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Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so darstellen, dass sie auch ein Laie nachvollziehen und prüfen kann.

Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung, kann er sie zunächst auf formelle Fehler überprüfen. Nur eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung begründet eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters.

Formell bedeutet, dass die Abrechnung, ungeachtet inhaltlicher Fehler, dem äußeren Anschein nach korrekt ist. Fehlt es an einer formellen Voraussetzung, ist die Nachzahlungsforderung nicht fällig  und der Vermieter kann sie nicht einklagen.

Der Mieter kann die formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zurückweisen. Der Vermieter kann sie allerdings korrigieren, solange er die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten einhält.

Formelle Fehler im Detail

  • Der Vermieter hat den Abrechnungszeitraum falsch bestimmt. Nach dem Gesetz muss er jährlich abrechnen und kann diesen Zeitraum wieder verkürzen noch verlängern (§ 556 III 1 BGB).
  • Der Vermieter hat die Abrechnungsfrist nicht eingehalten. Nach dem Gesetz muss er spätestens zwölf Monate nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung erstellen und dem Mieter übergeben (§ 556 III 2 BGB). Versäumt er diese Frist, ist die Abrechnung formell fehlerhaft.
  • Der Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar wiedergegeben. Dazu bedarf es einer geordneten Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Nebenkostenposition. Diese müssen so wiedergegeben werden, dass sie der Mieter rechnerisch nachvollziehen kann. Die Abrechnung insgesamt und die einzelnen Positionen müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein (BGH ZMR 1982, 198).
  • Der Mieter muss der Abrechnung entnehmen können, dass sie vom Vermieter oder einer vom Vermieter beauftragten Person (Hausverwalter, Rechtsanwalt, Steuerberater) stammt. Hat ein Vertreter die Abrechnung erstellt, muss er eine Originalvollmacht beilegen. Fehlt die Vollmacht, darf der Mieter die Abrechnung zurückweisen (§ 174 I BGB).
  • Zwar gibt es keine Vorschrift, die den Vermieter zur schriftlichen Abrechnung verpflichtet, allerdings ist eine nur mündliche Abrechnung für den Mieter in zumutbarer Weise nicht nachprüfbar. Die Unterschrift des Vermieters ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung (Schmid Mietrecht S. 413).
  • Es fehlt die Mitteilung und Erläuterung des im Mietvertrag vereinbarten Umlegungsmaßstabes. Die Mitteilung des allenfalls entbehrlich, wenn sie dem Mieter bereits aus vorangegangenen Abrechnungen bekannt ist (BGH NJW 1982, 573). Die Angabe ist fehlerhaft, wenn sich die Beträge anhand des Umlageschlüssels nicht nachvollziehen lassen.
  • Der Mieter muss aus den Gesamtkosten seinen Anteil erkennen können.
  • Der Vermieter muss die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angeben. Nur so kann der Mieter erkennen, ob der Vermieter alle seine Zahlungen erfasst hat.
  • Die Abrechnung enthält eine Position „Dienstleistungen“. Ohne weitere Erklärung genügt diese nicht (LG Berlin NZM 2001, 707).
  • Hat der Vermieter verschiedene Nebenkosten zusammengefasst oder in einer Position andere Kosten eingestellt, ist die Abrechnung formell fehlerhaft (Schmid Mietrecht S. 418).
  • Enthält die Abrechnung Schätzungen oder Schätzungen, die zwar erlaubt, aber nicht als solche erkennbar sind, ist die Abrechnung fehlerhaft (AG Leipzig ZMR 2004, 594).
  • Die Abrechnung darf keine sachlich nicht gebotene Vorbehalte (z.B. „Irrtum vorbehalten“) enthalten (Schmid ZMR 1999, 407).

 

Erweist sich die Nebenkostenabrechnung als formell fehlerhaft, kann der Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist (Ausschlussfrist) nach, wird seine eventuelle Nachzahlung nicht fällig.

Fehler, die auf der Grundlage der erstellten Nebenkostenabrechnung leicht korrigiert werden können, berühren nicht die formale Ordnungsgemäßheit. Dazu gehören offensichtliche Schreib- oder Rechenfehler.

Fehler bei der Anwendung des Umlegungsmaßstabs, Anwendung eines falschen Abrechnungsmaßstabes oder die Angabe einer falschen Wohnfläche sind inhaltliche bzw. materielle Fehler, die in einem Verfahren über Nach- oder Rückzahlungen auszutragen sind. Sie berühren nicht die formelle, äußere Form der Abrechnung.

In der Praxis:

Die Abgrenzung zwischen formellen und inhaltlichen Fehlern ist im Einzelfall oft schwierig. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Überwiegend wird darauf abgestellt, ob das richtige Abrechnungsergebnis anhand der Abrechnung ermittelt werden kann, ohne dass die Struktur der Abrechnung geändert werden muss. Dann ist die Abrechnung formell in Ordnung, wenn auch inhaltlich falsch.

76 Antworten auf "Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung"

  • Michael H.
    3. Januar 2014 - 17:22 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben in unserer Betriebskostenabrechnung den folgenden Passus:

    “Das Abrechnungsergebnis steht unter dem Vorbehalt des Irrtums und der Ergänzung sowie der Nachforderung weiterer Beiträge, wenn noch Forderungen an uns gestellt werden, die wir nicht zu vertreten haben”

    Nach meinem Verständnis entspricht dies dem oben angeführten Beispiel “Die Abrechnung darf keine sachlich nicht gebotene Vorbehalte (z.B. „Irrtum vorbehalten“) enthalten”.

    Ist dies richtig und ist die Abrechnung damit als formell fehlerhaft zu betrachten?

    Viele Grüsse
    Michael H.

      • Michael H.
        6. Januar 2014 - 08:18 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihren Link, allerdings zielte meine Nachfrage auf den ersten Teilsatz des von mir Zitierten Passus ab (“Das Abrechnungsergebnis steht unter dem Vorbehalt des Irrtums…”).

        Dabei handelt es sich doch um einen generellen Vorbehalt des Irrtums und somit einen sachlich nicht gebotenen Vorbehalt und nicht um eventuell verspätet Forderungen an unseren Vermieter oder schätze ich das falsch ein?

        Viele Grüsse
        Michael H.

        • Dennis Hundt
          6. Januar 2014 - 12:58 Antworten

          Hallo Michael,

          ich kann Sie leider nur auf die genannte Quelle verweisen. Wenn es Ihnen wichtig ist (hohe Nachzahlung?) sollten Sie sich rechtlich beraten lassen oder Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Dieter S.
    18. September 2014 - 14:48 Antworten

    Wenn eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter zugeht und die Abrechnung der Hausverwaltung mit beigelegt wird, kann das dazu genutzt werden, der Abrechnung zu widersprechen?

    • Dennis Hundt
      19. September 2014 - 09:30 Antworten

      Hallo Dieter,

      ich denke Sie meinen mit “Abrechnung der Hausverwaltung” die Hausgeldabrechnung. Ich denke man muss sich hier den gesamten Zusammenhang ansehen. Wenn klar ersichtlich ist, was die Mieterabrechnung ist und die Hausgeldabrechnung als “Quelle” mitgeliefert wird, sehe ich persönlich kein Problem.

      Im Bedarfsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joa D.
    18. Dezember 2014 - 13:50 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe gerade festgestellt, dass unser Vermieter uns seit inkl. 2012 monatlich 15 Euro (also jährlich 180 Euro) für Hausverwaltung/Verwalterkosten berechnet.

    Welche Chance haben wir denn noch, dieses Geld zurückzubekommen. Gibt es Fristen diesbezüglich, i.S. da wir es bis jetzt anstandslos gezahlt haben, bekommen wir das Geld nicht mehr wieder? Die Jahresabrechnung für das Jahr 2013 fand erst am 31.03.2014 statt. Es ist also noch nicht ganz so lange her.

    liebe Grüße

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2014 - 14:12 Antworten

      Hallo Joa,

      ich denke Sie können auf jeden Fall beim Jahr 2013 und 2014 ansetzen. Widersprechen Sie der Nebenkostenabrechung 2013 (und gleiches dann für 2014). Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Joa D.
        18. Dezember 2014 - 15:07 Antworten

        Liebsten Dank für die schnelle Antwort!!!

        • Lisa
          12. März 2020 - 13:23 Antworten

          Hallo,
          wir haben am 31.12.19 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 erhalten.
          Wir leben in einer Wohngemeinschaft mit Einzelmietverträgen.
          Nun haben wir festgestellt, dass unsere Abrechnungen komplett falsch sind, da die falschen Räume abgerechnet wurden.

          Hier kurz aufgeführt:
          -ich habe die Heizkosten für das Zimmer meines Mitbewohners
          -mein Mitbewohner die Heizkosten des Wohnzimmers (Gemeinschaftsraum)
          -mein Freund soll die Heizkosten unseres gemeinsamen Zimmers alleine tragen

          Eine korrekte Abrechnung haben wir bis heute nicht. Was können wir tun?

          Im Prinzip haben wir Abrechnungen für eine falsche ,,Wohnung“ bekommen, oder?

          Mit freundlichen Grüßen
          Lisa

  • Alex M.
    29. Dezember 2014 - 17:59 Antworten

    In unserer Nebenkostenabrechnung ist der Verteilungsschlüssel Pers. Tage angegeben, aber mit Pers. Monate gerechnet worden. Ist dies nur ein inhaltlicher Fehler?

    • Dennis Hundt
      30. Dezember 2014 - 10:38 Antworten

      Hallo Alex,

      im Normalfall ändert sich nichts zwischen den Verteilerschlüsseln. Besonders nicht, wenn unterhalb der Monate niemand ein oder auszieht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    5. Januar 2015 - 20:36 Antworten

    Unser Vermieter hat in der Betriebskostenabrechnung den Umlageschlüssel für die Heizkosten mit dem Wohnflächenanteil angesetzt. Ist dies ein formeller oder inhaltlicher Fehler in der Betriebskostenabrechnung (Stichworte Heizkostenverordnung – verbrauchsabhängige Abrechnung)?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe bereits im Voraus!

    Mit freundlichen Grüßen
    Thomas

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2015 - 12:07 Antworten

      Hallo Thomas,

      die Grenzen können hier fließend sein, ich kann hier leider nicht “Ja” oder “Nein” schreiben. Mein Tipp daher: Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Constanze
    17. Februar 2015 - 14:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meiner NK-Abrechnung steht nur “für das Jahr 2014” nicht von bis. Der Verteilerschlüssel fehlt, dazu steht auch nichts im MV. Es sind auch keine jeweiligen Gesamtkosten und Berechnungen aufgeführt, lediglich bei Wasser u. Abwasser m3 x Einzelpreis = Gesamt. Im Grunde sind nur die einzelnen Posten aufgelistet (korrekt umlagefähig) und der jeweilige anteilige Betrag, den ich zu zahlen habe. Auch haben wir eine Partei mit Gewerbe im Haus und ich weiß nicht, ob der VM das rechnerisch berücksichtigt hat. Im Grunde lässt sich die ganze NK-Abrechnung für mich rechnerisch nicht nachvollziehen, ohne dass ich nach dem Verteilerschlüssel fragen und mir alle Rechnungen dazu anschauen müsste.

    Ich gehe doch richtig in der Annahme, dass hier eindeutig formelle Fehler vorliegen und ich dem VM das schriftlich mitteilen kann?

    • Mandy
      17. März 2017 - 12:10 Antworten

      Das gleiche war bei meiner Abrechnung 2013 und 2014. Nur Auflistung meines Kostenanteils. Übersicht Gesamtkosten und Verteilerschlüssel habe ich angefordert. Keine Reaktion bis jetzt. Wenn ich nicht innerhalb Von 14 Tage bezahle, dann hör ich von seinem Anwalt. Was tun? Hab es nochmals im guten versucht. Vermieter meint hätte diese Übersicht – Hausverwalter. Dieser will aber Kosten für Kopien und Porto von mir. Meinte auch es stände nirgends geschrieben, das so eine Gesamtkostenübersicht zu einer formell korrekten Abrechnung gehöre.

      Viele Grüße
      Mandy

  • Udo Krause
    15. Juni 2016 - 17:35 Antworten

    Von mir bitte folgende Frage:
    Die Betriebskostenabrechnung weist eine Mietvertragsnummer aus, die fehlerhaft ist.
    Formaler Fehler, ja oder nein?
    Ich habe mich kurz gefasst und danke für Ihre kurze Antwort.

    • Dennis Hundt
      16. Juni 2016 - 12:04 Antworten

      Hallo Udo,

      was soll hier erreicht werden? Wollen Sie als Mieter keine Nachzahlung leisten, weil der Vermieter vielleicht einen Zahlendreher in der Mietvertragsnummer eingebaut hat?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schulz
    1. August 2016 - 13:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem. Die Abrechnungsfrist der Nebenkostenabrechnung ist leider verstrichen. Der Vermieter verlangte jetzt die Zahlung bzw. die Einwende zu nennen.Der Widerspruch wurde rechtzeitig eingelegt. Die Nebenkostenabrechnung wurde durch eine Firma im Auftrag erstellt, es lag keine Vollmacht anbei. Kann ich dagegen noch vorgehen, bzw. Änderungen vornehmen oder habe ich nunmehr gar keine Möglichkeit mehr.

    Vielen Dank und Grüße,

    Frau Schulz

    • Dennis Hundt
      1. August 2016 - 15:52 Antworten

      Hallo Frau Schulz,

      ich kann Ihrer Schilderung leider nicht ganz folgen. Wo genau liegt das Problem?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paula Baier
    9. Dezember 2016 - 12:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in unserer Abrechnung ist der Abrechnungszeitraum falsch angegeben. Wir haben die Wohnung erst am 26.01. bezogen. Der Abrechnungszeitraum und die dafür berechneten Kosten wird in der Betriebskostenabrechnung jedoch vom 01.01 bis 31.12. angegeben.

    Handelt es sich hierbei um einen formellen Fehler? Nach § 556 III 1 BGB?

    Oder gilt dies lediglich ein inhaltlicher Fehler?

    Über eine Antwort würde ich michsehr freuen.

    Besten Dank und viele Grüße

    Paula Baier

    • Dennis Hundt
      9. Dezember 2016 - 12:46 Antworten

      Hallo Paula

      wurde die Form verletzt oder stimmt der Inhalt nicht? Das ist die Frage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • A. Andritzke
        10. Februar 2017 - 22:50 Antworten

        “Wir haben die Wohnung erst am 26.01. bezogen. Der Abrechnungszeitraum und die dafür berechneten Kosten wird in der Betriebskostenabrechnung jedoch vom 01.01 bis 31.12. angegeben.”

        Hä? Der Inhalt KANN in diesem Fall doch gar nicht stimmen!

  • Thomas Migdalski
    11. Januar 2017 - 18:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meiner Nebenkostenabrechnung vom 20.12.2016 wurde ein Ablesewert einer Heizung um Faktor 10 falsch angeben gegenüber des Ableseprotokolls vom 06.01.2016, zb statt 200 Einheiten laut Protokoll wurden 2000 Einheiten in der Abrechnung angegeben. Erst jetzt 12.01.2017 wiederspreche ich der Abrechnung. Ist dies ein formeller oder ein inhaltlicher Fehler des Vermieters? Kann er seine Forderung einfordern oder kann ich abwarten, bis diese falsche Angabe mit einer neuen Abrechung behoben ist?

    Vielen Dank und beste Grüße

    Thomas Migdalski

    • Dennis Hundt
      11. Januar 2017 - 22:54 Antworten

      Hallo Thomas,

      ist der Inhalt der Nebenkostenabrechnung falsch oder ist die korrekte Form der Nebenkostenabrechnung nicht gewahrt?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Thomas Migdalski
        12. Januar 2017 - 09:58 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        ich interpretiere das als falschen Inhalt, wenn innerhalb der Berechnungen meines Verbrauchs ein Fehler vorliegt.

        Viele Grüße

        Thomas

        • Dennis Hundt
          12. Januar 2017 - 10:16 Antworten

          Hallo Thomas,

          das sehe ich genauso.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

      • Thomas Migdalski
        12. Januar 2017 - 10:36 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Aus diesem Fehler ergibt sich aber eine Nachzahlung für mich, bin ich verpflichtet diese zu leisten? Bevor mein Wiederspruch bearbeitet wurde?

        Viele Grüße

        Thomas Migdalski

  • Hilde
    24. Juli 2017 - 10:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie lange kann eine formell fehlerhafte Nebenkostenabrechung angefochten werden?

    Vielen Dank im Voraus!

    MfG Hilde

  • Edwin
    1. Januar 2018 - 21:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Situation:

    Im Dezember 2016 erhielt ich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 (Zeitraum = Abrechnungszeitraum: 01.01. bis 31.12.2015, 365 Tage), bei der folgende Vorauszahlungen angesetzt wurden:

    13x Betriebskosten
    12x Heizungskosten

    Ich wies den Vermieter auf diese Inkonsistenz hin und bat um Überprüfung und ggfs. Korrektur. Kurze Zeit später erhielt ich eine aktualisierte Abrechnung, in der folgende Vorauszahlungen angesetzt wurden:

    13x Betriebskosten
    13x Heizungskosten

    Das hieraus resultierende Guthaben wurde im Januar 2017 ausgezahlt.

    Zwischen den Jahren 2017 erhielt ich die Abrechnung für 2016 (Zeitraum = Abrechnungszeitraum: 01.01. bis 31.12.2016, 365 Tage (2016 war ein Schaltjahr!)) und dieses Mal wurden, ohne weiteren Kommentar oder Hinweis, angesetzt:

    11x Betriebskosten
    11x Heizungskosten

    Hieraus resultiert eine Nachzahlung.

    Unabhängig davon bat ich um Ausstellung einer Bescheinigung über Haushaltsnahe Dienstleistungen, die mir leider nicht mit der Abrechnung zugestellt wurde, ebenfalls ohne Kommentar.

    Fragen:

    – Den Vermieter hatte ich damals auf den Fehler hingewiesen und trotzdem hat wurde mir offensichtlich zuviel Geld überwiesen. Muss ich dieses Geld zurückzahlen und falls ja, unter welchen Voraussetzungen? Gelten hierfür Fristen?
    – Anknüpfend an die erste Frage: Muss ich die Nachzahlung für die Abrechnung 2016 akzeptieren? Kann ich darauf hinweisen und mich daruf berufen, dass ich 12 und nicht 11 Vorauszahlungen in dem Zeitraum getätigt habe? Ist die Abrechnung damit formell falsch?
    – Entsteht aus der falschen Angabe “365 Tage” irgendeine Konsequenz? Ist die Abrechnung damit ungültig?
    – Welche Möglichkeiten habe ich, die Bescheinigung über Haushaltsnahe Dienstleistungen anzufordern, wie sieht die rechtliche Situation aus, gibt es Fristen etc.?

    Die letzte Frage ist nicht so wichtig, es wäre jedoch nett, wenn Sie mir zumindest zu den ersten drei Fragen Hifestellung geben könnten.

    Gruß
    Edwin

    • Dennis Hundt
      2. Januar 2018 - 09:04 Antworten

      Hallo Edwin,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie zu Ihnen Fragen hier leider nicht beraten. Zu einigen Fragen finden Sie Informationen hier auf Nebenkostenabrechnung.com. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.

      Alles Gute.

      Dennis Hundt

      • Edwin
        3. Januar 2018 - 08:02 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        das ist schade, trotzdem vielen Dank für Ihre Antwort.

        Gruß
        Edwin

  • Peter Rabe
    1. Februar 2018 - 14:39 Antworten

    Bitte um Ihre Meinung!
    Gegen die BK 2016 (Eingang 28.09.17) habe ich Teileinspruch wegen m.A. falscher Heizkostenschätzungen am 06.10.17 per EMail abgegeben. Vermieter hat (nach telf. Nachfrage) am 01.12.17 um geduld gebeten, da die Fragen Zeit in Anspruch nehmen.
    Auch auf mein neuerliche Mail v. 13.01.18 wurde nicht geantwortet.
    Gibt es eine zeitliche Pflicht zur Antwort? Kann ich Vermieter zur Antwort gesetzlich zwingen?

  • Stefanie R.
    17. März 2018 - 17:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich wohnte in einem Haus mit 2 Wohnungen.
    Die Heizkosten der unteren Wohnung wurde über Zählerstände ermittelt. Die obere (meine) jedoch über Differenz Gesamtverbrauch – Verbrauch der unteren Wohnung.
    Ist das Rechtens?
    Da die Heizung ja dauerhaft in Betrieb ist, zahle ich dann nicht diese Bereitstellungskosten mit?
    Vielen Dank im Voraus!

  • Simone Hessel
    9. Juli 2018 - 17:48 Antworten

    Hallo zusammen,

    Ich bin Vermieter und unsere zum 30/11/2017 ausgezogenen Mieter weigern sich mit m.E. nicht haltbaren Argumenten durch ihren Anwalt ihre Betriebskostennachzahlung zu leisten. Zwei Fragen: 1) Macht für mich als Vermieter Ihr Service zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung Sinn? 2) Kann ich bei korrekter Abrechnung und Nicht-Zahlung den Betrag von der Kaution einbehalten?

    Vielen Dank!

  • Madeleine Katharina
    12. Januar 2019 - 17:05 Antworten

    Hallo,

    ich habe am 27.12.2018 die Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten. Es war keine Prüfung möglich, da überhaupt keine Verteilerschlüssel vermerkt waren. Aufgrund dieser Tatsachen habe ich dem Vermieter am 07.01.2019 einen Brief mit der Bitte der Rechnungskorrektur geschickt.
    Leider ist mir nicht aufgefallen, dass statt 12 Monate nur 2 Monate verrechnet wurden. Also Abrechnungszeitraum 01.01. bis 28.02.2017. Das hatte zur Folge, dass heute die neue Nebenkostenabrechnung kam. Diesmal mit Verteilerschlüssel und korrigiertem Abrechnungszeitraum. Die geforderte Nachzahlung hat sich dadurch erhöht. Dadurch ist mir ein Nachteil entstanden, obwohl die korrigierte Rechnung erst nach Ablauf der Frist (12.01.2019) eingegangen ist. Hat mein Vermieter trotzdem das Recht die höhere Summe von mir einzufordern? Da ich seit einem Jahr nicht mehr dort wohne, bin ich nicht auf die Wohnung von meinem Vermieter angewiesen und möchte es daher nicht einfach hinnehmen.

    Vielen Dank und Grüße

  • Alexandra
    31. Januar 2019 - 08:52 Antworten

    HalloHerr Hundt,
    ich erhielt am 27.12.18 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017.
    Im Anschreiben fordert mein Vermieter eine Nebenkostennachzahlung für den Zeitraum 01.01.2016 bis 31.12.2016 und nicht für das Jahr 2017. Die Abrechnung ist laut der Anlagen jedoch für das Jahr 2017. Ich gehe hier von einem Schreibfehler aus, denn der Forderungsbetrag ist auch in der Abrechnungsauflistung 2017 aufgeführt. Muss ich die Forderung zahlen?
    Vielen Dank vorab für ihre Hilfe und Antwort
    Mit freundlichen Grüßen
    Alexandra

  • Maria
    7. März 2019 - 15:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in Ihrem Artikel heißt es: Anwendung eines falschen Abrechnungsmaßstabes sei ein inhaltlicher und kein formeller Fehler. In einem Urteil des “AG Hohenschönhausen vom vom 28.10.2008 7 C 174/08 –; in: GE 2009, 57″ heißt es bezügl Änderung des vertraglichen Verteilerschlüssels …Dies führte zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, da diese nicht mehr den vertraglich vereinbarten Schlüssel beinhaltete.”

    HIntergrund ist, dass in meinem Mietvertrag die Müllgebühren nach Personen abzurechnen sind, der VM allerdings nach Wohnfläche abrechnet. Ist das nun ein formeller Fehler oder nicht?
    Danke vorab und viele Grüße

  • Nadine
    10. Februar 2020 - 15:17 Antworten

    Hallo,

    am 28.12.19 habe ich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 erhalten. In dieser sind nur die Kosten, welche auf die Wohnung entfallen, enthalten. Meine Vermieterin hat keinen Umlageschlüssel und auch nicht die Gesamtkosten des Mehrfamilienhauses in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt.
    Ein allgemeiner Umlageschlüssel ist im Mietvertrag enthalten und somit vielleicht entbehrlich.
    Da ich die Nebenkostenabrechnung jedoch nicht nachvollziehen konnte habe ich darum gebeten, die Umlageschlüssel als auch die Gesamtkosten des Wohnhauses darzustellen.
    Dieser Bitte ist meine Vermieterin im Januar 2020 nachgekommen.
    Da es sich insgesamt um eine Nachzahlung handelt, stellt sich nun für mich die Frage, ob es sich bei den fehlenden Gesamtkosten des Hauses um einen formalen Fehler handelt, der erst nach Ablauf der Ausschlussfrist korrigiert wurde und die Nachforderung somit nicht mehr geltend gemacht werden kann.
    Vielen Dank vorab für Ihre Hilfe und Antworten!

    Beste Grüße

    Nadine

    • Dennis Hundt
      10. Februar 2020 - 17:51 Antworten

      Hallo Nadine,

      wenn die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind, kommt. ggf. Punkt 3 “nicht nachvollziehbar” als formeller Fehler in Frage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne
    12. August 2020 - 09:04 Antworten

    Hallo,

    erstmal danke für die vielen Infos hier 🙂 Leider habe ich nichts dazu gefunden, wie viele Vorauszahlungen in einer Abrechnung berücksichtigt werden dürfen. nach der Abrechnung für 2019 teilte mir unser Hausverwalter mit, dass noch die Nebenkosten für Januar 2020 fehlen würden. Ich habe das geprüft und er hat sie erhalten. Dann schrieb er mir, dass 2016 in der Abrechnung 13x die Vorauszahlung berücksichtigt wurde (angeblich immer alle Beträge die zwischen 1.1. und 31.12 eingehen). In den 2 Jahren davor wurde auch nur die Beträge für die Monate (Jahr 1 Einzug: 10 Monate/Jahr 2: 12 Monate) berücksichtigt. Ich hatte damals keine Acht darauf, wäre aber sicherlich stutzig geworden wenn ich statt 230€, 400€ hätte nachzahlen müssen. Ist das zulässig?
    Zumal er mir irgendwie versucht das einfach unter zuschieben in dem er behauptet es fehlt Januar 2020. Er schrieb: “Anders ausgedrückt – die eine im Jahr 2016 mehr angerechnete Vorauszahlung ist jetzt diejenige, die aktuell fehlen würde. Ich finde das frech, beiläufig so herzuleiten. Vermutlich bringt er gerade den Laden auf Vordermann, denn ab 2021 wird es einen neuen Verwalter geben.

    • Dennis Hundt
      12. August 2020 - 09:39 Antworten

      Hallo Anne,

      prüfen Sie, ob in der Nebenkostenabrechnung 2016 13 Vorauszahlungen berücksichtigt wurden. Nur das würde die Argumentation des Verwalter stützen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne
    12. August 2020 - 10:26 Antworten

    Also in der Abrechnung steht nur

    Vorauszahlung xxxx,xx €

    Wenn ich diesen Betrag teile, wurden 13 Vorauszahlungen berücksichtigt.

    • Dennis Hundt
      12. August 2020 - 12:30 Antworten

      Hallo Anne,

      Sie haben über die Nebenkostenabrechnung eine zu viel Vorauszahlung angerechnet bzw. zurückerhalten. Daher fehlt nun eine Vorauszahlung in Ihrer Gesamtabrechnung der Mietzeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne
    12. August 2020 - 14:09 Antworten

    Hallo Dennis,

    ja das ist schon logisch – aber ist das zulässig, 4 Jahre später erst zu erwähnen? Zumal ich ja jetzt auch keinen Anspruch mehr habe, in damalige Belege rein zu schauen. Denn die Nebenkosten waren damit wirklich sehr hoch im Vergleich zu vorher und nachher.

  • Luisa
    12. Oktober 2020 - 19:02 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe heute erfahren, dass seit meinem Einzug in meine derzeitige Wohnung vor ca. 13 Jahren in den Waschräumen im Keller eine fremde Waschmaschine an meinen Zähler angeschlossen und der entsprechende Verbrauch über mich abgerechnet wurde. Zum Zeitpunkt meines Einzuges hatte ich erwähnt, dass ich keine Wachmaschine im Waschkeller benötige, da ich meine in der Wohnung anschließen werde bzw. auch angeschlossen habe. Die 12 Monate um Einwände zu erheben sind jeweils rum. Kann ich evtl. mit der Verjährungsfrist etwas geltend machen?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      12. Oktober 2020 - 21:17 Antworten

      Hallo Luisa,

      ich würde versuchen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen. Ob hier überhaupt die 12 Monate greifen ist fraglich, da Sie ja nicht wussten, dass Ihr Stromzähler entsprechend belastet wird. Zudem werden Sie den Strom höchstwahrscheinlich direkt an Ihrer Stromversorger gezahlt haben und nicht über die Nebenkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne Krause
    14. Dezember 2020 - 11:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin von der alten Wohnung, um die es geht, in eine neue Wohnung gezogen. Von dieser, der neuen Wohnung 1, hatte ich die Adresse der Hausverwaltung der alten Wohnung mitgeteilt. Vor kurzem bin ich dann von der neuen Wohnung 1 in die neue Wohnung 2 gezogen. Die Adresse der neuen Wohnung 2 hatte ich der Hausverwaltung noch nicht mitgeteilt.

    Anschließend ging mir die Nebenkostenabrechnung 2019 am 23.11.2020 per Mail zu. Das Problem: Es wurden zwei Seiten der NKA 2019 nicht gescannt. Auf diesen Seiten müssten sich – entsprechend der NKA 2018 – die Heizkosten, die Zusammenfassung der Abrechnung (= Gesamkosten, Mieteranteil, Verrechnung mit Mietervorauszahlungen, Nachzahlungsbetrag) sowie Kontoverbindung und Fristsetzung befinden.

    Für mich ist die Nebenkostenabrechnung 2019 somit nicht nachvollziehbar und es sieht so aus, als wäre sie formell fehlerhaft. In einem Ihrer Artikel las ich nun, dass es nicht an mir ist, die Hausverwaltung auf ihre (formellen) Fehler hinzuweisen, da es sich so verhält, als habe ich durch die formellen Fehler (bzw. daraus resultierende Unwirksamkeit der Abrechnung) gar keine Abrechnung erhalten. Ist dem so? Kann ich also einfach die Abrechnungsfrist 31.12.2020 verstreichen lassen und die Hausverwaltung, sollte diese nochmal an mich herantreten, dann ab 01.01.2021 auf die Unvollständigkeit bzw. Unwirksamkeit der Forderung hinweisen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Anne Krause

    • Dennis Hundt
      14. Dezember 2020 - 13:37 Antworten

      Hallo Anne,

      wenn ich Sie richtig versteht, kennt die Hausverwaltung Ihren neue Anschrift nicht. Da würde ich erstmal ansetzen und die neue Anschrift mitteilen. Ohne Anschrift ist die ordnungsgemäße Zustellung nicht möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Erika
    17. März 2021 - 21:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auf meiner Betriebskostenabrechnung sind als Posten auch mein Mietrückstand von 100,- mit angegeben. Meine NK nachzahlung beträgt also statt 25.- , 125,-.

    M.e nach haben Rückstände doch nichts mit den NK zu tun und daher weder anzugeben noch umzulegen und müssen separat per Post kommen, oder?
    Habe von der ARGE auch nur 25,- statt 125,- überwiesen bekommen.

    mit freundlichen Grüßen

    Erika

    • Dennis Hundt
      19. März 2021 - 11:46 Antworten

      Hallo Erika,

      ja, der Rückstand hat in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Erika
        27. März 2021 - 03:17 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Rückantwort.

        ich habe sofort meine Vermieterin auf den formellen Fehler hingewiesen und schriftlichen Widerspruch eingelegt.

        Da 12 Monaten nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes überschritten sind, gehe ich davon aus das ich die Betriebskostenabrechnung von 125.- Euro auch nicht mehr bezahlen muss.
        Sehe ich das richtig?

        Vielen Dank, dass sie so eine tolle Beratung im Internet anbieten

        mit freundlichen Grüßen

        Erika

        • Dennis Hundt
          27. März 2021 - 12:33 Antworten

          Hallo Erika,

          ja, in der Regel kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachzahlung mehr fordern.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Joachim Freitag
    18. Oktober 2021 - 17:33 Antworten

    Guten Tag, wir bewohnen eine freifinanzierte Wohnung als Mieter und müssen nach dem Mietvertrag Nebenkosten zahlen.

    Die Wohnung ist nach qm vermietet, auch verpflichtete sich der Vermieter zum Umlageschlüssel qm.
    Nachdem wir durch Rechtsnachfolge einen neuen Vermieter haben, nimmt dieser als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung jenen, der zwischen den Wohnungseigentümern für die Berechnung des Hausgeldes angewendet wird. Ich hatte den Vermieter schon in der vorherigen NK-Abrechnung auf den Fehler hingewiesen, woraufhin er das korrigierte und nach qm berechnete.

    In der letzten jetzt vorliegenden NK-Abrechnung nun wendete er erneut den falschen Umlageschlüssel an.

    Erfüllt dieser Fehler die Voraussetzungen der formellen Unwirksamkeit?

    • Dennis Hundt
      19. Oktober 2021 - 09:22 Antworten

      Hallo Joachim,

      ich gehe von einem materiellen Fehler aus. Bitte Sie um Korrektur.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dieter
    15. August 2022 - 15:10 Antworten

    Guten Tag, ich bewohne seit dem 01.11.2011 ein Mietwohnung. Zum Mietvertrag gehört ein Anhang, der eine Betriebskostenabrechnung eines Vorjahres beinhaltet. Der Wohnanteil in Prozent ist darin angegeben mit 17,8600 Einzelanteil zum Gesamtanteil 100,0000. Mit dem genannten Einzelanteil als Umlageschlüssel Wohnfläche wurde bis zur Abrechnung einschließlich 2020 gerechnet. In 2021 erfolgte ein Verwalterwechsel und der hat nun den Umlageschlüssel durch direkte Zuordnung ermittelt sprich, die Gesamtwohnfläche des Gebäudes beträgt 517,79 qm. Meine Wohnung hat 87,90 qm (auch lt. Mietvertrag.) Damit ändert sich der Umlageschlüssel von 17,8600 auf 16,9760. Allein für die noch nicht aus der Frist gelaufene Abrechnung 2020 ergibt sich eine Überzahlung von etwas über 100€.
    Die Gesamtwohnfläche von 517,79 qm ging bislang weder aus dem Mietvertrag noch aus den jährlichen Abrechnungen hervor. Erst mit der aktuellen Abrechnung 2021 wurde diese Wohnfläche erstmalig genannt.

    Sind durch den bereits im Mietvertrag unkorrekt angegebenen Umlageschlüssel die bisherigen Abrechnungen formal unwirksam?

    • Dennis Hundt
      17. August 2022 - 07:39 Antworten

      Hallo Dieter,

      es scheint mit so, als wenn bislang nach Miteigentumsanteilen abgerechnet wurde und nun nach Wohnfläche. Entscheidend ist, welcher Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist nichts vereinbart, muss nach BGB nach Fläche abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johanna
    21. September 2022 - 01:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein ehemaliger Vermieter hat mir meine NK für 2021 geschickt, auf Anforderung hin auch die Rechnungen. Ich bin am 31.08.2021 ausgezogen, am 01.10.2021 hat er eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Kann er die Kosten für diese auf mich umlegen?

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      21. September 2022 - 07:46 Antworten

      Hallo Johanna,

      grundsätzlich können Kosten zeitanteilig auch nach ihrem Auszug anfallen. Ich würde sagen, hat der Vermieter die Gebäudeversicherung gewechselt, sind die Kosten zeitanteilig auf sie umzulegen. Ist es ein Erstabschluss, sieht es schon schwieriger aus und ich halte die Umlage nicht für gerechtfertigt. Meine Einschätzung ersetzt keine anwaltliche Beratung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Verena Potzler
    28. November 2022 - 16:07 Antworten

    Hallo,
    Wir haben unsere Abrechnung auf Blankopapier ohne Briefkopf mit einem kurzen Begleitschreiben des Vermieters.
    Auf Grund von Rückfragen betreffend der Abrechnung wurden wir an Brunata verwiesen, weil sie die Abrechnung erstellt haben.
    Da nun weder aus dem Begleitschreiben noch aus Abrechnung erkennbar ist, dass diese durch einen Dritten erstellt wurde, wäre dann die Abrechnung formell Fehlerhaft?
    Weiter erhält die Abrechnung eine Position Allgemeinstrom. Wie sich nun herausstellte, handelt es sich hierbei um einen pauschalen Ansatz von Kosten. Was m.E. einer Schätzung gleich kommt.
    Da hier nun wiederum diese Position nicht als Schätzung gekennzeichnet wurde, wäre die Abrechnung formell Fehlerhaft.
    Abrechnung für 2020 wurde am 28.12.2021 zugestellt

    • Dennis Hundt
      28. November 2022 - 16:43 Antworten

      Hallo Verena,

      stellen Sie dem Vermieter (Ihr Vertragspartner) Ihre Rückfragen und bitten Sie ggf. um Korrektur. Für eine rechtsverbindliche Auskunft könnten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nikolaos Manesis Papanikolis
    22. Dezember 2022 - 14:45 Antworten

    Ich miete eine Wohnung von 50 qm, in eine Wohnanlage von 220 qm. Es sind 2 Wohnungen, bis 2020, (ab 2021 ca. juli 3 Wohnungen).und die Garage und und noch eine Fläche im Erdgeschoß ist als Gewerbe vermietet.
    Jetzt habe ich die Nebenkostenrechnung von 01,01,2021 bis 31,12,2021 bekommen.
    Kaminkehrer ist doppelt angerechnet.
    Haus und Grundsteuer anteilig 50 %
    ZAW anteilig 50%
    Strom anteilig 50%
    Wasser ist doppelt angerechnet
    Haftpflicht anteilig 50%
    Brandversicherung anteilig 50%
    Gewerbeanteile sind nicht herausgerechnet
    Es sind Betriebskossten für leerstehende Wohnungen enthalten.

    Heizkosten, Warmwasser und Kaltwasser sind ok.

    Ich werde widerspruch einlegen,

    • Dennis Hundt
      23. Dezember 2022 - 15:07 Antworten

      Hallo Nikolaos,

      ein Widerspruch macht bei der möglichen Fehlerliste Sinn.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max
    20. November 2023 - 16:34 Antworten

    Hallo!

    In unserer Abrechnung wurde die Vorauszahlung falsch berechnet und die Nachzahlung ist somit zu hoch? (zu niedrig)

    Kann ich die Differenz nach Widerspruch einbehalten? Der Vermieter hat das Geld ja schon durch die Vorauszahlung auf dem Konto.

    Danke

    • Dennis Hundt
      21. November 2023 - 15:49 Antworten

      Hallo Max,

      bitten Sie um Korrektur der Nebenkostenabrechnung und reagieren Sie dann entsprechend.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank
    9. Februar 2024 - 16:51 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    gesetzt den Fall mein Vermieter hat über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses (10 Jahre) eine formell falsche Nebenkostenabrechnung erstellt. Diese habe ich bis letztes Jahr immer beglichen, dieses Jahr ist mir die formelle Unrichtigkeit aufgefallen.
    Wie lange sind die Nebenkostenabrechnungen ob der formellen Unrichtigkeit in die Vergangenheit anfechtbar?

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

      • Frank
        5. März 2024 - 15:08 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        vielen Dank für den informativen Link. Ich verstehe die Regelung zum Widerspruch so, dass ich bei formeller Unrichtigkeit höchstens 12 Monate nach Zugang Einspruch geltend machen kann. Verstehe ich das recht?

        Viele Grüße,

        Frank

        • Dennis Hundt
          5. März 2024 - 19:26 Antworten

          Hallo ,Frank

          genau, die 12 Monate müssen Sie beachten

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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