Mathematik ist eigentlich eine zuverlässige Wissenschaft. Bei der Abrechnung des Wasserverbrauchs in Mehrfamilienhäusern trifft dies jedoch nur bedingt zu.
Die Erwartung, dass die Summe der an den einzelnen Wasserzählern erfassten Einzelverbräuche mit der Anzeige des Hauptwasserzählers übereinstimmt, wird oft enttäuscht. Zählerdifferenzen bis zu 20 % sind teils normal und müssen vom Mieter hingenommen werden.
In diesem Artikel geht es um den Umgang mit Zirkulationsverlusten und Messdifferenzen beim Wasserverbrauch des Mieters.
Geeichte Wasserzähler erlauben dennoch Messdifferenzen
Die Ursachen für die Messdifferenzen sind vielfältig und meist technisch bedingt. Regelmäßig weist der Hauptwasserzähler einen höheren Verbrauch auf, als die Summe der Einzelwasserzähler. Zwar müssen Wasserzähler geeicht sein und werden regelmäßig nachgeeicht. Dazu muss man wissen, dass die Eichordnung erhebliche Toleranzen („ Eichfehlergrenzen“) und im praktischen Betrieb sogar noch höhere Abweichungen erlaubt. Diese „Verkehrsfehlergrenzen“ dürfen das Doppelte der Eichfehlergrenzen erreichen.
Erst soweit die Eichgültigkeitsdauer abgelaufen ist, kann der Mieter die Abrechnung beanstanden. Der Vermieter kann dann wiederum nachweisen, dass die Geräte trotz fehlender Eichung richtig angezeigt haben oder der Mieter trotz eventueller Unregelmäßigkeiten nicht benachteiligt wurde. Auch wenn die Verwendung ungeeichter Zähler bußgeldbedroht ist (§ 25 EichG), begründet das Gesetz kein Verwertungsverbot der Messergebnisse (AG Berlin-Spandau GE 2007, 1127).
Link: Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?
Zirkulationsverluste haben technische Ursachen
Wer den Tropfen nicht ehrt, ist den Pfennig nicht wert
So kann ein einzelner tropfender Wasserhahn im Jahr bis zu 3000 Liter Wasserverlust herbeiführen, der vom Hauptwasserzähler, nicht aber vom Wohnungswasserzähler erfasst wird. Weitere Gründe können ein unerkannter Wasserrohrbruch, fehlende Wasserzähler in Nebenräumen, Fehlfunktionen eines Einzelzählers oder gar des Hauptzählers sein. Ein Loch von 0,5 Millimeter Durchmesser verursacht bei einem Betriebsdruck von 3 bar jeden Monat 11 Kubikmeter Wasserverlust. Über das Jahr gerechnet sind dies dann 133 Kubikmeter! (vgl. Eisenhardt-Rothe Handbuch der Heizkostenabrechnung 4. Aufl. S. 414).
Toleranzgrenze für Zirkulationsverluste: 20%
Sind Messgeräte ordnungsgemäß geeicht, ist zu vermuten, dass sie auch ordnungsgemäß funktionieren (OLG Köln GE 1986, 345). Da aus technischen Gründen Zirkulationsverluste natürlich sind, werden Zählerdifferenzen bis zu 20 % anerkannt (LG Braunschweig WuM 1999, 294). In diesem Fall kann die Unterschiedsmenge nur verhältnismäßig je nach vereinbartem Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl) auf die Mietparteien umgelegt werden, soweit dies angemessen ist (AG Salzgitter WuM 1996, 285). Erst wenn die Differenz diese Toleranzgrenze übersteigt, ist nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises von einem Leitungsverlust auszugehen, den der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann.
Die obige Entscheidung des LG Braunschweig (WuM 1999, 294) geht zudem davon aus, dass der Vermieter die Differenz zwischen den Ablesewerten des Hauptzählers und der Summe der Einzelzähler überhaupt nicht auf die Mietparteien umlegen könne und selber tragen müsse. Diese Beurteilung ist nicht praxisgerecht. Denn sie würde dazu führen, dass der Vermieter auch die übrigen Kosten der Wasserversorgung nicht umlegen könnte (Grundgebühren, Kosten der Anmietung der Wasserzähler pp, siehe § 2 Nr. 2 BetrKV). Dies wäre ungerecht. Da davon auszugehen ist, dass die Mieter auch die Differenz verursacht haben, müssen sie anteilmäßig auch für die Kosten aufkommen.
Link: Nebenkostenabrechnung: Wasser ohne Zähler – Wie wird abgerechnet?
Auf gleiche Ablesezeiten achten!
Wichtig ist, dass die Summe der einzelnen Werte mit den Werten des Hauptzählers nur verglichen werden kann, wenn der Hauptzähler und die Einzelzähler zeitgleich abgelesen werden. Bei unterschiedlichen Ablesezeiten ist ein Vergleich ausgeschlossen.
Nicht mit Wasserzählern versehene Entnahmestellen
Soweit die Differenz auf Wasserentnahmestellen zurückzuführen sind, die nicht mit Zählern versehen sind (Wasserhähne im Garten, Garage, Keller), kommt die Umlage auf den Mieter nur in Betracht, wenn die Umlage entsprechend vereinbart ist. Andernfalls sind die Kosten vom Vermieter zu tragen. Die Kostenhöhe ergibt sich aus der Zählerdifferenz, vorausgesetzt, andere Ursachen lassen sich ausschließen.
11. Februar 2015 - 14:52
Wasserverbrauch nach qm ist klar. Aber was macht man mit Leerständen ?
In diesen Wohnungen wird kein Wasser verbraucht. Der qm Schlüssel ist dann
falsch, da die leere Wohnung auch mit belastet wird.
mit freunlichen Grüßen
Hans-Josef Gather
11. Februar 2015 - 15:10
Hallo Hans-Josef,
der Umlageschlüssel “Wohnfläche” ist auch nicht 100%ig fair, wenn in einer Wohnung 2 Personen und in einer anderen gleich großen Einheit 5 Personen wohnen. Aber ganz fair wird es leider nie sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. Juli 2015 - 12:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
zunächst großes Lob zu Ihrer Webseite, ich habe bereits viele Fragen durch ihre schöne und kurze Informationsdarstellung für mich finden können. Nun eine Frage zur Darstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Ich habe eine Frage zur Darstellung der Wasserkosten in einer Betriebskostenabrechnung:
Darstellung in meiner Nebenkostenabrechnung:
Darstellung der Gesamtwasserkosten beinhaltet Frisch- und Abwasser, nun wird der Anteil jedes Mieters nach Verbrauch abgerechnet.
In der Betriebskostenabrechnung wird also Gesamtwasserkosten in EURO dargestellt, als Umlageschlüssel steht das Wort “nach Verbrauch”, und der Anteil des Mieters in EURO.
Meine Frage:
Muss in der Betriebskostenabrechnung der Wasserverbrauch angegeben werden? Also Gesamtverbrauch des Hauses und Verbrauch der Wohnung? (in z.B. Raummeter Wasser)
Müssen zusätzlich die Zählerstände und das Ablesedatum angegeben werden?
Denn auf dieser Grundlage sind die Kosten verteilt worden.
Denn ohne diese Daten ist es für den Mieter nicht nachrechenbar, ob der ausgewiesene Anteil an den Gesamtkostenwasserkosten des Hauses richtig gerechnet wurde. Ist dies bereits ein formeller Fehler in der Nebenkostenabrechnung im Kostenpunkt Wasserkosten?
Ich hoffe diese Frage wurde nicht bereits gestellt.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich
29. Juli 2015 - 12:42
Hallo Ulrich,
ich würde Ihnen zur genauen Prüfung immer empfehlen, in die Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen. Nur auf Grundlage der Abrechnung wissen Sie nie, ob die Beträge stimmen (z.B. ob die Treppenhausreinigung mehr oder weniger gekostet hat als angegeben).
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. August 2015 - 21:12
Hallo,
bei mir im Haus hatte die Heizungsanlage einen Totalschaden und dadurch einen großen Wasserverlust.
Der Vermieter kann, meines Wissens nach, den so entstandenen Wasserverbrauch nicht auf die Mieter umlegen.
Bei uns erfolgt die Wasserabrechnung anhand der qm der Wohnung, da es keine Wasseruhren gibt. Es müsste also eine Schätzung des Wasserverlustes erfolgen, da dieser aus der Heizkosten- und Wasserabrechnung rausgerechnet werden muss.
Auf welcher Rechtsgrundlage – ich denke ZPO – muss die Schätzung erfolgen?
Mit freundlichen Grüßen
Marie
3. August 2015 - 08:33
Hallo Marie,
die Übernahme ergibt sich auch daraus, dass der Vermieter für die Kosten der Reparatur und Instandhaltung aufkommen muss.
https://www.nebenkostenabrechnung.com/instandhaltung-und-reparaturen-sind-nicht-ueber-die-nebenkosten-umlegbar/
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. August 2015 - 07:02
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
7. September 2016 - 21:03
Sehr geehrter Herr Hundt,
in unserem Mehrfamilienhaus (7 Wohneinheiten) hat unser Vermieter besondere Vereinbarungen:
Darunter ist eine Sache die wir als Mieter nicht nachvollziehen können ob wir hier die Zahlung leisten müssen.
Am Haus befinden sich Außen-Wasseranschlüsse welche keine Zähler haben. Die Mieter in Erdgeschoss (eine Wohneinheit) haben einen mit Zaun abgegrenzten Gartenteil welches sie mit dem Wasser aus dieser Außen-Wasserstelle bewässern.
Ich sprach den Vermieter darauf an wie sich das verhält. Er sagte mir er habe mit diesen Mieter eine Vereinbarung das Sie den ganzen Garten (also das Teilstück von den Mieter in EG sowie den Garten für die restlichen Mieter) bewässern sollten.
Wir fragen uns jetzt: Müssen wir die Sondervereinbarungen hinnehmen und bezahlen? Auf der Nebenkostenabrechnung wird dieser Verbrauch verrechnet indem man den eigentlichen Kubikpreis erhöht, ist dies zulässig?
Mit freundlichen Grüßen
Gerda
8. September 2016 - 08:40
Hallo Gerda,
der anderen Mieter müssen zumindest für die Bewässerung des allgemeinen Gartens zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Juni 2017 - 13:20
Hallo Herr Hundt,
vielleicht können sie mir helfen!
Folgender Sachverhalt:
in der Nebenkostenabrechnung von 2014 für unser Mietshaus hat der Haupt-, zu Einzelzählern eine Differenz von über 70 % ausgewiesen, die der Vermieter auf alle Mieter umgelegt hat.
Nach Einspruch mehrerer Mieter wurde eine zweite korrigierte Nebenkostenabrechnung den Mietern zugesandt, wo die Kosten gekappt auf 120% pro Mieter – also die 20 % zulässige Messdifferenz – umgelegt worden sind.
Und genau da liegt jetzt mein Problem, denn meine Recherche im Internet diesbezüglich hat ergeben, dass ich die Gerichtsurteile (Braunschweig 1998) so verstanden habe, dass bei einer Abweichung über 20% NUR DIE EINZELZÄHLER – ALSO AUCH KEINE KAPPUNG AUF 20 % – herangezogen werden dürfen ,was in unserem Fall der Vermieter ja getan hat.
Können Sie mir da weiterhelfen?
Danke
Grüße
23. Juli 2017 - 18:55
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir leben in einem 2 Parteien Haus mit 2 Eigentümern und einer Hauptuhr. Meine Frage ist,ist es zulässig bei einer Partei eine Wasseruhr einzubauen und danach den einzelnen Verbrauch zu berechnen?
MfG
Ralph
22. Dezember 2020 - 10:56
Hallo!
Wir haben folgendes Problem in unserem 3-Parteienhaus.
Durch einen Defekt der Entkalkungsanlage ist ein hoher Wasserverlust zu verzeichnen. Laut den 3 Wohnungszählern liegt ein Wasserverbrauch von ca. 220m³ vor.
Tatsächlich wurden aber 490m³ verbraucht.
Wer kommt für den Verlust des Wassers durch den Defekt der Entkalkungsanlage auf?
Die Entkalkungsanlage ist vor den 3 Wohnungszählern angeschlossen.
28. Dezember 2020 - 17:15
Hallo Marco,
die Kosten für die Instandhaltung, sowie auch den verursachten Schaden, muss der Vermieter tragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. März 2021 - 12:06
Guten Tag,
in unserem MFH sind einige Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet, die Mehrzahl jedoch nicht. Die mit Wasserzählern werden nach Verbrauch abgerechnet. Die Verbräuche dieser Wohnungen werden vom Gesamtwasserverbrauch abgezogen und der Rest auf die übrigen Parteien nach qm umgelegt.
Ist diese Vorgehensweise zulässig oder könnte sie unangemessen sein (aus Sicht der nach qm umgelegten Wasserkosten), weil Zirkulationsverluste und Messdifferenzen nicht mehr verteilt werden können?
18. Juli 2023 - 08:53
Hallo,
es wurde eine Messdifferenz beim Wasser unter 20 % auf die Mieter anteilig umgelegt, was in Orndung ist.
Gleiche Anteile wurden auch auf die Mieter beim Schmutzwasser umgelegt, ist das rechtens? Dazu finde ich nichts im Internet. Vielen Dank