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Mietminderung Kaltmiete oder Warmmiete?

Heizung kaputt, Fenster undicht, dauernder Lärm durch die Nachbarn —die Gründe für eine Minderung der Miete sind zahlreich. Sobald Mieter allerdings einen Grund haben, warum Sie die Miete mindern wollen, stellt sich immer eine einzige Frage: Wie mindert man die Miete? Wichtig ist dabei vor allem, dass man bei der „richtigen“ Miete ansetzt.  Schließlich ist es von entscheidender Bedeutung, ob sich die Minderung auf die Kaltmiete oder Warmmiete bezieht. Bei letzterem werden die Nebenkosten nämlich gleich „mitgemindert“.

Der nachfolgende Artikel klärt Mieter in aller Kürze darüber auf, ob die Kaltmiete oder die Warmmiete zu mindern ist.

I. Ansatzpunkt Minderung: Kaltmiete oder Warmmiete

Im Gesetz steht bei der Mietminderung, dass der Mieter bei gewissen Mängeln der Mietwohnung den monatlichen Mietzins mindern darf, vgl. § 536 BGB. Das, was man monatlich zahlt, darf man also um einen bestimmten Minderungsbetrag (die sog. Minderungsquote) herabsetzen. Ansatzpunkt ist dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Gesamtmiete.

Mieter dürfen also die Warmmiete bzw. Bruttomiete mindern, die den monatlichen Mietzins samt der zu zahlenden Nebenkosten betrifft (BGH, Entscheidung vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 347/04). Abgestellt wird dabei auf die vertraglich vereinbarte Kaltmiete zzgl. der vertragsgemäß umgelegten Nebenkosten.

Im Übrigen muss der Mieter für die Minderung keine besondere Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben. Das heißt, die rechtliche Wirkung der Minderung tritt bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen, kraft Gesetz ein (BGH, Entscheidung vom 25.10.2011, Az.:  VIII ZR 125/11).

Beispielrechnung:

Mieter M zahlt monatlich 1.300,00 € Kaltmiete und 200,00 € Nebenkostenvorauszahlungen. Er darf die Miete um 10% wegen einer Lärmbelästigung mindern. Damit kann M monatlich 150,00 € von seiner Warmmiete in Höhe von insgesamt 1.500,00 € abziehen. Die verbleibende zu zahlende Miete beträgt dann nur noch 1.350,00 €. (1.300,00 € + 200,00 €= 1.500,00 €  1.500,00 € – 10 % = 0,00 €)

II. Warum Nebenkosten als Teil der Gesamtmiete mitmindern?

Die Nebenkosten sind nach dem BGH deshalb zu mindern, da eine Minderung die sich nur auf die Kaltmiete bezieht nicht zu gerechten Ergebnissen führt.  Die Bemessungsgrundlage für die Minderung ist grundsätzlich die Warmmiete, weil sie als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung anzusehen ist (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03). Nach den BGH Richtern, soll der Minderungsbetrag das durch den Mangel gestörte Gleichgewicht zwischen dem vertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung einerseits und der zu bezahlenden Miete für die mangelbehaftete Wohnung andererseits ausgleichen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03). Nebenkosten sind somit zwangsläufig als Teil der Gesamtmiete mit der Kaltmiete zu mindern.

Mieter dürfen deshalb auch Forderungen für Nebenkostennachzahlungen mindern (BGH, Entscheidung vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 347/04).

III. Fazit

Festzuhalten ist, dass sich die Mietminderung immer auf die monatliche Warmmiete bezieht. Nebenkostenvorauszahlungen, Nebenkostennachzahlungen und Nebenkostenpauschalen dürfen Mieter zusammen mit der Miete mindern.

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