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Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?

Für Vermieter erscheint die Heizkostenverordnung oft als organisatorisches Schreckgespenst, da sie zur verbrauchsabhängigen Abrechnung des Energieverbrauchs zwingt. Für Mieter eröffnet oft sich eine Möglichkeit, Kosten einzusparen. Über ihre Anwendbarkeit herrscht oft Unklarheit.

Welchen Inhalt hat die Heizkostenverordnung?

Rechtsgrundlage ist § 2 HeizkostenV. Grundsätzlich schreibt die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Abrechnung des Energieverbrauchs des Mieters mit einem Anteil von mindestens 50 % vor. Ziel ist, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Verhalten anzuhalten.

Weiterführende Infos: Heizkostenverordnung – Was Mieter und Vermieter über die HeizkostenV wissen müssen

Wann entfällt die Anwendung der Heizkostenverordnung?

Eine Ausnahme besteht dann, wenn ein Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst bewohnt. Ist dies der Fall, können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung nicht anwendbar sein soll und demgemäß der Vermieter nicht verpflichtet ist, den Energieverbrauch des Mieters verbrauchsabhängig abzurechnen.

Die Parteien können also „ rechtsgeschäftlich vereinbaren“, dass der Energieverbrauch des Mieters ausschließlich nach einem zu vereinbarenden Umlageschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl, umbauter Raum) abgerechnet wird und der eigentliche Verbrauch des Mieters nicht erfasst wird.

Die Parteien können für den Energieverbrauch aber auch eine Heizungs und Warmwasserpauschale, eine generelle Nebenkostenpauschale oder eine Inklusivmiete vereinbaren.

Gleichermaßen können die Parteien auch vereinbaren, dass nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden soll. Das Gesetz hält beide Möglichkeiten offen.

Hintergrund ist, dass sich in einem solchen Ausnahmefall beide Parteien bemühen werden, auch ohne verbrauchsabhängige Abrechnung den Energieverbrauch möglichst gering zu halten. Außerdem erscheint der Aufwand für die Verbrauchserfassung in Zweifamilienwohnhäusern oft als unverhältnismäßig hoch.

Kein Ausnahmefall liegt vor, wenn ein Gebäude zwar nicht mehr als zwei Wohnungen hat, aber zusätzliche Gewerbeeinheiten besitzt. Gleiches gilt, wenn in einem Zweifamilienwohnhaus die Wohnungen verschiedenen Wohnungseigentümer gehören und eine davon vermietet ist (OLG Düsseldorf, FGPrax 2004, 11) oder wenn beide Eigentumswohnungen vermietet sind.

Einzug oder Auszug des Vermieters

Wohnte der Vermieter bislang nicht selbst im Zweifamilienwohnhaus und wurde das Haus ausschließlich von Mietern bewohnt, musste zwingend nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Zieht dann ein Mieter aus und zieht der Vermieter selbst ein, ist er an die vertragliche Vereinbarung mit dem verbleibenden Mieter gebunden. Er muss also weiterhin nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn mietvertraglich vereinbart wurde, dass für diesen Fall die Anwendung der Heizkostenverordnung entfallen soll.

Zieht der Vermieter aus einem Zweifamilienwohnhaus aus, entfällt die Ausnahmeregelung, soweit bislang verbrauchsunabhängig abgerechnet wurde. Verlangt einer der Mieter dann die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen.

Neubestimmung des Abrechnungsmaßstabs

Kommt es in einem Zweifamilienwohnhaus nachträglich zur Abrechnung nach der Heizkostenverordnung, sollte der verbrauchsabhängige Anteil mit dem Mindestsatz von 50 % abgerechnet werden.

War bislang eine Energiekostenpauschale vereinbart, sollte ebenfalls ein Verteilungsmaßstab von 50 % gewählt werden. Wurde zur Abgeltung aller Nebenkosten eine Nebenkostenpauschale vereinbart, bleibt den Parteien nichts anderes übrig, als sich auf einen anteiligen Festbetrag für die Energiekosten zu verständigen und den Restbetrag verbrauchsabhängig abzurechnen.

Weiterführender Link: Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

31 Antworten auf "Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?"

  • Kirsten Weynans
    18. Juli 2015 - 10:23 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin ein Eigentümerin eines Zweifamilienhauses. Meine Mutter überschrieb mir das Haus und wohnt weiterhin in der EG-Wohnung. Nun möchte ich die Wohnung im OG vermieten evtl. möbliert vermieten und bin etwas ratlos wegen der Heizkostenabrechnung. Verstehe ich es richtig, da ich das Haus nicht selbst bewohne, entfällt die Ausnahmeregelung?

    Freundliche Grüße

    Kirsten Weynans

    • Dennis Hundt
      18. Juli 2015 - 13:12 Antworten

      Hallo Kirsten,

      richtig, für die pauschale Abrechnung – unabhängig von der Heizkostenverordnung – muss der Eigentümer selbst in seinem Zweifamilienhaus wohnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus August
    17. Oktober 2017 - 12:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Frage zu §2 HeizkostenV: Vermieter und Mieter wohnen in einem zentral beheiztem Haus. Es wurde eine Pauschale vereinbart. => Mieter hat keinen Anspruch gegenüber Vermieter nach Verbrauch abgerechnet zu werden.

    Wenn Vermieter die notwendigen Maßnahmen einleitet:
    Zählereinbau und Nachweis der Heizkosten (und was noch)

    Hat der Vermieter einen Anspruch gegenüber dem Mieter (ggf. gegen dessen Willen), verbrauchsabhängig abzurechnen?

    Vielen Dank.

  • Martina
    16. November 2018 - 13:59 Antworten

    Hallo Zusammen,

    Ich wohne seit 2006 in einer Wohnung, zum Einzug waren es noch 2 WE inkl der Vermieterin neben an! Allerding änderte sich das nach einigen Jahren und eine 3. Partei zog in eine kleine Wohnung. Ich habe NIE eine Abrechung erhalten da ich keine Wärmeerfasser an den Heizkörpern habe obwohl ich das schon mehrfach erwähnt hatte! Nun gibt es auch noch Theater, sie kündigte mir im zum 30.11. wegen Eigenbedarf fristgerecht doch die Tochter möchte nun nicht mehr hier einziehen……ist das denn so rechtens?

    Lieben Dank

  • Christel Ehrenfried
    24. Juli 2019 - 02:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Eigentümer eines Zweifamilienhauses. 1 Wohnung ist vermietet, die zweite Wohnung bewohne ich mit meiner Familie. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt anteilig verbrauchskostenabhängig, beide Wohnungen sind mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet. Eine Besonderheit besteht jedoch insofern, dass ich unsere Wohnung überwiegend mit einem Dauerbrennofen mit Holz beheize u. die ausgewiesenen Einheiten an unseren Heizkörpern demzufolge sehr gering sind. Das Verhältnis Mieter zu Eigentümer betrug in der vergangenen Heizperiode 90 % zu 10 %. Lt. Verordnung kann ich die Ölrechnungen wohl nur im Verhältnis 70 % zu 30 % abrechnen, bzw. den Rest wohl über die anteilige Wohnfläche. Dies ist nachteilig für mich als Eigentümer, da ich die wesentlich höhere Wohnfläche bewohne. Gibt es eine weitere Möglichkeit, dass meine Kosten bzgl. des Kaufs des Holzes zumindest zum Teil Berücksichtigung finden. Für Ihren Rat bedanke ich mich.

    Freundliche Grüße

    Christel E.

    • Dennis Hundt
      24. Juli 2019 - 10:20 Antworten

      Hallo Christel,

      mir fällt keine gute Lösung ein. Es ist leider nie ganz fair. Auch Bewohner die lange verreisen und daher wenig Heizkosten verursachen haben hier z.B. einen Nachteil.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christel Ehrenfried
    24. Juli 2019 - 10:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    vielen Dank für Ihre Antwort. Mir würde zum besseren Verständnis noch weiterhelfen, wenn Sie mir bestätigen, dass ich zunächst die Heizkosten dem Mieter mit 70 % in Rechnung stelle und die restlichen
    20 % bis zum tatsächlich ermttelten Verbrauch aufteile nach dem Schlüssel der jeweiligen Wohnfläche. Oder begehe ich da einen Denkfehler? Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Kann Sie nur weiterempfehlen.

    Freundliche Grüße
    Christel E.

  • Bernd Müller
    3. September 2019 - 12:04 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    aktuell bewohnt meine Familie ein Einfamilienhaus.
    Nach Umbauarbeiten werden die folgenden Wohneinheiten vorhanden sein:

    – EG-Whg. (selbstbewohnt),
    – 1. OG-Whg. (vermietet),
    – Mansarde (selbstgenuzt).

    Alle Wohnungen besitzen eine Wohnungsabschlusstür zum zentralen Treppenhaus.
    Die Mansarde besteht aus 5 Räumen (ca. 85 qm) inkl.Gäste-WC und Waschbecken aber ohne Küche. Die Masarde soll ausschließlich von mir zu Lagerzwecken (nicht beruflich/ gerwerblich) genutzt werden.
    Liegt in der finalen Konstellation immer noch ein Zweifamilienhaus vor, für das die Anwendung der Heizkostenverordnung im Mietvertrag abbedungen werden könnte?
    Ich würde gerne verbrauchsunabhängig abrechnen.

    Beste Grüße

    Bernd Müller

    • Dennis Hundt
      4. September 2019 - 06:52 Antworten

      Hallo Bernd,

      ich kann die Frage leider nicht klar beantworten, fürchte aber, dass es sich nicht mehr um ein Zweifamilienhaus handelt. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mert
    2. November 2019 - 12:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe ein Haus mit 3 Wohnungen.
    Bis 31.12.2018

    EG vermietet
    1.OG vermietet
    2.OG selbstbewohnt

    Ab 01.01.2019

    EG vermietet
    1.OG selbstbewohnt (Kinder 12-14Jahre)
    2.OG selbstbewohnt

    Gilt das nun als Zweifamilienhaus ?

    Ausser der Mieterin und meiner Familie wohnt keiner ja hier.

    Was ist wenn die Mieterin mit der Vereinbarung der verbrauchsunabhängigen Abrechnung einverstanden ist?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Dennis Hundt
      4. November 2019 - 12:30 Antworten

      Hallo Mert,

      “ich habe ein Haus mit 3 Wohnungen” –> ggf. könnten Sie die Wohnungen zusammenlegen / das Haus zu einem Zweifamilienhaus umbauen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Burg
    2. Februar 2020 - 11:03 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe eine Frage zur Ausnahmeregelung bei der Heizkostenverordnung bei Zweifamilienhäusern.

    Mein Bruder und ich haben unser Elternhaus überschrieben bekommen, bestehend aus einer ca. 200qm großen Wohnung im OG und einer 95qm großen Wohnung im EG. Momentan sind wir dabei, die Wohnung im EG zu sanieren, mit dem Zeil sie zu vermieten. Unsere Mutter wird weiterhin die größere Wohnung im OG bewohnen, welche ihr durch ein lebenslanges Wohnrecht notariell zugesichert wurde.
    Nun meine Frage: greift bei einem Wohnrecht auch die Ausnahmeregelung? Oder muss hier gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden, da die „richtigen“ Hausbesitzer keine der Wohnungen bewohnen.
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Mit freundlichen Grüßen,
    J. Burg

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2020 - 16:53 Antworten

      Hallo J. Burg,

      § 2 HeizkostenV spricht klar vom Vermieter, der im Haus leben muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rein
    8. Februar 2020 - 21:10 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich möchte gerne wissen, ob eine reine verbrauchsabhängige Abrechnung also 100% Verbrauch statt der HeizkostenV (70% Verbrauch 30% über m2) in unserem Fall die beste Lösung für uns als Mieter ist.

    – Zweifamilienhaus
    – Neubau
    – Luft/Wärmepumpe
    – Wärmemengenzähler für Heiz- und Warmwasser getrennt vorhanden
    – Beide Wohnungen gleich groß
    – wir bewohnen EG
    – Das OG ist als Zweitwohnsitz vermietet. Nur alle 5-6 Wochen ist das Pärchen für ca. 6 Tage im Haus.

    Vorab vielen Dank.
    Freundliche Grüße
    M. Rein

    • Dennis Hundt
      10. Februar 2020 - 12:26 Antworten

      Hallo M. Rein,

      dass kann ich leider nicht klar beantwortet – vermutlich würden Sie aktuell von der Abrechnung profitieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • B. Blumst
    13. Februar 2020 - 12:24 Antworten

    Guten Tag,
    Ich habe eine Frage zur Ausnahmeregelung bei der Heizkostenverordnung für ein Zweifamilienhaus. Wir sind eine Eigentümergemeinschaft ohne Teilungserklärung und haben vereinbart, dass zwei Eigentümer die EG Wohnung selbst bewohnen und der dritte Eigentümer das OG vermieten kann.
    Reicht hier verbrauchsunabhängige Abrechnung der Heizkosten aus, weil ja Eigentümer mit im Haus wohnen? Gilt somit die Ausnahmeregelung der Heizkostenverordnung?
    Falls nein: welche Summe gilt denn als unwirtschaftlicher Aufwand aufgrund dessen Befreiung von verbrauchsabhängiger Abrechnung möglich ist? (Bei reinen Heizkosten ca €1500/2FamHaus im Jahr).

    Im Voraus vielen Dank für Ihre Hilfe

  • Tom
    16. Oktober 2020 - 17:24 Antworten

    Hallo,

    ich hätte eine Frage. Wir wohnen als Mieter in einer Doppelhaushälfte mit verschiedenen Eigentümern und mit einer gemeinsamen Heizungsanlage. Bisher wurden die Nebenkosten für jede Haushälfte immer anteilig nach der 30/70 Methode abgerechnet (15% zahlt jede Haushälfte und von den 70% zahlt jede Haushälfte anteilig nach Verbrauch). Der neue Mieter in der anderen Haushälfte nutzt seit einem Jahr die Heizung nicht mehr, d.h. er hat keinen Verbrauch mehr, nach dem man die 70% der Nebenkosten abrechnen könnte. Dadurch zahlen wir 100% von den 70% der Gesamtnebenkosten.

    Frage 1.) Ist das so korrekt?
    Frage 2.) Was würde passieren, wenn auch wir die Heizung nicht mehr nutzen und nur noch die 15% der Gesamtnebenkosten zahlen müssten. Wer bezahlt dann die 70% Nebenkosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden müssen?

    Vielen Dank im Voraus Ihre Hilfe

    • Dennis Hundt
      18. Oktober 2020 - 14:46 Antworten

      Hallo Tom,

      genau aus diesem Grund (z.B. jemand heizt kaum, nutzt einen Kamin, ist im Winter nicht zuhause) werden die Heizkosten zu 30 bis 50% verbrauchsunabhöngig abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tom
        19. Oktober 2020 - 10:58 Antworten

        Danke für die Antwort. Was wäre aber, wenn wir ebenfalls nicht mehr heizen würden, also überhaupt kein Verbrauch mehr durch die Mieter entsteht? Die Vermieter beider Haushälften könnten dann 70% der Wartungskosten nicht mehr an die Mieter verbrauchsabhängig weitergeben.

        • Dennis Hundt
          19. Oktober 2020 - 21:09 Antworten

          Hallo Tom,

          das landen wohl alle Kosten in der 30 bis 50% Grundkosten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Kilian
    8. November 2022 - 11:59 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage zur Ausnahmeregelung bei der Heizkostenverordnung bei Zweifamilienhäusern.
    Ich wohne in ein zwei Parteienhaus wo beide wohnungen gleich groß sind.
    Wir haben jedoch keine einzelne Zähler an der Heizung, somit wird der gesamte Verbrauch durch zwei geteilt. Da ich aber viel auf Montage bin und somit die Heizung gar nicht viel nutze und ich in mein Mietvertrag keine gesonderte Vereinbarung stehen habe. Ist die Frage die ich mir jetzt stelle darf der Vermieter einfach so die heizkosten durch 2 teilen ?

    Mit freundlichen Grüße

    Szymanski

    • Dennis Hundt
      8. November 2022 - 20:21 Antworten

      Hallo Kilian,

      diese vereinfachte Aufteilung ist nur möglich, wenn der Vermieter eine Wohnung in seinem Zweifamilienhaus selbst bewohnt. Das scheint bei Ihnen der Fall zu sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Kilian
        11. November 2022 - 13:15 Antworten

        Erst einmal danke für die Antwort.

        Mein Vermieter wohnt nicht mit im Haus, die andere Partei die im Haus wohnt, wohnt ebenfalls zur Miete.

        Viele Grüße

        Szymanski

        • Dennis Hundt
          11. November 2022 - 19:04 Antworten

          Dann muss der Vermieter die Heizkostenverordnung beachten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Anonymous
    6. Dezember 2022 - 11:57 Antworten

    Hallo!
    Wir wohnen über einer Schule, insgesamt vier Mietparteien. Seit zwei Jahren müssen wir immer Heizkosten nachzahlen. Auch in diesem Jahr wieder, obwohl wir Jahr für Jahr weniger verbrauchen, laut Verbrauchseinheiten an ben Heizkörpern. Der Preis für Gas blieb fast immer konstant, mit kleinen Schwankungen. Die Schule besteht aus drei Gebäuden, wobei sich die Wohnungen nur im Obergeschoss eines Gebäudes befinden. Leider ist die Pandemie dazu gekommen, was in den Klassenräumen vermehrtes lüften zur Folge hatte und dadurch die Verbräuche der Schule stiegen und damit ja in gewisser Weise auch unsere Kosten. In diesem Winter mussten wir feststellen, dass die Schule es mit dem Energie sparen nicht ernst und oft Türen, Fenster und Türen von Räumen zu unbeheiztem Treppen Haus über Stunden offen stehen. Können durch diese Dinge unsere heizkosten gestiegen sein und ist dies Abrechnung noch gerecht.
    MfG J. Großert

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2022 - 19:14 Antworten

      Hallo J. Großert,

      die Situation ist ungünstig. Ich würde an ihrer Stelle nach folgendem Stichwort recherchieren “Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude”

      Ich hoffe das hilft Ihnen weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • a.fischer
    8. Juli 2023 - 21:44 Antworten

    guten tag ich habe auch eine frage

    ich bin eigentümerin eines hauses wir wohnen selbst in den haus und vermieten den anderen teil für 1 person wir haben keine verbrauchszähler

    muss ich eine feste pauschale vereinbaren ?

    wie kann ich das am besten machen?
    .. bei den steigenden oder sinkenden gas kosten ist eine feste pauschale die nicht angepasst werden darf ja schwierig

    oder durchschnittsverbrauch einer wohnung in der größe fur eine person über google schätzen lassen und damit jährlich abrechnen?

    möchte rechtlich einfach nur sicher gehen und nichts falsch machen
    da ich ja selber drin wohne habe ich ja unseren verbrauch durchschnitt und würde ansonsten einfach anhand von google verbrauch für 1 person googlen

    was wäre ihr rat für mich

    • Dennis Hundt
      9. Juli 2023 - 09:46 Antworten

      Hallo a.fischer,

      sofern Sie es im Mietvertrag korrekt vereinbart haben, rechnen Sie die Heizkosten über die Wohnfläche ab. Die angemssende Vorauszahlung kann und muss immer nur geschätzt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • a.fischer
        9. Juli 2023 - 18:26 Antworten

        also ich wollte folgendes in den vertrag aufnehmen ……(haben es noch nicht vermietet aber bald und gucke schon mal nach einen korrekten mietvertrag daher die fragen)

        Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Bestimmungen der Heizkostenverordnung keine Anwendung finden, da sich die vermietete Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus befindet. Heiz- und Warmwasserkosten werden deshalb nicht Verbrauchsabhängig abgerechnet.”

        “Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass in Abweichung von den Bestimmungen der Heizkostenverordnung die Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Verhältnis der Fläche verteilt werden, da es sich um ein vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus handelt (§ 2 HeizKV).”
        Gleiches Gilt für alle anderen Nebenkosten wie Strom Wasser Grundsteuer
        Gebäudeversicherung Wartung der Heizungsanlage
        Wasser u Bodenverband diese werden ebenfals nach dem Verhältnis der Fläche abgerechnet

        Die Kosten für Müllabfuhr werden Verbrauchsabhängig berechnet

        Das bedeutet doch das ich Järlich Abrechnen muss und ggf nachzahlung fordern darf oder guthaben zurück geben muss oder ?

        ist es so korrekt wenn ich das so im vertrag mit aufnehme

        oder ich vereinbare eine feste pauschale unter welchen bedingungen darf ich diese erhöhen oder muss sie senken (dann müsste ich doch nicht jährlich eine nebenkostenabrechnung machen)

        ich bedanke mich im voraus für ihre hilfe

        • Dennis Hundt
          10. Juli 2023 - 08:57 Antworten

          Hallo a.fischer,

          ja, auch bei Abrechnung nach Fläche müssen Sie eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Ob die Klausel grundsätzlich wirksam ist, müssten sie schlussendlich rechtlich prüfen lassen. Oder Sie nutzen eine bewährte Vorlage.

          Hier noch eine Hilfe: Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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