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Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung – Was muss der Mieter zahlen?

Ein optisch ordentliches Gebäude bietet Wohnqualität. Der äußere Eindruck lässt Rückschlüsse darauf ziehen, wie es innen aussieht und erlaubt Rückschlüsse auf die soziale Mieterstruktur.

1. Was ist Gebäudereinigung?

Nach § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung kann der Vermieter die Kosten der Gebäudereinigung auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Als Kosten der Gebäudereinigung bezeichnet die Betriebskostenverordnung insbesondere die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküche und Fahrkorb des Aufzugs als umlagefähige Nebenkosten.

2. Was ist Treppenhausreinigung?

Bestandteil der Gebäudereinigung ist auch die Treppenhausreinigung. Die Treppenhausreinigung wird oft von den Mietern im Rahmen der Hausordnung erledigt. Sie ist von der übrigen Gebäudereinigung in aller Regel abzutrennen.

Weiterführend:

3. Welche Kosten der Gebäudereinigung sind umlagefähig?

Die Umlagefähigkeit der Kosten der Gebäudereinigung hängt wie bei allen anderen Nebenkostenarten davon ab, dass die Arbeiten regelmäßig ausgeführt werden und nicht bereits anderen Kostenpositionen der Betriebskostenverordnung zugewiesen sind.

Umlagefähig sind Putzmittel (AG Berlin-Tiergarten GE 1988, 631) also Besen, Kehrblech, Reinigungsmittel, Wisch- und Bodentücher, Putzeimer, nicht aber die Anschaffung und Ersatzbeschaffung von Putzgräten (AG Lörrach WuM 1996, 628). Kommen technische Geräte zum Einsatz, sind deren Betriebskosten umlagefähig, nicht aber die Anschaffung und Reparatur.

4. Welche Kosten der Gebäudereinigung sind nicht umlagefähig?

So ist die Fassadenreinigung nicht mit den Regelbeispielen der in Ziffer 9 bezeichneten Kostenpositionen vergleichbar. Die Fassade ist nicht gemeinsam von den Bewohnern nutzbar. Solche Kosten sind als sonstige Kosten der Nummer 17 zuzuordnen. Wird der Putz erneuert, liegt eine Instandsetzungsmaßnahme vor. Diese bezahlt immer der Vermieter.

Sonderfall Graffiti: Bei der Beseitigung von Graffitis handelt es sich um umlegbare Reinigungskosten, wenn die Farbe durch bloßes Abwaschen beseitigt werden kann. Muss die Farbe überstrichen oder die Hauswand sandgestrahlt werden, handelt sich um nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen. Gleiches ist anzunehmen, wenn ein einzelner Mieter die Fassade verunreinigt. Sofern der Vermieter den Verursacher schadensersatzpflichtig machen kann, ist der gezahlte Schadensersatz in der Nebenkostenabrechnung anzurechnen.

Die Dachrinnenreinigung gehört nicht zur Gebäudereinigung. Sie kann als sonstige Betriebskostenposition gemäß Nummer 17 umgelegt werden.

Die Ungezieferbekämpfung ist in § 2 Nr. 9 BetrKV neben der Gebäudereinigung als eigenständige Kostenposition benannt.

Die Reinigung von Tiefgaragen, Garagen und Stellplätzen gehört zur Gebäudereinigung.

5. Kostenumlage durch den Vermieter

Der Vermieter kann die Gebäudereinigung einer Dienstleistungsfirma übertragen oder durch eine angestellte Reinigungskraft vornehmen lassen. Deren Lohnkosten sind umlagefähig (LG Kiel WuM 1996, 632). Gleiches gilt für den Hauswart, der mit Reinigungsarbeiten beauftragt wird.

Soweit der Vermieter für Reinigungskräfte überhöhte Stundensätze abrechnet, sollen diese auf das angemessene Maß herabgesetzt werden dürfen (AG Köln WuM 1996, 778). Erhöhte Kosten können nicht damit begründet werden, dass das Reinigungsunternehmen “sehr gründlich“ reinige (LG Hamburg ZMR 2001, 970). Im Streitfall müsste das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen, in dem die Angemessenheit der Lohnkosten festgestellt wird.

Der Vermieter darf die von seinem eigenen Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen (BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/1). Dazu kann er ein nach Maßgabe der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot einer Dienstleistungsfirma als Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen. Er kann also die Kosten ansetzen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

40 Antworten auf "Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung – Was muss der Mieter zahlen?"

  • milou77
    10. Februar 2018 - 22:53 Antworten

    Hallo,
    wie ist es wenn die Wohnungen leerstehen oder eine Partei die Mietwohnung nur wenig nutzt .. also nur ca. 1x pro Woche (da es sich um einen Kunstraum handelt). Wie werden die Reinigungskosten dann umgelegt? Gibt es da hier ein Gesetz

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2018 - 10:46 Antworten

      Hallo,

      wie oft der Mieter vor Ort ist, spielt für die Umlage der nicht verbrauchsabhängigen Kosten keine Rolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Achterberg
    7. März 2018 - 15:01 Antworten

    Hallo,

    wie wird denn die Fläche für die Hausreinigung berechnet? Bei uns ist diese mehr als doppelt so groß als bei Gebäudeversicherung, Müllbeseitigung & Grundsteuer. Ist das realistisch?

    Viele Grüße

    P. Achterberg

    • Dennis Hundt
      7. März 2018 - 17:51 Antworten

      Hallo P. Achterberg,

      ich kann diesen großen Unterschied leider nicht nachvollziehen. Fragen Sie bei Ihrem Vermieter nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Wohlleben
    17. Mai 2018 - 11:53 Antworten

    Hallo,
    kann der Vermieter die Kosten für Reinigungsmittel für die Pflastersteine auf die Mieter umlegen?

    Viele Grüße
    P.Wohlleben

  • Christamaria Bonn
    21. Dezember 2018 - 00:18 Antworten

    Dürfen die Kosten einer Fenster Putz Firma auf alle Mieter umgelegt werden auch wenn im Erdgeschoss und im Dachgeschoss gar keine Fenster geputzt werden.

    • Dennis Hundt
      21. Dezember 2018 - 15:10 Antworten

      Hallo Christamaria,

      eine klassische Position für die Umlage wäre die Fensterreinigung der Treppenhausfenster.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Diana Reinke
    13. März 2019 - 13:12 Antworten

    Hallo,

    ist die Erstreinigung der Unterhaltsreinigung umlagefähig?

    Viele Grüße

    Diana Reinke

    • Dennis Hundt
      13. März 2019 - 16:10 Antworten

      Hallo Diana,

      ich sehe hier grundsätzlich keinen Anlass die Kosten nicht umzulegen. So könnte man auch Fragen, ob die erste Gartenpflege oder die erste Dachrinnenreinigung umlegbar ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elsa Holz
    7. Januar 2020 - 17:32 Antworten

    Hallo,

    heute habe ich ein handschriftliches Schreiben meiner Vermieterin erhalten, dass ich 163 Euro für die Treppenreinigung der vergangenen 10 Monate an sie überweisen soll. Gehören solche Kosten nicht zu den Betriebskosten? Da werden mit Sicherheit ja auch nochmal Kosten anfallen.

    Beste Grüße

    Elsa Holz

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2020 - 22:53 Antworten

      Hallo Elsa,

      ja, solche Kosten werden über die Nebenkostenvorauszahlung / Nebenkostenabrechnung abgegolten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    9. Januar 2020 - 13:14 Antworten

    Hallo zusammen, bei uns im Haus stellen die Fenster eine bedeutende Rolle da, die Fensterfronten sind sehr groß und man kann fast sagen, dass sie teil der Fassade sind.
    Meine Frage:
    Um die Fenster reinigen zu können muss man 2 Kräne beaufgtragen um jede Stelle erreichen zu können um sie zu reinigen. Das macht der Vermieter auch, die Kosten sind extrem und er legt sie auf die Mieter um in der NK Anrechnung. Ist das korrekt? Darf er das? Wir haben selber keine Möglichkeit die Fenster von aussen zu reinigen.
    Vielen Dank für Eure Kommentare

  • Christian
    13. März 2020 - 10:41 Antworten

    Hallo,

    zu Beginn meines Mietverhältnisses habe ich als Mieter angegeben, dass ich die Kehrwoche selbst übernehme und dafür 20 Euro weniger Nebenkosten entstehen.
    Jetzt möchte ich von diesem Wunsch zurücktreten. Meine Vermieten argumentieren, dass die Reinigung durch externe Dienstleister nun nicht mehr 20 Euro sondern 27 Euro monatlich kosten wird.
    Ursprünglich wollte ich meine monatliche Miete jetzt um 20 Euro erhöhen, so wie es auch im Mietvertrag steht. Meine Vermieten sagen aber, ich soll das nicht machen und auf die Nebenkostenabrechnung warten.

    Meine Frage: ist es rechtens, dass wenn zu Anfang 20 Euro für die Kehrwoche kommuniziert wurden diese nun auf 27 Euro erhöht wird? Wenn ich die Kehrwoche weiterhin selbst machen würde, würde ich nur 20 Euro sparen, so aber muss ich 27 Euro monatlich ausgeben?

    Mir wrre es am liebsten, ich würde die 20 Euro auf meine monatliche Miete wieder aufschlagen. Ist es dann möglich, dass in der NEbenkostenabrechnung mir tatsächlich 27 Euro für die Grundreinigung berechnet werden?

    Vielen Dank für eine Info hierzu!

    • Dennis Hundt
      13. März 2020 - 11:13 Antworten

      Hallo Christian,

      die Kosten steigen mit dem Jahren – das ist normal. Das Ihre Miete nicht sinkt, ist m.E. auch normal. Die Zahlungen im ersten Jahr über die Nebenkostenabrechnung auszugleichen ist eine Notlösung, aber für das erste Rumpfjahr m.E. in Ordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris
    11. Juli 2020 - 21:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    ich bin im März 2019 ausgezogen. Ab April oder Mai wurde dann ein Hausreinigungsdienst eingeführt und die Miete der dortigen Mieter erhöht. Jetzt kam meine Abrechnung und ich soll anteilig den Hausmeister bzw. die Reinigung bezahlen, obwohl ich in der Zeit Jan.-März 2019 mein Treppenhaus selbst geputzt habe und selbst Schnee geräumt usw.

    • Dennis Hundt
      12. Juli 2020 - 13:42 Antworten

      Hallo Doris,

      wenn Sie die Reinigung zuvor selbst ausgeführt haben, sehe ich keine Möglichkeit des Vermieter die neuen Kosten zeitanteilig auf Sie umzulegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Doris
        13. Juli 2020 - 18:35 Antworten

        Vielen Dank !!!

      • Doris Leinweber
        20. Juli 2020 - 17:54 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        der Vermieter will nicht berichtigen nach meinem Einspruch, was kann ich denn jetzt noch tun? Rechtsanwalt beauftragen? Wer Trägt die Kosten?

  • Heike
    23. Juli 2020 - 16:36 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich bin aus einer Mietwohnung ausgezogen (1.OG). Die Fassade ist Rauhputz. An der Wetterseite sind sog. Regenstreifen entstanden, bei mir etwas mehr als bei dem EG-Mieter. Muss ich für die Entfernung dieser Regenstreifen aufkommen?

    Danke!

    • Dennis Hundt
      24. Juli 2020 - 08:37 Antworten

      Hallo Heike,

      der Mieter hat nichts mit den Beseitigung von Fassadenschäden zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Safiya
    28. September 2020 - 22:02 Antworten

    Die Informationen, die Sie hier zum Thema Gebäudereinigung mitteilen, sind sehr übersichtlich. Jetzt sollte ich eine bessere Entscheidung treffen können. Meiner Meinung nach sollte man dies immer auf eine gut informierte Weise tun.

    • Dennis Hundt
      29. September 2020 - 18:48 Antworten

      Hallo Safiya,

      danke für Ihr Lob.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lutz Sebastian
    15. Oktober 2020 - 09:49 Antworten

    Da die Mieter in einem Mehrfamilienhaus (Wohnsiedlung) ihre laut Vertrag übernommene Pflicht zur Hausreinigung nicht wahrnehmen setzt der Vermiter nun eine Putzfirma ein. Die Kosten für die Hausreinigung sollen pro Quadratmeter der Wohnung Umgelegt werden, was hat meine Wohnungsgröße mit der Hausreinigung zu tun? Geht es nicht um die Lohnkosten der beauftragten Firma? Warum soll ich für das gesammte Haus bezahlen,wohne Parterre. Die Wohnungen Oben haben ja bekanntlich den wenigsten Schmutz.

    • Dennis Hundt
      16. Oktober 2020 - 13:47 Antworten

      Hallo Lutz Sebastian,

      die Wohnfläche ist der Schlüssel, den das BGB vorgibt, wenn kein anderer Schlüssel vereinbart wurde. Die Umlage ist nie ganz fair.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    28. Mai 2021 - 12:05 Antworten

    Hallo,
    ich habe mir die Einzelbelege zur Nebenkostenabrechnung vom Vermieter schicken lassen. Die Rechnungen der Hausreinigung enthalten keine Bezeichnung in welchem Objekt die Reinigung erfolgt sein soll. Die Vermieterin hat mehrere Objekte. Die angegebenen Stundenzahl ist auch utopisch. Kennen Sie eine Fundstelle im BGB oder der Betriebskostenverodnung oder ggf. Rechtssprechung zu erforderlichen Angaben in solchen Rechnungen? Ich denke das konkrete Objekt sollte schon erkennbar sein, oder?

    • Dennis Hundt
      28. Mai 2021 - 12:14 Antworten

      Hallo Martin,

      auf eine Rechnung muss stets die Leistung angegeben sein. Wenn die Leistung über mehrere Objekte erfolgte, muss der Vermieter m.E. schlüssig darlegen, wie die Kosten für Ihr Haus berechnet wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabina
    19. Juli 2021 - 08:03 Antworten

    Guten Tag, meine Nebenkostenabrechnung sprengt alle Rahmen. Der Posten der Hausreinigung beläuft sich auf 3098 Euro. Pro Partei sind es umgerechnet ca. 480 Euro, wobei die Preise hier im Haus sehr unterschiedlich sind, denn bei dem einen wird alles über qm Zahl abgerechnet und bei den anderen über die Anzahl der Parteien im Haus. Vollkommen unterirdisch und einfach nichts nachvollziehbar. Letztes Jahr lag der komplett Preis noch bei 1998 Euro, also 1100 Euro weniger. Ist so etwas rechtens ? Liebe Grüße

    • Dennis Hundt
      19. Juli 2021 - 11:17 Antworten

      Hallo Sabina,

      es kann durchaus zu einer solchen Preiserhöhung kommen. Zum Beispiel, wenn ein neuer Dienstleister beauftragt wird. Erfragen Sie, warum es zu der Erhöhung kam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    14. Oktober 2022 - 15:25 Antworten

    Guten Tag,
    mein Vermieter hat zum 01.Februar informiert, dass zu diesem Zeitpunkt eine Reinigungsfirma die Gebäudereinigung übernehmen wird.
    Laut Nebenkostenabrechnung wurden jedoch 12 Monate abgerechnet. Auf Nachfrage, teilte mir der Vermieter mit, dass der Vertrag mit der Reinigungsfirma ab 01.01. lief, daher die 12 Monate. Effektiv wurde jedoch erst ab Februar gereinigt und die Mitteilung lautet auch zum 01.02.
    Wie darf abgerechnet werden?
    Vielen Dank im Voraus

    • Dennis Hundt
      15. Oktober 2022 - 07:57 Antworten

      Hallo Julia,

      der Vermieter kann nur die Kosten abrechnen, die ihm tatsächlich entstanden sind. Die Reinigungsfirma muss auf der Rechnung den Leistungszeitraum korrekt angeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olga Kö
    8. Dezember 2022 - 15:16 Antworten

    Guten Tag,

    bei uns wird die Treppenhausreinigung wöchentlich durch den Hausmeister durchgeführt. In der NK-Abrechnung werden aber Hausreinigung und Hauswart Kosten separat ausgewiesen. Ist das möglich, dass man die Hausreinigungskosten aus den Hauswart-Kosten rausrechnet?

    Schöne Grüße
    Olga

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2022 - 19:21 Antworten

      Hallo Olga,

      das der Hauswart die Reinigung separat abrechnet / in seiner Rechnung darstellt, ist normal und sogar empfehlenswert (da übersichtlicher und eindeutiger).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Konrad
    31. Juli 2023 - 20:10 Antworten

    Hallo und danke für die aufklärenden Worte!

    Da die Mieter sich nicht um die Treppenhausreinigung gekümmert haben, hat mein Vermieter nun die Kostenumlage auf 20-25€ pro Partei (derzeit 4) festegelegt. Treppenhaus wird alle 2 Wochen gereinigt, Fenster alle 6.
    Frage: Kann der Vermieter dem Anschein nach einfach “irgendeinen” Betrag fordern ohne den Mietern vorher Angebote über die Preise von externen Dienstleistern vorzulegen? 100 € / Monat für 2 Stockwerke + 3 Fenster pro 6 Wochen erscheint mir überteuert.
    Danke im Voraus!

    • Dennis Hundt
      31. Juli 2023 - 20:20 Antworten

      Hallo Konrad,

      sofern mietvertragliche Regelungen es zulassen, kann der Vermieter eine Firma seiner Wahl beauftragen. Eine Abstimmung mit den Mietern ist nicht nötig. Der Vermieter ist allerdings an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    14. August 2023 - 21:47 Antworten

    Kann der Vermieter verlangen das die Mietenden selbst Vermoosung an Fassade, Außenfensterbrettern, Hauseingangspodesten entfernen? Darf der Vermieter die Vermoosung einfach lassen oder muss er sich darum kümmern?

    • Dennis Hundt
      15. August 2023 - 20:49 Antworten

      Hallo Andrea,

      grundsätzlich ist Instandhaltung Vermietersache. In einem engen Rahmen (Kleinreparaturen / Schönheitsreparaturen) können diese Aufgaben an den Mieter abgegeben werden. Nochmal anders würde ich individuelle Vereinbarung bei einem Einfamilienhaus bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Voigt
    9. September 2023 - 10:16 Antworten

    Hallo

    in meinem Mietvertrag ist die Treppen-und Kellerreinigung durch die Mieter geregelt und wird auch regelmäßig durchgeführt. Nun hat der Vermieter angedroht die Treppen- u. Kellerreinigung durch eine Firma ausführen zu lassen und die Kosten dafür natürlich durch die Mieter zu bezahlen sind. Letzte Woche wurden bereits einige Kellerräume von einer Firma gereinigt obwohl keine Verschmutzung vorlag. Meines Wissens nach darf der Vermieter nicht einfach so eine Firma beauftragen wenn im Mietvertrag die Reinigung durch den Mieter geregelt ist.
    Liege ich da richtig und kann ich gegen die anstehende Betriebskostenabrechnung vorgehen wenn dort Kosten für die Reinigung aufgeführt sind?
    Mit freundlichen Grüßen

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