Auf dieser Seite haben wir ein Muster für eine Nebenkostenabrechnung entworfen. Die Nebenkostenabrechnung bezieht sich auf eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Anlage mit diversen Eigentumswohnungen).
Die Grundzüge der Nebenkostenabrechnung decken sich aber auch mit der Abrechnung für ein Miethaus mit mehreren Wohnungen.
Die tabellenartige Darstellung kommt dadurch zu Stande, weil die Nebenkostenabrechnung in Excel erstellt wurde. Ausgedruckt auf Papier, sieht der Mieter die Tabelle natürlich nicht mehr.
Diese Vorlage kann bestenfalls die grobe Richtung bei der Erstellung der eigenen Betriebskostenabrechnung vorgeben. Zum Teil können auch andere Nebenkosten entstehen (die hier nicht abgerechnet werden) oder einzelnen Positionen entfallen.
Der beste Tipp vorweg: Wer nicht ganz genau weiß was er macht, sollte die Nebenkostenabrechnung besser durch einen Profi erstellen lassen. Es passieren einfach zu häufig teure Fehler bei der Abrechnung der Nebenkosten.
- Hier finden Sie 14 Fragen zur Nebenkostenabrechnung (+ viele hilfreiche Links) zur Vorbereitung der Erstellung.
Muster für das Anschreiben zur Nebenkostenabrechnung
– Per Boten zugestellt –
Herrn Muster Mieter
Im Musterweg 13
12345 BerlinDatum: 10.10.2013
Betreff: Nebenkostenabrechnung 2012: Im Musterweg 13 in 12345 Berlin, Wohnungsnr.: 12
Sehr geehrter Herr Mieter,
anliegend erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012.
Es ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von 270,93 Euro.
Bitte überweisen Sie den Betrag innerhalb von 14 Tagen auf das folgende Konto:
Kontoinhaber: Ihr Vermieter | Kontonummer: 1234567890 | Bankleitzahl: 9876543 | Bank: Vermieter-Bank
Sollten Sie Abrechnungsunterlagen einsehen wollen, so geben Sie mir bitte Bescheid.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Vermieter
Anlagen:
Betriebskostenabrechnung 2012, Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung, Einzel- und Gesamtabrechnung für die Heizkosten
Muster für eine Nebenkostenabrechnung
| Betriebskostenabrechnung vom 01.01.2012 bis 31.12.2012 | ||||||
| Erläuterungen zu den Verteilerschlüsseln (Beträge in Euro) | ||||||
| (100) Gesamtfläche | (Gfl) | 2.430,09 | ||||
| (310) Wohneinheiten | (WE) | 39 | ||||
| (501) Verbrauch laut Abrechnung (Heizkosten) | (HK-Anbieter) | 40.425,34 | ||||
| (601) Grundsteuer | (GrdSt) | 2.499,58 | ||||
| Abrechnungsjahr | 365 Tage | |||||
| Ihr Abrechnungszeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012 | 365 Tage | |||||
| Konto | Kostenart | Gesamtkosten | VTS |
| Abr. Tage | Anteil |
365 | 365/365 | |||||
500000 | Grundsteuer | 2499,58 | 134,21 | GrdSt (601) | 134,21 | 134,21 |
502500 | Niederschlagswasser | 1168,55 | 54,36 | Gfl (100) | 26,14 | 26,14 |
505000 | Straßenreinigung | 521,08 | 54,36 | Gfl (100) | 11,66 | 11,66 |
505100 | Winterdienst | 891,49 | 54,36 | Gfl (100) | 19,94 | 19,94 |
506000 | Müllabfuhr | 2797,01 | 54,36 | Gfl (100) | 62,57 | 62,57 |
506100 | Bio-Müll | 58,97 | 54,36 | Gfl (100) | 1,32 | 1,32 |
508200 | Recycling | 316,98 | 54,36 | Gfl (100) | 7,09 | 7,09 |
507000 | Hausreinigung | 3867 | 54,36 | Gfl (100) | 86,50 | 86,50 |
508000 | Pflege Außenanlagen | 3463,05 | 54,36 | Gfl (100) | 77,47 | 77,47 |
509000 | Allgemeinstom | 430,71 | 54,36 | Gfl (100) | 9,63 | 9,63 |
509500 | Außenbeleuchtung | 25,46 | 54,36 | Gfl (100) | 0,57 | 0,57 |
511200 | verbundene Gebäudeversicherung | 1669,98 | 54,36 | Gfl (100) | 37,36 | 37,36 |
511300 | Haftpflichtversicherung (Grundbesitzerhaftpflicht) | 185,64 | 54,36 | Gfl (100) | 4,15 | 4,15 |
512000 | Hauswart/-service | 3381,48 | 54,36 | Gfl (100) | 75,64 | 75,64 |
512099 | Hauswart/-service Eientümeranteil | -338,15 | 54,36 | Gfl (100) | -7,56 | -7,56 |
513000 | Kabelfernsehen/Antenne | 3687,65 | 1 | WE (310) | 94,56 | 94,56 |
24626,48 | 641,25 | 641,25 | ||||
| Individuelle Kosten | ||||||
503010 | Heiz-/Wasserkosten gem. ARES | 40425,34 | 1143,12 | 1143,12 | ||
| Gesamtkosten | 40425,34 | 1143,12 | 1143,12 | |||
| Zwischensumme | 65051,82 | 1784,37 | ||||
| Summe Betriebskosten-Istvorauszahlung | 652,32 | |||||
| Summe Heizkosten-Istvorauszahlung | 861,12 | |||||
| Es ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von EURO: |
| 270,93 | ||||
| Ihre Betriebskostenvorauszahlung mindert sich zum 01.01.2013 von 54,36 Euro auf 53,44 Euro. | ||||||
| Ihre Heizskostenvorauszahlung erhöht sich zum 01.01.2013 von 71,76 Euro auf 95,26 Euro. | ||||||
| Unter Berücksichtigung der vorliegenden Betriebskostenabrechnung wurde die Höhe der neuen monatlichen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung berechnet. Dabei wurden das Abrechnungsergebnis von 2012 zu Grunde gelegt. | ||||||
| Betriebskostenvorauszahlung ab 2014 | €53,44 | |||||
| Heizkostenvorauszahlung ab 2014 | €95,26 | |||||
| Gesamtvorauszahlung ab 2014 | €148,70 | |||||
| Bitte überweisen Sie den neuen Vorauszahlungsbetrag ab dem 01.01.2014 gemeinsam mit Ihrer Kaltmiete auf das | ||||||
| Ihnen bekannte Mietkonto. | ||||||
| Mit freundlichen Grüßen | ||||||
| Ihr Vermieter | ||||||
6. Juli 2016 - 13:03
Sehr geehrtes Team,
Ich habe eine außergewöhnliche Frage:
In meiner Nachbarwohnung lag ein Wasserschaden vor, der von der Gabäudeversicherung übernommen wurde. Laut Hausverwaltung hat der neue Versicherungsvertrag ein Selbstbeteiligung von 500€. Dürfen die 500€ auf die Mieter umgelegt werden? Es sind doch Teil der Reparaturkosten – oder doch Versicherungskosten? Für Reparaturkosten muß doch der Mieter nicht aufkommen? Ist soch eine Konstellation irendwo dokumentiert?
Viel Grüße
Wolfgang
6. Juni 2017 - 19:38
Welche Unterlagen, bzw. Rechnungen muss ich als Vermieter dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung übergeben, oder reicht eine Vorlage bei Verlangen.
Im gesetzten Fall geht es um die Rechnung für die Wartung der Heizungsanlage.
Muss ich die Rechnung übergeben oder als Kopie übergeben.
In den letzten Jahren wurde das von meinem Mieter nie verlangt.
Vielen Dank für ihre Hilfe im Voraus.
7. Juni 2017 - 17:32
Hallo Simon,
Ihr Mieter muss die Beträge und Leistungen nachvollziehen können. Auf diese Belege hat er ein Recht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. August 2017 - 11:16
Hallo Herr Hundt
Das ist aber nur die halbe Wahrheit. Der Mieter hat nur ein Recht auf Einsicht des Originals. Erkann auch keine Kopie verlangen, jedoch ein Foto der Rechnung/des Belegs machen.
Viele Grüße
Jens Bode
22. Juni 2018 - 07:52
Diese Aussage stimmt nicht ,dass man ein Recht drauf hat.Ich wurde zweimal verklagt weil ich die nötigen Papiere zur Prüfung nicht erhalten habe wurde von mir der Nachzahlbetrag der Betriebskostenabrechnung nicht beglichen.Das bestätigte 1x das Amtshericht und jetzt das Oberlandesgericht.
DA fragt man sich in welchen Staat man wohnt.
22. Juni 2018 - 10:33
Hallo Herr / Frau Waldhelm,
schreiben Sie uns hier gerne die Aktenzeichen der Urteile.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Februar 2020 - 14:13
Ich kann hier den Zusammenhang nicht erkennen.
Es kann sich hier offensichtlich nur um fehlende Kostenübersichten handeln, der Mieter hat schon das Recht auf Information wie z.B. Grundsteuer gesamt und der eigene Anteil.
Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in die Originalabrechnung, nach Absprache mit dem Vermieter und auch beim Vermieter.
Der Mieter kann auch um Zusendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen bitten, dies wäre dann kostenpflichtig.
H.S.
29. November 2017 - 19:17
Sehr geehrtes Team,
wie kann ich 14 Tage frist verlängen? Ich habe am Montag Nebenkostenabrechnung bekommen. Mein Rechtsanwalt ist zur Zeit Krank (im Krankenhaus). Wie soll ich meinem Vermieter schreiben, dass ich mehr Zeit für Prüfung der Kostenabrechnung brauche?
Ich danke im Voraus.
Viele Grüße
Roman Ladner
2. August 2018 - 16:18
Hallo,
wir haben von unserer Hausverwaltung lediglich das Anschreiben fristgerecht per Email Anhang erhalten, nicht jedoch die detaillierte Abrechnung.
Zählt nur das Anschreiben mit der Gesamtsumme als fristgerechte Zustellung?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Franziska Henkel
3. August 2018 - 08:26
Hallo Franziska,
dieser Link hilft Ihnen: Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. August 2018 - 20:28
Hallo, ich hätte eine Frage zu den Anteilen. Wir vermieten ein Haus mit EG Gewerbe173,7 qm. Davon 25 qm beheizte Büroräume und der Rest Lager- und Mehrzweckfläche.
Im 1. OG und 2. OG je eine Privatwohnung.
Wie muss ich den Gewerbeanteil bei den Nebenkosten einbeziehen. Bei den Heizkosten natülich nur den beheizten Raum von 25 qm, aber wie sieht es bei den anderen Posten z.B. Gebäudeversicherung und Grundsteuer, Müllabfuhr etc. aus?
Nehme ich dann die kompletten 173,7 qm als Anteil für das Gewerbe?
Viele Grüße
Michaela Schäfers
4. September 2019 - 13:51
Guten Tag,
wir haben erstmalig vom 01.03.2018 vermietet.
Der Mieter ist am 30.11.2018 ausgezogen.
Welchen Abrechnungszeitraum muß ich wählen?- 01.03.2018 – 28.02.2019 ?
Bis wann muß ich ihm die NK-Abrechnung zuschicken?
6. September 2019 - 12:33
Hallo Frau Klein,
ich würde den Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr übereinstimmend wählen (geht auch abweichend). Dann muss die Abrechnung bis Ende 2019 beim Mieter sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Dezember 2019 - 05:45
Hallo,
wir sind im Juli 2019 umgezogen, laut Mietvertrag sind 150€ Betriebskosten im Monat zu zahlen!
Nun stand aber mein Vermieter im November auf der Matte und zeigte mir eine Heizoelrechnung und verlangte, dass diese, den Quadratmeter entsprechende, zu bezahlen wäre, rund 650€!!???
Zudem stand hinter ihm seine Frua, die dann noch erklärte, dass das Wasser und Abwasser in dieser Betriebskostenrechnung auch nicht drin wäre… Aja, dachte ich mir, und machte einen Termin zur Klärung mit dem Vermieter!
In diesem Gespräch kam dann heraus, dass sie die Nebenkosten/Betriebskosten als PAUSCHALE für N I C H T S ansetzen…??? Sie dürften dies, das wäre so üblich… Ich war nicht dieser Meinung!!!!
Zudem frage ich mich, warum ich einen Heizoeltang im November zur Hälfte zahlen soll, wenn ich erst 1 Monat geheizt habe und ich monatlich ca. 75€ dafür bezahle…???
Es ist schon unglaublich, was man so erlebt….
16. Dezember 2019 - 15:51
Hallo Martin,
ich kann hier leider nur pauschal auf die Prüfung der Forderung und vor allem des Mietvertrages hinweisen. Hier stimmt sicher einiges nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. März 2020 - 11:41
Hallo Herr Hundt,
offensichtlich habe ich eine Dyskalkulie, denn ich kann die Anteile bezogen auf den VTS nicht nachvollziehen.
Können Sie ein Rechen-Beispiel zur Kostenstelle “Müllabfuhr” hier zeigen?
Mein Rechenweg: Gesamtkosten 2797,01 € / 54,36 Gfl = 51,45 € / Gfl
Mit freundlichen Grüßen
Hr. Klein
24. März 2020 - 14:24
Hallo Matthias,
2.797,01 Euro (Gesamtkosten) / 2.430,09 Euro (Gesamtfläche) * 54,36 m2 (Wohnfläche).
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. April 2021 - 10:34
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich würde gerne wissen, wie der VTS (134,21) zur Grundsteuer zustande kommt.
Vielen Dank
17. April 2021 - 13:35
Hallo Robin,
die Grundsteuer bei einer Eigentumswohnung legen Sie 1:1 um (wie im Beispiel = 134,21 Euro). Bei einem Mehrfamilienhaus wird die Grundsteuer nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel umgelegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. April 2022 - 13:10
Hallo wo ist denn hier der download link für die excel datei?
24. April 2022 - 12:43
Hallo Johann,
Sie müssen die Tabelle leider markieren, kopieren und einfügen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Oktober 2022 - 13:41
Hallo Herr Hundt, ich bin Eigentümer u. mache gerade meine erste NKA. Ihre Tabelle ist sehr hilfreich. Meine Frage bezieht sich auf die Grundsteuer. Aus der o. g. Tabelle kann ich Ihren Rechenweg nicht nachvollziehen. Ich habe einen Grundsteuerbescheid, dort ist ja die für die Wohnung berechnete Grundsteuer, die vierteljährl. bezahlt werden muss. Kann ich den gesamten Jahresbetrag (ca. 250 EUR) ansetzen? Wenn ja, in voller Höhe? Wir sind eine Eigentümergemeinschaft von insg. 6 Parteien. Ich habe eine Wohnung mit knapp 70 qm, die ich vermiete. Aus der Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung habe ich die ansetzbaren Werte für den Mieter in meine NKA übernommen, ebenso den dortigen Verteilungsschlüssel 10.000,000 u. mein Anteil ca. 1.600. Welchen Verteilungsschlüssel nehme ich nun für die Grundsteuer und welchen Betrag lege ich auf den Mieter um? Volle Höhe 250 EUR 1:1 oder gem. des Verteilungsschlüssels und somit nur 40,07 EUR? Da die Grundsteuer ja sowieso schon nur auf die qm meiner Wohnung berechnet ist, müsste ich doch alles, also 250 EUR, 1:1 ansetzen oder?
23. Oktober 2022 - 18:38
Hallo Alex,
pro Eigentumswohnung gibt es einen Grundsteuerbescheid. Die Kosten sind (wenn im Mietvertrag vereinbart) voll umlegbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Februar 2023 - 12:17
Hallo
vielleicht eine blöde Frage aber ich finde nichts dergleichen im Netz.
Die 70% reine Verbrauchskosten einer Ölheizung ohne Warmwasser.
Kommt in dem Betrag auch die Miete der Wärmezähler, Wartung, Heizungsstrom?
Ich bin gerade am Nachrechnen der FA. Kalorex und Die rechnen alles zusammen und dann 70/30.
Verbrauch ist für mich der Heizölpreis plus eventueller Strom.
Der Rest geht als Nebenkosten in die 30% mir rein?
oder habe ich hier einen Denkfehler?
lg
A.Dörrhöfer
16. Mai 2023 - 13:57
Hallo,
ich schaue mir gerade das Muster an. Was bedeutet die Spalte VTS?
16. Mai 2023 - 16:32
Hallo Behla,
VTS = Verteilerschlüssel.
Viele Grüße
Dennis Hundt