Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind grundsätzlich steuerbefreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Somit steht dem Mieter auch kein Vorsteuerabzug zu (§ 15 I 1 UStG). Ausnahmsweise kann der Vermieter zur Steuerpflicht optieren (§ 9 I UStG) und damit auf die Steuerbefreiung verzichten.
Bei Wohnraummietverhältnissen und gewerblichen Mietverhältnissen gilt somit der allgemeine Grundsatz, dass die Mehrwertsteuer in der Miete enthalten ist, sofern der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung über die Zahlung der Mehrwertsteuer enthält (OLG Stuttgart, NJW 1973, 2066).
Mehrwertsteuer ist Teil der Nebenkosten
Der Vermieter kann aufgrund entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung die von ihm selbst an die Kostenträger bezahlten Nebenkosten inklusive der darin enthaltenen Mehrwertsteuer auf den Mieter umlegen. In Bezug auf die Mehrwertsteuer bedarf es keiner besonderen vertraglichen Vereinbarungen mit dem Mieter, da die Mehrwertsteuer Teil der tatsächlich entstandenen Kosten des Vermieters ist.
Der Mieter kann die beim Vermieter angefallene Mehrwertsteuer nicht selbst als Vorsteuer abziehen, weil ihm die Mehrwertsteuer nicht unmittelbar in Rechnung gestellt wird. Sollte der Vermieter Mehrwertsteuer dennoch in Rechnung stellen, braucht sie der Mieter nicht zu bezahlen.
Mehrwertsteuerpflicht setzt Vereinbarung voraus
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auf die Grundmiete Mehrwertsteuer bezahlen muss, sind auch die Nebenkosten mehrwertsteuerpflichtig. Die Trennung zwischen Miete und Nebenkosten ist umsatzsteuerrechtlich nicht möglich, weil es sich um einen einheitlichen Umsatz handelt (Westphal, ZMR 1998,264).
Es ist alleinige Entscheidung des Vermieters, ob er für die Mehrwertsteuer optiert oder nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter am Vorsteuerabzug ein besonders starkes Interesse haben sollte (BGH, ZMR 1981,113), weil er selbst gewerblich tätig und somit vorsteuerabzugsberechtigt ist. Ohne Vereinbarung braucht sich der Mieter nicht auf eine Mehrwertsteuerpflicht einzulassen.
Auf den Gesamtbetrag der Nebenkosten entfallen immer 19 % Umsatzsteuer, unabhängig davon, mit welchem Umsatzsteuersatz die Nebenkosten auf Seiten des Vermieters in Ansatz gebracht wurden (LG Hamburg, ZMR 1998,234).
Ist die Zahlung von Mehrwertsteuer vereinbart, kann der Mieter die Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis verlangen (§ 14 I UStG). Ohne Rechnung darf der Mieter die Zahlung der Miete verweigern.
25. Mai 2014 - 07:18
Zunächst einmal meinen herzlichen Dank für die für mich sehr hilfreichen Seiten!
In obigem Artikel wird für mich jedoch nicht klar, was in folgendem Fall tatsächlich zu berechnen ist:
Vermieter hat Option mit Steuerpflicht gewählt UND Mieter ist ebenfalls USt.pflichtig. Schlüssig fände ich, dass der Vermieter die Nebenkosten netto summiert und dann darauf 19% aufschlägt. Dem Text entnehme ich eher, dass er die Nebenkosten brutto summiert und darauf noch einmal 19% aufschlägt.
Was ist richtig?
28. Mai 2014 - 09:17
Hallo Lutz,
um sich tiefer in die Frage einzulesen, sollten Sie Einblick in das aufgeführte Urteil (LG Hamburg, ZMR 1998,234) nehmen oder sich rechtlich zu Ihrem Einzelfall beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Oktober 2019 - 09:53
Hallo,
vielen Dank für die vielen hilfreiche Artikel.
Nun habe ich selbst eine Frage:
Unser Vermieter (Geschäftsraummietvertrag) stellt uns die Gebäude und Glasversicherung zzgl. Mehrwertsteuer in Rechnung. Ist dies rechtens?
Laut Aussage des Vermieters ist das normal, ich habe jedoch zum ersten mal davon gehört.
Vielen Dank schon einmal für Ihre Hilfe
21. Oktober 2019 - 09:05
Hallo K. Sell,
haben Sie im Mietvertrag den Ausweis der USt. vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. April 2021 - 11:41
Hallo Herr Hundt,
wir sind Privatmieter in einem 2 Familienhaus (wie Doppelhaushälfte) und haben im Mietvertrag eine Netto Kaltmiete vereinbart.
Als Zusatz steht: “Ist Gewerberaum vermietet, ist der Vermieter berechtigt, die gesetzliche Mwst. in ihrer jeweiligen Höhe zusätzlich zu verlangen”
Der Vermieter wohnt selber in der Nachbarhälfte und ist somit ja auch Mieter.
Nun möchte der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung bei der Brennstoffrechnung von Öl und Pellets eine Mwst. von 16% abrechnen ob wohl lt. Rechnung nur 5% angefallen sind.
Darf er das so ohne weiteres machen?
Gilt das dann auch für alle anderen Position der Nebenkostenabrechnung wo die Rechnungskosten z.B. nur 7 % (Wasser) haben?
Geht ein Vorsteuerabzug nicht nur von Unternehmer zu Unternehmer?
Für mich als Privatmieter ist das nicht verständlich, da ihm die Kosten ja nicht entstanden sind.
Ich nutze ein Zimmer beruflich bedingt (Außendienst) auch täglich als Arbeitszimmer sowie als Hobbyraum. Gibt das deshalb einen Ansatz für den Vermieter?
Mit freundlichem Gruß
Peter
22. April 2021 - 08:12
Hallo Peter,
als Wohnraummieter zahlen Sie den Bruttobetrag, den der Vermieter ebenso bezahlt hat. Also z.B. Gesamtrechnung Heizöl inkl. MwSt. Oder Gartenpflege inkl. MwSt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. April 2021 - 01:24
Hallo Herr Hundt,
wird sind Privat Mieter und haben einen Mietvertrag ohne Mwst Zahlung.
Unser Vermieter möchte das wir bei der Heizölrechnung statt 7% MwSt. 19% MwSt. bezahlen, obwohl auf der Rechnung auch nur 7% ausgewiesen sind.
Muss ich dieser Forderung nachkommen?
Gruß Peter
22. April 2021 - 08:08
Hallo Peter,
sind Sie Gewerbemieter?
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. April 2021 - 11:20
Hallo Herr Hundt,
nein ganz normaler Privatmieter einer Familie mit Kind und Hund. Ein Zimmer nutze ich vormittags als Home-Office da ich im Aussendienst arbeite. Aber ich habe kein Kundenkontakt zu Hause.
Gruß Peter
22. April 2021 - 11:49
Hallo Peter,
ok, meine Antwort haben Sie oben sicher schon gelesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Januar 2022 - 11:58
Sehr geehrter Herr Hundt,
in der Nebenkostenabrechnung für 2021 vielen mir diverse fragwürdige Posten auf:
1. Versicherungsbeiträge
a) Der Zahlungsintervall wurde von jährlich auf monatlich geändert. Dies stellt aus meiner Sicht einen Nachteil für den Mieter dar, da ein kürzer Rhythmus teurer ist.
b) Die Versicherungsgebühren wurden inkl. Mehrwertsteuer umgelegt.
2. Rechnungsnachweise
Als Nachweis wurden mir nur diverse Kontoauszüge und ausgestellte Quittungen vorgelegt. Vor allem aus der Quittung gehen keine detaillierten Angaben, wie Art und Ort erbrachter Dienstleistungen hervor.
Frage: Ist das rechtlich so in Ordnung?
9. Januar 2022 - 13:21
Hallo Sven,
der Vermieter ist Vertragspartner und entscheidet, ob er monatlich oder jährlich zahlt. Denken Sie an Ihre Vorauszahlung, die kommt monatlich beim Vermieter an. Eine Zahlung im Voraus müsste der Vermieter vorfinanzieren.
Bei Wohnraummietverträgen zahlen Sie als Mieter immer die Rechnungen inkl. MwSt.
Eine Rechnung muss gewissen Anforderungen erfüllen, z.B. Leistung und Leistungszeitraum. Das sollte der Vermieter mit der Belegeinsicht entsprechend darstellen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt