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Nebenkostenabrechnung: Muster


Auf dieser Seite haben wir ein Muster für eine Nebenkostenabrechnung entworfen. Die Nebenkostenabrechnung bezieht sich auf eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Anlage mit diversen Eigentumswohnungen).

Die Grundzüge der Nebenkostenabrechnung decken sich aber auch mit der Abrechnung für ein Miethaus mit mehreren Wohnungen.

Die tabellenartige Darstellung kommt dadurch zu Stande, weil die Nebenkostenabrechnung in Excel erstellt wurde. Ausgedruckt auf Papier, sieht der Mieter die Tabelle natürlich nicht mehr.

Diese Vorlage kann bestenfalls die grobe Richtung bei der Erstellung der eigenen Betriebskostenabrechnung vorgeben. Zum Teil können auch andere Nebenkosten entstehen (die hier nicht abgerechnet werden) oder einzelnen Positionen entfallen.

Der beste Tipp vorweg: Wer nicht ganz genau weiß was er macht, sollte die Nebenkostenabrechnung besser durch einen Profi erstellen lassen. Es passieren einfach zu häufig teure Fehler bei der Abrechnung der Nebenkosten.

Muster für das Anschreiben zur Nebenkostenabrechnung


– Per Boten zugestellt –

Herrn Muster Mieter
Im Musterweg 13
12345 BerlinDatum: 10.10.2013

Betreff: Nebenkostenabrechnung 2012: Im Musterweg 13 in 12345 Berlin, Wohnungsnr.: 12

Sehr geehrter Herr Mieter,

anliegend erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012.

Es ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von 270,93 Euro.

Bitte überweisen Sie den Betrag innerhalb von 14 Tagen auf das folgende Konto:

Kontoinhaber: Ihr Vermieter | Kontonummer: 1234567890 | Bankleitzahl: 9876543 | Bank: Vermieter-Bank

Sollten Sie Abrechnungsunterlagen einsehen wollen, so geben Sie mir bitte Bescheid.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Anlagen:

Betriebskostenabrechnung 2012, Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung, Einzel- und Gesamtabrechnung für die Heizkosten

Muster für eine Nebenkostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung vom 01.01.2012 bis 31.12.2012
Erläuterungen zu den Verteilerschlüsseln (Beträge in Euro)
(100) Gesamtfläche(Gfl)

2.430,09

(310) Wohneinheiten(WE)

39

(501) Verbrauch laut Abrechnung (Heizkosten)(HK-Anbieter)

40.425,34

(601) Grundsteuer(GrdSt)

2.499,58

Abrechnungsjahr365 Tage
Ihr Abrechnungszeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012365 Tage
KontoKostenartGesamtkostenVTS

 

Abr. TageAnteil

365

365/365

500000

Grundsteuer

2499,58

134,21

GrdSt (601)

134,21

134,21

502500

Niederschlagswasser

1168,55

54,36

Gfl (100)

26,14

26,14

505000

Straßenreinigung

521,08

54,36

Gfl (100)

11,66

11,66

505100

Winterdienst

891,49

54,36

Gfl (100)

19,94

19,94

506000

Müllabfuhr

2797,01

54,36

Gfl (100)

62,57

62,57

506100

Bio-Müll

58,97

54,36

Gfl (100)

1,32

1,32

508200

Recycling

316,98

54,36

Gfl (100)

7,09

7,09

507000

Hausreinigung

3867

54,36

Gfl (100)

86,50

86,50

508000

Pflege Außenanlagen

3463,05

54,36

Gfl (100)

77,47

77,47

509000

Allgemeinstom

430,71

54,36

Gfl (100)

9,63

9,63

509500

Außenbeleuchtung

25,46

54,36

Gfl (100)

0,57

0,57

511200

verbundene Gebäudeversicherung

1669,98

54,36

Gfl (100)

37,36

37,36

511300

Haftpflichtversicherung
(Grundbesitzerhaftpflicht)

185,64

54,36

Gfl (100)

4,15

4,15

512000

Hauswart/-service

3381,48

54,36

Gfl (100)

75,64

75,64

512099

Hauswart/-service Eientümeranteil

-338,15

54,36

Gfl (100)

-7,56

-7,56

513000

Kabelfernsehen/Antenne

3687,65

1

WE (310)

94,56

94,56

24626,48

641,25

641,25

Individuelle Kosten

503010

Heiz-/Wasserkosten gem. ARES

40425,34

1143,12

1143,12

Gesamtkosten

40425,34

1143,12

1143,12

Zwischensumme

65051,82

1784,37

Summe Betriebskosten-Istvorauszahlung

652,32

Summe Heizkosten-Istvorauszahlung

861,12

Es ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von EURO: 

 

 

270,93

Ihre Betriebskostenvorauszahlung mindert sich zum 01.01.2013 von 54,36 Euro auf 53,44 Euro. 
Ihre Heizskostenvorauszahlung erhöht sich zum 01.01.2013 von 71,76 Euro auf 95,26 Euro.  
Unter Berücksichtigung der vorliegenden Betriebskostenabrechnung wurde die Höhe der neuen monatlichen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung berechnet. Dabei wurden das Abrechnungsergebnis von 2012 zu Grunde gelegt.
Betriebskostenvorauszahlung ab 2014

 €53,44

Heizkostenvorauszahlung ab 2014

 €95,26

Gesamtvorauszahlung ab 2014

 €148,70

Bitte überweisen Sie den neuen Vorauszahlungsbetrag ab dem 01.01.2014 gemeinsam mit Ihrer Kaltmiete auf das
Ihnen bekannte Mietkonto.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Vermieter

26 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Muster"

  • Eisermann
    6. Juli 2016 - 13:03 Antworten

    Sehr geehrtes Team,
    Ich habe eine außergewöhnliche Frage:
    In meiner Nachbarwohnung lag ein Wasserschaden vor, der von der Gabäudeversicherung übernommen wurde. Laut Hausverwaltung hat der neue Versicherungsvertrag ein Selbstbeteiligung von 500€. Dürfen die 500€ auf die Mieter umgelegt werden? Es sind doch Teil der Reparaturkosten – oder doch Versicherungskosten? Für Reparaturkosten muß doch der Mieter nicht aufkommen? Ist soch eine Konstellation irendwo dokumentiert?
    Viel Grüße
    Wolfgang

  • Simon
    6. Juni 2017 - 19:38 Antworten

    Welche Unterlagen, bzw. Rechnungen muss ich als Vermieter dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung übergeben, oder reicht eine Vorlage bei Verlangen.
    Im gesetzten Fall geht es um die Rechnung für die Wartung der Heizungsanlage.
    Muss ich die Rechnung übergeben oder als Kopie übergeben.
    In den letzten Jahren wurde das von meinem Mieter nie verlangt.
    Vielen Dank für ihre Hilfe im Voraus.

    • Dennis Hundt
      7. Juni 2017 - 17:32 Antworten

      Hallo Simon,

      Ihr Mieter muss die Beträge und Leistungen nachvollziehen können. Auf diese Belege hat er ein Recht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jens Bode
        19. August 2017 - 11:16 Antworten

        Hallo Herr Hundt

        Das ist aber nur die halbe Wahrheit. Der Mieter hat nur ein Recht auf Einsicht des Originals. Erkann auch keine Kopie verlangen, jedoch ein Foto der Rechnung/des Belegs machen.
        Viele Grüße
        Jens Bode

      • Waldhelm
        22. Juni 2018 - 07:52 Antworten

        Diese Aussage stimmt nicht ,dass man ein Recht drauf hat.Ich wurde zweimal verklagt weil ich die nötigen Papiere zur Prüfung nicht erhalten habe wurde von mir der Nachzahlbetrag der Betriebskostenabrechnung nicht beglichen.Das bestätigte 1x das Amtshericht und jetzt das Oberlandesgericht.
        DA fragt man sich in welchen Staat man wohnt.

        • Dennis Hundt
          22. Juni 2018 - 10:33 Antworten

          Hallo Herr / Frau Waldhelm,

          schreiben Sie uns hier gerne die Aktenzeichen der Urteile.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

        • H.S.
          10. Februar 2020 - 14:13 Antworten

          Ich kann hier den Zusammenhang nicht erkennen.
          Es kann sich hier offensichtlich nur um fehlende Kostenübersichten handeln, der Mieter hat schon das Recht auf Information wie z.B. Grundsteuer gesamt und der eigene Anteil.

          Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in die Originalabrechnung, nach Absprache mit dem Vermieter und auch beim Vermieter.
          Der Mieter kann auch um Zusendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen bitten, dies wäre dann kostenpflichtig.

          H.S.

  • Roman Ladner
    29. November 2017 - 19:17 Antworten

    Sehr geehrtes Team,

    wie kann ich 14 Tage frist verlängen? Ich habe am Montag Nebenkostenabrechnung bekommen. Mein Rechtsanwalt ist zur Zeit Krank (im Krankenhaus). Wie soll ich meinem Vermieter schreiben, dass ich mehr Zeit für Prüfung der Kostenabrechnung brauche?
    Ich danke im Voraus.
    Viele Grüße
    Roman Ladner

  • Franziska Henkel
    2. August 2018 - 16:18 Antworten

    Hallo,

    wir haben von unserer Hausverwaltung lediglich das Anschreiben fristgerecht per Email Anhang erhalten, nicht jedoch die detaillierte Abrechnung.

    Zählt nur das Anschreiben mit der Gesamtsumme als fristgerechte Zustellung?

    Vielen Dank und freundliche Grüße

    Franziska Henkel

  • Schäfers Michaela
    26. August 2018 - 20:28 Antworten

    Hallo, ich hätte eine Frage zu den Anteilen. Wir vermieten ein Haus mit EG Gewerbe173,7 qm. Davon 25 qm beheizte Büroräume und der Rest Lager- und Mehrzweckfläche.
    Im 1. OG und 2. OG je eine Privatwohnung.
    Wie muss ich den Gewerbeanteil bei den Nebenkosten einbeziehen. Bei den Heizkosten natülich nur den beheizten Raum von 25 qm, aber wie sieht es bei den anderen Posten z.B. Gebäudeversicherung und Grundsteuer, Müllabfuhr etc. aus?
    Nehme ich dann die kompletten 173,7 qm als Anteil für das Gewerbe?

    Viele Grüße

    Michaela Schäfers

  • Frau Klein
    4. September 2019 - 13:51 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben erstmalig vom 01.03.2018 vermietet.
    Der Mieter ist am 30.11.2018 ausgezogen.

    Welchen Abrechnungszeitraum muß ich wählen?- 01.03.2018 – 28.02.2019 ?
    Bis wann muß ich ihm die NK-Abrechnung zuschicken?

    • Dennis Hundt
      6. September 2019 - 12:33 Antworten

      Hallo Frau Klein,

      ich würde den Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr übereinstimmend wählen (geht auch abweichend). Dann muss die Abrechnung bis Ende 2019 beim Mieter sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin Mueller
    10. Dezember 2019 - 05:45 Antworten

    Hallo,
    wir sind im Juli 2019 umgezogen, laut Mietvertrag sind 150€ Betriebskosten im Monat zu zahlen!
    Nun stand aber mein Vermieter im November auf der Matte und zeigte mir eine Heizoelrechnung und verlangte, dass diese, den Quadratmeter entsprechende, zu bezahlen wäre, rund 650€!!???
    Zudem stand hinter ihm seine Frua, die dann noch erklärte, dass das Wasser und Abwasser in dieser Betriebskostenrechnung auch nicht drin wäre… Aja, dachte ich mir, und machte einen Termin zur Klärung mit dem Vermieter!

    In diesem Gespräch kam dann heraus, dass sie die Nebenkosten/Betriebskosten als PAUSCHALE für N I C H T S ansetzen…??? Sie dürften dies, das wäre so üblich… Ich war nicht dieser Meinung!!!!
    Zudem frage ich mich, warum ich einen Heizoeltang im November zur Hälfte zahlen soll, wenn ich erst 1 Monat geheizt habe und ich monatlich ca. 75€ dafür bezahle…???

    Es ist schon unglaublich, was man so erlebt….

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2019 - 15:51 Antworten

      Hallo Martin,

      ich kann hier leider nur pauschal auf die Prüfung der Forderung und vor allem des Mietvertrages hinweisen. Hier stimmt sicher einiges nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Klein
    24. März 2020 - 11:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    offensichtlich habe ich eine Dyskalkulie, denn ich kann die Anteile bezogen auf den VTS nicht nachvollziehen.
    Können Sie ein Rechen-Beispiel zur Kostenstelle “Müllabfuhr” hier zeigen?
    Mein Rechenweg: Gesamtkosten 2797,01 € / 54,36 Gfl = 51,45 € / Gfl

    Mit freundlichen Grüßen
    Hr. Klein

    • Dennis Hundt
      24. März 2020 - 14:24 Antworten

      Hallo Matthias,

      2.797,01 Euro (Gesamtkosten) / 2.430,09 Euro (Gesamtfläche) * 54,36 m2 (Wohnfläche).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robin
    17. April 2021 - 10:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich würde gerne wissen, wie der VTS (134,21) zur Grundsteuer zustande kommt.
    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      17. April 2021 - 13:35 Antworten

      Hallo Robin,

      die Grundsteuer bei einer Eigentumswohnung legen Sie 1:1 um (wie im Beispiel = 134,21 Euro). Bei einem Mehrfamilienhaus wird die Grundsteuer nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johann unterberger
    23. April 2022 - 13:10 Antworten

    Hallo wo ist denn hier der download link für die excel datei?

    • Dennis Hundt
      24. April 2022 - 12:43 Antworten

      Hallo Johann,

      Sie müssen die Tabelle leider markieren, kopieren und einfügen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex
    23. Oktober 2022 - 13:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich bin Eigentümer u. mache gerade meine erste NKA. Ihre Tabelle ist sehr hilfreich. Meine Frage bezieht sich auf die Grundsteuer. Aus der o. g. Tabelle kann ich Ihren Rechenweg nicht nachvollziehen. Ich habe einen Grundsteuerbescheid, dort ist ja die für die Wohnung berechnete Grundsteuer, die vierteljährl. bezahlt werden muss. Kann ich den gesamten Jahresbetrag (ca. 250 EUR) ansetzen? Wenn ja, in voller Höhe? Wir sind eine Eigentümergemeinschaft von insg. 6 Parteien. Ich habe eine Wohnung mit knapp 70 qm, die ich vermiete. Aus der Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung habe ich die ansetzbaren Werte für den Mieter in meine NKA übernommen, ebenso den dortigen Verteilungsschlüssel 10.000,000 u. mein Anteil ca. 1.600. Welchen Verteilungsschlüssel nehme ich nun für die Grundsteuer und welchen Betrag lege ich auf den Mieter um? Volle Höhe 250 EUR 1:1 oder gem. des Verteilungsschlüssels und somit nur 40,07 EUR? Da die Grundsteuer ja sowieso schon nur auf die qm meiner Wohnung berechnet ist, müsste ich doch alles, also 250 EUR, 1:1 ansetzen oder?

    • Dennis Hundt
      23. Oktober 2022 - 18:38 Antworten

      Hallo Alex,

      pro Eigentumswohnung gibt es einen Grundsteuerbescheid. Die Kosten sind (wenn im Mietvertrag vereinbart) voll umlegbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alessabdra Dörrhöfer
    6. Februar 2023 - 12:17 Antworten

    Hallo

    vielleicht eine blöde Frage aber ich finde nichts dergleichen im Netz.
    Die 70% reine Verbrauchskosten einer Ölheizung ohne Warmwasser.
    Kommt in dem Betrag auch die Miete der Wärmezähler, Wartung, Heizungsstrom?

    Ich bin gerade am Nachrechnen der FA. Kalorex und Die rechnen alles zusammen und dann 70/30.

    Verbrauch ist für mich der Heizölpreis plus eventueller Strom.

    Der Rest geht als Nebenkosten in die 30% mir rein?
    oder habe ich hier einen Denkfehler?
    lg
    A.Dörrhöfer

  • Behla
    16. Mai 2023 - 13:57 Antworten

    Hallo,

    ich schaue mir gerade das Muster an. Was bedeutet die Spalte VTS?

    • Dennis Hundt
      16. Mai 2023 - 16:32 Antworten

      Hallo Behla,

      VTS = Verteilerschlüssel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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