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Aufzug im Nebengebäude – Kostenumlage auf den Mieter im anderen Gebäudeteil?

Die Kernaussage dieses Artikels: Ist in einem Mietvertrag der Mieter formularmäßig zur Zahlung von Nebenkosten für einen Aufzug in einem Nebengebäude verpflichtet, den er selbst nicht nutzen kann, kann der Vermieter den Mieter nicht am Kostenaufwand für den Aufzug beteiligen (BGH Urteil v.8.4.2009, VIII ZR 128/08).

Warum die Umlage auf einen Mieter – der nicht um Aufzugsgebäude lebt – nicht möglich ist erklärt dieser Artikel. Ebenso greifen wir die Frage auf, warum Erdgeschoss Mieter die Aufzugskosten tragen müssen, Mieter im Nicht-Aufzugsgebäude hingegen nicht.

Kostenumlage für Aufzug bei Erdgeschossmieter

Die Entscheidung ist insoweit auffällig, als der Bundesgerichtshof vorher (Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06) entschieden hatte, dass ein Mieter im Erdgeschoss an den Aufzugskosten zu beteiligen ist, auch wenn er naturgemäß den Aufzug nicht nutzen kann.

Link: Aufzug – Welche Kosten sind über die Nebenkosten umlegbar?

Wie war der Sachverhalt?

Im Fall „Aufzug im Nebengebäude“ war seit 1991 mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter Nebenkosten gemäß § 27 II. BVO (heute § 2 BetrKV) zahlen muss. Außerdem war klargestellt, dass er berechtigt sei, die Aufzugsanlage mit zu benutzen. Später verweigerte der Mieter ab dem Jahr 2002 die Beteiligung an den Aufzugskosten und verwies darauf, dass sich seine Wohnung im vierten Obergeschoss des hinteren Gebäudes befinde, während der Aufzug im Vorderhaus installiert war, mit dem die Wohnungen im hinteren Gebäude nicht erreicht werden konnten. Der BGH gab dem Mieter Recht.

Wie begründete der BGH die Kostenbeteiligung?

Der BGH stellte darauf ab, dass ein Mieter nicht an den Kosten für Einrichtungen beteiligt werden könne, die er selbst nicht nutzen kann. Kann der Mieter wie im vorliegenden Fall den Aufzug nicht nutzen, darf der Vermieter die aufzugsbedingten Nebenkosten nicht auf diesen Mieter umlegen. Eine entsprechende Mietvertragsklausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei unwirksam.

Zugleich stellte der BGH erneut fest, dass der Mieter einer Erdgeschoßwohnung formularmäßig an den Aufzugskosten beteiligt werden könne und dadurch nicht unangemessen benachteiligt werde und bestätigte insoweit seine Entscheidung vom 20.9.2006.

Die Gemeinschaftseinrichtung macht den Unterschied

Der Unterschied zwischen einem Erdgeschossmieter und einem in einem anderen Gebäude wohnenden Mieter ist nicht einleuchtend. Beide Mieter können den Aufzug nicht nutzen. Eine Begründung lieferte der BGH nicht.

Eine Begründung könnte darin bestehen, dass der Aufzug eine Gemeinschaftseinrichtung ist, an der sich alle Mieter innerhalb eines abgeschlossenen Gebäudes beteiligen müssen, auch wenn sie die Einrichtung selbst nicht zu ihrem Vorteil unmittelbar nutzen können. Soweit der Mieter den Aufzug als Zugang zu den Kellerräumen oder ins Dachgeschoss nutzen kann, bestätigt dies die Einschätzung.

Befindet sich der Aufzug hingegen in einem anderen Gebäude, handelt es sich hier nicht um eine Gemeinschaftseinrichtung, so dass insoweit eine differenzierte Betrachtung durchaus gerechtfertigt erscheint.

20 Antworten auf "Aufzug im Nebengebäude – Kostenumlage auf den Mieter im anderen Gebäudeteil?"

  • Zirra, Monika
    20. März 2016 - 13:49 Antworten

    Hallo,
    wird der Preis vom Aufzug nach qm der jeweiligen Wohnung berechnet?
    Ist dies rechtens?
    Danke

  • S. Paulus
    23. Februar 2017 - 11:43 Antworten

    Hallo Zusammen,
    wir wohnen im Hinterhaus in dem es keinen Aufzug gibt.
    Im Vorderhaus befindet sich Aufzug, Keller und Tiefgarage.

    Auf welcher rechtlichen Grundlage besteht der Absatz “Die Gemeinschaftseinrichtung macht den Unterschied”? Woraus lässt sich ableiten, dass ich aufgrund des Kellers oder der Tiefgarage mich an den Aufzugkosten zu beteiligen habe?

    2006 bezieht sich auf EG Wohnungen
    2009 auf Nebengebäude;

    Was heißt, ob etwas anderes gilt, kann dahinstehen?

    Schon mal vielen Dank.

    Gruß
    S. Paulus

  • Susanne Wolf
    17. April 2018 - 10:01 Antworten

    Hallo,

    vielleicht kann bei mir jemand etwas Licht in die Sache bringen. Meine Frage weicht etwas ab, da dies aus Vermietersicht ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wo eine Wohnungsreihe von ca. 150 Wohnungen besteht mit 7 Eingängen aber nur 2 Eingänge einen Nutzen von dem Fahrstuhl haben und diese auch höher gebaut sind, als der Rest der Wohnunganlage und die anderen ca. 100 Wohnungen auch keinen Zugriff auf den Fahrstuhl haben, muss hier alle Eigentümer bzw. mein Mieter trotzdem die Kosten des Fahrstuhls mittragen.

    In der Vergangenheit war dies so das diese immer auf den Mieter umgelegt werden aber wie kann dies sein?

    Für mich ergibt dies keinen Sinn und ich wundere mich das die bisherigen Mieter dies gezahlt haben, möchte aber für die Zukunft auch keinen Fehler machen.

    Ist das wirklich richtig so das alle Eigentümer die Kosten tragen müssen, obwohl nur ca. 1/3 Nutzen und Zugang dazu haben?

    Viele Grüße,
    Susanne Wolf

    • Dennis Hundt
      17. April 2018 - 17:55 Antworten

      Hallo Susanne,

      was die Eigentümer zur Kostenverteilung vereinbaren (das kann auch unfair sein) und was die Umlage auf die Mieter angeht, handelt es sich um zwei verschiedene paar Schuhe. Im Zweifel kann es sein, dass der Eigentümer zahlen muss, der Mieter aber nicht. Das muss im Einzelfall geprüft werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • HJK
    17. Mai 2019 - 01:43 Antworten

    Zum Sachverhalt: In einem Wohn- und Geschäftshaus mit 4 Mietern (3 Wohneinheiten + 1 Gewerbebetrieb gibt es nur einen gemeinsamen Hauseingang, der über das Treppenhaus oder Aufzug Zugang zu den Wohnungen, dem Kellergeschoss und einem gemeinsamen Technikraum ( 22 m2 im Kellergeschoss) führt.
    Vom Gewerbebetrieb, mit zusätzlichen Personal- und Kundeneingang, gibt es keinen direkten Zugang zum Technikraum. In diesem Technikraum ist die gesamte Technik für Elektro, Telefon, TV, Klima-Anlage für den Gewerbebetrieb, Heizung, Lüftung usw. für alle 4 Nutzungseinheiten untergebracht. Meine Kernfrage:
    Ist dieser Technikraum ein Gemeinschaftsraum für alle Nutzungseinheiten und müssen die anfallenden Betriebskosten wie Hausreinigung Treppenhaus, Wartung/Notruf Lift und TUV Lift, Betriebsstrom allgemein nicht auf alle 4 Nutzungseinheiten umgelegt werden? Alle Wartungsarbeiten, Reparaturen und Aufsichten durch Techniker, Handwerker, Hausmeister, Reinigungskräfte sind ausschließlich durch den einzigen gemeinsamen Hauseingang zu betreten und zugänglich und sichern auch die Funktionsfähigkeit des Gewerbetriebes als 4.Mieter ab. Ist eine ausschließlich nur auf die anderen 3 Mieter nach m2-Wohnfläche umgelegte Kostenaufteilung gesetzlich berechtigt,obwohl der Gewerbetrieb
    mehr als 50% der gesamten Wohn- und Gewerbefläche des Objektes gemietet hat. Der Vermieter argumentiert, dass hier völlig getrennte Nutzungseinheiten ( es ist aber 1 Gebäude! ) bestehen und die Kosten nicht anteilig vom Gewerbetrieb zu übernehmen sind. Vielen Dank für eine zeitnahe Stellungnahme.

  • Gabriele Knobeloch
    29. Mai 2019 - 16:06 Antworten

    Guten Tag, ich wohne seit Februar 2018 in einer Neubauwohnung. Unsere Wohnungen gesamt 4 wurden auf dem Dach von Netto gebaut. Also nur 1 Stockwerk. Wir haben jetzt zum 1. Mal unsere Betriebskostenabrechnung erhalten. Dabei wurde der Fahrstuhl der sich in einem Nachbarhaus befindet(Altenpflegeheim)mit 200 Euro pro Mieteinheit jährlich berechnet. . Ist das Rechtens? Leider steht der Fahrstuhl mit im Mietvertrag.

    GRUß

    G.Knobeloch

    • Dennis Hundt
      30. Mai 2019 - 06:34 Antworten

      Hallo Gabriele,

      können Sie den Aufzug nutzen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rodolfo Santa olalla
    17. August 2020 - 19:44 Antworten

    Hallo,

    wir sind im August 2019 in eine EG-Wohnung gezogen. Diese befindet sich im Haus 1 das zu einem Komplex von 4 Häusern besteht. Es sind 2 Aufzüge vorhanden, einer im Haus 1 und einer im Haus 4. In unserem Haus gibt es keinen Aufzug. Über die Tiefgarage haben wir Zugang zum Keller und von dort zum Aufzug, beides befindet sich jedoch im Haus 1. Eine Verbindung zwischen Haus 1 und Haus 2 (in dem wir wohnen) gibt es nur über einen außen liegenden Hof. Muss ich mich an allen die Lifte betreffenden Kosten beteiligen?

    Also: Haus 1 mit Lift und Zugang zum Keller und zur Tiefgarage
    Haus 2 (unsere Wohnung) kein Lift, Zugang zum Keller in Haus 1 nur über Tiefgarage oder über einen Innenhof
    Haus 3 wie haus 2
    Haus 4 mit Lift und Zugang zur Tiefgarage und Keller im Haus 4.

    • Dennis Hundt
      18. August 2020 - 20:13 Antworten

      Hallo Rodolfo,

      ich sehe nur die Möglichkeit der Kostenumlage, wenn Sie auf den Weg zum Keller / zur Tiefgarage den Lift nutzen (können).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • stephen
    22. Januar 2021 - 02:39 Antworten

    Gibt es auch auf Vermieterseite die Möglichkeit die Kosten streichen zu lassen? Unsere Mieter haben keinen Zugang zum Aufzug und wenn wir die Betriebskosten nicht umlegen können ist es doch logischerweise unsinnig als Vermieter die Aufzugskosten zu übernehmen. Jedenfalls wäre das ja eine logische Schlussfolgerung (aber recht ist ja nicht immer logisch).

    • Dennis Hundt
      22. Januar 2021 - 12:10 Antworten

      Hallo Stephen,

      wenn es um eine Eigentumswohnung geht, kann es durchaus zu Abweichungen kommen. Soll heißen, der Eigentümer muss die Kosten des Aufzugs tragen, der Mieter aber nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mare
    26. April 2023 - 12:26 Antworten

    Hallo, unsere Anlage besteht aus zwei Gebäuden . Wir haben eine gemeinsame Tiefgarage welche mit den beiden Gebäuden verbunden ist und die Kellerabteile befinden sich in unserem Gebäude. In diese Abteile gelangt man von der Tiefgarage aus oder von außen in unser Gebäude, hinein.
    Es befindet sich nur ein Lift genau in unserem Haus, im Nebengebäude gibt es keinen da dieses nur aus 1 Stockwerk besteht. Sollte also jemand schweres Gut zum Tragen haben , ist es für alle möglich den Personenaufzug zu verwenden.
    Bis jetzt war es so dass‘ die Liftkosten an alle aufgeteilt wurden. Nun haben wir die Info dass in Zukunft nur wir , wo sich der Lift befindet die alleinigen Kosten tragen müssen.
    Hätte man das nicht gleich bestimmen können ? Oder kann man die Kosten nicht prozentuell verrechnen lassen? Wer sagt denn dass der Lift nicht benützt wird wenn man z. B. ein E-Bike vom Kellerabteil holt?

    Vielen Dank für die Antwort vorab
    Freundliche Grüße Mare

    • Dennis Hundt
      26. April 2023 - 19:04 Antworten

      Hallo Mare,

      wenn er Aufzug auch den Zugang zu Gemeinflächen (Keller, Tiefgarage, etc.) ermöglichst, können die Kosten auch auf alle Nutzer verteilt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Klein
    26. April 2023 - 18:55 Antworten

    Hallo,
    ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit Haupthaus und 2 Seitenflügeln. Ich selber wohne im Seitenflügel zur Miete!!!
    Das Haupthaus hat einen Fahrstuhl und ist nur mit einem separaten Schlüssel zu bedienen.
    Die Seitenflügel haben keinen Fahrstuhl und wir haben auch keinen Fahrstuhlschlüssel..

    Nun haben wir die NK-Abrechnung bekommen. In meinen Fall werden ca 300,- Euro für Aufzug-Notruf, -Wartung, -TÜV und -Bereitschaft berechnet.

    Ist das Rechtens?????

    • Dennis Hundt
      26. April 2023 - 19:02 Antworten

      Hallo Michael,

      mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben. Prüfen Sie, ob der Aufzug auch Ihnen z.B. den Weg in den Keller, in die Tiefgarage oder auf den Dachboden ermöglicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jana Lüttich
    21. Juli 2023 - 18:37 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Haben gestern die Betriebskostenabrechnung erhalten mit Aufzugskosten. Wohnen in einem Mehrfamilienhaus 5-Etagen. Wohne in der 1Etage um mit den Aufzug zufahren müsste ich erst in die 3te über eine Verbindung in den Nachbareingang um mit dem Aufzug aus Spaß hoch oder runter zu fahren. Mein Vermieter sagt ich können den Aufzug so benutzen wenn ich einen anderen Mieter besuchen möchte. Daher müsste ich die Kosten bezahlen. Werde ich nie machen, sehe keinen Grund dafür (albern). Der Aufzug steht zwar Mietvertrag drin mehr aber auch nicht. Bin ich jetzt wirklich verpflichtet diesen Aufzug zu bezahlen bei Nichtsnutzen.

    Mit freundlichen Grüßen Lüttich

    • Dennis Hundt
      21. Juli 2023 - 20:24 Antworten

      Hallo Jana,

      ich denke Ihre besondere Situation lässt sich sehr gut auf den Artikel oben anwenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janosch
    13. Dezember 2023 - 15:41 Antworten

    Hallo,

    ich bin Eigentümer einer Garage. Die Garage befindet sich quasi im Erdgeschoss, ist zwar Teil des Gebäudes hat aber keine Verbindung in das Gebäude. Ich besitze keine Wohnung in dem Gebäude, in dem es einen Aufzug gibt. Ich habe auch keinen Zugang zu dem Gebäude sondern nur zu meiner Garage, da das TOR zu Straße hin ist. In meinen Nebenkosten werden jedoch Kosten für den Aufzug verrechnet. Ist das rechtens?

    Danke und viele Grüße
    Janosch

    • Dennis Hundt
      14. Dezember 2023 - 11:50 Antworten

      Hallo Janosch,

      prüfen Sie die Teilungserklärung, wie die Kosten der Gemeinschaft umgelegt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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