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Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten – Was zählt zu den Nebenkosten?

Von Dennis Hundt
8. Dezember 2011
36 Kommentare

Bei der Mehrheit der bestehenden Mietverträge besteht die monatlich zu zahlende Miete aus der Nettokaltmiete und einer monatlichen pauschalierten Vorauszahlung für die anfallenden Nebenkosten.

Wurde zwischen Vermieter und Mieter eine Zahlung der Nebenkosten vereinbart, so verpflichtet dies nach § 556 BGB den Vermieter dazu, die erhaltenen Zahlungen jährlich mit Mieter abzurechnen.

Bei den Nebenkosten, die oftmals auch als Betriebskosten bezeichnet werden, handelt es sich um laufende Kosten, die dem Vermieter mit dem Eigentum an einem vermietetem Gebäude und dem Grundstück entstehen. Jedoch ist es dem Vermieter lediglich gestattet bestimmte, der 17 Nebenkostenarten, welche innerhalb der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind, auf den Mieter umzulegen.

Bei den 17 aufgelisteten Nebenkosten gemäß §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt es sich um:

1. Die Grundsteuer

Hierbei handelt es sich um laufende öffentliche Kosten zu Lasten des Grundstücks. Als Gesetzliche Grundlage für die Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Die Höhe der Grundsteuer auf ein Grundstück wird anhand des Hebesatzes festgelegt, welcher innerhalb des Gestaltungsrechts der jeweiligen Gemeinde liegt. Aus diesem Grund ist die Höhe der Grundsteuer in Deutschland nicht einheitlich festgelegt.

2. Kosten für die Wasserversorgung

Diese Nebenkosten umfassen nicht nur die Kosten für den Wasserverbrauch, sondern auch die Grundgebühren und die Kosten für die Wasserzähler und dessen Wartung.

3. Die entstehende Kosten für die Entwässerung

Hierin sind sämtliche Gebühren enthalten, die durch die Haus- oder Grundstücksentwässerung entstehen. Hierzu zählen auch die Kosten, die durch den Betrieb einer nicht öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe

4. Die Heizkosten

Hierin sind die Kosten für die Wärmeversorgung enthalten. Ganz gleich, ob es sich dabei um eine zentrale Heizungsanlage, den Betrieb einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder die eigenständige Wärmelieferung handelt. Innerhalb der Nebenkosten für Heizkosten ist ebenfalls die Wartung und Reinigung von Etagenheizungen enthalten.

5. Die Kosten für die Warmwasserversorgung

Sofern die Kosten für die Warmwasserversorgung nicht bereits innerhalb einer anderen Nebenkostenart, wie beispielsweise der Wasserversorgung oder den Heizkosten enthalten sind, können innerhalb dieser Nebenkosten alle anfallenden Kosten enthalten, welche für die Warmwasserversorgung durch eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage, eine eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser oder durch die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten enstehen.

6. Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

Sofern diese Kosten nicht bereits innerhalb einer anderen Nebenkostenart enthalten sind, sind hierin die entstanden Kosten für verbunden Versorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen, einer eigenständigen gewerblichen Lieferung der Wärmeversorgung oder auch bei verbundenen Etagenheizungen beinhaltet.

7. Kosten für Aufzüge

Die entstehenden Kosten durch Wartung, Pflege, Aufsicht und der regelmäßigen Prüfung der Personen- oder Lastanaufzüge, sowie die entstehenden Kosten für Betriebsstrom und Reinigung gehören zu dieser Nebenkostenart.

8. Kosten für Straßenreinigung und die Müllbeseitigung

Hierzu zählen alle Kosten und Gebühren der Straßenreinigung sowohl öffentlicher und nichtöffentlicher Maßnahmen. Im Bereich der Müllbeseitigung können zusätzlich Kosten für den Betrieb von beispielsweise Müllschluckern oder Müllmengenerfassungsanlagen berücksichtigt werden.

9. Entstehende Kosten für die Reinigung des Gebäudes und der Bekämpfung von Ungeziefer

Zu den Nebenkosten für die Gebäudereinigung zählen sämtliche Kosten, die durch die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes.

10. Kosten für die Gartenpflege

Diese Nebenkosten enthalten sämtliche entstandene Kosten für die Pflege und Instandhaltung gärtnerisch angelegter Flächen, die Instandhaltung und Pflege vorhandener Spielplätze und die Pflege von Zugängen und Zufahrten vom Grundstück.

  • Hier haben wir einen ausführlichen Beitrag zur Gartenpflege erstellt.

11. Kosten für die Beleuchtung

Beleuchtung zählt zu den Nebenkostenarten der Betriebskostenverordnung, sofern sie für die Stromversorgung für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie beispielsweise Flure, Treppenhausbeleuchtungen oder dem Keller.

12. Kosten für die Reinigung des Schornsteins

Sofern die Kosten nicht bereits in  den Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage enthalten sind, können die entstandenen Kehrgebühren entsprechend der geltenden Gebührenverordnung geltend gemacht werden.

13. Laufende Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören die entstehenden Kosten für Gebäudeversicherungen zu denen beispielsweise die Versicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser oder auch die Elementarschäden gehören. Ebenfalls zählen Kosten für die Haftpflichtversicherung des Gebäudes, eine Öltankversicherung oder eine Versicherung für einen vorhandenen Aufzug.

14. Laufende Kosten für den Hausmeister / Hauswart

Zu den Kosten für den Hauswart gemäß der Betriebskostenverordnung gehören die Vergütung inklusive der zu zahlenden Sozialbeiträge. Werden durch den Hauswart Arbeiten ausgeführt, die unter einem der anderen Nebenkostenarten vorzufinden sind, so dürfen diese innerhalb dieser Posten nicht nochmals als Nebenkosten aufgeführt werden.

15. Entstehende Kosten durch vorhanden TV-Anschlüsse

Laufende Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und Wartung einer vorhandenen Gemeinschaftsantennenanlage oder eines Breitbandkabelnetzes zählen ebenfalls zu den Nebenkosten.

16. Die entstehenden Kosten für den Betrieb einer oder mehrerer Geräte zur Wäschepflege

Die entstehenden Nebenkosten für den Betrieb, die Pflege und Wartung von gemeinschaftlich zu nutzenden Einrichtungen zur Wäschepflege, wie beispielsweise Waschmaschine und Wäschetrockner. Ebenfalls zählt die Wasserversorgung der Geräte zu diesen Nebenkosten, sofern dieses nicht schon innerhalb einer anderen Nebenkostenart verrechnet wurde.

17. Sonstige entstehende Nebenkosten

Hierin sind alle Nebenkosten enthalten, welche im Zusammenhang mit dem Gebäude und dem Grundstück entstehen, jedoch nicht einem der anderen 16 Punkte zugeordnet werden können.

Sie brauchen mehr Informationen? Hier finden Sie weitere passende Artikel:

  1. Garten nicht oder von einer Partei nutzbar – Wer zahlt die Nebenkosten?
  2. Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht
  3. Unterschied: Wohnungsstrom und Allgemeinstrom – Wer zahlt was?
  4. Aufzug – Welche Kosten sind über die Nebenkosten umlegbar?
  5. Nebenkostenabrechnung: Vermieter zahlt Guthaben nicht aus, was tun?

36 Antworten auf "Nebenkosten – Was zählt zu den Nebenkosten?"

  • Dietlinde Seeliger
    10. September 2013 - 08:26 Antworten

    Wir wohnen seit 7 Jahren zur Miete in einer Wohnung. Ab 2013 bekamen wir von unserem Vermieter endlich einen Mietvertrag. Seit 7 Jahren zahlen wir auch monatlich Betriebskosten zusätzlich auch für Gas. Für Gas wurde jährlich abgerechnet,aber nicht für die Betriebskosten. Darauf hin haben wir den Vermieter mehrmals angesprochen ohne Erfolg. Ich habe mir von dem Vermieter sämtliche Unterlagen geben lassen die das Gebäude betreffen und habe somit die Betriebskostenabrechnung selbst erstellt und dem Vermieter vorgelegt. Aus den Abrechnungen ergab sich jährlich ein Guthaben. Worauf der Vermieter sagte wir bekommen nichts zurück, denn er braucht das Geld. Wie können wir uns verhalten?

    • Dennis Hundt
      10. September 2013 - 20:05 Antworten

      Hallo Dietlinde,

      es ist sehr ungewöhnlich, dass Sie als Mieterin A: Zugriff auf die Unterlagen bekommen und B: die Nebenkostabrechnung selbst erstellen.

      Orientieren Sie sich am besten an diesem Artikel: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Kuschka Kerstin
      8. November 2018 - 16:54 Antworten

      Hallo. So einen ähnlichen Fall hatte ich auch. Der Vermieter hatte fast 10 Jahre keine Nebenkostenabrechnung erstellt. Dann kam der Vermieter auf einmal mit einer Nebenkostenabrechnug von den ganzen Jahren an und wollte die Nachzahlung haben. Ich habe mich bei einem Anwalt erkundigt. Soviel ich noch weiß. Wenn die Abrechnung 3 Jahre nicht erstellt wird. Kann der Vermieter nichts mehr verlangen.
      Aber du kann dein über bezahltes Geld zurück fordern.
      Nimm dir einen Anwalt. Du bekommst eindeutig Recht.

  • Ute Bock
    17. Dezember 2013 - 17:32 Antworten

    Unsere Nebenkosten werden zu 50% nach Personen und zu 50% nach Wohnfläche berechnet. Die 50% personenbezogener Nebenkosten bei einem Leerstand von 6 Monaten werden mit null Personen berücksichtigt, also garnicht. Ist das richtige?

  • Michaela B.
    6. Januar 2014 - 14:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Mai 2013 sind wir in unsere jetzige Wohnung eingezogen. Unser Mietvertrag läuft auf 4 Jahre dies ist gleich vertraglich vereinbart. Im Mietvertrag ist keine qm – Zahl angegeben, laut der damaligen Anzeige bei Immonet sollen es 79 qm sein. In der Wohnung gelangt man auf einen Dachboden (laut Vermieter sollen dies 50 qm seit). Der Dachboden ist nicht ausgebaut, könnte man laut Vermieter aber tun. Nachdem nun der Herr von Kalorimeta zum Ablesen der Heizkostenverteiler und Warten der Rauchmelder da war habe ich mir meinen Vertrag nochmal genau angeschaut, da auf dem Ablesebeleg der Abrechnungszeitraum 01.01. – 31.12.2013 steht. Letzteres war schon mal der erste Schock, da wir ja erst am 01.05.2013 eingezogen sind, der zweite Schock traf mich als ich im Vertrag den Umlagenschlüssel gesehen habe. Dieser beträgt 30%. In unserem Aufgang befinden sich 6 Wohneinheiten, 5 Wohneinheiten haben ca. 80 qm und die sechste ca 100 qm oder mehr. Es sind alles Eigentumswohnungen, nur zwei Wohneinheiten werden durch die Eigentümer genutzt.
    Nun frage ich mich wie ein Umlagenschlüssel von 30% für unsere Wohnung zustande kommt. Kann ich meinen Vermieter bereits heute anschreiben und nach einer Erklärung bitten wie sich die 30% zusammensetzen. Auch gab es zu unserem Mietvertrag keine Betriebskostenverordnung, diese würde ich ja gerne vor meiner Nebenkostenabrechnung mal gesehen haben.
    Nach einem Gespräch mit dem Hausmeister ist bekannt geworden das es zum Mieterwechsel keine separate Ablesung der Heizkörper und Wasseruhren gab. Kann ich auch dieses bereits im Vorfeld schriftlich beim Vermieter ansprechen oder sollte ich lieber die Nebenkostenabrechnung abwarten?
    Darf ich als Mieter nach der Quotenverteilung fragen?
    Ebenso würde mich auch interessieren ob der Termin für die Legionellenprüfung eingehalten wurde. Darf ich diese auch erfragen.

    VG Michaela B.

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2014 - 16:15 Antworten

      Hallo Michaela,

      grundsätzlich können Sie Ihren Vermieter vieles fragen, warum auch nicht. Sie sollten erstmall prüfen, was genau es mit den 30% auf ich hat. 30% klingt für mich nach dem Umlagemaßstab für die Heizkosten (30% nach Fläche, 70% nach Verbrauch).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • bianca
    1. März 2014 - 16:19 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter hat die Wartung der Rauchmelder und die Prüfung der Elekroanlage durch den Elektriker in der Nebenkostenabrechnung angeführt. Darf er das?

  • Anton
    7. April 2014 - 18:56 Antworten

    Hallo,

    ich mache mir grosse Sorgen über die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 15.01.2013 bis 31.08.2013. Habe in diesem Zeitraum in einer Wohnung in Kassel gewohnt, vor Bezug der Wohnung natürlich eine Kaution hinterlegt, die ich bis heute noch nicht wiederbekommen habe, da diese erst nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung ggf. refundiert bzw. je nach Höhe der Nachzahlung einbehalten werden wird. Die Abrechnung sei erst mit Anfang Juni 2014 möglich, da der Vermieter erst dann die Rechnung von den Städtischen Wasserwerken bekommt.

    Ich frage mich, ob das alles rechtens ist, zumal bereits im Vorfeld das ein und andere verschwiegen wurde, Sanierungsarbeiten in Aussicht gestellt wurden, welche die Wohnqualität erhöhten sollten aber zumindest als ich dort gewohnt habe, nie durchgeführt wurden!

    Herzlichen Dank!

    • Dennis Hundt
      9. April 2014 - 16:13 Antworten

      Hallo Anton,

      danke für Ihren Kommentar. In diesem Artikel hier erfahren Sie wie lange der Vermieter mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung tatsächlich Zeit hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boris
    20. Juni 2014 - 05:54 Antworten

    Hallo,

    meine Nebenkostenabrechnung wurde mir gestern zugestellt und daraus geht hervor, das ich insgesamt 700 Euro nachzahlen soll. Aus diesem Grund hat sich meine Vermieterin dazu entschieden ab dem nächsten Monat den Mietvertrag dahingehend zu ändern, indem sie ab dann anstatt 200 Euro NK monatlich nun 350 Euro veranschlagen möchte. Geht das so einfach?

    Herzliche Grüße

  • Joachim
    10. August 2014 - 07:43 Antworten

    Darf mein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung Kosten für die Reinigung des Treppenhauses aufführen, obwohl wir Mieter das selber gemacht haben bzw im Mietvertrag steht das das die Mieter im wöchentlichen Rhythmus selber machen sollen.

    • Dennis Hundt
      11. August 2014 - 10:15 Antworten

      Hallo Joachim,

      der Vermieter darf nur tatsächliche Kosten umlegen. Bitten Sie im Belegeinsicht, dann werden Sie sehen, was es it der Umlage auf sich hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • B. Tapp
    9. September 2014 - 07:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage bezüglich Abrechnungen:

    Wir sind zum 01.01.2011 in eine Wohnung eingezogen bis zum 31.05.2013.
    Wir haben Nebenkostenabrechnungen erhalten (sehr ungenau und altmodisch). Bei der ersten steht oben Jahresabrechnung 2011 bei der 2. Jahresabrechnung 2012.
    Jetzt haben wir von unserem Ex-Vermieter eine Abrechnung erhalten (im Mai/Juni):
    – Wasser, Müll etc. vom 01.01.2013 – 31.05.2013
    – Nebenkostenvorauszahlung ebenfalls 01.01.2013 – 31.05.2013
    – Bei der Heizkostenabrechnung ist aber ein Abrechnungszeitraum vom 01.07.2012 – 31.06.2013 angegeben. Auf Nachfrage wurde uns keinerlei Begründung für diesen recht merkwürdigen Zeitraum gegeben, nur die Info, dass wir bis zum 15.09.2014 über 600,00 EURO nachzahlen sollen (unsere Klärungsversuche sind erst nach sehr großem Zeitraum beantwortet, bzw. nicht beantwortet worden).

    Vielen Dank für eine Antwort.

  • Carmen
    18. Januar 2015 - 21:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    um den 10.12.2014 erhielt ich meine Nebenkostenabrechnung mit dem Ergebnis eines Guthabens. Nach Anruf bei der Hausverwaltung sagte man mir ich möchte bitte ein Fax mit meiner aktuellen Bankverbindung an die Verwaltung senden und dann würde mir noch vor Weihnachten der Betrag gut geschrieben. Die Gutschrift erfolgte nicht, stattdessen bekamen wir Mieter zum Jahreswechsel alle ein Schreiben, das ab Anfang Januar eine neue Hausverwaltung zuständig sei. Also habe ich die neue Verwaltung angerufen, wo man mir recht unfreundlich sagte das wäre Sache der alten Hausverwaltung und überhaupt hätte man noch keine Akteneinsicht und bat mich eine Woche später noch einmal anzurufen. Das tat ich dann auch am 12.01.2015. Diesmal gab man mir die Nummer der so genannten Verrechnungsstelle der neuen Verwaltung. Dort sagte man mir mal wieder ziemlich unfreundlich, das man dafür nicht zuständig sei und verwies mich auf die Nummer der neuen Verwaltung. Ich habe mich nicht abwimmeln lassen, und erfuhr so, das angeblich noch keine Übergabe von der alten Hausverwaltung an die neue statt gefunden hätte und man selber noch keine Ahnung hätte. Normalerweise sollte die Gutschrift innerhalb von 30 Tagen erfolgen. Meine Frage ist jetzt um was für einen Zeitraum sich in dem Fall des Verwaltungswechsels diese Frist verlängert, bevor ich anmahnen kann?

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2015 - 08:47 Antworten

      Hallo Carmen,

      in der Theorie verlängert sich keine Frist beim Wechsel der Hausverwaltung. In der Praxis leider schon. Die alte Verwaltung kann nichts mehr machen, da sie nicht mehr befugt ist und schon gar kein Geld ausgeben kann/darf. Die neue Verwaltung hat noch nicht die Unterlagen und noch keinen Zugriff auf die Konten.

      Kurz um: ich denke nicht, dass Ihr Guthaben in ernsthafter Gefahr ist. Sie werden aber noch etwas Geduld haben müssen, vielleicht sogar wenige Wochen. Der rechtliche Weg steht Ihnen offen, ist aber in diesem Fall wohl nicht zu empfehlen, da es auch nicht schneller gehen dürfte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    7. März 2015 - 19:29 Antworten

    War mir eben eine Wohnung ansehen, und da sagte mir die noch Mieterin, dass alles in den Nebenkosten enthalten ist außer Wasser und Strom! Stimmt das?

    • Dennis Hundt
      7. März 2015 - 21:37 Antworten

      Hallo Thomas,

      Wasser ist in aller Regel in den Nebenkosten enthalten, den Wohnungsstrom zahlt der Mieter immer selbst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Theo
      10. August 2015 - 16:22 Antworten

      Sehr geehrter Herr Hundt,

      in meiner Nebenkostenabrechnung (erstellt durch eine Hausverwaltung) für das Jahr 2014 sind die Kosten für Hausmeister/Reinigung um 50 % und die Kosten für den Hausstrom um 78,5 % gegenüber dem Jahre 2013 gestiegen.
      In der Abrechnung sind nur die (erhöhten) Kosten ausgewiesen ohne jegliche Begründung. Ist die Hausverwaltung nicht verpflichtet bei derartigen Kostensteigerungen zeitglich mit der Nebenkostenabrechnung eine Begründung mit Belegen beizufügen?
      Beim Hausstrom sollte meines Erachtens nach der KW-Verbrauch im Abrechnungszeitraum angegeben
      werden müssen, sodass zum Einen der Verbrauch und zum Anderen die KW-Kosten ersichtlich sind oder errechnet werden können.

      Danke für ihre Antwort

      • Dennis Hundt
        10. August 2015 - 16:47 Antworten

        Hallo Theo,

        ich würde die Fragen einfach an die Hausverwaltung richten, diese wird sich sicher erklärend dazu äußern.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Matz Christian
    7. März 2015 - 23:29 Antworten

    Hallo, mein Vermieter hat eine Rechtsschutz Versicherung auf uns abgelegt! Darf er das?

  • Marcel
    9. Mai 2015 - 23:12 Antworten

    Guten Abend,

    Mir wurde von meinem Steuerberater gesagt dass man Betriebskosten von der Steuer anteilig absetzen kann.
    Leider bekommen wir keine Abrechnung sondern es wird monatlich eine Pauschale bezahlt. Ist das soweit korrekt?
    Und kann ich meinen Vermieter bitten mir die Nebenkosten meiner Wohnung aufzuschlüsseln ?

    Vielen Dank

  • Inge Seegmüller
    9. Juli 2015 - 12:55 Antworten

    Wohne seit 35 J. in einem 4-Fam.- Mietshaus, dazu gehört ein Stück Rasenfläche rund ums Haus. Bisher gab es wenig Probleme, nun ging der Rasenmäher kaputt und mußte repariert werden, die Gartenpflege erledigen wir selbst. Nun hat uns der Verm. die Kosten hierfür umgelegt.
    Ich denke das ist gleichzusetzen mit Instandh./ Instands. und darf nicht umgelegt werden. (Rasenm. ist ca. 35 J. alt)
    Reparaturarbeiten am Dach oder den Gehwegsplatten- die auch repariert werden müssen- sind auch nicht umlagefähig, warum dann angeblich beim Rasenmäher.

  • Carolin T.
    8. März 2016 - 15:56 Antworten

    Guten Tag,

    Bzgl meiner Nebenkostenabrechnung hätte ich eine Frage: unser Vermieter hat einen Posten aufgeführt mit dem Betreff “Verbrauchsabrechnung und -Analyse”. Der Posten trägt das gleiche Datum wie die Abrechnung also scheint es mir, dass sich der Vermieter für die Erstellung selber einen Betrag auszahlt. Darf er das?Ist das korrekt?
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      8. März 2016 - 16:23 Antworten

      Hallo Carolin,

      fragen Sie nach, was sich dahinter verbirgt, es könnte zum Beispiel auch den Abrechnungsservice für die Heizkosten handeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gertrud B.
    2. November 2021 - 11:56 Antworten

    Darf es sein, daß die Heizung abends um 23.oo Uhr ausgeht und nachts um 1.30 Uhr auf volle Pulle die ganze Nacht weiter läuft- durchgehend bis zum nächsten Abend 23.00 Uhr.Eine Pause in den 24 Stunden sind nur die 2 1/2 Stunden in der Nacht. Einen Heizungsmonteur darf ich nicht holen.
    Gruß Gertrud

    • Dennis Hundt
      2. November 2021 - 15:55 Antworten

      Hallo Gertrud,

      eine Nachtabschaltung ist ggf. sinnvoll, aber m.E. nicht vorgeschrieben. Sie regeln die Heizleitung doch über die Einstellungen an den Heizkörpern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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