Nebenkostenvorauszahlung bei Mietminderung

Miete und Nebenkosten werden in Mietverträgen regelmäßig getrennt ausgewiesen. Hat der Mieter dann einen Grund, die Miete wegen eines Wohnungsmangels zu mindern, war lange Zeit streitig, auf welcher Grundlage die Minderung zu berechnen war.

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage höchstrichterlich entschieden und bestimmt, dass bei der Berechnung der Minderung immer die Bruttomiete, also die Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten, zu Grunde zu legen ist (BGH Az. VIII ZR 223/10). Leistet der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen, darf er entsprechend der Minderungsquote auch die Vorauszahlungen reduzieren.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten Mieter Büroräume gemietet und wegen der Schimmelbildung Mängel geltend gemacht. Das Landgericht Berlin erkannte auf eine Mietminderung von 20 % und nahm als Bemessungsgrundlage die Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten.

• Der Vermieter ist verpflichtet, die Minderung auch bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen und darf den geminderten Betrag nicht nachträglich über die Nebenkostenabrechnung kompensieren.
• Es spielt auch keine Rolle, ob der Mieter die Nebenkostenvorauszahlung in Form einer Pauschale oder als monatliche Vorauszahlung leistet.
• In der Regel ist die Minderung zu schätzen. Der Mieter kommt daher mangels Verschulden bei einem Irrtum über die Höhe der Minderung nicht in Verzug, wenn er aus laienhafter Sicht eine sachgerechte Einschätzung vorgenommen hat. Hingegen handelt der Mieter schuldhaft, wenn er „ins Blaue hinein“ mindert.
• Zu beachten ist allerdings, dass Umstände, die ausschließlich den Verbrauch berühren und nicht den Gebrauch der Mietsache, und sich damit auf die Wirtschaftlichkeit der Mietsache auswirken, nicht zur Minderung berechtigen. So ist eine überalterte und daher unwirtschaftlich arbeitende Heizung und der damit verbundene Energiemehrverbrauch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen (LG Konstanz WuM 2988, 353).

Die Rechtsprechung stellt darauf ab, dass die Minderung das durch den Mangel gestörte Gleichgewicht zwischen dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und der geschuldeten Miete bewahren soll. Schließlich stelle die Überlassung der Wohnung eine Gesamtleistung dar, die untrennbar auch die vereinbarten Nebenleistungen umfasse. Umgekehrt werde vom Mieter ein Gesamtentgelt (Miete und Nebenkosten) geschuldet, auch wenn über einen Teil der Nebenkosten nachträglich abgerechnet wird.

Würde man lediglich auf die Kaltmiete abstellen, käme es zu Wertungswidersprüchen. Bei einer vollständigen Minderung auf Null erscheine es deutlich, dass die Pflicht zu Nebenkostenvorauszahlungen entfalle. Dann müsse sie auch bei einer teilweisen Minderung berücksichtigt werden (BGH ZMR 2005, 526). Wollte man hier differenzieren, wäre das Ergebnis eher zufällig, je nachdem, wie Vermieter und Mieter im Mietvertrag die Miete vereinbart und gestaltet und inwieweit sie Nebenkostenvorauszahlungen innerhalb der Einzelpositionen aufgeschlüsselt hätten.