Teil- bzw. Zwischenabrechnung der Nebenkosten im laufenden Mietverhältnis

§ 556 III Satz 4 BGB ist missverständlich: … “Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet” … Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (Nebenkosten) ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen (§ 556 III BGB).

Was steht im Mietvertrag? Ungeachtet der gesetzlichen Regelung können die Parteien eine Teilabrechnung / Zwischenabrechnung mietvertraglich vereinbaren. Soweit der Mieter einheitliche Vorauszahlungen leistet, ist davon auszugehen, dass Teilabrechnungen als stillschweigend vereinbart ausgeschlossen sind.

Was ist beim Mieterwechsel?

Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, bei einem Wechsel des Mieters eine Teilabrechnung zu erstellen. Er braucht lediglich die Zählerstände abzulesen, um den Energieverbrauch des ausziehenden Mieters festzustellen. Erst nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes ist dann die Nebenkostenabrechnung des früheren Mieters zu erstellen.

Link: Nebenkostenabrechnung: Teilabrechnung nach Mieterwechsel

Link: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum bei Mieterwechsel

Gründe für Teil-/Zwischenabrechnung

Keine Teilabrechnung im Sinne des Wortes liegt vor, wenn der Vermieter verschiedene Abrechnungen erstellt. Typischer Fall ist die getrennte Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gegenüber den sonstigen Nebenkosten. Auch hier kommt es auf die mietvertragliche Vereinbarung an.

Werden die Heizkosten nach der Heizperiode und die sonstigen Nebenkosten nach dem Kalenderjahr abgerechnet, ist mangels entgegenstehender Vereinbarung mietvertraglich davon auszugehen, dass verschiedene Abrechnungszeiträume vereinbart sind.

Ein Grund kann auch darin bestehen, dass der Vermieter berechtigtermaßen den Umlageschlüssel ändert oder sonstige Umstände vorliegen, die einen sachlichen Grund hergeben.

Soweit mietvertraglich keine klare Regelung ersichtlich ist, ist im Zweifelsfall immer vom gesetzlichen Regelfall auszugehen, dass der Vermieter eine einheitliche Nebenkostenabrechnung nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes erstellt und weder verpflichtet noch berechtigt ist, eine Teil- oder Zwischenabrechnung zu erstellen. Im Zweifel sind alle Teilabrechnungen als Einheit zu verstehen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 27).

Aus Sicht des Vermieters machen Teilabrechnungen wenig Sinn. Teilabrechnungen sind mit einem zusätzlichen organisatorischen und bürokratischen Aufwand verbunden. Sinnvoll ist, sämtliche Nebenkosten innerhalb einer einzigen Nebenkostenabrechnung abzurechnen. Sie erleichtert auch dem Mieter den Überblick über die Nebenkostensituation insgesamt.