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Zirkulationsverluste und Messdifferenzen beim Wasserverbrauch – Umlage, Berechnungsformel, Schätzung?

Mathematik ist eigentlich eine zuverlässige Wissenschaft. Bei der Abrechnung des Wasserverbrauchs in Mehrfamilienhäusern trifft dies jedoch nur bedingt zu.

Die Erwartung, dass die Summe der an den einzelnen Wasserzählern erfassten Einzelverbräuche mit der Anzeige des Hauptwasserzählers übereinstimmt, wird oft enttäuscht. Zählerdifferenzen bis zu 20 % sind teils normal und müssen vom Mieter hingenommen werden.

In diesem Artikel geht es um den Umgang mit Zirkulationsverlusten und Messdifferenzen beim Wasserverbrauch des Mieters.

Geeichte Wasserzähler erlauben dennoch Messdifferenzen

Die Ursachen für die Messdifferenzen sind vielfältig und meist technisch bedingt. Regelmäßig weist der Hauptwasserzähler einen höheren Verbrauch auf, als die Summe der Einzelwasserzähler. Zwar müssen Wasserzähler geeicht sein und werden regelmäßig nachgeeicht. Dazu muss man wissen, dass die Eichordnung erhebliche Toleranzen („ Eichfehlergrenzen“) und im praktischen Betrieb sogar noch höhere Abweichungen erlaubt. Diese „Verkehrsfehlergrenzen“ dürfen das Doppelte der Eichfehlergrenzen erreichen.

Erst soweit die Eichgültigkeitsdauer abgelaufen ist, kann der Mieter die Abrechnung beanstanden. Der Vermieter kann dann wiederum nachweisen, dass die Geräte trotz fehlender Eichung richtig angezeigt haben oder der Mieter trotz eventueller Unregelmäßigkeiten nicht benachteiligt wurde. Auch wenn die Verwendung ungeeichter Zähler bußgeldbedroht ist (§ 25 EichG), begründet das Gesetz kein Verwertungsverbot der Messergebnisse (AG Berlin-Spandau GE 2007, 1127).

Link: Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?

Zirkulationsverluste haben technische Ursachen

Diese Eichgrenzwerte kommen aber erst ab bestimmten Mindestdurchflussmengen zum Tragen. Hauptwasserzähler sind hochwertig konstruiert und kosten richtig Geld (ci. 500 €). Sie erfassen bereits kleine Wassermengen sehr genau. Die Wohnungswasserzähler hingegen sind weniger aufwendig konstruiert und entsprechend preiswerter (ci. 100 €). Dafür sind sie nicht in der Lage, kleinere Wasserentnahmen zu erfassen. Ihre Anlaufwerte sind dafür nicht ausgelegt. So ergibt sich, dass kleinere Wasserabnahmemengen in der einzelnen Wohnungen der Mieter, beispielsweise aufgrund tropfender Wasserhähne oder undichter Toilettenspülungen, bei den Wohnungswasserzählern gar nicht erst angezeigt, beim Hauptwasserzähler jedoch dennoch erfasst werden. Daraus begründen sich die Differenzen.

Wer den Tropfen nicht ehrt, ist den Pfennig nicht wert

So kann ein einzelner tropfender Wasserhahn im Jahr bis zu 3000 Liter Wasserverlust herbeiführen, der vom Hauptwasserzähler, nicht aber vom Wohnungswasserzähler erfasst wird. Weitere Gründe können ein unerkannter Wasserrohrbruch, fehlende Wasserzähler in Nebenräumen, Fehlfunktionen eines Einzelzählers oder gar des Hauptzählers sein. Ein Loch von 0,5 Millimeter Durchmesser verursacht bei einem Betriebsdruck von 3 bar jeden Monat 11 Kubikmeter Wasserverlust. Über das Jahr gerechnet sind dies dann 133 Kubikmeter! (vgl. Eisenhardt-Rothe Handbuch der Heizkostenabrechnung 4. Aufl. S. 414).

Toleranzgrenze für Zirkulationsverluste: 20%

Sind Messgeräte ordnungsgemäß geeicht, ist zu vermuten, dass sie auch ordnungsgemäß funktionieren (OLG Köln GE 1986, 345). Da aus technischen Gründen Zirkulationsverluste natürlich sind, werden Zählerdifferenzen bis zu 20 % anerkannt (LG Braunschweig WuM 1999, 294). In diesem Fall kann die Unterschiedsmenge nur verhältnismäßig je nach vereinbartem Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl) auf die Mietparteien umgelegt werden, soweit dies angemessen ist (AG Salzgitter WuM 1996, 285). Erst wenn die Differenz diese Toleranzgrenze übersteigt, ist nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises von einem Leitungsverlust auszugehen, den der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann.

Die obige Entscheidung des LG Braunschweig (WuM 1999, 294) geht zudem davon aus, dass der Vermieter die Differenz zwischen den Ablesewerten des Hauptzählers und der Summe der Einzelzähler überhaupt nicht auf die Mietparteien umlegen könne und selber tragen müsse. Diese Beurteilung ist nicht praxisgerecht. Denn sie würde dazu führen, dass der Vermieter auch die übrigen Kosten der Wasserversorgung nicht umlegen könnte (Grundgebühren, Kosten der Anmietung der Wasserzähler pp, siehe § 2 Nr. 2 BetrKV). Dies wäre ungerecht. Da davon auszugehen ist, dass die Mieter auch die Differenz verursacht haben, müssen sie anteilmäßig auch für die Kosten aufkommen.

Link: Nebenkostenabrechnung: Wasser ohne Zähler – Wie wird abgerechnet?

Auf gleiche Ablesezeiten achten!

Wichtig ist, dass die Summe der einzelnen Werte mit den Werten des Hauptzählers nur verglichen werden kann, wenn der Hauptzähler und die Einzelzähler zeitgleich abgelesen werden. Bei unterschiedlichen Ablesezeiten ist ein Vergleich ausgeschlossen.

Nicht mit Wasserzählern versehene Entnahmestellen

Soweit die Differenz auf Wasserentnahmestellen zurückzuführen sind, die nicht mit Zählern versehen sind (Wasserhähne im Garten, Garage, Keller), kommt die Umlage auf den Mieter nur in Betracht, wenn die Umlage entsprechend vereinbart ist. Andernfalls sind die Kosten vom Vermieter zu tragen. Die Kostenhöhe ergibt sich aus der Zählerdifferenz, vorausgesetzt, andere Ursachen lassen sich ausschließen.

Vermieter ist nur bedingt überprüfungspflichtig

Der Vermieter ist nur bedingt verpflichtet, die Wasserleitungen regelmäßig auf Dichtigkeit zu überprüfen (AG Menden ZMR 1999, 34). Allein die Tatsache, dass die Leitungen alt sind und die theoretische Möglichkeit besteht, dass einzelne Stellen altersbedingt schadhaft geworden sind, verpflichtet den Vermieter nicht zur ständigen Überprüfung. Erst ein konkreter Korrosionsverdacht aufgrund sich häufender Rohrbrüche kann Anlass für eine Überprüfung sein. Probleme ergeben sich dann, wenn nach einem nicht vorhersehbaren Wasserrohrbruch der Hausrat des Mieters beschädigt wird und sich der Vermieter darauf beruft, dass er den Rohrbruch weder vorhersehen noch vermeiden konnte. Mangels Verschuldensnachweis käme seine Haftung dann nicht in Betracht (§ 536a BGB). Gegen Vorkommnisse dieser Art sollte sich der Vermieter jedoch entsprechend versichert haben.

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9 Antworten auf "Zirkulationsverluste und Messdifferenzen beim Wasserverbrauch – Umlage, Berechnungsformel, Schätzung?"

  • Gather Hans-Josef
    11. Februar 2015 - 14:52 Antworten

    Wasserverbrauch nach qm ist klar. Aber was macht man mit Leerständen ?
    In diesen Wohnungen wird kein Wasser verbraucht. Der qm Schlüssel ist dann
    falsch, da die leere Wohnung auch mit belastet wird.

    mit freunlichen Grüßen

    Hans-Josef Gather

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2015 - 15:10 Antworten

      Hallo Hans-Josef,

      der Umlageschlüssel „Wohnfläche“ ist auch nicht 100%ig fair, wenn in einer Wohnung 2 Personen und in einer anderen gleich großen Einheit 5 Personen wohnen. Aber ganz fair wird es leider nie sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrich
    29. Juli 2015 - 12:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    zunächst großes Lob zu Ihrer Webseite, ich habe bereits viele Fragen durch ihre schöne und kurze Informationsdarstellung für mich finden können. Nun eine Frage zur Darstellung einer Nebenkostenabrechnung.

    Ich habe eine Frage zur Darstellung der Wasserkosten in einer Betriebskostenabrechnung:

    Darstellung in meiner Nebenkostenabrechnung:
    Darstellung der Gesamtwasserkosten beinhaltet Frisch- und Abwasser, nun wird der Anteil jedes Mieters nach Verbrauch abgerechnet.
    In der Betriebskostenabrechnung wird also Gesamtwasserkosten in EURO dargestellt, als Umlageschlüssel steht das Wort „nach Verbrauch“, und der Anteil des Mieters in EURO.

    Meine Frage:
    Muss in der Betriebskostenabrechnung der Wasserverbrauch angegeben werden? Also Gesamtverbrauch des Hauses und Verbrauch der Wohnung? (in z.B. Raummeter Wasser)

    Müssen zusätzlich die Zählerstände und das Ablesedatum angegeben werden?

    Denn auf dieser Grundlage sind die Kosten verteilt worden.

    Denn ohne diese Daten ist es für den Mieter nicht nachrechenbar, ob der ausgewiesene Anteil an den Gesamtkostenwasserkosten des Hauses richtig gerechnet wurde. Ist dies bereits ein formeller Fehler in der Nebenkostenabrechnung im Kostenpunkt Wasserkosten?

    Ich hoffe diese Frage wurde nicht bereits gestellt.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ulrich

    • Dennis Hundt
      29. Juli 2015 - 12:42 Antworten

      Hallo Ulrich,

      ich würde Ihnen zur genauen Prüfung immer empfehlen, in die Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen. Nur auf Grundlage der Abrechnung wissen Sie nie, ob die Beträge stimmen (z.B. ob die Treppenhausreinigung mehr oder weniger gekostet hat als angegeben).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie
    2. August 2015 - 21:12 Antworten

    Hallo,

    bei mir im Haus hatte die Heizungsanlage einen Totalschaden und dadurch einen großen Wasserverlust.

    Der Vermieter kann, meines Wissens nach, den so entstandenen Wasserverbrauch nicht auf die Mieter umlegen.

    Bei uns erfolgt die Wasserabrechnung anhand der qm der Wohnung, da es keine Wasseruhren gibt. Es müsste also eine Schätzung des Wasserverlustes erfolgen, da dieser aus der Heizkosten- und Wasserabrechnung rausgerechnet werden muss.

    Auf welcher Rechtsgrundlage – ich denke ZPO – muss die Schätzung erfolgen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Marie

  • Marie
    4. August 2015 - 07:02 Antworten

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

  • Gerda
    7. September 2016 - 21:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem Mehrfamilienhaus (7 Wohneinheiten) hat unser Vermieter besondere Vereinbarungen:
    Darunter ist eine Sache die wir als Mieter nicht nachvollziehen können ob wir hier die Zahlung leisten müssen.
    Am Haus befinden sich Außen-Wasseranschlüsse welche keine Zähler haben. Die Mieter in Erdgeschoss (eine Wohneinheit) haben einen mit Zaun abgegrenzten Gartenteil welches sie mit dem Wasser aus dieser Außen-Wasserstelle bewässern.
    Ich sprach den Vermieter darauf an wie sich das verhält. Er sagte mir er habe mit diesen Mieter eine Vereinbarung das Sie den ganzen Garten (also das Teilstück von den Mieter in EG sowie den Garten für die restlichen Mieter) bewässern sollten.
    Wir fragen uns jetzt: Müssen wir die Sondervereinbarungen hinnehmen und bezahlen? Auf der Nebenkostenabrechnung wird dieser Verbrauch verrechnet indem man den eigentlichen Kubikpreis erhöht, ist dies zulässig?

    Mit freundlichen Grüßen
    Gerda

    • Dennis Hundt
      8. September 2016 - 08:40 Antworten

      Hallo Gerda,

      der anderen Mieter müssen zumindest für die Bewässerung des allgemeinen Gartens zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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