den Mieter umlegen kann. Der Mieter fragt sich, ob es sich um umlegbare Nebenkosten handelt.

Wartungsarbeiten am Dach sind eigentlich kaum denkbar. In Betracht kommt ein brüchiger Dachziegel, eine undichte Stelle am Dachfenster, die Erneuerung eines angefaulten Dachbalkens oder die Entfernung von Moos auf den Dachziegeln. Meist handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, selten um echte Wartungsarbeiten.

Dacharbeiten können sonstige Betriebskosten sein

Soweit mietvertraglich die Betriebskostenverordnung vereinbart ist, sind Wartungsarbeiten allenfalls in § 2 Ziffer 17 BetrKV als „sonstige Betriebskosten“ darstellbar. Dacharbeiten sind in den vorherigen Ziffern 1 bis 16 nicht bezeichnet. Als sonstige Betriebskosten müssten sie aber ausdrücklich bezeichnet sein. Jedenfalls darf der Vermieter unter dieser Position nicht beliebig und eventuell anfallende Nebenkosten abrechnen. Jede Nebenkostenart muss für den Mieter bereits bei Mietvertragsabschluss erkennbar und kalkulierbar sein. Im Prinzip könnte der Vermieter also unter der Position „sonstige Betriebskosten“ auch „Wartungsarbeiten am Dach“ als umlagefähige Nebenkosten vereinbaren.

Typische Wartungsarbeiten fallen regelmäßig an

Aber auch dann, wenn eine solche Position vereinbart hat, ist nicht jede Maßnahme als Nebenkostenposition anzuerkennen. Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch charakterisiert, dass sie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen und fortlaufend und regelmäßig anfallen (§ 1 BetrKV).

Der Begriff der Wartung wird im Gesetz nicht definiert. Wartungsarbeiten beispielsweise an der Heizung sind zwar regelmäßig umlagefähig. Wartungsarbeiten, die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, sind keine eigentlichen Wartungsarbeiten. Wartungsarbeiten am Dach sind insoweit eher der Ausnahmefall.

Siehe auch: Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar

Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind keine Wartungsarbeiten

Keine umlagefähigen Nebenkosten sind solche Kosten, die der Vermieter zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes aufwenden muss, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. In diesem Sinne definiert § 1 II Nr. 2 BetrKV solche Erhaltungsmaßnahmen als Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, deren Kosten immer zu Lasten des Vermieters gehen. Damit gewährleistet er den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie.

Muss also der defekte Dachziegel ersetzt werden, handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Erscheinen die Dachziegel witterungsbedingt abgenutzt und machen einen optisch negativen Eindruck, kann sie der Vermieter austauschen. Es handelt sich dann aber eine reine Instandhaltungsmaßnahme. Die Kosten muss er selbst tragen. Erweist sich das Dachfenster als undicht, ist die notwendige Abdichtung eine Instandhaltungsmaßnahme.

Siehe auch: Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar

Beispiele für Wartungsarbeiten am Dach

Steht die Immobilie in unmittelbarer Nähe zu Bäumen, kann allenfalls die Entfernung von Moos auf den Dachziegeln als Wartungsarbeiten am Dach anzuerkennen sein. Diese Arbeit fällt regelmäßig an und stellt damit eine typische Nebenkostenposition dar. Voraussetzung ist aber, dass diese Maßnahme ausdrücklich als „sonstige Betriebskostenposition“ mietvertraglich bezeichnet wird. Nur dann sind die Kosten umlegbar. Aufgrund der besonderen Situation sollten solche Arbeiten individuell als Nebenkostenposition oder eben als sonstige Betriebskosten ausdrücklich vereinbart werden.

Anerkannt ist auch die Reinigung von Dachrinnen (BGH DWW, 188).

Wartungsarbeiten müssen erkennbar sein

Soweit der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung ohne nähere Bezeichnung Wartungsarbeiten am Dach abrechnet, dürfen sie der Regel nicht berücksichtigt werden. Für den Betriebskostenanteil ist er jedenfalls darlegungs- und beweispflichtig (z.B. LG Essen WuM 1991, 702). Wenn er Wartungsarbeiten abrechnen will, muss er die Dachdeckerfirma informieren, dass in der Rechnung die Einzelpositionen möglichst genau unter Angabe von Arbeits- und Materialaufwand aufgeschlüsselt werden. Die Wartungsarbeiten können dann nach Lage des Einzelfalls herausgerechnet werden. Andernfalls ist eine Schätzung in Form des pauschalen Abzugs erforderlich (LG Hamburg WuM 1989, 640). Bestehen für eine Schätzung nicht genügend Anhaltspunkte, können die gesamten Aufwendungen nicht als Betriebskosten berücksichtigt werden.

Zwar bezeichnet § 2 Nr. 9 BetrKV auch die Kosten der Gebäudereinigung als umlagefähige Nebenkosten. Reinigungskosten an den Dachziegeln sind hingegen eher untypisch. Sie passen nicht ins Schema der dort bezeichneten Gebäudeteile (Flure, Treppen, Zugänge, Keller, Bodenräume, Waschküche).

3 Antworten auf "Wartungsarbeiten am Dach – umlegbare Nebenkosten?"

  • Karola Naumann
    20. April 2017 - 08:18 Antworten

    In der Nebenkostenabrechnung habe ich erstmalig eine Position Lohnkosten Wartung. Auf Nachfrage wurde mir mitgeteilt, dass es sich um einen Wartngsvertrag für das Flachdach handelt. Das Gebäude wurde 2011 gebaut. Kann der Vermieter diese Wartung umlegen oder ist das Instandhaltung.

    • Dennis Hundt
      20. April 2017 - 08:37 Antworten

      Hallo Karola,

      mit der Frage, ob Wartungsarbeiten für ein Dach umgelegt werden dürfen, befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Feldmann
    29. November 2017 - 19:36 Antworten

    Wenn man das Fazit ausIhrem Artikel nimmt, ist das Thema „Wartung der Dachfläche“ als Nebenkostenorderung vom Vermieter so zu sehen:
    1. Er besorgt sich ein Angebot von einer Firma (natürlich ortsüblicher Preis)
    2. Er informiert seine Mieter, dass er eine neue Position in der Nebenkostenabrechnung unter „sonstige Betriebskosten“ aufmachen will, die Position nennt er „Dachwartung“
    3. Er schlüsselt die Gesamtsumme auf die Quadratmeter der Wohnung aufund alle müssen ab nächsten Jahr zahlen

    So einfach müsste es gemäß obigen Artikel sein.Alle weiteren Erklärungen machen den Artikel zwar lan, haben aber in der Frage von Karola keinen weiteren Informationsgehalt.

    Richtig ?

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