Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?!

Kann der Nachzahlungsbetrag nach einem Widerspruch höher sein? Kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung korrigieren und plötzlich eine Nachzahlung verlangen, obwohl zuerst ein Guthaben ausgewiesen war? Beide Fragen lassen sich mit einem Ja beantworten. Wird die Nebenkostenabrechnung korrigiert ist grundsätzlich alles möglich: Die Korrektur kann zum Vorteil oder Nachteil sein. Dabei ist es auch egal, ob der Mieter die Korrektur veranlasst hat oder nicht. ist die Nebenkostenabrechnung falsch darf der Vermieter auch zum Nachteil des Mieters korrigieren.

Für den Mieter ist nur die Konsequenz wichtig: Und zwar, ob er die Nachzahlung bzw. die erhöhte Nachzahlung bezahlen muss. Das ist jedenfalls aus rechtlicher Sicht nicht so leicht zu beantworten und kommt vor allem auf zwei Punkte an: Was in der Nebenkostenabrechnung falsch war und zu welchem Zeitpunkt die Korrektur der Nebenkostenabrechnung vorgenommen wird.

Der nachfolgende Artikel erklärt, wann der Mieter bei einer Korrektur der Nebenkostenabrechnung zu seinem Nachteil zahlen muss und wann nicht.

I. Der Korrekturgrund begrenzt die Korrekturmöglichkeit

Ob der Mieter nach der Korrektur den (erhöhten) Nachzahlungsbetrag zahlen muss, hängt zunächst einmal von dem Korrekturgrund ab. Der Grund für die Korrektur beschränkt automatisch die Möglichkeit was korrigiert werden kann und vor allem, welche Rechtsfolgen die Korrektur hat.

Ist die Nebenkostenabrechnung falsch, unterscheidet man zwei Sorten von Fehlern: Die formellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung und die materiellen bzw. inhaltlichen Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass eine formell fehlerhafte Abrechnung nie rechtswirksam ist und daher eine Korrektur in dem Sinne nicht möglich ist. Formelle fehlerhaft sind Nebenkostenabrechnungen z.B. immer dann, wenn nicht alle Mindestangaben enthalten sind. Das sind u.a. die Angaben zu den Gesamtkosten der Nebenkosten und Einzelpositionen, die Nennung des jeweiligen Umlageschlüssels ggf. mit Erläuterung, der Anteil des Mieters sowie die Angabe und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Vermieter müssen eine neue formell wirksame Abrechnung erstellen, um Ansprüche zu haben. Gelingt das nicht während der Abrechnungsfrist, ist der Mieter zu keiner Zeit zu Nachzahlungen verpflichtet. Mieter müssen dem Vermieter nur die Nachforderungen bezahlen, die in einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist verlangt werden!

Bei den materiellen Fehlern in einer Abrechnung kann der Vermieter sehr wohl korrigieren. Und zwar auch zum Nachteil des Mieters. Die Zahlungspflicht des Mieters hängt dann regelmäßig nur von der zeitlichen Grenze der Abrechnungsfrist ab.

II. Zeitliche Grenze Abrechnungsfrist

Dem Vermieter ist zeitlich eine Abrechnungsfrist gesetzt, in der er verpflichtet ist, dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu übersenden. Das Gesetz gibt dem Vermieter dafür 12 Monate. Beginnend mit dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums (vgl. § 556 Abs. III Satz 2 BGB).

1. Grundsatz: Korrektur zum Nachteil des Mieters nur vor Ablauf der Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist ist eine sog. Ausschlussfrist und lässt Korrekturen der Abrechnung zu Gunsten und zu Lasten des Mieters nur solange zu, wie sie noch nicht abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011, Az.: VIII ZR 296/09).

Ist die Abrechnungsfrist um, ist der Vermieter nicht erlaubt den Mieter durch eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung nachteilig zu belasten. Zwar kann er die Nebenkostenabrechnung sehr wohl zum Nachteil des Mieters korrigieren, aber negative Rechtsfolgen, wie eine Zahlungspflicht des Mieters bewirkt er damit nicht mehr (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Das bedeutet, dass der Vermieter bei einer Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist z.B. nicht verlangen kann, dass der Mieter

• ausgezahltes Nebenkosten-Guthaben zurückzahlt,
• eine Nachforderungserhöhung bezahlt oder
• anstelle der Entgegennahme eines Nebenkostenguthabens plötzlich eine Nachzahlung leistet.

2. Ausnahme: Korrektur zum Nachteil des Mieters nach Abrechnungsfrist

Eine Korrektur zum Nachteil des Mieters ist ausnahmsweise dann möglich, wenn der Vermieter z.B. nichts für die Verspätung der Korrektur kann. Nach dem Gesetz beeinflusst die unverschuldete Überschreitung der Abrechnungsfrist durch den Vermieter die mögliche Nebenkostennachforderung nicht (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Abgestellt wird für die Ausnahme also darauf, ob der Vermieter die Verantwortung dafür trägt, dass die Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist stattfindet.

Als Ausnahmefälle sind beispielsweise folgende Konstellationen anerkannt:

• Der Vermieter hat die Verspätung der Abrechnungsmöglichkeit einzelner Positionen nicht zu vertreten: z.B. Verzögerte Zustellung des Grundsteuerbescheids, obwohl der Vermieter alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig eingereicht hat oder Verspätete Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung
• Der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (BGH, Entscheidung vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04.)
• Es handelt sich um einen sog. offensichtlichen Abrechnungsfehler (BGH Urteil vom 30. März 2011, Az.: VIII ZR 133/10). Typisches Beispiel ist die fehlerhafte Vorauszahlungssumme.
• Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten, wenn der Mieter nach Mietvertragsende keine Nachsendeadresse hinterlässt.

Mehr zu diesen Ausnahmen und dazu welche besonderen Umstände außerdem eine Verspätung rechtfertigen, erfahren Sie in der Übersicht: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. In Einzelfällen ist auch eine Verlängerung der Frist denkbar: Wann und wie kann die Abrechnungsfrist für Nebenkosten verlängert werden?

II. Fazit: Korrektur zum Nachteil des Mieters ist möglich

Eine Korrektur ist bei der Nebenkostenabrechnung nicht immer nur vorteilhaft. Legen Mieter einen Widerspruch ein oder beanstanden die Abrechnung, kann die Korrektur am Ende durchaus zum Nachteil der Mieter erfolgen. Wichtig ist dabei, dass man als Mieter die zeitlichen Grenzen kennt. Erfolgt die Korrektur zu spät, hat man keine nachteiligen Folgen mehr zu befürchten.