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Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung

§ 556 III 1 BGB sagt es lapidar, aber deutlich: Der Vermieter hat jährlich über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen. Dabei hat er den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Auch § 560 V BGB gibt dem Vermieter vor, bei der Veränderung von Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter binnen 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen.

Der Vermieter kann seine Verpflichtung, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, vertraglich nicht ausschließen. § 556 IV BGB  verbietet nämlich jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung.

Vermieter muss im Interesse des Mieters handeln

Diese gesetzlichen Vorschriften ergeben sich aus der gegenseitigen vertraglichen Treuepflicht und stellen nochmals ausdrücklich klar, dass ein Vermieter nicht auf Kosten eines Mieters unangemessen hohe Ausgaben tätigen darf.  Ein Vermieter muss sich so verhalten, als wenn er in eigener Sache tätig ist und die entstehenden Kosten nicht auf einen Mieter umlegen könnte (LG Dresden CuR 2004, 65).

Es zählt die objektive Sachlage

Maßgeblich ist die Einschätzung eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis zum Ziel seines Handelns machen muss (OLG  Brandenburg WuM 2007, 510). Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, immer die preisgünstigste Lösung zu wählen.  Vielmehr kann er bei der Auswahl verschiedener Alternativen außer dem Kostenaufwand auch sachliche Gesichtspunkte beiziehen. Dabei hat der Vermieter auch einen persönlichen Entscheidungsspielraum (OLG Celle ZMR 1999, 238), der nur bedingt überprüfbar ist.  Die Wirtschaftlichkeit ist immer objektiv zu beurteilen, so dass es auf die persönlichen Kenntnisse und Möglichkeiten des Vermieters und seine Professionalität nicht ankommt.

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit spielt auch nur innerhalb der vom Vermieter gewählten Versorgungsart eine Rolle. Keinesfalls ist der Vermieter verpflichtet, bereits bei der Auswahl der Versorgungsart die wirtschaftlich vorteilhafteste  Alternative zu wählen (BGH GE 2007, 1051  bei der Entscheidung, ob Zentralheizung oder Wärmecontracting).

Der vertragsgemäße Gebrauch bestimmt die Wirtschaftlichkeit

Der Wirtschaftlichkeitsgebot als solcher ist natürlich ein  dehnbarer und teils auch subjektiv geprägter Begriff. Es ist zu fragen, welche Maßnahmen der Vermieter für erforderlich halten darf.  Dabei kommt es entscheidend auf die Eigenart des Mietobjekts an. Das Mietobjekt gibt wiederum den vertragsgemäßen Gebrauch vor.

Beispieel: In einem großen Mehrfamilienhaus oder in einem Bürogebäude kann die Beschäftigung eines Pförtners  angebracht sein,  in einem Wohnhaus mit wenigen Parteien eher nicht (LG Köln WuM 1997, 230).  Maßgebend sind die objektiven Gegebenheiten, nicht die subjektive Vorstellung oder Einschätzung des Vermieters. Hält der Vermieter im Haus mit hohem Aufwand ein Schwimmbad vor, kann es die Wirtschaftlichkeit gebieten, angesichts immer weiter steigender Energiepreise auf den Betrieb zu verzichten.

Leistungsreserven sind noch keine Überkapazitäten

Die Frage der Erforderlichkeit orientiert sich immer am Einzelfall.  Strittig ist in der Praxis oft, welche technischen Kapazitäten der Vermieter vorhalten darf.  Steht die Heizungsanlage zur Debatte, darf der Vermieter gewisse Leistungsreserven vorhalten, um sicherzustellen, dass die Kapazität auch unter ungünstigsten Verhältnissen ausreichend ist. Dadurch entstehende höhere Betriebskosten sind zumutbar. Allerdings muss der Vermieter offensichtliche Überkapazitäten unverzüglich zurückbauen (AG Wennigsen WuM 2003, 90).

Gegebenheiten sind veränderlich

Die Erforderlichkeit ist nicht allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen.  Ändern sich die tatsächlichen Verhältnisse, können bislang nicht erforderliche Maßnahmen als angemessen beurteilt werden (Beispiel verschlechterte Sicherheitslage OLG Celle ZMR 1999, 240).

Über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz kann der Vermieter nicht verpflichtet werden, Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Ihm obliegt lediglich eine Instandsetzungspflicht, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleistet.

Nicht erforderlich oder offensichtlich sinnlose Kosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Beispiel: Wartungsverträge für Anlagen, die keinem regelmäßigen Verschleiß unterliegen und von denen keine Gefahren ausgehen, also  Wartungsverträge für Klingel- und Gegensprechanlagen (AG Hamburg WuM 1998, 308).

Auswahlermessen des Vermieters

Der Vermieter verstößt gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wenn er unangemessene, marktunübliche überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten akzeptiert (OLG Celle ZMR 1999, 240). Allerdings braucht er nicht den preisgünstigsten Anbieter auszuwählen. Soweit es im Einzelfall schwierig ist, die Angemessenheit zu beurteilen, erlauben die Gerichte teils einen um bis zu 20 %  erhöhten Kostenansatz (AG Köln WuM 1999, 221). Vom Vermieter kann angesichts des damit verbundenen Verwaltungsaufwandes nicht verlangt werden, dass er alle in Betracht kommenden Anbieter zur Abgabe eines Aufgebotes auffordert. Er braucht auch keine Ausschreibung vorzunehmen. Der Vermieter muss nur mit zumutbarem Aufwand Angebote einholen und prüfen.

Mieter muss Beanstandungen begründet vortragen

Will  ein Mieter die Missachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beanstanden, muss er beziffert vortragen, in welcher Höhe die vom Vermieter umgelegten Kosten unwirtschaftlich sind (Milger ZMR 2008, 10).  Verweist er auf günstigere Anbieter, muss er diese und die Preise bezeichnen. Es ist dann Aufgabe des Vermieters, Gründe vorzutragen, den Vertrag ausgerechnet mit dem von ihm ausgewählten Anbieter abzuschließen (BGH ZMR 2007, 686).  Der bloße Hinweis des Mieters auf erhebliche Kostensteigerungen gegenüber der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres genügt nicht.

Soweit ein Sachverständigengutachten erstellt wird,  das ein mögliches Entgelt ergibt,  wird dem Vermieter eine Überschreitung von 10 % (Milger NZM 2008, 11)  bzw. 20 % (AG Köln WuM 1999,221) zugestanden. Liegt der Kostenansatz höher, muss der Vermieter nachvollziehbare Gründe benennen.

Missachtung der Wirtschaftlichkeit begründet Schadensersatzanspruch

Hat der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz missachtet, hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch, durch den er von den unnötigen Kosten freigehalten wird (BGH GE 2008, 116). Dann ist der Vermieter nicht berechtigt, unangemessene Kosten in der Abrechnung einzustellen. Stellt er die Kosten dennoch ein, ist die Abrechnung fehlerhaft. Der Mieter muss binnen 12 Monaten die Abrechnung beanstanden. Voraussetzung ist, dass dem Vermieter ein Verschulden nachgewiesen wird,  durch das er unnötig hohe Kosten verursacht hat.

Problematisch ist der Verschuldensnachweis bei Wohnungseigentümern. Dort trifft regelmäßig der Hausverwalter die Entscheidung, beispielsweise welche Energieträger er auswählt. Da der einzelne Wohnungseigentümer in der Regel keine Möglichkeit zur Mitwirkung hat, handelt er auch nicht schuldhaft. Ein Fehlverhalten des Hausverwalters braucht er sich nicht entgegenhalten zu lassen. Insoweit ist der Mieter relativ schutzlos (Schmidt, Mietrecht S. 376).

Mieter hat ein Minderungsrecht

Ist die Wohnung regelmäßig zu kalt, kann der Mieter die Miete mindern. Ist die Wohnung ständig überheizt, zahlt der Mieter automatisch zu hohe Nebenkosten kann ebenfalls die Miete mindern (LG  Hannover WuM 1981, U8).  Gleiches gilt, wenn die Leistung der Heizungsanlage überdimensioniert ist und dadurch unwirtschaftlich arbeitet (OLG  Düsseldorf WuM 1984, 54).

Auch wenn der Vermieter verpflichtet ist, eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage vorzuhalten, ist er nicht verpflichtet, die Anlage auf den jeweils neuesten technischen Standard oder auf den preiswertesten Brennstoff umzustellen (OLG  Düsseldorf WuM 1986, 16).  Erst wenn die Heizungsanlage  derart technisch überaltert ist, dass sie nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet, liegt ein Mietmangel vor.  Diese Unwirtschaftlichkeit kann auch dadurch bedingt sein, dass die Anlage bedienungsintensiv ist und die Lohnkosten zu vergleichsweise unverhältnismäßig hohen Gesamtkosten führen (LG Berlin MM 1996, 125).

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7 Antworten auf "Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung"

  • Fehrer Christiane
    22. Januar 2016 - 14:39 Antworten

    Stark abweichende Nebenkosten Abrechnung: Wir zahlen seit Jahren 120 Euro Nebenkosten, sind auch immer gut damit ausgekommen. Wir haben für das Kalenderjahr 2014, 249 Euro zurückgezahlt bekommen. Wir sind im Oktober ausgezogen, haben nun die Nebenkostenabrechnung für 288 Tage anteilig 89,5 qm bei gesamt 244qm im 3 Parteienhaus bekommen. Wir sollen 479 Euro nachzahlen. Der größte Posten mit knapp 1700 Euro ist der Gärtner. Ist das rechtens? Wir haben im Jahr 2014 knapp 100 Euro fürs Gärtnern gezahlt. Es wurden auch Heizungswartungen bei Mieterwechsel auf die Nebenkosten umgelegt.

  • Kevin Rehhahn
    29. August 2016 - 16:07 Antworten

    Hallo,
    Die Heiz- und Warmwasserkosten haben sich bei mir in den letzten 2 Jahren stark erhöht, obwohl mein Verbrauch eher gesunken ist. Dies begründet der Vermieter mit dem gesunkenen Gesamtstromverbrauch aller Mieter im Haus und des daraus resultierenden höheren Preises pro Einheit. Jedoch ist ein Preis von 20 Cent pro Einheit bei den Heizkosten und 37,51€ pro m³ Warmwasser in meinen Augen reinster Wucher. 2013 lag der Preis bei der Heizung pro Einheit bei 14,4 Cent und Warmwasser bei 10,7€ pro m³.
    Kann ich meinen Vermieter in Bezug auf das Wirtschaftlichkeitsgebot dazu auffordern, die Preise an ein humanes Preisniveau anzupassen?

    • Dennis Hundt
      29. August 2016 - 17:55 Antworten

      Hallo Kevin,

      ich glaube nicht, dass der Vermieter die Preise festlegt. Prüfen Sie im Zweifel die Belege, um herauszufinden, wie die Preissteigerung zustande kam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Kevin Rehhahn
        30. August 2016 - 14:17 Antworten

        Der Vermieter bestimmt die Gas-Preise natürlich nicht. Ich vermute, dass der Anbieter einfach stark überteuert ist. Die Frage ist: was kann ich dagegen machen?

  • Kevin Rehhahn
    1. September 2016 - 15:30 Antworten

    Meine letzte Frage ist scheinbar untergegangen. Daher nochmal: Ich gehe davon aus, dass der Vermieter einen sehr teuren Gastarif abgeschlossen hat. Der Preis pro Einheit liegt mal eben um das vierfache höher, als aktuelle Angebote bei Vergleichsportalen. Kann ich den Vermieter also auffordern, den Anbieter zu wechseln und die Kosten der letzen Nebenkostenabrechnung anzugleichen?

    • Dennis Hundt
      2. September 2016 - 07:53 Antworten

      Hallo Kevin,

      der Vermieter ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden, hat hier aber auch einen Spielraum. Ich kann mir kaum vorstellen, dass es einen viermal so teuren Gasanbieter gibt (inkl. Grundpreis)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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